Sentencia Civil Nº 795/2014, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 3, Rec 676/2013 de 17 de Diciembre de 2014

Encabezamiento

SENTENCIA

Ilmos. /as Sres. /as

SALA Presidente

D./Dª. RICARDO MOYANO GARCÍA

Magistrados

D./Dª. MARÍA PAZ PÉREZ VILLALBA

D./Dª. TOMÁS GONZÁLEZ MARCOS (Ponente)

En Las Palmas de Gran Canaria, a 17 de diciembre de 2014.

SENTENCIA APELADA DE FECHA: 8 de mayo de 2013

APELANTE QUE SOLICITA LA REVOCACIÓN: INMUEBLES TARAJAL GRANDE S.L.

VISTO, ante Sección Tercera de la Audiencia Provincial, el recurso de apelación admitido a la parte demandante, en los reseñados autos, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia de fecha 8 de mayo de 2013 , seguidos a instancia de INMUEBLES TARAJAL GRANDE S.L. representados por el Procurador D. /Dña. MARIA SOLEDAD GRANDA CALDERIN y dirigidos por el Letrado D. /Dña. JOSE S. AFONSO SUAREZ, contra ROYAL VIP CANARIAS S.L. representados por el Procurador D. /Dña. FRANCISCO BETHENCOURT MANRIQUE DE LARA y dirigidos por el Letrado D. /Dña. SALVADOR CUYAS JORGE.

Antecedentes

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada dice: 'Que desestimando la demanda interpuesta por el/la Procurador/a D./Dña. Granda Calderín, en representación de INMUEBLES TARAJAL GRANDE, S.L., contra ROYAL VIP CANARIAS, S.L., representado por el Procurador D./Dña. Francisco Bethencourt Manrique de Lara, debo:

1.- Absolver a la parte demandada de los pedimentos deducidos en su contra.

2.- Condenar a la parte actora al pago de las costas'.

SEGUNDO.- La relacionada Sentencia se recurrió en apelación por la representación procesal de la entidad INMUEBLES TARAJAL GRANDE, S.L. de conformidad a lo dispuesto en el artículo 458 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y no habiéndose practicado prueba en esta segunda instancia, y tras darle la tramitación oportuna se señaló para su estudio, votación y fallo el día 3 de diciembre de 2014.

TERCERO.- Se ha tramitado el presente recurso conforme a derecho, y observando las prescripciones legales. Es Ponente de la Sentencia el Iltmo. Sr. D. TOMÁS GONZÁLEZ MARCOS, quien expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO.- Se desestima en la Resolución apelada la pretensión ejercitada por la representación procesal de la entidad INMUEBLES TARAJAL GRANDE, S.L., por la que se pretendía se declarase resuelto el contrato de arrendamiento existente entre las partes, con el consiguiente desalojo de la demandada del local sito en la planta semisótano destinado a sala de fiestas en el ámbito del Hotel Cristina de Las Palmas de Gran Canaria, sito en la calle Gomera número Seis de esta ciudad, así como la condena al abono de la cantidad debida en concepto de rentas y cantidades asimiladas, más intereses.

Para dar respuesta al recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la parte accionante, entiende esta Sala que resulta conveniente partir de los términos de la demanda, así como referirnos igualmente a los motivos de oposición alegados por la parte demandada en la instancia.

Así, por la parte actora se indica que la relación contractual se remonta al 30 de diciembre de 2010, pactándose en la estipulación segunda una duración de cinco años, contados a partir de su concertación, estando sujeto a prórroga de otros cinco años y acordándose como precio la suma mensual de 8.000 euros, esto es, 96.000 euros que abonaría la arrendataria por mensualidades adelantadas, así como el pago de las cantidades asimiladas especificadas en las cláusulas tercera y novena. Se añade en el hecho tercero de la demanda que 'posteriormente, el 25 de febrero de 2011, durante la vigencia de dicho contrato, las rentas fueron modificadas de mutuo acuerdo y de modo provisional desde el 1 de abril de 2011 hasta el 31 de marzo de 2012 en que quedó fijada la misma en 4.000 euros/mes', poniendo de manifiesto la parte que el referido anexo contiene un error mecanográfico ya que 'refleja que la renta acordada comprendía el período de 1 de abril de 2011 al 31 de marzo de 2021 (error) en vez de 2012'.

Se indica en el hecho cuarto de la demanda que la entidad demandada aprovechando 'una sesgada e interesada interpretación de lo que en su día acordaron las partes y en un flagrante intento de aprovecharse económicamente del error material padecido', desde el 1 de abril de 2012 ha continuado abonando la suma de 4.000 euros, por lo que está en deber desde abril de 2012 a febrero de 2013 la suma de 44.000 euros, más el IGIC que asciende a la cantidad de 3.080 euros. Igualmente, se mantiene por la arrendadora la falta de abono de las sumas de 12.377,75 euros en concepto de IBI de los años 2010, 2011 y 2012 y 2.060,20 euros por gastos de agua correspondiente a los mismos años.

Frente a la pretensión ejercitada se alza la representación procesal de la entidad ROYAL VIP CANARIAS, S.L., interesando la desestimación de la demanda formulada, realizando las consideraciones siguientes respecto a los distintos conceptos reclamados.

- Respecto a los suministros de agua, se indica que nunca se ha negado su abono, pero que la entidad demandante no justifica lo que reclama, sin perjuicio de indicar que ha consignado la cantidad referida por la parte demandante.

- Respecto la impago del IBI la parte demandada afirma que su obligación de abonar tal impuesto no resulta del contrato.

- Niega la falta de pago de rentas, entediendo que ha de estarse a lo pactado en el anexo al contrato de arrendamiento concertado.

Como se adelantó, por la iudex a quo se desestima la demanda formulada por la representación procesal de la entidad INMUEBLES TARAJAL GRANDE, S.L. Así, por la Magistrada a quo, respecto al impago de los suministros de agua, concluye que 'no puede estimarse ni la pretensión de desahucio ni la de reclamación de cantidad fundada en este concepto al desconocerse el importe exacto adeudado por la arrendataria'.

Con relación a la pretensión ejercitada con fundamento en el impago del IBI, también se desestima argumentando la Magistrada a quo que 'aunque es cierto que la cláusula novena del contrato establece que será cargo del arrendatario 'todos los gastos, impuestos e obligaciones administrativas que tengan su razón en la explotación del negocio, en el uso de la finca arrendada y la actividad que en él se ejerza', el impuesto que se reclama no se subsume en ninguno de los supuestos contractualmente pactados pues como señalan los arts. 62 y 63 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo , por el se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles grava el valor de los bienes inmuebles, constituyendo el hecho imponible la titularidad de los siguientes derechos sobre este tipo de bienes: una concesión administrativa sobre los propios inmuebles o sobre los servicios públicos a que se hallen afectos, un derecho real de superficie, un derecho real de usufructo o el derecho de propiedad'.

Y por último, también se desestima la reclamación de la parte de las rentas correspondientes a los meses de abril de 2012 a febrero de 2013, afirmándose en el Sentencia apelada que 'no puede compartirse la tesis de la parte actora que sostiene como argumento principal que, habiéndose pactado que el contrato -incluidas las prórrogas- sólo duraría hasta el 30 de septiembre de 2020, ningún sentido tenía haberse pactado una reducción de renta que se prolongara hasta el 2021, es decir, más allá de la fecha máxima de duración del contrato; y es que, como resulta de la cláusula segunda del contrato, la duración inicial del contrato era de cinco años, pero la lectura de dicha cláusula evidencia que, como manifestó el representante de la demandada en prueba de interrogatorio, la partes convinieron no sólo una primera prórroga del contrato por cinco años sujeto a ciertas condiciones -encontrarse el arrendatario al corriente de sus obligaciones y preaviso de seis meses- sino también una segunda prórroga por otros cinco años más sujeta también a determinadas condiciones -incumplimiento de la condición suspensiva de la que depende la opción de compra pactada en el contrato, encontrarse el arrendatario al corriente en sus obligaciones y preaviso de seis meses-. Así resulta del tenor literal del contrato cuando señala que 'al concluir el referido periodo de prórroga el contrato se podrá prorrogar por un periodo adicional de CINCO AÑOS a voluntad del ARRENDATARIO'. Por tanto, a los cinco años de duración inicial deberán añadirse las dos prórrogas pactadas por cinco años cada una de ellas, por lo que es evidente que en el año 2021 aún podría encontrarse en vigor el contrato.

Por lo demás, ninguna prueba existe de que se cometiera un error mecanográfico al consignar el año 2021 máxime cuando, al parecer, fue la arrendadora quien redactó el documento por lo que, siguiendo el mismo criterio que prevé el art. 1.288 CC para las cláusulas oscuras, no puede interpretarse el contrato de forma que favorezca a quien ocasionó ese hipotético error material. Además, la literalidad de la cláusula primera de dicho documento es coherente con la finalidad del acuerdo pues la reducción de la renta tenía como objeto compensar la inversión realizada por el arrendatario en el local y la cantidad total en que se redujo la renta se aproxima al exceso de la inversión en relación con la inicialmente prevista por importe de 230.000 euros'.

Frente a la resolución de instancia se alza la parte apelante alegando los siguientes motivos de impugnación, sin que se impugne el pronunciamiento referido al impago del IBI,:

- Respecto a los suministros de agua, se indica que por la iudex a quo se obvia lo pactado en la estipulación novena del contrato en cuestión y el requerimiento notarial practicado, cuestionando, en esencia, la conclusión alcanzada por la Juzgadora de instancia respecto a la indeterminación de tal concepto por error en la valoración de la prueba practicada.

- Error de interpretación en orden a la fijación de la posible duración del contrato de 30 de septiembre de 2010.

- Que el anexo del contrato de 25 de febrero de 2011 no es un contrato de adhesión. Inaplicabilidad en el caso de autos del artículo 1.288 del Código Civil .

SEGUNDO.- Para la solución del recurso de apelación interpuesto hemos de partir de una serie de consideraciones que se desprenden de la documental aportada, la cual no ha sido objeto de impugnación:

- Con fecha 30 de septiembre de 2010 se concierta entre las partes contrato de arrendamiento con opción de compra sobre el local en cuestión, pactándose una duración inicial de cinco años, añadiéndose en la estipulación segunda que 'al finalizar el período inicial de CINCO años el contrato se prorrogará a voluntad del ARRENDATARIO por un período adicional de CINCO AÑOS . Al concluir el referido período de prórroga el contrato se podrá prorrogar por un período adicional de CINCO AÑOS a voluntad del ARRENDATARIO siempre que no se hubiere cumplido la condición suspensiva de la que depende la opción de compra'. En cuanto al precio se fija por las partes 'en la cantidad de NOVENTA Y SEIS MIL EUROS (96.000 euros) anuales, pagadera por períodos mensuales en los cinco primeros días de cada mes, por transferencia bancaria a la cuenta que designe el ARRENDADOR, a razón de OCHO MIL EUROS (8.000 euros) mensuales.

Será de cuenta del ARRENDATARIO el abono de aquellos impuestos o arbitrios que graven la actividad que se desarrolle en el mismo.

Asimismo, a la Renta se añadirán el I.G.I.C. o el impuesto indirecto que lo sustituya, a los tipos aplicables de acuerdo con la legislación vigente en cada momento', comenzando a devengarse el día 1 de abril de 2011. Por último, dice la cláusula novena del contrato que 'serán de cargo del ARRENDATARIO el pago de los suministros y de los servicios individualizados, así como su contratación y consumos, de que disfrute el LOCAL.

Todos los gastos, impuestos y obligaciones administrativas que tenga su razón en la explotación del negocio, en el uso de la finca arrendada y la actividad que en él se ejerza, serán por cuenta y responsabilidad exclusiva del ARRENDATARIO'.

- Con fecha 25 de febrero de 2011 se suscribe entre las partes convención que tiene por objeto, entre otras circunstancias, una modificación de la renta, exponiéndose por las partes que 'una vez concluidas la obra nueva en el local, debido a las condiciones en que fue entregado y acometiendo el total acondicionamiento del mismo, incluida la instalación de nuevo equipo de climatización y aire acondicionado, invirtiendo solo en este capítulo más de 140.000 euros al no poder obtener el suministro directamente del sistema instalado al efecto en el hotel, como así se había acordado.

Dado que la inversión total casi triplica la inicial prevista de 230.000 euros, tal y como se acordó, el importe de la renta pasará a ser del 50%, quedando fijada en la cantidad de 4.000 euros mensuales durante el período comprendido entre el 01 de abril de 2011 y el 31 de marzo de 2.021, por todos los conceptos reflejados en el contrato y en el presente anexo. Por tanto, la fecha efectiva de la nueva renta y el comienzo de la misma será el 01 de abril de 2011, tal y como se refleja en el punto 3.2 del contrato inicial'. También se pacta en el dicho documento la cesión de diez plazas de aparcamiento del parking sitado en el sótano del edificio sin coste adicional, así como 'en ocasiones extraordinarias, podrá disponer de cinco (5) plazas más en las mismas condiciones anteriormente mencionadas, siempre que la ocupación del citado parking lo permita', así como la concesión por el arrendador para realizar determinadas instalaciones.

Pues bien, teniendo presente lo anterior, debe esta Sala aceptar no sólo conclusión alcanzada por la iudex a quo para desestimar la pretensión ejercitada por la parte actora, sino compartir plenamente los acertados razonamientos que en la Sentencia se contienen. Así, por lo que se refiere a la interpretación que ha de darse a las distintas convenciones suscritas por las partes, lo primero de lo que hemos de partir es que de la prueba practicada en las presentes actuaciones no resulta acreditado que la fecha que se fijó en dicho documento de fecha 25 de febrero de 2011 obedeciera a un simple error mecanográfico, como sostiene la parte apelante, esto es, que el pacto de reducción de la renta (al 50%) se limitara hasta el 31 de marzo de 2012, y ello por cuanto los argumentos que se exponen por la parte apelante para justificar dicho error contradicen no sólo lo pactado en fecha 30 de diciembre de 2010 en lo referente a la duración del contrato sino que incluso obvian el motivo por el cual ambas partes pactan la referida reducción de la renta.

En este sentido, como muy bien expone la iudex a quo, el contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito no limitaba su vigencia a un plazo máximo de diez años (incluida una prórroga), de tal forma que finalizaría en el año 2020, en cuyo caso sí podría tener sentido la argumentación que ofrece la actora, sino que incluso se preveía en el caso de que concurrieran determinadas circunstancias, vinculadas en este caso al ejercicio de la opción de compra, que pudiera tener lugar una segunda prórroga, por lo que podría tener una duración máxima de 15 años (hasta el año 2025) y encontrarse, por tanto, éste vigente a fecha de 2021.

Por otro lado, como bien afirma la Juzgadora de instancia en el último inciso del fundamento de derecho segundo, lo que esta Sala comparte plenamente, no parece que si la renta se modifica sólo un año la entidad demandada pueda amortizar las obras que se han realizado, que las partes claramente indican que han sido muy superiores a las previstas inicialmente, afirmándose en el exponente primero del mencionado anexo que la inversión total casi triplica la inicial prevista de 230.000 euros, y sin que tampoco la cesión de varias plazas de aparcamiento o la posibilidad de realizar otras instalaciones pueden tener una valoración económica tan importante que avale la tesis de la accionante sobre el error denunciado.

Por último, tampoco puede obviarse respecto a la interpretación de los contratos que la doctrina jurisprudencial más general ha señalado que las normas o reglas de interpretación de los contratos contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, de las cuales, tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al párrafo primero del artículo 1281 del mismo texto legal , de tal manera de que si la claridad de los términos de un contrato no dejan dudas sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entre en juego las restantes reglas de los artículos siguientes, que vienen a funcionar con carácter subsidiario, respecto a la que preconiza la interpretación literal ( Sentencias de 24 de mayo de 1991 y 1 de julio de 1997 ) Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2003 . En igual sentido las Sentencias de 18 de julio de 2002 , 13 de diciembre de 2001 , 12 de julio de 2001 , 11 de julio de 2000 , 24 de junio de 1999 , 18 de mayo de 1998 , 4 de diciembre de 1997 , 2 de septiembre de 1996 , 28 de julio de 1995 , 2 de julio de 1993 y 10 de mayo de 1991 , así como que la interpretación de los contratos es facultad privativa de los Tribunales de instancia, cuyo criterio ha de prevalecer al menos que se demuestre que es ilógico o absurdo ( Sentencias de 16 de marzo y 23 de mayo de 1983 ) o se impugne por la vía adecuada el error sufrido, hoy solo por error de derecho, con cita de la norma de hermenéutica que se considere infringida, suprimido el error de hecho por Ley 10/1992, pero sin que pueda pretenderse sustituir con el criterio del recurrente la interpretación realizada por el órgano jurisdiccional ( Sentencias de 30 de octubre y 10 y 22 de noviembre de 1982 , 4 de mayo de 1984 , 26 de septiembre de 1985 y 28 de febrero de 1985 , entre otras muchas) (Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de julio de 1997 ), lo que acontece en el supuesto analizado ya que la interpretación de la cláusula analizada no sólo respeta la literalidad de las palabras, sino que la misma es congruente precisamente tanto con la cláusula de duración pactada como con la intención de los contratantes para modificar la misma.

TERCERO.- Respecto a la alegación realizada por la parte apelante relativa a los suministros de agua, debe esta Sala igualmente confirmar lo razonado por la iudex a quo. En este sentido, si bien es cierto que en la estipulación novena del contrato se dice que 'serán de cargo del ARRENDATARIO el pago de los suministros y de los servicios individualizados, así como su contratación y consumos, de que disfrute el LOCAL', debe indicarse que, siendo cierto lo anterior, tampoco la parte arrendadora ha requerido a la entidad arrendataria al cumplimiento de tal obligación, y sin que la omisión de la obligación puede traer consigo la aceptación sin más de las cantidades que se le están reclamando a la parte arrendataria, cuando ni siquiera se aportan las facturas abonadas a la entidad suministradora ni se clarifica el motivo por el cual del total supuestamente abonado la participación en tales gastos por la entidad arrendataria son las cantidades que se especifican en el requerimiento notarial aportado con la demanda, sin que tampoco la parte demandante haya realizado esfuerzo alguno a concretar tales extremos, pese a que es a la misma a la que incumbe la acreditación del hecho constitutivo de su pretensión.

Es más, aun consignando la cantidad, en el escrito de oposición la parte demandada claramente pone de manifiesto que desconoce de dónde resulta tal cantidad, y pese a los claros términos de tal oposición, no se justifica por la parte demandante su procedencia a lo largo del presente procedimiento.

Por todo lo expuesto, debe desestimarse el recurso de apelación interpuesto, confirmándose, en consecuencia, la Sentencia dictada en la instancia.

CUARTO.- En cuanto a las costas, por aplicación de los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se imponen a la parte apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad INMUEBLES TARAJAL GRANDE, S.L., contra la Sentencia de fecha 8 de mayo de 2013, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Ocho de Las Palmas de Gran Canaria , la cual CONFIRMAMOS en su integridad con expresa imposición a la apelante de las costas de esta alzada.

Dedúzcanse testimonios de esta resolución, que se llevarán al Rollo y autos de su razón, devolviendo los autos originales al Juzgado de procedencia para su conocimiento y ejecución una vez sea firme, interesando acuse recibo.

Llévese certificación de la presente Sentencia al rollo de esta Sala y a los autos de su razón y notifíquese a las partes haciéndolas saber que contra la misma podrá interponerse recurso de casación exclusivamente por interés casacional ( artículo 4772.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), al haberse seguido el procedimiento por razón de la materia y/o por cuantía inferior a 600.000,00 € y, en su caso, conjuntamente, extraordinario por infracción procesal (por los motivos dispuestos en el artículo 469 Ley de Enjuiciamiento Civil ). Deberá interponerse ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de esta sentencia, y cuyo conocimiento corresponde a la Sala Primera del Tribunal Supremo, debiéndose cumplir los requisitos previstos en el Capítulo IV -en relación con la Disposición Final decimosexta- y en el Capítulo V del Título IV del Libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Al tiempo de interponerse será precisa, bajo perjuicio de no darse trámite, la constitución de un depósito de cincuenta euros, por cada uno de los recursos interpuestos, debiéndose consignar en la oportuna entidad de crédito y en la «Cuenta de Depósitos y Consignaciones» abierta a nombre de este Tribunal, lo que deberá ser acreditado.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Iltmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Iltmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.