Sentencia CIVIL Nº 779/2018, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 665/2018 de 12 de Diciembre de 2018

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL MALAGA
Sección 4ª
PRESIDENTE ILMO. SR.
D. FRANCISCO SÁNCHEZ GÁLVEZ
MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.
D. ALEJANDRO MARTÍN DELGADO
Dª MARÍA ISABEL GÓMEZ BERMÚDEZ
ROLLO DE APELACIÓN Nº 665/2018
JUZGADO DE PROCEDENCIA: PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 5 DE ESTEPONA
DESAHUCIO POR PRECARIO Nº 406/2017
SENTENCIA Nº 779/18
En la ciudad de Málaga a doce de diciembre de dos mil dieciocho.
Visto, por la Sección 4ª de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso
de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en el Juzgado de referencia en los autos con número
406/2017. Interpone recurso 'MARCH PATRIMONIOS S.A.', que comparece en esta alzada representada
por la Procuradora Dª María Alicia Orduña Mallen y asistida por el Abogado D. José Eduardo Ruiz Martín.
Comparecen como apelados D. Sebastián y Dª Brigida , representados por el Procurador D. Francisco
Bernal Mate y asistidos por el Abogado D. Miguel González Almoguera.

Antecedentes

PRIMERO .- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 1 de marzo de 2018, en cuya parte dispositiva se acuerda: 'Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Dª Alicia Orduña Mallén, en nombre y representación de MARCH PATRIMONIOS S.A, contra Dª Brigida y D. Sebastián , debo absolver y absuelvo a éstos de las pretensiones ejercitadas en su contra; todo ello con expresa condena en costas a la parte actora'.



SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 3 de diciembre de 2018.



TERCERO .- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. FRANCISCO SÁNCHEZ GÁLVEZ quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- En nombre de 'MARCH PATRIMONIOS S.A.' se recurre en apelación la sentencia que desestima el desahucio por precario planteado en su nombre, sosteniendo que la sentencia incurre en error porque los demandados son precaristas desde la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento que esgrimen (31 de marzo de 2017), con arreglo al art. 10º de la Ley de Arrendamientos Urbanos , porque se les comunicó que más de treinta días de antelación la voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento y que, una vez vencido el plazo, no se percibió cantidad alguna en concepto de renta.



SEGUNDO .- Tal y como se señala en la sentencia apelada, los demandados opusieron que no son precaristas porque ostentan la posesión en virtud de un contrato de arrendamiento que, además, reputan incumplido por los arrendadores al no realizar el mantenimiento adecuado; y la sentencia apelada desestima la acción de desahucio por precario considerando que el procedimiento es inadecuado, puesto que la causa de pedir en que se sustenta realmente es la de la expiración del plazo, no tratándose, por ende, de una posesión meramente tolerada.

La jurisprudencia, de la que se hace eco la sentencia del Tribunal Supremo número 134/2017, de fecha 28 de febrero de 2017 define el precario como ' una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho' ( sentencias 110/2013, 28 de febrero ; 557/2013, 19 de septiembre ; 545/2014, de 1 de octubre ) '.

Con arreglo a este concepto, en el que se incluyen los supuestos de que la posesión haya dejado de estar justificada porque el título deje de tener vigencia, se plantea la cuestión de si expirado el término contractual automáticamente los arrendatarios devienen en precaristas y es procedente el juicio de desahucio por precario, que actualmente no se considera un procedimiento sumario, sino con plenos efectos de cosa juzgada, o si la finalización del plazo no es automática, sino que requiere de resolución judicial previa en caso de disconformidad del arrendatario, siendo, por ende, improcedente el procedimiento del desahucio por precario en la medida en que la obligación del pago de la renta, independientemente de que se esté o no siendo satisfecha, es exigible al arrendatario durante todo el tiempo en que mantenga la posesión precisamente en función de la obligación asumida contractualmente.

Entiende esta Sala que siendo exigible el pago de la renta o cantidad equivalente hasta que los arrendatarios entreguen la posesión del inmueble cedido en arrendamiento, la acción de desahucio por precario resulta inadecuada para recuperar la posesión por expiración del plazo, habida cuenta que la situación de precarista, definida como posesión del inmueble por mera tolerancia y sin contraprestación, es incompatible con la exigibilidad de dicha contraprestación, debiendo plantearse, por ende, el procedimiento declarativo correspondiente de desahucio por expiración del plazo.

En cualquier caso, y abundando en que la de desahucio por expiración del plazo constituye una acción procesal con autonomía propia no asimilable a la de precario, ha de tenerse en cuenta en el caso concreto que si bien el contrato se celebra el 25 de marzo de 2014, las partes acuerdan que se tendría por finalizado el 1 de marzo de 2015, lo que quiere decir que a partir de esa fecha entraba en período de prorroga legal, con arreglo a lo establecido en el art. 9º de la Ley de Arrendamientos Urbanos , según el cual la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes, pero si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, lo que significa que a partir del 1 de marzo de 2015 el contrato entró en período de sucesivas prórrogas anuales que vencían el 1 de marzo de 2016 y el 1 de marzo de 2017, aunque el período mínimo de tres años no se cumpliese hasta el 25 de marzo de 2017; pero, a efectos de evitar la prórroga voluntaria que se contempla en el art. 10º, la arrendadora tendría que haber notificado su voluntad de no renovar anualmente el contrato con treinta días de antelación al 1 de marzo de 2017, habiéndolo hecho el 21 de febrero de 2017, por lo que en este procedimiento de desahucio por precario, que no es un proceso arrendaticio, ha de decirse que, en cualquier caso, el contrato de arrendamiento había de considerarse prorrogado hasta el 1 marzo de 2018, con arreglo al citado art. 10 de la LAU , según el cual llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.

Procede, en consecuencia, la desestimación del recurso y la confirmación de la improcedencia del desahucio por precario.



TERCERO .- Las costas del recurso se imponen a la apelante, en aplicación de los artículos 394.1 y 398.1 de la LEC ; y de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial aprobada por la Ley Orgánica 1/09 de 3 de noviembre, procede acordar la pérdida del depósito constituido por la recurrente.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto en nombre de 'MARCH PATRIMONIOS S.A.', se confirma la sentencia de fecha 1 de marzo de 2018 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 5 de Estepona , con imposición de las costas del recurso a la apelante y pérdida del depósito constituido para recurrir.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior resolución por el/la Iltmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente de lo que doy fe.