Sentencia CIVIL Nº 779/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 432/2019 de 02 de Noviembre de 2020

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013
TEL.: 935673532
FAX: 935673531
EMAIL:aps13.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0824542120188191877
Recurso de apelación 432/2019 -2
Materia: Juicio verbal
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Santa Coloma de
Gramenet (UPSD)
Procedimiento de origen:Juicio verbal (250.2) (VRB) 521/2018
Parte recurrente/Solicitante: Sonsoles
Procurador/a: JORDI GARRIGA ROMANOS
Abogado/a: ANA MARTINEZ MARIN
Parte recurrida: Leoncio
Procurador/a: ANDREA MARIA BENEYTO CATALA
Abogado/a: JOAN PUIG FONTANALS
SENTENCIA Nº 779/2020
Magistrados:
Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell Maria del Pilar
Ledesma Ibañez
Juan León León Reina
Barcelona, 2 de noviembre de 2020
Ponente: Maria del Pilar Ledesma Ibañez

Antecedentes

Primero. En fecha 16 de abril de 2019 se han recibido los autos de Juicio verbal (250.2) (VRB) 521/2018 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Santa Coloma de Gramenet (UPSD) a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aJORDI GARRIGA ROMANOS, en nombre y representación de Sonsoles contra Sentencia - 07/02/2019 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a ANDREA MARIA BENEYTO CATALA, en nombre y representación de Leoncio .

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Estimo íntegramente la demanda deducida por Don Leoncio , frente a doña Sonsoles y en su consecuencia, CONDENO a la parte demandada a abonar al actor la cantidad de TRES MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y NUEVE EUROS CON SESENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (3.489,64 E), que devengarán el interés legal desde la interposición de la demanda.

Las costas procesales se imponen a la demandada.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 21/10/2020.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Maria del Pilar Ledesma Ibañez .

Fundamentos

PRIMERO.-Las presentes actuaciones se iniciaron por demanda de juicio verbal presentada por la representación procesal de D. Leoncio mediante la que ejercita, en calidad de propietario y arrendador de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 de Santa Coloma de Gramenet, acción en liquidación del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 25 de julio de 2013.

Dicho contrato fue resuelto con efectos desde finales de marzo de 2018, es decir, cuando habían transcurrido casi cinco años desde su formalización.

En la demanda inicial el actor reclamaba, en concreto, la suma de 3.489,64.-euros que se corresponde, según alega, con las cantidades debidas reparación de daños causados y se dirige contra quien fuera la arrendataria de dicha vivienda en virtud del mencionado contrato, Dª Sonsoles .

La mencionada suma vendría integrada por los siguientes conceptos, conforme se agrupan en el informe pericial que se adjunta a la demanda: a) 1547,50€ por daños por uso y desgaste en el continente; b) 735€ por daños por mal uso o mala utilización en el continente; c) 191€ por daños derivados del uso o desgaste del contenido, y d) 410€ por daños derivados del mal uso del contenido.

Todas estas cantidades se expresan sin IVA y se reclaman con más un IVA del 21%.

La demandada se personó y se opuso a la demanda alegando, en síntesis, que las cantidades que se reclaman en concepto de reparación de daños no le son exigibles pues los daños que se exponen y se valoran en el informe pericial acompañado a la demanda bien eran preexistentes a la concertación del arriendo y no le son imputables, bien se trata de meros desgastes propios del uso que estarían plenamente cubiertos con la fianza arrendaticia en su día entregada.

En el acto de la vista por la representación del actor se alegó que en la suma reclamada en la demanda no consta detraída la fianza, prestando su conformidad el actor a deducirla, y, en consecuencia, a disminuir en esa medida (400. €), la cuantía objeto de reclamación.

Seguido el juicio por sus trámites, por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de los de Santa Coloma de Gramenet se dictó sentencia en fecha 7 de febrero de 2019 por la que se estimaba íntegramente la demanda interpuesta, condenando a la demandada al pago al actor de las sumas reclamadas con más intereses legales desde al fecha de interposición de la demanda y costas. de cuantos pedimentos se realizaban en su contra y con expresa imposición de costas al actor.

Todo ello sobre la base de que debe presumirse que la vivienda fue entregada en buen estado , y que, a partir de lo que se indica en la pericial practicada y de las manifestaciones del perito unidas a las declaraciones de las partes, considera que puede darse por probado que una parte de los daños que se reclaman se causaran por los animales.

Por la representación de la demandada, Sra. Sonsoles , se interpone recurso de apelación contra dicha sentencia.

En primer lugar, aun sin alegarlo expresamente, señala que la juzgadora incurre en incongruencia pues no tiene en cuenta la reducción por el importe de la fianza llevado a cabo por la actora en el acto de juicio. Y, en segundo lugar, en cuanto al fondo, mostrando, en resumen, su disconformidad con la valoración probatoria que efectúa la juez a quo, e insistiendo, casi literalmente, en la alegaciones vertidas en su escrito de contestación a la demanda.

El actor se opone al citado recurso y , suscribiendo los razonamientos vertidos por la juzgadora de instancia, solicita la confirmación de la sentencia recurrida.



SEGUNDO.- A la vista de las alegaciones anteriormente expuestas, resulta necesario, ante todo, señalar que de conformidad con la aclaraciones llevadas a cabo por la Letrada del actor al inicio del acto de juicio (min 00:42), ciertamente, de la suma que en su caso se considera debida por la inquilina al liquidar el contrato de arrendamiento, deberá detraerse la fianza arrendaticia entregada al iniciarse el contrato, que por error no se detrajo en la sentencia, sin que sobre este aspecto haya controversia.



TERCERO.- A partir del anterior planteamiento, y ya solo con relación a los eventuales daños de la vivienda que se imputan a la arrendataria conviene comenzar por exponer el régimen jurídico aplicable, tanto desde el punto de vista normativo como convencional.

Así, desde el punto de vista normativo, cabe recordar que el artículo 1.562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1.555.2º del Código Civil al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

Por lo tanto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil , existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, quien debe probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido sin culpa suya, por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.

En consecuencia, el arrendatario conforme a la norma no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado de causa inevitable u ocasionados sin culpa.

Ahora bien, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, solo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.

Así lo hemos expresado en resoluciones anteriores de esta misma Sección, por ejemplo, en Sentencia de 11 de noviembre de 2015, o también sentencias de 15 y 29 de julio de 2013.

Venimos indicando que la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543 , 1545 , 1554.1 º y 1555.2º CC ), encuentra su correlación en la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, 'tal como la recibió', salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1561, completado con los arts. 1562 , 1563 y 1564 CC ).

Y precisamos que la expresión 'tal como lo recibió' - en defecto de pacto sobre la devolución - debe entenderse en el sentido de 'tal y como debe entregarla'( SSTS. 2.3.1963 , 30.9.1975 , ...), atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( art. 1105 CC , STS. 24.9.1983 , entre otros).

(El énfasis es nuestro).

Señalamos también que debe devolverse cuanto (identidad) se recibió, con inclusión de accesorios entregados para el disfrute del arrendamiento ( art. 1097 CC ) incluidos los muebles que aparezcan en el inventario, de existir éste.

En el caso de autos, en el contrato se ampliaba un poco más las obligaciones de la arrendataria, pues, conforme a la cláusula séptima del contrato, invocándose lo dispuesto en el art. 21.4 de la LAU, se encomendaban a la arrendataria ' aquellas pequeñas reparaciones y mantenimiento que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda tales como los desperfectos en cristales, cerraduras, persianas, cocina, fregaderos, elementos sanitarios, grifos, atascos en tuberías, desagües, calentadores, calderas, antenas de TV, calefacción, aire acondicionado y demás elementos propios de las instalaciones de que se encuentra dotada la vivienda'

CUARTO.-De acuerdo con lo expuesto, revisada en esta alzada la prueba practicada, y en particular, el contrato de arrendamiento y el informe pericial acompañados por el propio demandante, entendemos que queda acreditado, tanto que la vivienda se entregó en buen estado, si bien, discrepando de la valoración probatoria que efectúa la juzgadora de instancia, consideramos que, aunque sí la mayor parte, incluso con el régimen legal y contractual establecido, hay partidas que no son atribuibles a la arrendataria, con lo que, también por esta razón (junto con la ya expresada precedencia de restar la fianza arrendaticia), debe procederse a acoger solo parcialmente la demanda inicial de las actuaciones.

Como decimos, consideramos que debe tenerse por acreditado que, al inicio del arriendo, la vivienda se entregó en buen estado. Así se afirma tajantemente en el contrato, y así se deduce de la regulación aplicable antes expuesta, sin que conste que La Sra. Sonsoles manifestara o condicionara dicha asunción de responsabilidad a reserva alguna como hubiera sido la preexistencia de daños o la falta de realización de 'reparaciones' por parte de la propiedad.

También es cierto que, por sus propias manifestaciones, ha quedado acreditado que la actora tuvo animales en su casa, ya porque fueran de su propiedad, ya porque, por razón de su colaboración con organizaciones protectoras de animales, los tuviera en acogida. Lo ahora relevante es que el perito, entre los daños que observa y valora, señala algunos que tendrían origen en arañazos o mordiscos de animales ( perros y gatos) como, por ejemplo, los arañazos en las tapetas de las puertas o los mordiscos observados en el sofá, luego la demandada debe responder de la reparación de estos daños.

Sin embargo, de la cláusula contractual antes transcrita, que, como hemos advertido, viene a reforzar - en comparación con el régimen general expuesto- las obligaciones de la arrendataria en cuanto al mantenimiento ordinario de la vivienda, no puede hacerse una interpretación tan extensiva que lleve a incluir los trabajos propios de revisión y adecuación de una vivienda que se ha tenido en alquiler durante casi cinco años y se pretende volver a arrendar.

Así, consideramos que no deben incluirse las sumas relativas a la 'revisión' (no se dice que fuera necesaria una reparación) de la instalación eléctrica, cuyo coste se cifra por el perito en la suma de 102€. Tampoco consideramos que proceda cargar en la inquilina el coste de 'tapado de agujeros de paredes', valorado en 60€, pues el perito elimina cualquier daño de tipo vandálico, y consideramos - y así lo hemos expuesto en resoluciones precedentes- que, salvo utilizaciones exageradas que aquí no constan probadas, los inquilinos tienen derecho, pues es inherente al uso, a colgar objetos decorativos o a anclar, para posibilitar su fijación sin peligro, sus estanterías.

Por último la obligación de mantenimiento ordinario no incluye, salvo que se contenga una mención específica al efecto en el contrato, las partidas correspondientes a pintura de la vivienda (que aquí asciende a la suma de 882€), y tampoco a los trabajos de limpieza (que ascienden a 90€) por considerar que son partidas derivadas del uso habitual, ordinarias a la finalización de un contrato de arrendamiento y que competen a la parte arrendadora para poner la vivienda en condiciones de volverla a arrendar. Todas esta partidas, tomando como referencia el valor que les asigna el propio perito de la parte actora, ascienden en junto a la cantidad de ( 102€ +60€+882€+90€) 1134€.

Si de la suma total establecida por el perito en su informe, que asciende a 2884€, restamos las partidas que no consideramos imputables a la arrendataria ( 1134 €) quedaría un importe resultante de 1.750€. A esta partida le deberemos añadir el 21% correspondiente al IVA (367,5€), con lo que, antes de detraer la fianza, a la arrendataria le correspondería abonar la cantidad de 2.117,5€ en concepto de indemnización por daños.

Si a este último importe le descontamos la fianza arrendaticia por valor de 400€, la cuantía total a cuyo importe debe ser condenada la arrendataria ascendería (s.e.u.o.) a 1.717,5.euros, con más los intereses legales de esta suma desde la fecha de la interposición de la demanda.

De lo expuesto se sigue que, como adelantábamos, con estimación parcial del recuso, procede condenar a Dª Sonsoles al pago de la suma de 1.717,5.-euros, algo menor que la reclamada, lo que supone una estimación, también parcial, de la demanda inicial de las actuaciones.



QUINTO.- Todo ello implica que estimemos parcialmente el recurso de apelación formulado para acordar una estimación parcial de la demanda inicial de las actuaciones lo que determinará, además, que no haya de hacerse especial condena en costas en ninguna de las dos instancias ( ex. arts. 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª Sonsoles contra la sentencia en fecha 7 de febrero dictada por el por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de los de Santa Coloma de Gramenet en autos de Juicio Verbal número 521/2018 de los que el presente rollo dimana, REVOCAMOS la expresada resolución y, en su lugar, acordamos ESTIMAR PARCIALMENTE la demanda inicial de las actuaciones interpuesta por la representación procesal de D. Leoncio contra Dª Sonsoles , y CONDENAMOS a la referida demandada a que abone al actor la suma de 1.717,5.-euros con más sus intereses legales a contar desde la interposición de la demanda.

Todo ello sin efectuar expresa imposición de las costas causadas en ninguna de las dos instancias.

La presente sentencia no es firme y contra ella caben recurso de casación y extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo o el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya, a interponer por escrito presentado ante este tribunal en el término de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con copia de la misma para su cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados : Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial y únicamente para el cumplimiento de la labor que tiene encomendada, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.

Quedan informados de que los datos contenidos en estos documentos son reservados o confidenciales, que el uso que pueda hacerse de los mismos debe quedar exclusivamente circunscrito al ámbito del proceso, que queda prohibida su transmisión o comunicación por cualquier medio o procedimiento y que deben ser tratados exclusivamente para los fines propios de la Administración de justicia, sin perjuicio de las responsabilidades civiles y penales que puedan derivarse de un uso ilegítimo de los mismos (Reglamento EU 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo y Ley Orgánica 3/2018, de 6 de diciembre, de protección de datos personales y garantía de los derechos digitales).

INFORMACIÓN PARA LOS USUARIOS DE LA ADMINISTRACIÓN DE JUSTICIA: En aplicación del Real Decreto-ley 16/2020 y de la Orden JUS/394/2020, dictados con motivo de la situación sobrevenida con motivo del COVID-19, durante el estado de alarma y hasta tres meses después de su finalización: - La atención al público en cualquier sede judicial o de la fiscalía se realizará por vía telefónica o a través del correo electrónico habilitado a tal efecto, arriba detallados, en todo caso cumpliendo lo dispuesto en la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales.

- Para aquellos casos en los que resulte imprescindible acudir a la sede judicial o de la fiscalía, será necesario obtener previamente la correspondiente cita.

- Los usuarios que accedan al edificio judicial con cita previa, deberán disponer y usar mascarillas propias y utilizar el gel desinfectante en las manos.