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13/03/2015
Sentencia Civil Nº 778/2014, Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Rec 196/2013 de 20 de Enero de 2015
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Orden: Civil
Fecha: 20 de Enero de 2015
Tribunal: Tribunal Supremo
Ponente: MARIN CASTAN, FRANCISCO
Nº de sentencia: 778/2014
Núm. Cendoj: 28079119912015100011
Núm. Ecli: ES:TS:2015:429
Núm. Roj: STS 429/2015
Encabezamiento
En la Villa de Madrid, a veinte de Enero de dos mil quince.
La Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida en pleno por los magistrados indicados al margen, ha visto el recurso extraordinario por infracción procesal y el recurso de casación por interés casacional interpuestos por la demandada-reconviniente 'Urbanizadora Inmobiliaria S.A.', representada ante esta Sala por el procurador D. Manuel Sánchez-Puelles González-Carvajal, contra la sentencia dictada el 30 de noviembre de 2012 por la Sección 9ª de la Audiencia Provincial de Madrid en el recurso de apelación nº 15/2012 dimanante de las actuaciones de juicio ordinario nº 407/2010 del Juzgado de Primera Instancia nº 53 de Madrid, sobre resolución de contrato de compraventa de vivienda. Han sido partes recurridas los demandantes-reconvenidos D. Pablo Jesús y Dª Penélope , representados ante esta Sala por la procuradora Dª Carolina Pérez-Sauquillo Pelayo, y la codemandada 'Caixabank S.A.' (antes Caja de Ahorros y Pensiones de Barcelona 'La Caixa' S.A.), representada por el procurador D. Ramón Rodríguez Nogueira.
Antecedentes
La compañía 'Urbanizadora Inmobiliaria S.A.' pidió se desestimara la demanda y se la absolviera de la misma, con imposición de costas a la parte demandante, y, además, formuló reconvención interesando se declarase ajustada a derecho la resolución extrajudicial del contrato litigioso llevada a cabo por la propia reconviniente el 6 de septiembre de 2007 y se condenara solidariamente a los demandantes-reconvenidos al pago de 16.037'00 euros con sus intereses legales, así como al pago de las costas y gastos causados.
La 'Caja de Ahorros y Pensiones de Barcelona La Caixa S.A.' contestó a la demanda oponiendo la caducidad del aval constituido en su día a favor de los demandantes y pidiendo la desestimación de la demanda al menos en cuanto a ella, con expresa imposición de costas a la parte demandante.
El recurso por infracción procesal se componía de un solo motivo, formulado al amparo del ordinal 2º del art. 469.1 LEC y fundado en infracción del art. 218.2 de la misma ley .
El recurso de casación se articulaba en dos motivos de interés casacional: el primero, la vulneración de la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, y el segundo, la existencia de sentencias contradictorias de las Audiencias Provinciales. A su vez el motivo primero se estructuraba en dos apartados: el primero por infracción del art. 3 de la Ley 57/1968 en relación con la doctrina jurisprudencial representada por la sentencia de esta Sala de 9 de junio de 1986 , y el segundo por infracción del art. 1124 CC , por falta de aplicación, en relación con la doctrina jurisprudencial representada por las sentencias de esta Sala de 16 de noviembre de 2012 y 12 de julio de 2011 .
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D.
Fundamentos
La cuestión planteada ante esta Sala mediante los presentes recursos consiste en si el retraso en la entrega de una vivienda comprada bajo el régimen de garantías de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas (en adelante Ley 57/1968), justifica la resolución del contrato a instancia del comprador o, por el contrario, es solamente un cumplimiento tardío del vendedor que no autorizaría la resolución del contrato por el comprador.
A) El 22 de septiembre de 2007 la compañía 'Urbanizadora Inmobiliaria S.A.' (en adelante la vendedora), de un lado, y D.
Pablo Jesús y Dª
Penélope (en adelante los compradores), de otro, firmaron un documento haciendo constar que los compradores entregaban a la vendedora la cantidad de 3.210 euros
B) El 26 de septiembre de 2007 las mismas partes firmaron el contrato privado de compraventa de la referida vivienda con sus anejos.
a) En su estipulación cuarta se acordaba que la sociedad vendedora
b) La estipulación octava, denominada
c) La estipulación décima, denominada
d) El contrato incorporaba unas
A) Las obras para la edificación del conjunto residencial comenzaron el 16 de julio de 2007, pero el 12 de noviembre siguiente se detectaron problemas en el suelo que determinaron su paralización hasta el 29 de enero de 2008.
B) El 15 de septiembre de 2008 la vendedora remitió una carta a los compradores comunicándoles que iba a reducir los precios de las viviendas y que había elaborado un programa de incremento en el ritmo de los trabajos para
C) El 29 de septiembre de 2008 se celebró una reunión entre los compradores y la vendedora en la que esta les propuso firmar un contrato reduciendo el precio de la compraventa a 288.000 euros (IVA excluido) y ampliando el plazo de entrega de la vivienda hasta
D) El 22 de octubre de 2009 los compradores, que habían cumplido con todos los pagos a cuenta, comunicaron por burofax a la vendedora que, no habiéndose terminado ni entregado la vivienda en el plazo convenido, le notificaban su decisión de rescindir el contrato y la requerían para que les devolviera la cantidad de 61.632 euros anticipada hasta la fecha, más los intereses correspondientes.
E) Recibido el burofax por la vendedora el 28 de octubre de 2009, esta contestó a los compradores el 11 de noviembre siguiente negando estar incursa en causa de incumplimiento del contrato, por las circunstancias ya comunicadas en su día y cuya concurrencia respecto del plazo habían aceptado los demás clientes de la promoción.
F) Mediante carta de 12 de noviembre de 2009 los compradores requirieron a
G) Mediante carta de fecha 18 de diciembre de 2009, entregada a los compradores el siguiente día 21, la vendedora les comunicó la terminación del conjunto residencial, la próxima obtención de la licencia de primera ocupación y la posibilidad de otorgar la escritura pública en enero de 2010.
H) La licencia de primera ocupación de la vivienda se obtuvo el mismo 18 de enero de 2010.
I) El día 20 de ese mismo mes de enero de 2010 la vendedora remitió a los compradores una carta convocándolos para otorgar la escritura pública de compraventa el 8 de febrero siguiente, pero los compradores no comparecieron en la notaría y la vendedora requirió entonces al notario para que les notificara la resolución del contrato.
A) Los compradores presentaron su demanda el 26 de enero de 2010 dirigiéndola contra la vendedora y, como avalista, contra
B) La vendedora demandada contestó a la demanda pidiendo su desestimación por no constituir incumplimiento contractual el retraso de solamente un mes y medio en la terminación de la vivienda.
Además, formuló reconvención pidiendo se declarase ajustada a derecho la resolución del contrato a su instancia y la condena solidaria de los compradores a pagarle 16.037 euros, en aplicación de la cláusula penal del contrato, por su incumplimiento al no haber comparecido al otorgamiento de escritura pública y pago del resto pendiente del precio.
C)
A) La sentencia de primera instancia desestimó totalmente la demanda de los compradores y estimó en parte la reconvención de la vendedora, declarando resuelto el contrato por incumplimiento de aquellos y el derecho de la vendedora a detraer la cantidad de 4.000 euros de la suma de 65.163 euros que, como anticipada por los compradores, debería devolverles a consecuencia de la resolución del contrato. En cuanto a las costas, no se las impuso especialmente a ninguna de las partes.
Fundamentos de este fallo fueron, en esencia, los siguientes: a) No se había practicado ninguna prueba sobre el carácter esencial del plazo de entrega de la vivienda, y tampoco había sido excesivo el retraso en su terminación y en la obtención de la licencia de primera ocupación, por lo que la vendedora no había incurrido en un incumplimiento de tal grado que justificara la resolución del contrato con base en el
art. 1124 CC a instancia de los compradores; b) aunque la incomparecencia de los compradores al otorgamiento de escritura pública estaría justificada por la resolución contractual que ellos mismos habían llevado a efecto previamente, no había controversia sobre la procedencia de resolver el contrato con restitución recíproca de prestaciones; c) para la restitución de las cantidades anticipadas por los compradores debía aplicarse la cláusula penal del contrato, aunque como el incumplimiento de aquellos no había sido total, procedía moderar dicha cláusula fijando en 4.000 euros la cantidad que podía retener la vendedora; d) finalmente, aunque no procedía apreciar la caducidad del aval alegada por
B) La sentencia de primera instancia fue recurrida en apelación por los compradores y por la vendedora.
Los compradores, en esencia, después de considerar incongruente la sentencia apelada por desestimar su demanda y al mismo tiempo obligar a la vendedora a devolverles casi todas las cantidades anticipadas, reiteraron el planteamiento de su demanda insistiendo, de un lado, en el incumplimiento por la vendedora de lo libremente estipulado por ambas partes en el contrato y, de otro, en la procedencia de condenar a
La vendedora, por su parte, impugnó la moderación de la cláusula penal y la no imposición a los compradores de las costas causadas por su demanda inicial.
C) La sentencia de segunda instancia, estimando la apelación de fondo de los compradores y desestimando la de la vendedora, estimó la demanda inicial y desestimó la reconvención. En consecuencia, declaró resuelto el contrato por incumplimiento de la vendedora, condenó a esta a pagar a los compradores la cantidad de 65.163 euros, de la que
Fundamentos de este fallo son, en síntesis, los siguientes: a) La sentencia apelada no adolecía de incongruencia porque la devolución de las cantidades anticipadas era una consecuencia del efecto resolutorio, que al derivar del incumplimiento contractual de los compradores justificaba la aplicación de la cláusula penal; b) en cuanto al fondo del asunto, la vendedora no había cumplido los requisitos que, según la estipulación cuarta del contrato, habrían obligado a los compradores a
La sentencia de segunda instancia fue impugnada únicamente por la vendedora, demandada-reconviniente, mediante recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación por interés casacional.
El recurso por infracción procesal se compone de un solo motivo que, en esencia, impugna la sentencia por no ajustarse
El recurso de casación por interés casacional, amparado en el art. 477 LEC , apdo. 2-3º y apdo. 3, se articula en dos motivos: el primero por oposición de la sentencia recurrida a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo y el segundo por existencia de sentencias contradictorias de las Audiencias Provinciales. El motivo primero, a su vez, se estructura en dos apartados: el primero se funda en infracción del art. 3 de la Ley 57/1968 en relación con la doctrina jurisprudencial que lo interpreta, representada por la sentencia de esta Sala de 9 de junio de 1986 , y el segundo en infracción del art. 1124 CC , por falta de aplicación, en relación con la doctrina jurisprudencial representada por las sentencias de esta Sala de 9 de junio de 1986 , 16 de noviembre de 2012 y 12 de julio de 2011 . En el motivo segundo se alega la existencia de criterios divergentes de la Audiencia Provincial de Murcia y de la Audiencia Provincial de Madrid en orden a la interpretación del art. 3 de la Ley 57/1968 .
Lo pedido en el escrito de interposición conjunta de ambos recursos es que, si se estima el recurso por infracción procesal,
De las dos partes recurridas, que son, de un lado, los demandantes-reconvenidos y, de otro, la codemandada avalista
Según el párrafo segundo de la regla 5ª de la disposición final 16ª LEC , «[c]uando el recurso por infracción procesal se hubiese formulado fundando exclusivamente su procedencia en el número 3º del apartado segundo del artículo 477, la Sala resolverá si procede la admisión o inadmisión del recurso de casación, y si acordase la inadmisión, se inadmitirá, sin más trámite, el recurso por infracción procesal. Solo en el caso de que el recurso de casación resultase admisible, se procederá a resolver sobre la admisión del recurso extraordinario por infracción procesal».
Por tanto, interesada en el escrito de oposición a los recursos la declaración de inadmisibilidad del recurso de casación por interés casacional, lo primero que debe decidirse es si efectivamente este es inadmisible, pues en tal caso también lo sería, «sin más trámites», el recurso por infracción procesal.
El recurso de casación se ha formulado, como ya se ha indicado en el apartado 5 del fundamento jurídico segundo, fundando su procedencia en el número 3º del apartado segundo del art. 477 LEC , así como en su apartado tercero, alegando la parte recurrente tanto la oposición de la sentencia recurrida a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo como la existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales.
En el escrito de oposición a los recursos se alega que el de casación es inadmisible tanto por ausencia de oposición a la doctrina jurisprudencial como por inexistencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, ya que ni en el caso de la sentencia de esta Sala de 9 de junio de 1986 ni en los de las sentencias de la Audiencia Provincial de Murcia citadas en el recurso como contrarias a que el retraso en la entrega de la vivienda justifique la resolución del contrato había una cláusula contractual que, como la del contrato litigioso, permitiera al comprador resolver el contrato por retraso en la entrega.
Pues bien, ninguna de esas dos causas de inadmisión, ciertamente previstas en el art. 483.2-3º LEC , es sin embargo aplicable al recurso de casación examinado, porque su interés casacional va más allá de lo pactado en el contrato litigioso acerca del plazo de entrega de la vivienda ya que su motivo primero se centra muy especialmente, dados los términos del debate y del propio recurso, en si procede o no reiterar el criterio de la sentencia de esta Sala de 9 de junio 1986 interpretando la Ley 57/68, por más que, ciertamente, existan diferencias entre el contrato aquí litigioso y el de aquel otro caso, como por otra parte es normal y habitual en el ámbito de los contratos, en tanto que el motivo segundo también plantea el mismo problema de interpretación de la Ley 57/68 aunque desde la perspectiva de la jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales.
En suma, los fundamentos del recurso de casación, unidos a las peticiones del escrito por el que se interpone, transcritas en el apartado 5 del fundamento de derecho tercero de la presente sentencia, revelan que el interés casacional del recurso de casación examinado consiste en que esta Sala decida si la Ley 57/1968 introduce o no alguna especialidad en la relevancia del retraso en la entrega de la vivienda respecto del régimen general del art. 1124 CC sobre resolución de los contratos por incumplimiento y respecto del régimen del propio CC sobre las obligaciones del vendedor en el contrato de compraventa.
La admisibilidad del recurso de casación por interés casacional no determina por sí sola la del recurso por infracción procesal, pues este debe superar también las causas de inadmisión específicas previstas en el art. 473.2 LEC .
El recurso por infracción procesal aquí examinado se compone de un solo motivo, formulado al amparo del
art. 469.1-2º LEC y fundado en indebida aplicación del art. 218.2 de la misma ley ; en concreto, por no ajustarse la sentencia recurrida
En el escrito de oposición se alega que ese único motivo del recurso es inadmisible por pretender una revisión de la interpretación contractual, ajena al ámbito del recurso por infracción procesal; por pretender una revisión de la valoración de la prueba llevada a cabo por el tribunal de segunda instancia, planteándola por un cauce inadecuado; por carecer manifiestamente de fundamento esa pretensión de nueva valoración de la prueba en cualquier caso, es decir, aunque se entendiera planteada por el cauce adecuado; y en fin, por falta de agotamiento de los medios existentes para la denuncia o subsanación de la infracción procesal alegada.
Pues bien, tiene razón la parte recurrida al proponer la inadmisión del único motivo del recurso, porque su amparo formal en el art. 469.1-2º LEC y la norma citada como infringida, la del art. 218.2 de la misma ley , no se corresponden en absoluto con el contenido del motivo, centrado materialmente en rebatir la interpretación del contrato litigioso por el tribunal sentenciador, en especial la de su cláusula décima que, puesta en relación con otras, como la octava y la cuarta, conducirían, según la parte recurrente, a negar el carácter esencial del plazo de entrega de la vivienda.
Buena prueba de la falta de relación del amparo y fundamento formal del motivo con su contenido material es la cita, a lo largo de su desarrollo argumental, de todos los artículos del CC sobre interpretación de los contratos, del art. 3 de la Ley 57/1968 , del art. 1124 CC o , en fin, del art. 1291 también del CC , este último para sostener que la
Esa misma falta de relación se demuestra por lo pedido en el escrito de interposición para el caso de ser estimado el recurso por infracción procesal, pues se interesa una reposición de las actuaciones pero sin indicar ni a qué momento procesal ni con qué finalidad, lo que solo puede obedecer a que la propia parte recurrente es consciente de estar presentando como infracción procesal lo que no lo es y de que, si tuviera razón en lo alegado, la consecuencia procedente nunca podría ser una reposición de las actuaciones, sino la casación de la sentencia recurrida.
En definitiva, lo que en el motivo se presenta como un desajuste de la sentencia a las reglas de la lógica y la razón no es más que la disconformidad de la parte recurrente con la motivación de la sentencia recurrida acerca de las obligaciones contractuales de las partes contratantes según las estipulaciones del contrato litigioso y acerca de las consecuencias del incumplimiento del plazo de entrega pactado según los arts. 1124 CC y 3 de la Ley 57/1968 , materias del todo ajenas al ámbito del recurso extraordinario por infracción procesal ya que, de un lado, la sentencia no atribuye al contrato litigioso un contenido diferente del que tenía y, de otro, su motivación expresa la razón causal del fallo de una manera totalmente comprensible, siendo reiterada la doctrina de esta Sala que rechaza presentar como un defecto de motivación de la sentencia recurrida la disconformidad del recurrente con tal motivación ( SSTS 30-4-2010 en rec. 667/2006 , 18-6-2012 en rec. 1415/2009 , 17-10-2012 en rec. 457/2010 , 17-4-2013 en rec. 1826/2010 y 11-6-2013 en rec. 435/2011 entre otras muchas).
En consecuencia, el recurso por infracción procesal incurre en la causa de inadmisión de carencia manifiesta de fundamento prevista en el art. 473.2-2º LEC , que en el presente acto procesal debe ser apreciada como razón para desestimarlo.
Como se ha indicado anteriormente, el recurso se articula en dos motivos, estructurándose a su vez el primero en dos apartados.
Apartado 1º: Se funda en infracción de lo dispuesto en el art. 3 de la Ley 57/1968 en relación con la doctrina jurisprudencial representada por la sentencia de esta Sala de 9 de junio de 1986 .
Según su desarrollo argumental, la citada sentencia de 1986 considera como supuestos de dicho artículo 3 el de
Se invoca también la doctrina representada por las sentencias de esta Sala de 16 de noviembre de 2012 y 12 de julio de 2011 acerca de la frustración de las legítimas expectativas del comprador como requisito para que este pueda resolver el contrato.
Sobre la Ley 57/68 se alega que su finalidad es impedir el fraude en la compraventa de viviendas futuras, no situaciones de simple retraso como la derivada del contrato litigioso.
Apartado 2º: Se funda en infracción de lo dispuesto en el art. 1124 CC , por falta de aplicación, en relación con la doctrina jurisprudencial representada por las sentencias de esta Sala de 9 de junio de 1986 , 16 de noviembre de 2012 y 12 de julio de 2011 .
En su desarrollo argumental se reproduce gran parte del contenido de la citada sentencia de 1986 y se discute que, según las estipulaciones del contrato litigioso, el plazo de entrega de la vivienda tuviera carácter esencial, pues de ser así no se habría previsto la posibilidad de su prórroga.
Se admite que hubo
Por último, tras invocarse la doctrina jurisprudencial tradicional de que el mero retraso no es suficiente para la resolución, con cita de numerosas sentencias de esta Sala, y advertir que la sentencia impugnada, siguiendo la tendencia de otras sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid,
Se funda este motivo en la necesidad de que el Tribunal Supremo unifique la interpretación de
Como criterios de decisión contrapuestos se citan, de un lado, el de la sentencia recurrida, coincidente con el de las sentencias de 24 de septiembre de 2010 de la Sección 13ª de la propia Audiencia Provincial de Madrid y 16 de marzo de 2012 de la Sección 14ª de la misma Audiencia Provincial y, de otro, el de las sentencias de 5 de marzo y 30 de abril de 2012 de la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Murcia, según las cuales el carácter esencial del plazo de entrega de la vivienda no se deriva del art. 3 de la Ley 57/1968 .
La parte recurrente considera
Como resulta del planteamiento de ambos motivos y de lo interesado por la propia parte recurrente, la única cuestión jurídica sometida a la consideración y decisión de esta Sala es si en los contratos de compraventa de vivienda de futura construcción, o ya en construcción, regidos por la Ley 57/68, el retraso en la entrega de la vivienda por el vendedor faculta o no al comprador para resolver el contrato por incumplimiento del vendedor.
Esta única cuestión jurídica planteada justifica que los dos motivos del recurso se resuelvan conjuntamente y, al propio tiempo, exige determinar si la «rescisión» a que se refiere el art. 3 de la Ley 57/1968 se aproxima a la resolución contractual por incumplimiento regulada en el art. 1124 CC o por el contrario, como propone la parte recurrente invocando la finalidad de dicha ley de impedir el fraude en la compraventa de viviendas futuras, es un derecho del comprador solo para el caso de que la vivienda no llegue a construirse.
Se trata de determinar, en suma, si el art. 3 de la Ley 57/1968 contiene un régimen especial para las compraventas de vivienda comprendidas dentro de su ámbito de regulación que permite al comprador resolver el contrato por retraso en la entrega de la vivienda aun cuando este retraso no sea especialmente intenso o relevante.
El párrafo primero del art. 3 de la Ley 57/1968 dispone lo siguiente: «Expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el 6 por 100 de interés anual, o conceder al cedente prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo periodo con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda.»
La sentencia de 9 de junio de 1986 se cita por la parte recurrente en los dos apartados del motivo fundado en interés casacional por oposición de la sentencia recurrida a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo.
Aun cuando la cita no venga acompañada de la cita de otras sentencias que reiteren el mismo criterio interpretativo en relación con la Ley 57/68, puesto que las de 16 de noviembre de 2012 (rec. 779/2010) y 12 de julio de 2011 (rec. 1838/2007), también citadas en el motivo, se refieren al art. 1124 CC , es preciso hacer costar la motivación de la sentencia de 1986 para decidir si ahora se reitera su criterio de decisión o, por el contrario, se rectifica.
Dicha sentencia se pronuncia en primer lugar sobre la mora del vendedor en relación con el art. 1124 CC , declarando que dentro del mes siguiente a la fecha pactada para la entrega de la vivienda solo faltaba en ese caso la colocación de la cisterna de gas propano en la zona ajardinada y razonando que no cabía apreciar incumplimiento del vendedor porque, liquidado un primer retraso en la entrega mediante una novación modificativa, el retraso subsiguiente no acarreaba «la inutilidad de la prestación». A esto se añade, de un lado, que la ampliación del plazo no lo constituía en plazo esencial cuya «corta inobservancia» autorizara su juego como cláusula resolutoria expresa; de otro, que la mora «no conlleva necesariamente otras consecuencias jurídicas propias que las de los artículos 1096 y párrafo tercero del 1182, 1108 y 1501 del Código Civil »; y por último, que las anteriores consideraciones, «puestas en el contexto de una dilatada doctrina jurisprudencial interpretando el artículo 1124 en el sentido de exigir, fuera del caso obstativo, una voluntad del incumplidor deliberada y obstinadamente rebelde a la efectividad de las prestaciones que le incumben frente a la cabal observancia por la otra parte que solicita la resolución de las obligaciones correspectivas y, en suma, favorable a la conservación del contrato», justificaban la desestimación del recurso del comprador fundado en infracción «de diversos artículos presididos por el 1124».
La misma sentencia de 9 de junio de 1986 se pronuncia, en segundo lugar, sobre la infracción del art. 3 de la Ley 57/1968 alegada por el comprador en el motivo segundo de su recurso de casación con base en que el promotor-vendedor no había asegurado la devolución de las cantidades anticipadas ni las había percibido a través de una cuenta especial. La sentencia desestima el motivo a partir de una consideración general de la Ley 57/68 como «predominantemente administrativa», determinante de que tal conducta del promotor, «de ser comprobada podrá atraer la imposición de las sanciones que para los ilícitos administrativos en la materia previene el artículo 6 de la ley invocada».
A lo anterior se añaden los siguientes razonamientos:
«La inaplicabilidad del párrafo primero del artículo tercero se patentiza ante todo en la inexistencia del supuesto que contempla ya que, atendiendo a la situación existente a finales del mes de mayo de mil novecientos ochenta y uno no puede afirmarse que se alcanzase el tal supuesto del precepto de no entrega de la vivienda, que, en el caso, construida en su totalidad, se hallaba falta de los detalles considerados y evaluados. El supuesto de la Ley es el de la total o práctica inexistencia de la vivienda, originadora, cuando se han adelantado cantidades para la construcción omisa, de los perjuicios irreparables que se acude a evitar con un ordenamiento principalmente cautelar que poco tiene que ver con el caso en que -dígase otra vez- la vivienda estaba falta de detalles al vencimiento del plazo de la entrega y en el cual la Cédula de Habitabilidad se obtuvo poco después. A parte lo cual, el tracto del contrato señalaba como momento más indicado para la utilización de la opción resolutoria específica de este artículo tercero aquél en que, muy por el contrario, el comprador demandante y recurrente dejó ociosa esa facultad para adicionar el contrato originado de mil novecientos setenta y siete con las cláusulas novatorias de mil novecientos ochenta en que obtenía ventajas en cuanto a los materiales a emplear, enseres de la vivienda y destacadamente una plaza de garaje. Parece que el artículo no autoriza sino una opción que ya fue consumida en mil novecientos ochenta y que no pudo por lo mismo reiterarse en mil novecientos ochenta y uno, por todo lo cual, descartándose el régimen específico de la Ley de mil novecientos sesenta y ocho, no queda a favor del comprador sino 'los demás derechos que puedan corresponder al cesionario con arreglo a la legislación vigente', o sea a la común contenida fundamentalmente en el Código Civil y en los diversos artículos de dicho Cuerpo Legal que ya se han barajado.»
Esta Sala, reunida en pleno, considera que no procede reiterar la interpretación del art. 3 de la Ley 57/1968 contenida en su sentencia de 9 de junio de1986 .
Las razones son las siguientes:
1ª) La jurisprudencia más reciente de esta Sala ha avanzado en la línea de interpretar la Ley 57/68 como pionera, varios años antes de que en 1978 la Constitución proclamara como principios rectores de la política social y económica el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada (art. 47 ) y la defensa de los consumidores y usuarios (art. 51), en la protección de los compradores de viviendas para uso residencial, incluso de temporada.
2ª) Esta línea jurisprudencial se ha traducido en atenerse al rigor con el que la propia Ley 57/68 configura las obligaciones del vendedor y de su asegurador o avalista, superando una concepción predominantemente administrativa de su contenido para dotarla de plenos efectos civiles.
Así, en primer lugar, sobre el carácter accesorio o, por el contrario, esencial de la obligación del promotor-vendedor de garantizar la devolución de las cantidades anticipadas por los compradores ( arts. 1 y 2 de la Ley 57/1968 ) es doctrina jurisprudencial reiterada que se trata de una obligación esencial mientras la vivienda no esté terminada y en disposición de ser entregada, de manera que su incumplimiento facultará al comprador para resolver el contrato e impedirá al vendedor resolverlo si el comprador no atiende los pagos parciales a cuenta del precio ( SSTS de 25 de octubre de 2011, rec. 588/2008 , 10 de diciembre de 2012, rec. 1044/2010 , 11 de abril de 2013, rec.1637/2010 , y 7 de mayo de 2014, rec. 828/2012 ).
En segundo lugar, se ha rechazado que el seguro de caución de las cantidades anticipadas por los cooperativistas de viviendas comprenda únicamente un denominado
En tercer lugar, acerca del importe cubierto por el seguro, se ha declarado que comprende todas las cantidades entregadas a cuenta del precio, es decir, aunque la póliza de seguro establezca una cantidad máxima inferior, porque en otro caso se infringirían el art. 2 de la Ley 57/1968 y el art. 68 de la Ley de Contrato de Seguro ( STS de 3 de julio de 2013, rec. 254/2011 ).
En cuarto lugar, se ha interpretado el art. 1 de la Ley 57/1968 en el sentido de que permite al comprador dirigirse simultáneamente contra el vendedor y su aseguradora para exigirles solidariamente la devolución de las cantidades anticipadas y, también, dirigirse contra el avalista o el asegurador sin tener que demandar al promotor por incumplimiento ( SSTS de 3 de julio de 2013, rec. 254/2011 , y 7 de mayo de 2014, rec. 828/2012 ).
En quinto lugar, se ha declarado la responsabilidad solidaria de los administradores de una sociedad promotora, frente a los compradores, por el daño consistente en no haber podido estos recuperar las cantidades anticipadas por no haberse constituido la garantía correspondiente ( STS de 23 de mayo de 2014, rec. 1423/2012 ).
En sexto lugar, aun rechazándose que el comprador pueda oponer en general la falta de inicio de la construcción al banco descontante de las letras de cambio aceptadas por el comprador para los pagos parciales a cuenta del precio de la vivienda, se ha declarado que el comprador sí puede reclamar al banco avalista o asegurador la suma total representada por dichas letras, incluso en el caso de que hubiera acordado con el mismo conformarse con un importe inferior y reclamar el resto al promotor, pues tal acuerdo sería nulo de pleno derecho por contravenir el carácter irrenunciable de los derechos que la Ley 57/68 otorga a los compradores ( STS de 25 de noviembre de 2014, rec.1176/2013 ).
3ª) Pues bien, avanzando en la misma línea procede declarar ahora que el incumplimiento por el vendedor del plazo estipulado para la terminación y entrega de la vivienda justifica, conforme al art. 3 de la Ley 57/1968 , la resolución del contrato a instancia del comprador, siempre que, como resulta de la sentencia del pleno de esta Sala de 5 de mayo de 2014 (rec. 328/2012 ), el derecho a resolver se ejercite por el comprador antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada aun después de la fecha estipulada para su entrega.
Lo anterior significa que el art. 3 de la Ley 57/1968 introduce, en los contratos comprendidos dentro de su ámbito de aplicación, una especialidad consistente en que el retraso en la entrega, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que justifica la resolución del contrato por el comprador. Esta especialidad, a su vez, determina que en el ámbito especial regulado por la Ley 57/68 no sea aplicable la doctrina jurisprudencial que, interpretando la norma de ámbito general del art. 1124 CC , considera que el retraso de una parte contratante en el cumplimiento de sus obligaciones no constituye, por regla general, un incumplimiento de tal grado que justifique la resolución del contrato a instancia de la otra parte contratante.
Son razones para equiparar la «rescisión» contemplada en el art. 3 de la Ley 57/1968 a la resolución contractual por incumplimiento del vendedor las siguientes:
a) El carácter irrenunciable, conforme al art. 7 de dicha ley , del derecho que su art. 3 reconoce al comprador, consistente en optar entre la «rescisión» del contrato, con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, o la concesión de una prórroga al vendedor.
b) El rigor con que el propio art. 3 configura ese derecho y las correlativas obligaciones del vendedor, pues si el comprador opta por la prórroga, esta deberá hacerse constar en una cláusula adicional del contrato «especificando el nuevo periodo con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda».
c) El específico equilibrio contractual que el art. 3 de la Ley 57/1968 introduce en los contratos sujetos a su régimen, compensando el derecho del vendedor a resolver el contrato por un solo impago del comprador ( art. 1504 CC y estipulación octava del contrato litigioso) con el derecho del vendedor a resolver el contrato por el retraso en la terminación y entrega de la vivienda.
d) El desequilibrio contractual que en perjuicio del comprador supondría una interpretación diferente, pues en casos como el presente incluso se aplicaría en su contra, tal y como se pretende en el recurso, una cláusula penal pese a haber quedado probado y no haberse discutido que el vendedor incumplió efectivamente el plazo de entrega estipulado.
e) El riesgo, nunca descartable y en los últimos años nada improbable, de insolvencia del promotor-vendedor, que puede agravarse precisamente por el transcurso del tiempo, reduciendo entonces las expectativas del comprador como acreedor en un eventual concurso del promotor.
f) Los diversos obstáculos, molestias e inconvenientes que el transcurso del tiempo a partir de la fecha de entrega puede provocar al comprador que pretenda dirigirse contra el avalista o el asegurador, como sucedió en el presente caso cuando
Sin embargo esas excepciones no son aplicables en el presente caso, como pretende la parte recurrente al invocar el abuso de derecho en las conclusiones de su recurso, porque los compradores ejercitaron su derecho a resolver el contrato de forma plenamente coherente con su conducta contractual previa, esto es, después de haberse negado a las modificaciones del contrato, entre ellas la ampliación del plazo de entrega, propuestas por la vendedora hoy recurrente en septiembre de 2008, un año antes de la fecha pactada para la entrega. Y frente a esa conducta contractual plenamente coherente de los compradores, dicha vendedora hoy recurrente no se ajustó a lo dispuesto en la cláusula cuarta del contrato litigioso para poder obligar a los compradores a conceder 'un mes más en el plazo de entrega'.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
Fallo
1º.-
2º.- E imponer las costas a la parte recurrente, que perderá los depósitos constituidos.
Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos
PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D.