Sentencia Civil Nº 79/2010, Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 3, Rec 5/2010 de 16 de Marzo de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

VALLADOLID

SENTENCIA: 00079/2010

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000005 /2010

SENTENCIA Nº 79

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSE JAIME SANZ CID

D. ANGEL MUÑIZ DELGADO

D. JOSE MANUEL DE VICENTE BOBADILLA

En VALLADOLID, a dieciséis de Marzo de dos mil diez.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 003 de la Audiencia Provincial de VALLADOLID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0001150 /2008, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 4 de VALLADOLID, a los que ha correspondido el Rollo 0000005/2010, en los que aparece como parte apelante: CONSTITUCION TRES CONSTRUCCIONES Y CONTRATAS SL, representado por el procurador D. DAVID GONZALEZ FORJAS, y asistido por el Letrado D. JOSÉ LUIS ESPINOSA RUEDA, y como apelada Dª. Fátima , representado por el procurador D. DAVID VAQUERO GALLEGO, y asistido por el Letrado D. TOMÁS HUSILLOS VINEGRA; sobre: Obligación de hacer.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- Seguido el litigio en cuestión por sus trámites legales ante el Juzgado de Primera Instancia de referencia, con fecha 16 de Octubre de 2009 se dictó sentencia cuyo fallo dice así: "Que estimando íntegramente la demanda presentada por el Procurador Don DAVID VAQUERO GALLEGO, en nombre y representación de DOÑA Fátima contra CONSTITUCIÓN TRES CONSGTRUCCIONES Y REFORMAS S.L., representada por el Procurador DON DAVID GONZALEZ FORJAS y desestimando íntegramente la demanda reconvencional, debo condenar y condeno a la parte demandada a ejecutar las obras indicadas en el informe del perito judicial, conforme a las indicaciones dadas por el mismo en el plazo de UN MES, apercibiéndose que caso de ejecutarlas se hará a su costa, condenando igualmente a la parte demandada al pago de las costas causadas en esta instancia".

TERCERO.- Notificada a las partes la referida sentencia, por el demandado se preparó recurso de apelación que fue interpuesto dentro del término legal alegando lo que estimó oportuno. Por la parte contraria se presentó escrito de oposición al recurso. Remitidos los autos de juicio a este tribunal se señaló para la Deliberación y Votación el pasado día 11 de Marzo de 2010 .

ÚLTIMO.- En la tramitación del presente procedimiento se han observado las formalidades legales.

Vistos, siendo ponente el Ilmo Sr. Magistrado Don ANGEL MUÑIZ DELGADO.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de primera instancia estima la demanda y condena a la entidad demandada, propietaria de la vivienda que ocupa la actora en calidad de arrendataria, a realizar en la misma las obras de reparación descritas en el informe pericial que con la misma se acompaña para dejarla en las debidas condiciones de habitabilidad. Desestima por el contrario la demanda reconvencional, en la que se interesa la resolución del contrato por causa de la pérdida o destrucción de la cosa arrendada y su desalojo. Argumenta el juzgador, en síntesis, que acreditadas por la pericial judicial las deficiencias señaladas en demanda y habiéndose reclamado previa e infructuosamente de la propiedad su subsanación, deben ser reparadas por esta a fin de mantenerla en las imprescindibles condiciones e habitabilidad. El importe de dichas obras de reparación, incluido el que corresponde según coeficiente por las que han de ejecutarse en elementos comunes del edificio, ha sido pericialmente tasado en 5.084,40 euros o como mucho, asumiendo la tesis de la demandada, a 6.578,52 euros, por lo que no alcanza el 50% del valor de la vivienda excluido el suelo, que el perito cifra en 16.621,56 euros, de modo que no concurre el presupuesto contemplado en el art. 118.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 que ampara la causa resolutoria invocada.

Dicha resolución se recurre en apelación por la demandada reconviniente, formulando una serie de motivos de impugnación que seguidamente pasamos a tratar en relación con la prueba obrante en autos.

SEGUNDO.- Alega la recurrente hallarse dispensada de la obligación de efectuar las reparaciones necesarias en la vivienda para conservarla en condiciones de habitabilidad que se contempla en el art. 107 de la LAU de 1964. Ello en primer lugar por cuanto entiende han sido los propios arrendatarios quienes han agravado las deficiencias hasta llegar al actual estado de inmueble, dado que los desperfectos vienen arrastrándose durante un largo periodo de tiempo y han incumplido con la obligación que les impone el art. 1559 del Código Civil , pues no existe constancia fehaciente alguna de que hubieren puesto tal circunstancia en conocimiento de la propiedad para que procediese a la reparación. Cabe precisar al respecto que ciertamente no obra en autos constancia documental o escrita de que por los arrendatarios se hubiere puesto en conocimiento de la actual o del anterior propietario del inmueble las deficiencias que el mismo presentaba, ni tampoco que se les hubiere requerido previamente a esta litis para que procediesen a su reparación. Se trata así mismo de desperfectos que, tal y como salta a la vista y se informa pericialmente, no son producto de un siniestro o de brusca aparición, sino de un progresivo estado de deterioro que afecta al edificio. Ahora bien, el hecho de que no consten las comunicaciones y requerimiento por escrito no quiere decir que no se hayan producido efectivamente, ni menos aun que la propiedad no tuviere en todo caso perfecto conocimiento del estado del inmueble. En efecto, la entidad demandada es una empresa entre cuyo objeto social se hallan entre otros la compra de terrenos, la promoción y construcción de edificaciones, etc..., que procedió a adquirir unos cinco años y medio antes de la presentación de la demanda el edificio en el que se ubica la vivienda litigiosa. Se trata de una edificación ubicada en esta capital, de unos 100 años de antigüedad a tenor del informe pericial y que, a tenor de la propia escritura de compraventa, ocupa una planta de 432 metros cuadrados, habiéndose pagado por ella un precio de 138.232 euros, y hallándose la finca arrendada a varios inquilinos. Resulta por tanto impensable que dicho edificio se adquiriese por una entidad del sector de la promoción y construcción de viviendas sin comprobar previamente el estado de sus dependencias, que como decimos ya por entonces presentaba un notable deterioro, saltando a la vista el mal estado en general del edificio con una simple inspección externa del mismo, tal y como resulta del reportaje fotográfico obrante en autos. En su consecuencia, se lo comunicase o no la arrendataria, lo cierto es que tanto el actual como el anterior propietario eran perfectamente conscientes del mal estado y deficiencias que aquejaban al inmueble, pese a lo cual nada hicieron por subsanarlo y procurar conservase las debidas condiciones de habitabilidad. No cabe por tanto imputar tanto alguno de culpa a la arrendataria por tales desperfectos, manifestando esta al ser interrogada que tanto en vida de su esposo cuanto a posteriori requirieron repetidas veces a los sucesivos propietarios para el arreglo de la vivienda, obteniendo respuesta negativa e instándola a que abandonase la vivienda y se fuese a vivir con sus hijos. Dichas manifestaciones encuentran respaldo en la pura lógica, pues después de soportar durante mas de 10 años el pésimo estado de la vivienda sin que por la propiedad se alegue siquiera haber efectuado un solo arreglo, es impensable que una persona ya anciana cuya forma y lugar de vida evidencian una posición económica no holgada haya acudido al proceso, con los costes que ello conlleva, sin previamente agotar las posibilidades extrajudiciales de solventar la cuestión. Se rechaza en su consecuencia este primer motivo del recurso.

TERCERO.- Seguidamente argumenta la apelante que el importe al que ascienden las obras de reparación, 5.084,40 euros en la propia vivienda y otros 12.222,40 en el resto del edificio, resulta absolutamente desproporcionado en relación al valor de la propia edificación, nulo en el mercado dado no cumple siquiera los parámetros de habitabilidad prescritos en el PGOU, y al importe de la renta mensual de 74,02 euros que se abona. Entiende que no ha de aplicarse de manera automática la obligación de reparar que impone el art. 107 de la LAU de 1964 , sino que ello ha de ser matizado en función de los principios de equidad y buena fe contemplados en los arts. 3 y 7 del Código Civil , de modo que la desorbitada desproporción entre la utilidad que la propiedad percibe y el importe de las obras le releva de efectuar la reparación que se le exige.

No desconoce la Sala la doctrina que en base tanto a los principios de buena fe, plasmado en el art. 9 LAU 1964 , y del ejercicio civilizado de los derechos (art. 7 CC ), cuanto de la cláusula " rebus sic stantibus ", tendente a garantizar la equivalencia de las prestaciones cuando los contratos se prolongan en el tiempo, la obligación de reparar impuesta al arrendador en el art. 1554.2 del Código Civil y art. 107 de la LAU de 1964 ha de matizarse cuando la renta satisfecha por el arrendatario resulte ínfima a consecuencia de la prórroga legal y de la depreciación monetaria que se deriva del sistema de limitación de rentas que establece la legislación especial de arrendamientos urbanos. Se señala al respecto que, desaparecida en tales casos la equivalencia de las prestaciones propias de todo contrato oneroso del tipo conmutativo y que constituye la causa del contrato de arrendamiento a consecuencia de la el principio de buena fe determina que la exigencia por el arrendatario de la obligación legal (arts. 1554,2 CC y 107LAU 1964 ) que pesa sobre el arrendador de realizar las obras necesarias para mantener la cosa arrendada en el estado de servir para el uso pactado, deba considerarse una pretensión "inciviliter", o al menos no acomodada al principio de equivalencia de las prestaciones o del mayor equilibrio o reciprocidad de intereses entre las partes contratantes (art. 1289 CC ), cuando requiera unos gastos cuantiosos o considerables, por lo que los Tribunales no pueden acceder a ella. A ello se añade el elemento "sociológico" que ha de tenerse en cuenta en la interpretación de las normas jurídicas, conforme a lo dispuesto en el art. 3,1 del Código Civil , lo que obliga al Juez a atemperar en estos casos la aplicación de los arts. 1554.2 CC y 10 7LAU 1994 a los principios que constituyen la base del contrato.

Ahora bien, entendemos que la obligación fundamental que incumbe al arrendador es la de mantener al arrendatario en el goce pacífico de la vivienda y conservarla en las debidas condiciones habitabilidad para servir al fin pactado, obligación que en principio y como regla general ha de mantenerse cuando se interese su cumplimiento in natura, por mas que ello comporte la realización de reparaciones costosas, siendo de excepcional aplicación la cláusula rebus sic stantibus como justificativa de la exoneración de tal obligación de reparar. Mal podrá por tanto calificarse de abusiva la pretensión del arrendatario en tal sentido cuando la vivienda se arrendó en buen estado y los desperfectos no son imputables al inquilino, sino a la negligencia de la propiedad en la conservación del inmueble. Ciertamente nos hallamos ante un arrendamiento de larga duración, ya que fue concertado allá por 1970, y con una renta mensual reducida que asciende a 74,02 euros. Ahora bien, esa escasa cuantía no parece desproporcionada sino mas bien acorde con las características de la vivienda arrendada y la utilidad que la misma proporciona a la inquilina, pues se ubica en una zona no precisamente céntrica, con unos 100 años de antigüedad, una superficie de tan solo 48,75 metros cuadrados, dividida en dos partes incomunicadas entre si, separadas por un descansillo de la escalera común y que se ha mantenido en un pésimo estado de habitabilidad, sin ejecutarse reparación alguna por la propiedad. Es obvio por otra parte que el edificio en el que se ubica la vivienda litigiosa se adquirió por la hoy recurrente, con perfecta conciencia de su estado físico y jurídico, no para explotarlo o rentabilizar económicamente la inversión efectuada mediante los arrendamientos que sobre el mismo ya pesaban desde antiguo ni los nuevos que se pudieran concertar, sino para demolerlo una vez libre de inquilinos y edificar de nueva planta o revender el solar. No hallamos por tanto causa justificada que exima a la apelante de la obligación de ejecutar las reparaciones que le incumben en base a los principios en los que sustenta este motivo de su recurso, que en su consecuencia vamos a rechazar.

CUARTO.- Seguidamente reproduce la recurrente su pretensión resolutoria del contrato de arrendamiento al amparo de lo dispuesto en el art. 118.2 de la LAU de 1964. Cuestiona en primer lugar el importe de las reparaciones necesarias para mantener el inmueble en estado de habitabilidad, considerando de una parte que el juzgador a quo incurre en un error aritmético al calcularlo, ya que tras sumar a las obras precisas en la vivienda las necesarias en los elementos comunes y prorratear estas conforme al coeficiente de participación, ascendería en realidad a 7.652,55 euros, y de otra que al mismo habrían de añadirse el costo de la necesaria intervención en el tejado y el sótano del edificio, que no ha sido computada por el perito judicial.

Hemos de precisar al efecto que el perito judicial, en respuesta a los extremos que le fueron planteados por las partes, examinó el inmueble y valoró las obras precisas para dejar la vivienda arrendada en condiciones de uso y habitabilidad. Eso es exclusivamente lo que aquí nos interesa, no las obras que en su caso serían necesarias para una reparación integral de todo el edificio. Y dichas obras las refirió tanto a los elementos privativos de la vivienda litigiosa cuanto a los comunes que repercutían en la habitabilidad de esta concreta dependencia, entre ellos la cubierta y el forjado que soporta el suelo del aseo. No consideró a tal efecto que fuera necesario reparar o intervenir en el sótano del inmueble, sin que obre en autos dato o prueba alguna que evidencie lo contrario, por lo que no procede añadir por tal concepto suma alguna. Por otra parte y aun dando por buenas las cuentas que efectúa la apelante, esos 7.652,55 euros a los que alude en ningún caso alcanzarían el 50% del valor real de la vivienda requerido por el art. 118.2 de la LAU de 1964 para integrar una ruina económica a efectos de la resolución del contrato.

Por último se alega que en realidad la vivienda arrendada carece de valor real alguno, pues según manifiesta el perito judicial su precio de mercado es nulo, ya que no existen hoy en dia transacciones inmobiliarias sobre inmuebles semejantes dada la antigüedad del edificio, su estado y el incumplimiento de la normativa urbanística en orden a la habitabilidad, de modo que solo es valorable el suelo cara a construir sobre el mismo una vez derribado. En tal sentido el Tribunal Supremo ya desde antiguo, entre otras en sus sentencias de 19-6-1968, 12-5-1972 , etc..., se ha pronunciado en el sentido de que a los efectos de la causa resolutoria comentada ha de entenderse por valor real de la edificación aquel que los técnicos competentes dictaminen en base a criterios objetivos, sin que pueda identificarse con valor de mercado, dado que este viene configurado por la concurrencia de la oferta y la demanda en base a criterios determinados por distintas motivaciones sociales y económicas, lo que provoca se vea sometido a notables fluctuaciones que alteren su realidad. Habremos de estar por tanto al valor real que el perito ha determinado, desde la imparcialidad que le procura su designación por insaculación y su capacitación técnica como arquitecto, explicando detalladamente los criterios empleados, que no son otros sino los contemplados en el propio Plan General de Ordenación Urbana de esta capital, matizados por las tablas del Plan General anterior revisado que, si bien no se recogen en el vigente, juzga de gran utilidad y de aplicación generalizada por los profesionales del sector cara a corregir el valor de reposición en atención al estado de conservación, clase de uso e instalaciones de las que disponga el inmueble. Ningún dato o prueba obra en autos que nos permita apartarnos del criterio pericial al determinar el valor real del inmueble. Se rechaza en su consecuencia este último motivo del recurso y se confirma íntegramente la sentencia impugnada.

QUINTO.- Conforme a lo dispuesto en los arts. 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se imponen a la parte apelante las costas de esta segunda instancia al rechazarse su recurso.

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Constitución Tres Construcciones y Contratas S.L., frente a la sentencia dictada el dia 16 de Octubre de 2009 por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Valladolid , en los autos de juicio ordinario de los que dimana el presente Rollo de Sala, resolución que reconfirma con imposición a la parte recurrente de las costas causadas en esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en audiencia pública el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario certifico. Fdo. Sra. González López.