Sentencia Civil Nº 78/2010, Audiencia Provincial de Leon, Sección 3, Rec 253/2008 de 30 de Diciembre de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

LEON

SENTENCIA: 00078/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN TERCERA

L E O N

Apelación Civil núm. 253/08

Autos Procedimiento Ordinario nº 290/07

Juzgado de 1ª Instancia de Cistierna

S E N T E N C I A Nº 78/10

ILMOS. SRES.

D. LUIS ADOLFO MALLO MALLO.- Presidente

D. MANUEL ANGEL PEÑIN DEL PALACIO.- Magistrado

D. JESUS ANGEL SANTOS FERNANDEZ.- Magistrado Suplente

En León, a treinta de Diciembre de dos mil diez.

VISTO ante el tribunal de la Sección Tercera de la Audiencia Provincial el recurso de apelación civil arriba indicado, en el que ha sido apelante Adelaida y DON Manuel , representados por la Procuradora Dña. Isabel García Lanza y defendidos por el Letrado D. Emilio Alvarez Riaño, y apelada DON Rodolfo , representado por la Procuradora Dña. Ana María Pascua Aparicio y defendido por el Letrado D. Juan Carlos Muñoz Rodríguez. Actuando como Magistrado Ponente para este trámite el Ilmo. Sr. D. JESUS ANGEL SANTOS FERNANDEZ.

Antecedentes

PRIMERO .- Por el Juzgado expresado al margen, se dictó sentencia en los referidos autos, cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: " FALLO : Que DESESTIMANDO la demanda en su integridad debo absolver y absuelvo a D. Rodolfo de las pretensiones contra él ejercitadas y en consecuencia el mantenimiento del Contrato de arrendamiento de finca urbana como local para negocio, y piso-vivienda, sito en la Villa de Cistierna, C) DIRECCION000 nº NUM000 , manteniéndose igualmente al actualización decenal de la renta prevista en la cláusula séptima del contrato arrendaticio celebrado el día 1 de mayo de 1.974, quedando sometido a la aplicación del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos aprobado por Decreto 4104/1.964 de 24 de Diciembre con las modificaciones introducidas por este texto legal, por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994.

Todo ello con expresa imposición de las costas causadas en este proceso, a la parte actora".

SEGUNDO. - Contra la relacionada sentencia, que lleva fecha de 30 de junio de 2008 se interpuso recurso por la parte apelante, por cuyo motivo se elevaron los autos a esta Audiencia, ante la que se personaron dentro del término del emplazamiento y en legal forma las partes litigantes y seguidos los demás trámites se señaló el día 4 de octubre de 2010 para deliberación.

TERCERO. - En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales excepto el plazo para dictar sentencia previsto en el art. 465.1 LEC de 2000 , de imposible cumplimiento debido a la acumulación de asuntos anteriores y preferentes pendientes en este tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- La representación procesal de la parte actora interpone recurso de apelación frente a la sentencia dictada en la primera instancia del presente procedimiento, en cuya virtud pretende combatir en esta alzada los pronunciamientos desestimatorios de las dos pretensiones declarativas deducidas en su demanda. Por su parte, al amparo de lo establecido en el artículo 461.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la representación en autos del demandado ha formulado escrito de oposición al recurso interesando la íntegra confirmación de la resolución impugnada así como la condena de la parte apelante respecto de las costas ocasionadas en la tramitación de esta instancia.

SEGUNDO.- Como alegación preliminar, denuncian los apelantes incongruencia en el Fallo de la sentencia objeto de recurso toda vez que, según se aduce, sus pronunciamientos no se contraen a las pretensiones que constituyen el objeto del proceso, argumento ciertamente inconsistente en cuanto que la lectura de la parte dispositiva de la sentencia permite advertir, nítidamente, la expresa desestimación de los pedimentos de la demanda, sin perjuicio, claro está, que la "cláusula de estilo" empleada por la juzgadora a quo incluya de modo expreso la absolución de la parte demandada respecto de las pretensiones agitadas en esta litis y, ciertamente, dicha absolución no precise explicitarse en cuanto ínsita a los pronunciamientos desestimatorios de la demanda, declaración que, aun innecesaria por obvia, en nada vicia de incongruencia la resolución apelada.

TERCERO.- En el segundo de los motivos articulados en el recurso, la parte apelante, con invocación de la reiterada doctrina jurisprudencial que invita a determinar la naturaleza jurídica de los contratos en atención a su contenido obligacional al margen de la denominación con que las partes hayan querido calificarlos, insiste en sostener que la relación jurídica que le vincula con el demandado no es otra que un contrato de arrendamiento de industria, pese a no ser este el término empleado en el contrato adjuntado como documento número tres al escrito de demanda.

La alegación no puede prosperar. La Jurisprudencia emanada del Tribunal Supremo ha venido delimitando con toda precisión la diferencia entre el arrendamiento de local de negocio y el arrendamiento de industria, cuya distinción es absolutamente diáfana por cuanto en los primeros únicamente se cede el elemento inmobiliario, es decir, un espacio construido y apto para que en él se explote el negocio, mientras que en los segundos el objeto contractual está determinado por una doble composición integradora, por un lado el local, como soporte material y, por otro, el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en el mismo, con los elementos necesarios para su explotación conformados como un todo: "una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada" ( artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ).

En este sentido, SSTSde 20 de septiembre de 1991 EDJ 1991/8777 , 19 de mayo de 1992 EDJ 1992/4947 , 17 de abril de 1993 EDJ 1993/3608 , 10 de mayo de 1993 EDJ 1993/4369 y 22 de noviembre de 1994 EDJ 1994/9385.

En suma, como nos recuerda la STS de 25 de abril de 1997 EDJ1997/3581 : " en el arrendamiento de industriase cede todo lo necesario para el funcionamiento inmediato del negocio (...), pues su objeto viene constituido por el uso de una industria ya instalada, con elementos coordinados para su inmediata puesta en marcha".

CUARTO.- Sentado lo anterior, y aun admitiendo que el objeto del arriendo fuera susceptible de explotación inmediata, la cuestión debatida en esta litis estriba en determinar si el demandante arrendó una industria o, por el contrario, únicamente un local comercial en el que se había venido ejerciendo una actividad industrial por parte de un tercero que anteriormente ostentaba la condición de arrendatario.

Dicho esto, los principios rectores de la carga de la prueba sólo pueden conducir a desestimar el recurso, toda vez que el conjunto del material probatorio del proceso, certeramente valorado en la resolución impugnada, revela de modo inconcuso que las partes concertaron en fecha 1 de mayo de 1974 un contrato de arrendamiento de local de negocio que, en su condición de tal, se encuentra sometido a la legislación especial que disciplina su régimen jurídico.

Así, no sólo la denominación del contrato incorporado a los autos y el contenido de sus estipulaciones ( con singular ponderación de su Estipulación Tercera) permiten una decidida invocación del principio de interpretación literal de los contratos previsto en el artículo 1281 del Código Civil ( de aplicación siempre preferente), sino, igualmente, a la luz de las normas hermenéuticas previstas en los artículos 1282 y 1283 del mismo Cuerpo legal , la calificación del contrato realizada en la sentencia de instancia resulta inobjetable.

En efecto, por una parte, empleando el enfoque interpretativo ex- artículo 1282 del Código Civil , en atención a los actos realizados por las partes con posterioridad a la perfección del contrato, la documental obrante en el pleito ( relacionada en el Segundo Fundamento de Derecho de la resolución objeto de recurso) resulta abrumadora a los efectos de concluir que la intención de los contrayentes no fue otra que pactar un arrendamiento de local de negocio; por otra, el artículo 1283 desvanece de plano la pretensión deducida en la demanda, toda vez que, como sabemos, en un contrato no deben entenderse comprendidas cosas distintas ni casos diferentes de aquéllos sobre los que los interesados se propusieron contratar.

Y, ciertamente, en la cláusula tercera del contrato ( comprensiva de los elementos estructurales objeto de transmisión junto con el local comercial) no encontramos referencia alguna a la cesión de bienes, instalaciones o cualquier otra clase de elementos destinados a la explotación industrial, circunstancia insólita en un arrendamiento de industria en cuyo clausulado, invariablemente, se describen y enumeran (a modo de inventario) los distintos bienes e instalaciones cuya posesión se transmite conjuntamente con el espacio inmobiliario que los alberga.

QUINTO.- No obstante lo anterior, la auténtica "clave de bóveda" que invita a negar la condición de arrendamiento de industria al contrato cuya naturaleza jurídica aquí se analiza, viene constituida por el contenido del documento número 10 adjuntado al escrito de contestación a la demanda ( impugnado por la actora pero, no obstante, dotado de plena eficacia probatoria conforme al resultado de la prueba pericial practicada a fin de adverar su autenticidad) cuya lectura permite concluir que fue el demandado quien, con conocimiento y aquiescencia del causahabiente de los actores (padre y esposo, respectivamente) adquirió la posesión del local comercial en virtud de traspaso concertado con el anterior arrendatario del local ( D. Andrés ) en fecha 30 de abril de 1974 y por la cantidad de 750.000 pesetas, habiéndose perfeccionado al día siguiente el contrato de arrendamiento de local de negocio cuya calificación se discute en este pleito.

Por lo demás, la anterior secuencia fáctica se encuentra definitivamente respaldada en virtud de la declaración testifical practicada mediante exhorto con el hijo del cedente del local, D. Cornelio , el cual ha venido a corroborar la existencia del traspaso y la consiguiente autorización para el mismo por parte del difunto padre y esposo de los actores.

En definitiva, la adquisición de cualquiera de los bienes o instalaciones destinados a la explotación de un establecimiento de hostelería que hubiera podido recibir el demandado al tiempo de formalizar el contrato de arrendamiento, trae causa de un negocio jurídico autónomo (traspaso de local de negocio) perfeccionado conforme a las exigencias previstas en los artículos 29 y siguientes de la LAU de 24 de diciembre de 1964, negocio éste en el que, es obvio, el causahabiente de los actores no tuvo otra intervención que la de percibir la parte del precio del traspaso que convencional o legalmente se estableciera conforme a las previsiones contenidas en el artículo 39 del citado Cuerpo legal .

En consecuencia, la parte actora estaría pretendiendo subvertir la relación jurídica que le vincula con el demandado arrogándose la posición del inicial arrendatario que procedió a traspasar el local, intentando, en cierto modo, hacer desaparecer al mismo del escenario jurídico en que debe enmarcarse la presente litis, todo ello con la finalidad de convertirse fraudulentamente en arrendador de una industria que fue objeto de traspaso con anterioridad a la perfección del contrato de arrendamiento de local de negocio que, por todo lo expuesto, constituye el único vínculo jurídico que mantiene con el demandado.

SEXTO.- Con carácter subsidiario, la parte apelante solicita la declaración de nulidad de la cláusula séptima del contrato por virtud de la cual se establece la posibilidad de revisar cada diez años el importe de la renta inicialmente pactada.

Aun admitiendo que un plazo de revisión decenal de la renta puede resultar excesivo en perjuicio del arrendador, la pretensión está igualmente abocada al fracaso al tropezar de modo insalvable con obstáculo legal. En primer lugar, tratándose de una cláusula que no puede reputarse afecta de nulidad absoluta o de pleno Derecho ( en cuyo caso la acción para instar la nulidad es imprescriptible) sino meramente anulable, el ejercicio de la acción de nulidad está afectado por el plazo de prescripción de cuatro establecido en el artículo 1.300 del Código Civil y, por tanto, teniendo en consideración que el dies a quo para su computo comenzó el día en que se perfeccionó el contrato, la acción deducida en la demanda se encuentra insalvablemente prescrita.

Por otra parte, como acertadamente se razona en la resolución impugnada, la pretensión de actualizar la renta se encauza de forma inadecuada en la demanda, toda vez que habiendo establecido la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 ( Disposición Transitoria 6 ª ) un mecanismo ciertamente preciso para revisar la renta pactada en los contratos de locales de negocio sometidos al Texto Refundido de 1964, los arrendadores nunca han hecho uso de un derecho que legalmente les está reconocido y cuya efectividad, es obvio, sólo precisaría de tutela judicial caso de existir una infundada oposición a la actualización por parte del arrendatario. En consecuencia, no habiendo acudido la parte apelante a la posibilidad que le ofrece la Ley, la cláusula de actualización de la renta pactada en el contrato debe desplegar todo su vigor conforme a lo dispuesto en el artículo 1091 del Código Civil .

SEPTIMO.- Idéntica suerte desestimatoria deben correr las alegaciones del recurso destinadas a combatir el pronunciamiento de instancia relativo a las costas procesales, por cuanto que el rechazo de las pretensiones deducidas en la demanda no ha planteado dudas fácticas o jurídicas de suficiente entidad para excepcionar el principio general de vencimiento previsto en el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , cuya aplicación, por tanto, debe ser objeto de confirmación en esta alzada.

OCTAVO.- De conformidad con lo establecido en los artículos 398.1 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , las costas procesales ocasionadas en la sustanciación de esta alzada han de imponerse a la parte apelante.

VISTOS los preceptos legales invocados, sus concordantes y demás de general aplicación.

Fallo

QUE DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Adelaida y Manuel frente a la Sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Cistierna en el procedimiento de juicio ordinario 290/07 y, en su virtud, debemos confirmar íntegramente la resolución impugnada condenando a la parte apelante al abono de las costas procesales ocasionadas en la tramitación del presente recurso.

Dese cumplimiento, al notificar esta sentencia, a lo dispuesto en el artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y, con testimonio de la misma, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN. - Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente que la dictó, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de la fecha, de todo lo que doy fe.