Sentencia Civil Nº 79/2010, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 610/2009 de 18 de Febrero de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00079/2010

Rollo: RECURSO DE APELACION 0000610 /2009

S E N T E N C I A Nº 79

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

D. CARLOS GOMEZ MARTINEZ

MAGISTRADOS:

D. GUILLERMO ROSSELLO LLANERAS

Dª CATALINA Mª MORAGUES VIDAL

En PALMA DE MALLORCA, a dieciocho de Febrero de dos mil diez.

VISTOS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio VERBAL, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Palma, bajo el número 442/2009, Rollo de Sala numero 610/2009, entre partes, de una como actora apelante Dª Evangelina , representada por el Procurador Sr. Tomás Gili y asistida de la Letrada Sra. Riera Barceló; de otra, como demandada apelada STEMACRS SL, representada pr la Procuradora Sra. Ruys Van Noolen y asistida del Letrado D. Pedro Feliu.

ES PONENTE la Magistrada Ilma Sra. Dª CATALINA Mª MORAGUES VIDAL.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 5 de Palma, se dictó sentencia en fecha 30 julio 2009 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Que desestimando totalmente la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Tomás, en nombre y representación de D! Evangelina , contra la entidad Stemacri SL, abuslevo a la demandada de las pretensiones ejercitadas en su contra.- Se condena expresamente en costas a la parte actora.".

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte actora, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo .

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En fecha 20 de marzo de 2009 doña Evangelina , propietaria del local sito en la calle Vicario Joaquín Fuster nº 83, de Palma, formuló demanda de juicio verbal sobre desahucio por falta de pago de la renta del precitado local, contra la entidad "Stemacri SL" en calidad de arrendataria, alegando que esta se hallaba en adeudar la renta del mes de marzo por importe de 1.291 euros. Opuesta la demandada por entender que nos hallamos ante un supuesto de negativa a recibir las rentas por parte de la arrendadora, en fecha 30 de julio de 2009 se dictó sentencia en la primera instancia que resuelve desestimar la demanda por entender, la jueza "a quo", que la arrendataria nada adeuda y que ha sido la propia actitud de la actora la que ha provocado "los problemas" que han dado origen al litigio. Se alza contra la antedicha resolución la parte actora que solicita de este Tribunal su revocación y el dictado de otra, en su lugar, por la que se estime la demanda por dicha parte interpuesta, esgrimiendo en apoyo de tal pretensión revocatoria la errónea valoración que de la prueba practicada ha realizado la juzgadora de la primera instancia ya que, de la prueba practicada se desprende que: a) a la fecha del juicio, la parte demandada se hallaba en adeudar las mensualidades de abril y mayo de 2009, siendo que la renta del mes de marzo la consignó en el juzgado siete días antes del juicio y más de tres meses después de interpuesta la demanda; b) no ha existido conducta obstruccionista de la actora al cobro de la renta, sino incumplimiento del arrendatario.

La parte demandada hoy apelada se opone al recurso interpuesto y solicita la confirmación de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Debe recordarse que este Tribunal ha venido declarando con reiteración -entre otras muchas, las sentencias de 21 de octubre de 2003, 11 de mayo de 2005 y 17 de enero de 2006 - que la obligación primordial del arrendatario es el pago de la renta convenida, conducta consustancial a la naturaleza conmutativa y onerosa del contrato de arrendamiento, correlativa a la entrega de la posesión de la cosa objeto del contrato, renta que deberá abonarse en el tiempo y lugar convenido y que el retraso en el pago de la renta supone, en términos generales y a falta de causa justificada, motivo de resolución por incumplimiento de la esencial obligación del arrendatario de pagar la merced arrendaticia en los términos convenidos (artículo 1.555.1º CC ), ya que ello supone una modificación del vínculo obligacional o novación modificativa que exige la prueba plena de la voluntad de novar o animus novandi, pues la modificación del vínculo obligacional en que consiste la novación nunca se presume, ni puede inferirse de meras deducciones o conjeturas, debiendo constar de modo inequívoco porque supone una renuncia de derechos que ha de ser expresa y revelada, bien por términos inequívocos de la voluntad de las partes, bien por creación de otra obligación incompatible con la primera; voluntad que se ha de poner de manifiesto también en la novación simplemente modificativa de las condiciones pactadas en el contrato pues éstas se estipulan por los contratantes y no por uno sólo de ellos, y el deudor no puede obligar a su acreedor a que reciba prestación diferente o en forma distinta a la pactada (SSTS de 17 de febrero de 1987 y 2 de junio de 1970 , entre otras). La asimilación del retraso en el pago de la renta al incumplimiento contractual es una exigencia del principio relativo a los contratos son ley entre las partes, proclamado en los artículos 1089,1091 y 1258 del Código Civil y el de seguridad jurídica recogido en el artículo 9 de la Constitución Española. Como se afirmaba en la sentencia de esta misma sección de 11 de mayo de 2005 , anteriormente citada, "de admitirse que el retraso no es incumplimiento se entraría en un terreno de peligroso relativismo y de casuismo inaceptable en el que sería preciso determinar cuantos días de dilación se consideran mero retraso y a partir de qué número de días de retraso pasaría a ser un verdadero incumplimiento".

Cierto es que han existido resoluciones de diversas Audiencias Provinciales en las que se ha admitido que la falta de pago de la renta en el plazo estipulado en el contrato como mero retraso no da lugar a la resolución del contrato de arrendamiento. Pero, el Tribunal Supremo en su Sentencia de 24 de julio de 2008 , dictada en un recurso de casación por interés casacional, declaró que, "el pago de la renta verificado fuera del plazo pactado no excluye la aplicabilidad de la causa de resolución arrendaticia prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos, y ello aunque dicha demanda se funde en el impago de una única mensualidad de renta y ésta haya sido satisfecha extemporáneamente... Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual". Criterio que se reitera en las SSTS de 26 de marzo y 20 de octubre de 2009 .

TERCERO.- El artículo 410 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que la litispendencia, con todos sus efectos procesales, se produce desde la interposición de la demanda si ésta es admitida. El precepto ha puesto fin a la polémica existente hasta la entrada en vigor de la nueva ley procesal sobre el "dies a quo" de la litispendencia y, recogiendo lo que era doctrina mayoritaria, opta por el criterio de la presentación de la demanda si ésta fuese admitida.

Desde la interposición de la demanda ésta produce todos sus efectos. El pago o cumplimiento posterior constituye un supuesto de alteración sobrevenida de los hechos en que se basa la pretensión que sólo puede tener efectos en caso de que la misma ley así lo prevea, como excepcionalmente hace el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al regular la enervación en los juicios de desahucio. En dicha norma se establece que, "Los procesos de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio."

CUARTO.- Aplicando la doctrina jurisprudencial anteriormente expuesta al caso hoy sometido a la decisión de este Tribunal, es el parecer de la Sala que el recurso debe ser acogido por las siguientes razones:

1ª) No existe discusión entre las partes litigantes sobre el contenido del contrato de arrendamiento del local sito en la calle Vicario Joaquín Fuster nº 83, ni sobre el importe de la renta ni que su abono debía realizarse en los cinco primeros días de cada mes y por mensualidades anticipadas.

2ª) Es el propio demandado que admite la existencia de discusiones con la propiedad por haber existido retrasos en el pago de la renta. Igualmente se admite que en ocasiones la propiedad acudía al local a cobrar, en otras que el demandado iba a pagar al lugar de trabajo del hijo de la actora y, en otras ocasiones se realizaban ingresos en la cuenta bancaria de la que es titular la actora. También resulta acreditado que el mes de marzo de 2009, el local de autos se hallaba cerrado, por lo que la afirmación de la parte actora de que fue a cobrar la renta de dicho mes al local y que éste se hallaba cerrado y no pudo cobrarla, se tiene por acreditada..

3ª) Por el contrario no se ha acreditado que el demandado acudiera a abonar la renta del mes de marzo de 2009 al trabajo del hijo de la actora y que la pagara sin exigir la entrega de recibo o justificante alguno. Debe recordarse que la prueba del pago como hecho extintivo de la obligación según el artículo 1156 del Código Civil , incumbe al demandado conforme a lo dispuesto en el artículo 217 LEC y a la regla de derecho encarnada en el aforismo solutionem aseveranti probationis onus incumbit, que desplaza sobre el demandado la carga de la prueba y con ello las consecuencias derivadas de la incompleta o insuficiente justificación del hecho solutorio. En el presente caso forzoso resulta reconocer que no existe prueba alguna objetiva de que se abonara la renta del mes de marzo, restando huérfana de toda prueba la afirmación del legal representante de la entidad demandada de que pagó en efectivo al hijo de la actora sin que se emitiera recibo alguno y sin que ninguno de los testigos que han sido examinados en autos haya confirmado tal afirmación, resultando inexplicable que disponiendo del número de cuenta de la actora donde podía realizar el ingreso correspondiente realizara una entrega en efectivo sin solicitar justificante alguno de dicho pago. Por el contrario, la entidad demandada procedió a consignar la renta del citado mes de marzo en la cuenta de consignaciones del juzgado el día 1 de julio de 2009 , ocho días antes de celebrarse el juicio oral.

4ª) Pero es que, además, obra en autos prueba documental -consistente en un giro de correos (folio 63)- relativa a que la mensualidad del mes de abril junto con la del mes de mayo fue girada en fecha 6 de mayo de 2009, esto es la renta del mes de abril se intentó pagar con más de un mes de retraso y la de mayo un día después de los cinco días pactados en el contrato. Cierto es que dicho giro fue rechazado por la actora, pero, tal rechazo se justifica en el incumplimiento de la obligación asumida por la entidad arrendataria de abonar las rentas por meses adelantados y en los cinco primeros días de cada mes, y ya había motivado la interposición de la demanda, y, como es sabido, no puede exigir el cumplimiento quien hubiera incumplido previamente su obligación.

5ª) Finalmente, no consta que a la fecha del juicio, 8 de julio de 2009, las rentas correspondientes a los meses de abril y mayo hayan sido consignadas o abonadas. La consecuencia de ello no puede ser otra que la estimación de la acción de desahucio pues si bien al momento de la celebración del juicio se había consignado la renta del mes de marzo, permanecían impagadas las correspondientes al mes de abril y mayo.

QUINTO.- La estimación del recurso de apelación y consiguiente revocación de la sentencia apelada para, en su lugar, acoger la pretensión actora obliga a la modificación del pronunciamiento que sobre costas procesales se contiene en la sentencia apelada, imponiéndolas a la parte demandada conforme se dispone en el artículo 394.1 LEC .

En cuanto a las costas causadas en esta alzada, no procede expresa imposición a ninguna de las partes litigantes dada la estimación del recurso y consiguiente revocación de la sentencia apelada, conforme se contempla en el artículo 398.2 LEC .

Fallo

1º) SE ESTIMA el RECURSO de APELACION interpuesto por doña Evangelina , representada en esta alzada por el procurador don Gabriel Tomás, contra la Sentencia de 30 de julio de 2009 dictada por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Palma , en los autos de juicio verbal sobre desahucio por falta de pago, y, en consecuencia, DEBEMOS REVOCAR y REVOCAMOS dicha resolución y, en su lugar,

SE ESTIMA en su integridad la demanda formulada por doña Evangelina contra la entidad STEMACRI SL, representada por la procuradora Sra. Ruys Van Noolen, decretando la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre ambos litigante y el consiguiente desahucio del local sito en la calle Vicario Joaquin Fuster nº 83 de Palma, condenando a la citada entidad demandada a estar y pasar por la anterior declaración y a desalojar el citado local poniéndolo a disposición de la arrendadora, con apercibimiento de lanzamiento si no lo realizara en el plazo legal, condenándole igualmente al pago de las costas procesales causadas.

2º) Sin expresa imposición a ninguna de las partes litigantes de las costas procesales causadas en la presente alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.