Sentencia Civil Nº 78/2016, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 4, Rec 505/2015 de 13 de Marzo de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00078/2016

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE PALMA DE MALLORCA

SECCION CUARTA

Rollo: RECURSO DE APELACION 505 /2015

SENTENCIA NUM. 78/16

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE Acctal.

Dña. Maria Pilar Fernández Alonso

MAGISTRADOS

D. Miguel Álvaro Artola Fernández

Dña. Juana Mª Gelabert Ferragut

Palma de Mallorca, a catorce de Marzo de dos mil dieciséis.

VISTOSpor la Sección 4ª de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos, juicio Ordinario, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Mahon,bajo el nº 98/2014, Rollo de Sala 505/2015,entre partes, de una como demandada-apelante,don Cayetano , representado por la Procuradora Sra. Begoña Jusué Hernández, y de otra, como demandante-impugnante, don Gustavo y doña Lucía , representados por la Procuradora Sra. Maribel Juan Danús, asistidas ambas de sus respectivos letrados, Dña. Sara Taltavull Febrer y Dña. Maria Susana Domínguez Aguado.

ES PONENTEla Ilma. Magistrada Doña Maria Pilar Fernández Alonso.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Ilmo. Sr. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Mahón, en fecha 22-7-2015 , se dictó sentencia , cuyo fallo dice: 'Que estimando parcialmente la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales Dª María José Bosch, en nombre y representación de D. Gustavo y Dª Lucía frente a DON Cayetano debo: Declarar y declaro resuelto por voluntad de las partes el contrato de arrendamiento con opción a compra suscrito en fecha de 2 de abril de 2012. Declarar y declaro que, por parte de DON Cayetano se ha incumplido parcialmente el contrato suscrito entre las partes y, en consecuencia, que debe abonar a D. Gustavo y Dª Lucía la cantidad de 5.236,65 euros por los perjuicios causados por dicho incumplimiento. Sin condena en costas.'

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso, recurso de apelación por la representación de la parte demandada, que fue admitido y, seguido el recurso por sus trámites, se presentó escrito de oposición e impugnación por la parte demandante y, elevados los autos a esta Audiencia Provincial, quedaron conclusos para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación de este Recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.- La sentencia dictada en primera instancia, como vimos, estimo parcialmente la demanda interpuesta por los señores Gustavo y Lucía , declarando resuelto por conformidad de las partes el contrato de compraventa con opción de compra y que como consecuencia del incumplimiento parcial del citado contrato por parte del demandado este esta obligado a satisfacer a los demandantes la cantidad de 5.236,65 euros en concepto de los prejuicios causados por dicho incumplimiento.

Contra la anterior sentencia se alza en apelación la parte demandada condenada y también, vía impugnación la parte actora. Esta interesando se declare la resolución del contrato por vicios ocultos e incumplimiento de la parte vendedora y se fije en 16.054,15 euros la cantidad objeto de condena en concepto de indemnización de daños y perjuicios.

La parte demandada apela la sentencia interesando su revocación y la estimación de la reconvención declarando el incumplimiento esencial de los actores reconvenidos; su derecho a cobrar las rentas impagadas, el coste de las reparaciones efectuadas, su derecho a retener 12000 euros cobrados y otros 12000 que deberían haber abonado así como de derecho de ser resarcido en los daños y perjuicios sufridos.

SEGUNDO.-Pues bien, como se dice en la sentencia recurrida por la parte actora, Don Gustavo y Doña Lucía se ejercita, acción de resolución de contrato de arrendamiento con opción de compra por incumplimiento contractual del arrendador vendedor y vicios ocultos reclamación de daños y perjuicios frente a la parte demandada.

Sostienen los actores que, habiendo celebrado con Don Cayetano , en fecha de 2 de abril de 2012, un contrato de arrendamiento con opción a compra, sobre la finca sita en Alaior, 07730, CALLE000 núm. NUM000 , de la que el demandado era el propietario, se incumplieron por éste último, las obligaciones referentes, a efectuar en la vivienda arrendada, las reparaciones a las que según los actores se había obligado en virtud de la cláusula novena del contrato. También denuncian la existencia de vicios ocultos.

Reclaman en consecuencia, además de la resolución del contrato, la indemnización de daños y perjuicios que, por el incumplimiento de estas obligaciones contractuales, y en aplicación de lo dispuesto en la cláusula séptima del contrato, consideran que es procedente y que cuantifican en la cantidad de 17.632,59 euros.

Por la parte demandada, se opone a la reclamación efectuada y, además, interpone demanda reconvencional.

En primer lugar se opone a la demanda alegando que, en modo alguno por su parte se incumplieron los términos del contrato. Sostiene que, si bien es cierto que en el contrato se pactó en la cláusula novena la obligación del arrendador de reparar los desperfectos, alega que, únicamente se referían a las humedades existentes en la pared medianera y que, si finalmente no se arreglaron fue por la propia conducta de los demandantes que se negaron a llegar a un acuerdo sobre el importe de las mismas.

Por otro lado, al mismo tiempo ejercita una acción de resolución de contrato y reclamación de daños y perjuicios, por entender que, la parte que incumplió sus obligaciones, fue la parte demandante-reconvenida que, no abonó ni las rentas desde agosto de 2012, ni la cantidad de 12.000 euros que debía entregar antes de diciembre de 2012 y a la que se había obligado por el contrato.

En consecuencia, interesa que se resuelva el contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito por el incumplimiento imputado a los demandantes reconvenidos, solicita que se le devuelva la posesión del inmueble, y reclama las cantidades que, a su juicio le corresponden en virtud del incumplimiento contrato, y que cuantifica en la cantidad de 20.080, 93 euros.

La sentencia considera que se ha producido un incumplimiento del demando arrendador de la obligación de reparar vicios y deficiencias de la vivienda, pero que tal incumplimiento es de intensidad insuficiente para la resolución del contrato del 1124 cc y solo la tiene a efectos indemnizatorios.

Entiende que fue el incumplimiento del arrendador vendedor al no efectuar las reparaciones el que motivo y justifico el incumplimiento de los actores arrendadores, quienes habían cumplido lo que les correspondía, de suerte que su incumplimiento se encontraba justificado.

Declara resuelto el contrato por voluntad concorde de las partes, con efectos desde la sentencia y fija la indemnización que corresponde a los actores principales, procediendo a la rebaja de la renta pactada en su día por las partes.

TERCERO.- El artículo 1.124 del Código Civil base de la acción ejercitada en la presente demanda, señala que: la acción para resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y el abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando este resultare imposible.'

Según el propio artículo 1.124 del Código Civil y de numerosas sentencias del Tribunal Supremo, son presupuestos para la aplicación del art. 1.124 los siguientes:

a) necesaria reciprocidad de las obligaciones en juego.

b) la exigibilidad de las mismas, no sujetas a condición o término.

c) el exacto cumplimiento por parte del reclamante de aquello que le incumbía.

d) la existencia de una manifiesta voluntad rebelde en el acusado como incumplidor, no siendo suficiente el retraso o cumplimiento tardío.

e) que el incumplimiento recaiga sobre los elementos esenciales del contrato, de forma que frustre la necesidad contractual del mismo.

f) la prueba de las causas del incumplimiento que le corresponde al que las alega, no obstante debe mantenerse un criterio restrictivo en cuanto a este requisito en aras al mantenimiento del vínculo contractual.

CUARTO.-Pues bien, las partes celebraron en fecha de 2 de abril de 2012, un contrato de arrendamiento con opción a compra, sobre la finca sita en Alaior, 07730, CALLE000 núm. NUM000 , en que el Sr. Gustavo y la Sra. Lucía comparecían como arrendatarios-compradores y Don Cayetano como arrendador-vendedor.

En la cláusula novena del citado contrato las partes pactaron que: 'el arrendador-vendedor debería efectuar las reparaciones extraordinarias necesarias para la habitabilidad de la vivienda, como pudieran ser vicios ocultos. La parte arrendataria vendedora, informa a la parte Arrendataria- compradora, que esta pendiente del arreglo de las humedades al hacer la casa lindante con el nº NUM001 , informándoles que el perito del seguro ya ha visitado la propiedad, y esta a la espera de que se venga a arreglar dicho problema. La parte arrendadora vendedora se compromete a comprobar todas las instalaciones funcionaban correctamente, especialmente la piscina exterior, dejándola en perfecto estado de uso y disfrute.'

Los arrendatarios-compradores, entregaron, al arrendador- vendedor en fecha de 2 de abril de 2012, la cantidad de 12.000 euros en concepto de paga y señal y abonaron la mensualidad de julio de 2012 mes en que empezaron a vivir en la vivienda.

En fecha 12 julio 2012 los actores remiten burofax al arrendador (doc. 3 demanda) con el listado de instalaciones que no funcionan y se hace constar expresamente 'la necesidad de reparación de la piscina exterior'. En dicho fax se consigna: 'que la no reparación inmediata en el plazo de un mes será considerada como incumplimiento del contrato y justa causa de resolución del mismo.'

De modo expreso se le comunica que: 'hasta que se proceda a la reparación de las averías procederá a la consignación notarial de rentas en la notaria de Alaior.'

En fecha 19-7-2012 los arrendatarios actores proceden a la consignación notarial de rentas (doc. 5 demanda).

Al no obtener contestación del arrendador señor Cayetano los actores proceden a la reparación de la bomba de la piscina con la empresa Montages Joan Coll cuyo coste fue de 74 euros (doc. 6 demanda, ratificado por su autor en el acto juicio).

En fecha 1-10-2012 el señor Cayetano reclama a los actores el pago de las rentas, denunciando que estaban impagadas las correspondientes a las mensualidades de mayo a octubre de 2012, comunicándole que si en plazo de 28 horas no procedían la pago se daría por resuelto el contrato y se interpondría demanda judicial.

La petición de reparación de deficiencias por parte de los actores se reiteró mediante comunicación de 20-11-2012.

Mediante burofax de 4-12-2012 los arrendatarios compradores comunicaron al señor Cayetano , que además de los vicios descritos en el burofax remitido el 3-7-2012, había uno nuevo, pues la calefacción no funcionaba, requiriéndole para la reparación y notificándole que se procedería a la consignación judicial de rentas.

Los actores procedieron a encargar al técnico señor Julio las reparaciones necesarias para que el sistema de calefacción funcionase cuyo importe ascendió a 459,44 euros doc. 9 de la demanda.

En fecha 13 marzo 2013 los arrendatarios proceden a la cancelación del deposito notarial de rentas y en fecha 9 mayo 2013 trasfieren al arrendador vendedor al suma de 3500 euros en concepto 'de pago a cuenta rentas c/ CALLE000 nº NUM000 según lo acordado con la letrada' doc. 15 demanda.

En fecha 22 mayo de 2013 se realizo a instancias de arrendador vendedor un informe pericial con las deficiencias observadas en al finca por el arquitecto señor Jose Ignacio cuya reparación ascendía a 11.380,05 euros.

Las partes negociaron extrajudicialmente a fin de resolver controversia, no aceptado los arrendatarios compradores la oferta del demandado consistente en rebajar el importe de la venta en la suma de 5.243,43 euros, importe de reparación de deficiencias, propuesta que no fue admitida por los arrendatarios.

En fecha 2 agosto 2013 Don Cayetano reclamo a los actores la cantidad de 17.641.73 euros en concepto de rentas impagadas y de segundo pago de 12000 en concepto precio venta impagado en diciembre 2012 con apercibimiento de resolución contrato.

Los arrendatarios compradores entregaron a la demandada las llaves de la vivienda en el mes de junio de 2014. Su demanda se presentó en fecha 21 marzo de 2014. El propietario arrendador presento su demanda en el mes de abril del mismo año. La piscina de la vivienda no figuraba en el proyecto y según el Ayuntamiento de Alaior no existió licencia para su construcción.

La instalación de la caldera de gasoil según perito no está tampoco legalizada.

Desde el mes de mayo de 2013 los arrendadores no abonaron las rentas de la vivienda ni procedieron a su consignación.

QUINTO.-A la luz de los anteriores hechos probados que resultan de la prueba practicada, creemos la vivienda presentaba una serie de deficiencias y vicios, cuya reparación correspondía al señor Cayetano , arrendador en aplicación de lo dispuesto artículos 1544 , 1254 , 1256 y 1258 cc , estando acordado expresamente por las partes en el contrato de autos.

Tales deficiencias son las que se recogen en el informe pericial del señor Jose Ignacio , entre las que se encuentran de modo destacado, que la piscina estaba inacabada, no figuraba en el proyecto original, por lo que se presupone que no esta legalizada y que la caldera se hallaba sin funcionar debería aportarse certificado de fabricación del deposito de platico que el deposito de gasoil dispone del correspondiente cubeton por lo que si se dispone del certificado del fabricante del deposito de plástico, el instalador puede proceder a la legalización de ACS y calefacción ante la Consellería de Industria.

Por lo tanto, ni la piscina ni la instalación de calefacción y agua caliente de la vivienda no estaban legalizadas.

Cuando los actores arrendatarios comunicaron al arrendador la existencia de deficiencias la conducta del mismo fue totalmente pasiva, al menos no hay constancia documental, ni testifical, de que no lo fuera.

No es hasta un año después, el día 2 de agosto de 2013 que contacta con un perito para que elabore un informe en que se detallen las deficiencias, y pese a ello no realizó actuación alguna tendente a su subsanación, ofreciendo un trato a los actores de abono de cantidad inferior a la que reflejaba el citado informe, en concreto 5.243,43 euros mas de un año después de la reclamación justificada de los arrendatarios.

Los arrendatarios tras realizar un primer pago de 12000 euros conforme a lo acordado en concepto de paga y señal por el alquiler con opción de compra, abonaron la renta del mes de julio, no efectuaron el segundo pago de 12000 euros previsto para antes del 1 de diciembre de 2012 y procedieron a la consignación notarial de rentas, consignación que, sin embargo, finalizo en mayo 2013.

Creemos que el arrendador tenía la obligación de reparar las deficiencias señaladas por el perito (el portero automático no funcionaba, humedades en la pared de bajada al sótano y en el propio sótano, mas estado piscina y escombros sala maquinas, y calefacción no funcionaba) y no lo hizo pero tales deficiencias e incumplimiento no puede calificarse de esenciales toda vez que, como señala la Juez a quo, no impidieron a los arrendadores seguir ocupando la vivienda hasta el mes de junio de 2014 en que procedieron a la entrega de las llaves al arrendador.

Por otro lado, el citado incumplimiento del arrendador no legitimaba la actuación de los arrendadores a partir del mes de mayo 2013, pues a partir de tal fecha, no hay constancia de nuevos requerimientos de reparación, ni tampoco de pago o consignación notarial de la renta debida al arrendatario.

El total abonado por los arrendadores en concepto de renta en el momento presentación de la demanda marzo 2014 era de 4203 euros.

La renta devengada en tal fecha ascendía a 14.767,41 euros.

El importe de las reparaciones, según pericial, ascendía a 11.380,05 euros, incluídos gastos de legalización de la piscina, y de la caldera.

El importe abonado por los arrendadores para poder utilizar la piscina y la calefacción no llego a los 600 euros.

Los arrendadores no ejercitaron en momento alguno la opción de compra, ni abonaron ni consignaron los 12.000 euros que como precio de la futura compraventa se había pactado efectuar antes del 1-12-2012.

Por otro lado, el señor Cayetano , pese a requerir pago rentas en el mes de octubre de 2012, reclamando erróneamente desde mayo cuando se pacto su pago a partir mes de julio 2012, no ejercito acción de desahucio tendente al desalojo de los arrendatarios en momento alguno, ni se las reclamo judicialmente presentando la demanda en el Juzgado el 10 de abril 2014 en ejercicio de acción resolución contractual y reclamación rentas.

Dado que la esencia del contrato de arrendamiento, como es el arrendamiento de la vivienda, es la cesión del uso de un bien a cambio de un precio, la obligación esencial del arrendador es ceder el uso de la cosa arrendada a fin de que el arrendatario pueda usarla con arreglo a su destino, siendo por lo tanto obligación del arrendador de acuerdo con el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LA LEY 4106/1994) realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil ; pudiendo el arrendatario instar la resolución del contrato en caso de incumplimiento del arrendador de dicha obligación.

La obligación esencial del inquilino es el pago de la rentas como contraprestación al uso de la cosa.

En el momento de presentación de las demandas los arrendatarios continuaban sin abonar la renta y las reparaciones estaban sin realizar.

SEXTO.- Otra cuestión que debe examinarse es los efectos que debe tener la resolución del contrato de arrendamiento, sobre el contrato de opción de compra que se recogía en el mismo sobre la vivienda arrendada.

El contrato de opción de compra, bien como contrato autónomo o bien como contrato o pacto accesorio a un contrato de arrendamiento, como ocurre en el presente caso, es un contrato en virtud del cual una persona se compromete a vender a la otra una cosa, sin que ésta consienta en el momento de comprarla.

En virtud del contrato de opción, el optatario, concede a un tercero, el derecho a adquirir un determinado bien, durante el plazo pactado por las partes. Con relación al derecho de opción la doctrina legal aparece recogida en el la Sentencia del Tribunal Supremo de 3-4-2006 , al señalar 'Como recuerda la sentencia de 6 de julio 2001 , la jurisprudencia de esta Sala ha ido perfilando los caracteres y requisitos de la opción de compra. Como ejemplo puede tomarse, por los precedentes que a su vez cita, la de 14 de febrero de 1997, a cuyo tenor la opción de compra consiste en conceder al optante, la facultad exclusiva de prestar su consentimiento en el plazo contractualmente señalado a la oferta de venta, que por el primordial efecto de la opción es vinculante para el promitente, quien no puede retirarla durante el plazo aludido, y una vez ejercitada la opción oportunamente se extingue y queda consumada y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, sin que el optatario o concedente pueda hacer nada, para frustrar su efectividad, pues basta para la perfección de la compraventa con el optante, que le haya comunicado la voluntad de ejercitar su derecho de opción ( SSTS entre otras, de 13 noviembre y 22 diciembre 1992 ). Dentro de los efectos de la opción, que se perfecciona una vez debidamente ejercitado el contrato de compraventa, éste queda sometido a su propia regulación ( arts. 1.445 y ss. del CC ), en la que figura el 1.450, que mantiene desde luego la perfección del contrato, aunque ni la cosa ni el precio se hayan entregado, como así lo corrobora en caso de opción la doctrina legal ( sentencias, entre otras, de 3 febrero 1992 ), al poner de relieve que si bien el contrato de opción puede funcionar como preliminar de la compraventa, una vez consumado por su ejercicio en tiempo y forma, la enajenación ha de cumplirse en la forma pactada. Y esta misma sentencia al examinar en concreto el requisito del pago o consignación del precio, se remite a la de 2 de febrero de 1992 para declarar que se trata de una condición no exigida 'salvo que esa sea la intención contractual de las partes, manifestada en una cláusula clara y terminante', doctrina que igualmente se expresó en las sentencias de 17 de mayo y 24 de junio de 1993 '.

En el caso que nos ocupa la resolución del contrato de arrendamiento, produce la resolución del contrato de opción.

Así vemos que en la cláusula 4 del contrato se recoge que se concede al arrendatario un derecho de opción, cuyo ejercicio pueda realizar hasta el día 1 de abril de 2014 o 1 abril 2015 en el caso de que se prorrogue el contrato, se regulan una serie de peculiaridades, tanto en relación a la forma de su ejercicio, como de los efectos; por un lado se alude que el derecho de opción deberá comunicarse al arrendador de forma fehaciente, y se debería otorgar la correspondiente escritura en el plazo no superior a treinta días desde que el optante notifique su derecho de opción al concedente ; estableciendo que en caso de no ejercicio se dará por resuelto el contrato quedando extinguido el derecho de compra preferente.

La CLAUSULA 6 y 7 del contrato disponen que en caso de incumplimiento o desistimiento de la obligación de compra pactada se establece la pérdida de las cantidades entregadas como pago y señal incluidas las cantidades anticipadas durante el periodo transitorio y en caso de no producirse la compraventa por motivos imputables a la vendedora esta deberá reintegrar el doble de la cantidad aportada hasta el momento.

Del examen de dichas cláusulas y, al ser el derecho de opción un pacto accesorio al contrato de arrendamiento, la resolución de este contrato debe hacer decaer el contrato de opción debiendo quedar sin efecto y por lo tanto debiendo restituirse las prestaciones que se hubieran realizado en virtud del contrato que devino ineficaz, dado que no se puede mantener la validez y eficacia del contrato de opción, cuando el no ejercicio de dicha opción en el plazo fijado por las partes, se debe en definitiva a la voluntad concorde de las partes, quienes antes de la fecha prevista interesa la resolución del arrendamiento cuya finalización estaba prevista para el 1 abril 2014. Las consecuencias de la resolución del contrato de arrendamiento, y la pérdida de eficacia del derecho de opción, no puede ser otra que la devolución de las cantidades que los arrendatarios entregaron en concepto de prima de la opción.

Esto es la suma de 12.000 euros.

SEPTIMO.-En el escrito de apelación del arrendador se denuncia infracción del principio dispositivo de las partes de rogación, así como falta de motivación y congruencia en relación con la rebaja de la renta mensual pactada en 203,21 euros al mes.

Ciertamente en ningún momento se cuestionó por las partes si la renta pactada en el contrato era o no excesiva en relación con las deficiencias que presentaba la vivienda, siendo un hecho no controvertido la procedencia y adecuación de la renta mensual, coincidente con la cuota hipotecaria que grababa la vivienda; partiendo precisamente los actores arrendadores de dicho alquiler a la hora de cuantificar el importe de las rentas devengadas hasta la entrega de las llaves y calcular la cantidad de la indemnización solicitada en la demanda.

En el propio escrito de impugnación los arrendatarios, señores Gustavo y Lucía , continúan considerando como renta a tener en cuenta la pactada en el contrato de 703,21 euros.

Por ello y visto que la decisión judicial se aparta de los hechos en los que las partes están conformes, creemos que la sentencia incurre en vicio de incongruencia denunciada e infringe los principios citados en el encabezamiento del fundamento.

OCTAVO.- Como dice sentencia de 6-11-2009 la STS de 10 de julio de 1998 señala que 'es de tener en cuenta que si, en principio y por regla general, los efectos de la resolución contractual se producen «ex tunc», colocando a los intervinientes en la misma situación en que se hallarían si el contrato no se hubiese celebrado, lo que lleva consigo la obligación de restituir cada parte lo que haya percibido de la otra por razón del vínculo obligacional, sin perjuicio del derecho de terceros adquirentes de buena fe, esa eficacia retroactiva no puede aplicarse respecto a relaciones duraderas que, en todo o en parte han sido consumadas, cual sucede en contratos como los de arrendamiento, de agencia o de comisión mercantil, en que la resolución del vínculo contractual opera «ex nunc», produciéndose, por tanto, únicamente efectos liquidatarios de la situación existente al tiempo de la resolución contractual'. Lo que aplicado al contrato de arrendamiento en litigio impide retrotraer al momento de la celebración del contrato cuya resolución se decreta.

La resolución del contrato de arrendamiento, dados los incumplimientos de ambos partes contratantes, se produce no por causa imputable a uno u otro contratante, sino a la voluntad concorde de las partes.

Ello determina que no quepa fijar indemnización alguna en concepto de indemnización de daños y perjuicios a favor de ninguno de los contratantes.

En relación a las cantidades que se reclaman, las llaves no fueron entregadas hasta el 2 junio de 2014, los efectos de la resolución del contrato solo pueden tener efectos desde la devolución de la posesión de la vivienda al arrendador, en consecuencia deben venir obligados al pago de la renta hasta esa fecha. Ello supone un importe de renta de 16.173,83 euros (julio 2012 a mayo 2014 a razón 703,21 euros al mes).

Existen también unos pagos realizados por el propietario arrendador por importe de 1254 euros, pagos que deberían haber sido realizados por los arrendatarios en cuanto a cantidades asimiladas a la renta y que le deben ser reembolsados.

Total a pagar por los arrendatarios al arrendador 17.427,83 euros.

En concepto de renta los arrendatarios han abonado al arrendatario la cantidad de 703,21 euros mes de julio y 3.500 euros en mayo de 2013. Ello que hace una suma de 4.203,21 euros, que deben ser descontadas de las rentas debidas, que quedan fijadas en 13.224,62 euros.

También han satisfecho los arrendatarios cantidades para el arreglo provisional de piscina 74 euros y 459,44 euros en concepto de arreglo calefacción y comprobación caldera, gastos que por corresponder al arrendador deben serles también reembolsados por este a los arrendatarios por el arrendador. La suma de ambos conceptos hace un total de (533,44 euros). Descontada esta del importe de las rentas debidas, las mismas quedan fijadas, seu. 12.691,18 euros.

El arrendador concedente debe abonar a los actores arrendatarios la suma de 12.000 euros satisfechos en concreto señal del contrato.

La compensación de ambas cantidades determina que los arrendatarios deben abonar al arrendador la suma de (12.691,18. euros - 12.000 euros) 691,18 euros.

Por otro lado como vimos la estipulación 7ª del contrato prevé que en caso de no producirse la compraventa por motivos imputables a la parte vendedora esta deberá reintegrar el doble de la cantidad entregada hasta el momento.

Lo cierto es que dicha cláusula está prevista para el caso de haberse ejercitado en tiempo y forma la opción de compra y que después, la compraventa no pudiera tener lugar por motivos imputables a la vendedora.

No es el caso de autos, toda vez que los arrendadores no han ejercitado la opción de compra prevista para el 1 abril 2014, de suerte que no se ha perfeccionado la compraventa.

Tampoco ha lugar al abono de 12000 euros pretendidos por el arrendador concedentes, pues si bien no fueron abonados en tiempo por los arrendatarios, tampoco estos ejercitaron la opción de compra.

NOVENO.- Todo lo anteriormente dicho supone que debe declararse resuelto el contrato por voluntad de las partes, y que los arrendatarios deben abonar al arrendador las rentas correspondientes a la ocupación de la vivienda 16.173,83 euros y cantidades asimiladas a la renta abonadas por arrendador 1245,32 euros total 17419,15 euros; cantidad de la que debe descontarse los 4.203,21 euros correspondiente a las rentas ya abonadas y los 533,44 euros correspondientes a las reparaciones efectuadas que deben serles reembolsadas. Ello hace una suma, salvo error u omisión, de 12691,22.

El arrendatario debe devolver a los arrendatarios 12000 euros correspondientes al precio.

La compensación de ambas cantidades arroja como vimos un saldo a favor del arrendador de 691,22 euros, salvo e u o.

DECIMO.- Al desestimarse el recurso interpuesto por los señores Gustavo y Lucía se le imponen las costas de esta alzada, al estimarse el recurso interpuesto por el señor Cayetano , no hacemos especial pronunciamiento sobre las constas de esta alzada ( art 398 y 394 lec ).

VISTOSlos artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

1) ESTIMANDO PARCIALMENTE el RECURSO DE APELACIONinterpuesto por la Procuradora Sra. Begoña Jusué Hernández, en nombre y representación de don Cayetano , y desestimandoel formulado por la Procuradora Sra. Juan Danús, en nombre y representación de don Gustavo y doña Lucía , contra la sentencia de fecha 22-7-2015 , dictada por Ilmo. Sr. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Mahon, en los autos Juicio Ordinario de los que trae causa el presente Rollo, DEBEMOS REVOCARLAy la REVOCAMOSen el sentido de dejar sin efecto el pronunciamiento relativo al incumplimiento parcial Don Cayetano y a la indemnización a abonar por dicho señor a los señores Gustavo y Lucía y en su lugar condenamos a dichos señores a abonar al señor Cayetano la suma de 691,22 euros con los intereses legales desde la demanda por el interpuesta, como consecuencia de la resolución del contrato de arrendamiento con opción de compra producida de común acuerdo entre las partes.

2) No se hace especial pronunciamiento sobre costas causadas en esta alzada por el recurso que se estima en parte. Condenamos a los señores Gustavo y Lucía a las costas causadas por su recurso que se desestima en esta alzada.

RECURSOS.- Conforme al Art. 466.1 LEC 1/2000 , contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella. Ambos recursos deberán interponerse mediante escrito presentado ante esta Audiencia Provincial en el plazo de veinte díasa contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, suscrito por Procurador y autorizado por Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal, en virtud de la reforma introducida por la ley 37/2011 de 10 de octubre. No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno, debiéndose acreditar, en virtud de la D.A. 15ª de la L.O. 1/2009 de 3 de noviembre , el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta Sala, nº 0494, debiéndose especificar la clave del tipo de recurso. Asimismo en virtud de la Ley 10/2012, de 20 noviembre, deberá aportarse el justificante de la liquidación de la tasa judicial.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de Sala, definitivamente Juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por la Ilmo. Magistrado- Ponente, en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Letrado de la Administración de Justicia certifico.