Sentencia CIVIL Nº 79/2020, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 498/2019 de 12 de Marzo de 2020

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimocuarta

c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 6 - 28035

Tfno.: 914933893/28,3828

37007740

N.I.G.:28.045.00.2-2018/0004129

Recurso de Apelación 498/2019

O. Judicial Origen:Juzgado Mixto nº 02 de Colmenar Viejo

Autos de Procedimiento Ordinario 497/2018

APELANTE:CEETRUS URBAN PLAYER SPAIN SA (ANTERIOR IMMOCHAN ESPAÑA SA)

PROCURADOR Dña. ASUNCION ALONSO RUIZ

APELADO:Dña. Enriqueta

PROCURADOR D. BRAULIO MATELLANO MARTIN

SENTENCIA

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D. PABLO QUECEDO ARACIL

D. JUAN UCEDA OJEDA

D. SAGRARIO ARROYO GARCIA

En Madrid, a doce de marzo de dos mil veinte

Siendo Magistrado Ponente D. PABLO QUECEDO ARACIL

La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles sobre procedimiento Ordinario 497/2018 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción Nº 2 de Colmenar Viejo, en los que aparece como parte apelante CEETRUS URBAN PLAYER SPAIN S.A., representada por la Procuradora Dña. ASUNCIÓN ALONSO RUIZ y defendida por el Letrado D. JOSÉ LUIS GARCÍA ÁLVAREZ y como parte apelada Dña. Enriqueta. representada por el Procurador D. BRAULIO MATELLANO MARTIN y defendida por el Letrado D. JULIÁN ÁLVAREZ LÓPEZ, todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 23/04/2019.

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 2 de Colmenar Viejo se dictó Sentencia de fecha 23/04/2019 cuyo fallo es del tenor siguiente:

'DESESTIMO la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Alonso Ruiz, en nombre y representación de IMMOCHAN ESPAÑA S.A. (ahora, CETRUUS URBAN PLAYER SPAIN S.A.), frente a Enriqueta, y absuelvo a esta última de todos los pronunciamientos efectuados en su contra.

Las costas procesales se imponen a la parte actora'.

SEGUNDO.-Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante CEETRUS URBAN PLAYER SPAIN S.A., al que se opuso la parte apelada Dña. Enriqueta, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 11/03/2020.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales,

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada.

Fundamentos

PRIMERO.- El debate.

El 15-4-2017, los litigantes firmaron un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda sobre un local propiedad del actor situado en el centro Comercial 'el Ventanal de la Sierra' de Colmenar Viejo.

La cláusula 2ª.2 reglaba la duración del contrato, fijándola en dos años prorrogables según el apartado 3 de dicha cláusula.

Preveía la resolución unilateral por el inquilino con preaviso de dos meses, e indemnización por el resto de tiempo que quedase por cumplir del plazo inicial o de cualquiera sus prórrogas.

La renta mínima era de 1000 euros más IVA, del 15 de abril de 2017 al 14 de abril de 2018, y 1.1000 euros más IVA, del 15 de abril de 2018 en adelante. Asimismo, se pactó el pago por parte del arrendatario de los 'gastos comunes', por los que se realizaba una previsión de 850€ mensuales.

El 31-1-2018 las partes firmaron un 'acuerdo de desistimiento', entregando la arrendataria las llaves al representante de la arrendadora.

La arrendadora acepto la resolución, pero reclama 28.025€, de los cuales 15.700 € son por rentas, desde el 1 de febrero de 2018 a 15 de abril de 2019 y 12.325€, por los gastos comunes, desde el 31 de enero de 2018 al 15 de abril de 2019.

La demandada opuso, cosa juzgada respecto de 238'50€, reclamados por la actora en otro procedimiento, en concepto de reclamación de rentas (se compensaron 2.238'50€ con los 2.000 euros de la fianza, quedando por pagar 238'50€), a los que se allanó la demandada en el juicio verbal 561/2018, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 5 de Colmenar Viejo.

En segundo lugar considera que la resolución del contrato se produjo de mutuo acuerdo no procediendo la indemnización por incumplimiento del plazo de preaviso ni por gastos comunes, y más teniendo en cuenta que el local fue alquilado en un momento inmediatamente posterior a la entrega de las llaves,

SEGUNDO.-Recurso del actor

Partimos de la alegación segunda ya que la primera se dedica a relatar los antecedentes del caso.

SEGUNDA. - De la resolución del contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda. De la penalización por incumplimiento del plazo de duración pactado. De la interpretación de la estipulación 2.2. del contrato de arrendamiento.

Previa contestación a la demanda y celebración del acto del juicio, se dicta sentencia desestimatoria a las pretensiones ejercitadas.

En relación a la penalización por resolución anticipada fundamenta su desestimación en la penalización por resolución anticipada, al considerar que aquella no procede al haberse resuelto el contrato de mutuo acuerdo.

Entendemos, dicho es estrictos términos de defensa, que la interpretación realizada por el tribunal ad quo no es conforme a derecho en base a las siguientes consideraciones.

Si bien es cierto que la devolución del local se produce en fecha de 31 de enero de 2018, que mi mandante aceptó dicha resolución, ello no impide ni determina que de contrario no se deba hacer frente a las consecuencias de la resolución anticipada del contrato previamente firmado entre las partes.

De la lectura de la sentencia objeto del presente recurso, se indica que la causa que motiva la desestimación de la penalización por resolución anticipada es que el contrato se resolvió de mutuo acuerdo y que en consecuencia ello daría lugar a una aceptación de la resolución por mi mandante y renuncia a los derechos que le pudieran corresponder.

Al haber aceptado la resolución del contrato se puede deducir no hay un incumplimiento que diera lugar a la aplicación de la penalización por resolución anticipada.

Nada más lejos de la realidad. De la prueba documental aportada con la demanda, concretamente del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes se puede deducir como el contrato de arrendamiento tenía una duración prefijada: hasta abril de 2019, plazo de duración aceptado de contrario.

El hecho de que mi mandante aceptará el desistimiento anticipado del contrato no implica la renuncia a los derechos que le corresponden por la resolución anticipada del contrato.

De contrario se conocía el plazo de duración por el que había firmado el contrato, así como la duración pactada, hasta abril de 2019, siendo que y de forma unilateral decidió resolver el contrato en enero de 2018.

Del mismo modo ha quedado acreditado que dé contrario no se cumplió con el plazo de preaviso del meses que fijaba el contrato para anunciar su intención de solicitar la resolución del contrato, lo que ocasionó la entrada en aplicación de la penalización por resolución anticipada que ambas partes habían previsto.

El que mi mandante aceptará la devolución del inmueble en nada priva de su derecho a exigir dicha indemnización, fundamentación en la que parece basar su resolución el tribunal ad quo.

El que mi mandante aceptará la resolución del contrato no impide la aplicación de la penalización, al ser una condición pactada y aceptada de contrario, sin que en ningún momento haya alegado su desconocimiento.

Trata de imputar su señoría a esta representación las consecuencias negativas de la falta de prueba de hechos cuya carga corresponde acreditar a la parte demandada, de conformidad con el artículo 217 de la LEC.

Por esta representación se aportó junto con el escrito rector un contrato de arrendamiento firmado por las partes en el cual una de las condiciones era que y en caso de resolución anticipada sin cumplimiento del plazo de preaviso fijado, mi mandante tenía derecho a una indemnización.

De contrario se alega por el contrario que la resolución del contrato se produce en plazo y que no procede dicha penalización, al haber sido utilizado de nuevo. No se aporta prueba al respecto sobre tales hechos, sino únicamente prueba que acredita que la entrega del local se produce en enero de 2018, cuestión que no es negada por esta representación. Si bien, no ha quedado acreditado que antes de dicha fecha y con un plazo de 2 meses se diera el correspondiente preaviso.

Pero no solo eso, dicho hecho ha de ser interpretado de manera conjunta con el contrato de arrendamiento aportado con la demanda, cuando señala en su estipulación. 2.2 Carácter Obligatorio.

Considera el tribunal ad quo que la penalización no procedería, dado que aquella únicamente fue prevista para el caso de incumplimiento del plazo de preaviso. Entendemos que la interpretación realizada por el tribunal ad quo no es conforme a la autonomía de la voluntad que ha de regir la interpretación de los contratos privados.

Se debe dar una especial importancia a dicho condición y concretamente a su locución 'e'. Es decir, según la mencionada estipulación se impone al arrendatario dos obligaciones, como es el preaviso de 2 meses para el caso de resolución anticipada del contrato y además indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta que resta por cumplir.

La interpretación de dicha cláusula es clara. La locución 'e' ha sido incluida de forma expresa por las partes con la intención de imponer al arrendatario dos obligaciones, como es la de preaviso y la indemnización para el caso de resolución anticipada.

No puede, pues, a tales efectos, entender que dicha penalización únicamente procedería en caso de incumplimiento del plazo de preaviso, dado que en ese caso se habría incluido la locución 'o' o mencionado otra expresión como 'en caso de no cumplimiento de dicho plazo de preaviso, debería indemnizar'.

Cabe plantearse qué duda cabe sobre una estipulación de un contrato firmado libremente entre empresarios y del que resultan claramente establecidas las obligaciones de cada una de las partes contratantes.

Entendemos que la voluntad de las partes en este caso es clara: imponer una penalización al arrendatario que resuelva el contrato antes del plazo pactado, penalización que es libremente pactada entre las partes y que no ha sido negada de contrario.

Dicha interpretación es del mismo modo conforme con la normativa que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, la cual y para el caso de resolución anticipada, señala el derecho del arrendador de obtener una indemnización.

Es decir, es una práctica habitual en el ámbito de los arrendamientos, más aún si tenernos en cuenta que nos encontramos ante una relación mercantil o comercial y dicha condición fue pactada y aceptada por las partes.

Considerarnos que dicha penalización debe ser de aplicación al haber sido pactada por las partes precisamente para el incumplimiento de una de las condiciones del contrato: su duración, elemento esencial de aquel.

En definitiva, en virtud del contrato firmado por las partes se acordó el tiempo mínimo del mismo como una cláusula esencial y para el caso de incumplimiento en la misma se pactó una penalización que es la que ahora se reclama consistente en la renta que corresponda al plazo que quedara por cumplir. La esencialidad surge de que la renta era proporcional a la duración del contrato, por lo que, si la duración fuese inferior, la renta sería superior y así han tenido ocasión de declararlo los Tribunales, por todas las sentencias de la Audiencia Provincial de Cádiz N°464/2012 en su sentencia n° 2/2018 Igualmente, la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Barcelona de 28 de enero en el recurso de apelación 170/1999.

Igualmente, en el contrato queda clara las cantidades que se integran bajo el concepto renta., así, además el pago mensual de la renta mínima garantizada se convenía el pago de los gastos comunes siendo claro de la lectura de la cláusula decimosegunda y octava que se trataban de cantidades asimiladas a la renta.

Las condiciones pactadas eran conocidas perfectamente por las partes, incluida la penalización no pudiendo alegarse ahora enriquecimiento injusto AP de Santa Cruz de Tenerife en la apelación 0000654/2018.

TERCERA. - De la condena al pago de los gastos comunes devengados desde el abandono del local hasta la finalización del contrato por transcurso del plazo de duración inicialmente pactado. De la teoría de los actos propios.

Del mismo modo consideramos que es totalmente procedente la reclamación efectuada en concepto de gastos comunes, en base a lo anteriormente expuesto, así como a que dicha reclamación tiene su fundamentación en la devolución del inmueble objeto del contrato de arrendamiento.

Ambas partes, de conformidad con la estipulación DECIMOSEGUNDA en su apartado cuarto, se recoge que, junto a la Renta, se deberá abonar el importe de OCHOCIENTOS CINCUENTA EUROS (850,00e) en concepto de Gastos Comunes, cuya definición se engloba en los apartados primero, segundo y tercero de la misma estipulación.

Desestima dicha petición el tribunal ad quo en que se encuentran intrínsecamente unidos a la explotación habitual del negocio, es decir, al uso real del local. Lo cierto es que y sin embargo aquellos, dado el abandono de local antes del plazo pactado por las partes en abril de 2019, tuvieron que ser satisfechos por mi mandante.

Entendemos que dicha petición no tiene sino su fundamento, nuevamente, en la autonomía de la voluntad y en la fijación de una duración para la relación contractual, duración que no fue atendida de contrario, debiendo, por tanto, asumir las consecuencias implícitas de su forma de actuar.

Alegaba la parte contraria en conclusiones la doctrina de actos propios, pues bien resulta igualmente de aplicación para con la parte contraria. Aquella se aprovecha de un precio y de unas condiciones para la explotación de un negocio, satisfaciendo tanto las mensualidades como los gastos comunes sin manifestar ningún tipo de disconformidad ni en el momento de la firma del contrato ni con posterioridad.

Es posteriormente cuando ya no le interesa dicha relación contractual, cuando pretende desentenderse de la misma, no asumiendo las consecuencias a las que inicialmente se había obligado.

Entendemos que el uso o no real y efectivo del local no es causa suficiente para desestimar la petición en dicho concepto, cuando se trataba de un pacto preestablecido en el contrato, aceptado de contrario y que fue satisfecho durante más de un año, sin que se haya acreditado si realmente el local fue inmediatamente arrendado o si por el contrario mi mandante debió asumir todos aquellos gastos hasta fin de contrato, fin de contrato que como hemos reiterado se pactó y se aceptó por ambas partes sería hasta ABRIL DE 2019, habiendo sido desalojado el inmueble, a petición de la arrendataria con fecha de 31 de enero de 2018, DESALOJO que generó unos daños para mi mandante prefijados por las partes y aceptados en el momento de la firma del contrato , cuya cuantía había sido ya prefijada en el contrato de arrendamiento.

TERCERO.-Segundo motivo del recurso: desistimiento unilateral.

Partimos del motivo segundo, ya que el primero se dedica a relatar los antecedentes del caso.

EL régimen jurídico de los contratos para uso distinto de vivienda; caso de autos, está definido por los Títulos I y III L.A.U. de 1994, por la voluntad de las partes y en su defecto por lo previsto en el Código Civil, por lo que no le afecta lo previsto en el Art.11 L.A.U. que está ubicado en el título II fuera de las normas de contenido obligatorio de los Títulos I y IV.

La cláusula 2.2 del contrato es clara, configura su duración inicial; dos años, como obligatoria para ambas partes en plano de perfecta igualdad, pero permite la resolución por denuncia unilateral del contrato por el inquilino, pacto que se integra en el programa de prestación mutuamente aceptado.

El ejercicio de ese derecho, acarrea la extinción del contrato haciéndola obligatoria para el otro, que no puede exigir la concurrencia de causa justa de resolución: ambos pactaron someterse recíprocamente a la voluntad resolutoria de su contrario sin expresión de causa, y con respeto escrupuloso el plazo de preaviso pues el pacto, Art.1088 C.C, no se extiende a la justificación del uso de esa facultad unilateral.

Desde este punto de vista, podemos decir que el contrato parte de una idea básica; acepar la resolución anticipada sin justificación alguna, pero compensada con la indemnización por incumplimiento, de manera que la reciprocidad y la onerosidad queden equilibradas.

Ante esa resolución, y la actora la acepta, la defensa del arrendatario es doble.

Por un lado, acreditar que hubo un pacto resolutorio que superara el contrato, dejando sin efecto la previsión indemnizatoria por el resto del tiempo hasta el fin del plazo contractual inicial, o de cualquiera de sus prorrogas.

Por otro, la prueba de que el inmueble se volvió a arrendar de inmediato a precio igual o superior, hecho que privaría a la pretensión indemnizatoria de causa de atribución patrimonial

Pues bien de la primera cuestión no hay huella, porque el correo electrónico a que se refiere el documento del f.52 no aparece por ningún sitio.

La segunda opción también fracasa. Para acreditarlo se aportan fotocopias de los escaparates de un local comercial, f.139 y 140, a todas luces insuficientes para el fin pretendido.

La demanda propuso como prueba que el actor aportara los contratos de alquiler con los nuevos inquilinos, el Juez de Instancia la rechazó, y en esta alzada no se pidió prueba sobre ese extremo.

CUARTO.- Tercer motivo del recurso. Los gastos comunes.

El tercer motivo no puede prosperar. En primer lugar, porque como dice el Juez de Instancia los gastos comunes están ligados al uso.

Parece obvio que los que tengan el carácter de consumibles medidos por contador, deben ser abonados hasta el día de la restitución de la posesión. Los demás correspondientes a los gastos fijos y generales del inmueble; publicidad, mantenimiento etc. también deben ser satisfechos hasta el momento en que ceso el uso del inmueble.

En estas condiciones, y a falta de cláusula contractual que los impute al inquilino como pena de incumplimiento, podemos llegar a la misma conclusión que el Juez de Instancia.

Por lo expuesto, en nombre de S.M. EL REY, y por la autoridad que el pueblo nos confiere

Fallo

ESTIMAMOSel recurso de apelación, formulado por la representación procesal de CEETRUS URBAN PLAYER SPAIN S.A., contra la sentencia dictada, contra el auto dictado por el juzgado de 1ª Instancia Nº 2 de los de Colmenar Viejo, en sus autos Nº 497/2018, de fecha veintitrés de abril de dos mil diecinueve.

REVOCAMOSdicha resolución, y sustituimos su parte dispositiva por la siguiente:

1º.- ESTIMAMOSparcialmente la demanda, articulada por la representación procesal de CEETRUS URBAN PLAYER SPAIN S.A.contra Dª Enriqueta.

2º.- CONDENAMOSa la demandada a que pague a la actora la cantidad de QUINCE MIL SETECIENTOS EUROS, (15.700€)de principal, mas sus intereses legales al tipo del Art.1108 C.C., desde el requerimiento extrajudicial de pago de seis de septiembre de dos mil dieciocho.

Los intereses del Art.576 L.E.C. se devengaran desde la fecha de esta resolución.

3º.- NO HACEMOSexpresa condena en costas, ni de 1ª Instancia ni de esta alzada

La estimación del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debiendo ser consignado el mismo en la Cuenta de Consignaciones y Depósitos de esta Sección 14 APM, abierta en la entidad Banco Santander S.A., Sucursal 6114 de la Calle Ferraz, número 43 de Madrid, con el número IBAN ES55- 0049-3569-9200-0500-1274, que es la cuenta general o 'buzón' del Banco de Santander, especificando la cuenta para esta apelación concreta: ' 2649-0000-00-0498-19' excepto en los casos que vengan exceptuados por la ley, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe

En Madrid, a quince de junio de dos mil veinte.

DILIGENCIA:Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.