Sentencia Civil Nº 799/2004, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 798/2003 de 25 de Junio de 2004

Encabezamiento

SENTENCIA Nº 7 9 9

AUDIENCIA PROVINCIAL MALAGA

Sección 5ª

PRESIDENTE : ILMO. SR.

D. HIPOLITO HERNANDEZ BAREA

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

Dª. INMACULADA MELERO CLAUDIO

D. RAFAEL CABALLERO BONALD CAMPUZANO

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZG. Nº 3 DE MALAGA

ROLLO DE APELACION: Nº 798/03

JUICIO Nº 260/02

En la ciudad de Málaga, a veinticinco de junio de dos mil cuatro.

Visto, por la Sección 5ª de esta Audiencia Provincial, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en el Juicio Ordinario nº 260/02 seguido en el Juzgado de referencia. Interpone el recurso el Procurador D. Carlos González Olmedo, en nombre y representación de la entidad HOGAR Y CONFECCIONES, S.L..

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 7 de mayo de 2.003, en el juicio antes dicho, cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Que estimando la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales Doña Concepción Labanda Ruíz, en nombre y representación de Doña Margarita , asistida del Letrado D. Antonio Yuste Ghiara, contra la entidad Hogar y Confecciones, S.L., representada por el Procurador de los Tribunales D. Carlos González Olmedo y asistido por el Letrado Doña Paloma Almeida Boatella, debo declarar y declaro la plena validez y eficacia del contrato de opción de compra de fecha 20 de diciembre de 1.999, suscrito entre las partes sobre la nave industrial sita en el nº NUM000 del Polígono Industrial de Alhaurín de la Torre, NUM001 Fase, parcelas NUM002 y NUM003 , inscrita en el Registro de la Propiedad nº 7 de Málaga, Tomo NUM004 , Libro NUM005 , Folio NUM006 , Finca nº NUM007 , Inscripción Primera, declarando asimismo la plena validez y eficacia del derecho de opción de compra sobre la citada nave industrial formulada por Doña Margarita , mediante escrito de fecha 26 de diciembre de 2.001, condenando a la entidad demandada Hogar y Confecciones, S.L., a estar y pasar por las declaraciones que anteceden y, en su consecuencia, a otorgar la escritura pública de compraventa de la citada nave en los términos establecidos en la condición undécima del contrato objeto del presente procedimiento. Todo ello con imposición de costas a la parte demandada".

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado la ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 22 de junio de 2.004, quedando visto para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente la Iltma. Sra. Magistrado D. INMACULADA MELERO CLAUDIO quién expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la sentencia pronunciada por el Juzgado de Primera Instancia Número Tres de los de esta capital se alza el apelante la entidad HOGAR Y CONFECCIONES, S.L. alegando que se ha producido un error en la valoración de la prueba, así como una infracción de la doctrina establecida en la jurisprudencia del Tribunal Supremo al respecto.

Antes de entrar en el análisis del material probatorio obrante en las actuaciones conviene hacer cita de algunos criterios jurisprudenciales sobre el contrato de opción. La figura contractual de opción de compra no regulada específicamente en nuestro derecho, aunque reconocida en su aspecto registral en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario y que no implica que tenga carácter de derecho real, viene conceptuándose por la jurisprudencia como aquél convenio por el cual una parte concede a la otra facultad exclusiva para decidir sobre la celebración o no de un contrato principal, generalmente compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones; contrato que viene a constituir una figura contractual sui generis en virtud del principio de libertad de pactos que proclama el artículo 1255 del C. Civil, siendo sus requisitos esenciales la concesión al optante de la decisión unilateral respecto a la realización de la compra, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la determinación del plazo para el ejercicio de la opción, de todo lo cual se deduce que el optatario queda vinculado unilateralmente hasta tanto decida el optante y aquél no puede retirar la opción hasta que transcurra el plazo convenido (STA de 8/3/91; 13/11 y 22/12/92; 4/2/94 y 14/2/95).

Según reiterada doctrina jurisprudencial (STS de 18/6 y 29/10/93 y 14/2/97), el contrato de opción de compra tiene un carácter unilateral en la generalidad de los supuestos, configurándose como bilateral cuando se asigna un precio a la opción, esto es, cuando existe la posibilidad de que se establezca un precio individualizado, lo que se denomina prima. Siempre se trataría de un elemento accesorio la existencia del pago de esa prima, siendo tal opción onerosa, puesto que se había pactado un precio de la compraventa; cabe, por tanto, la posibilidad, cuando se articula alguna prima independiente, y al margen de que sea un elemento accesorio, que se entienda que el contrato en cuestión es oneroso, por lo cual parece ser en términos generales que no cabe calificar el contrato de opción como de tal carácter, cuando, efectivamente, al no ser tal elemento esencial del contrato, no se pacta el mismo, en cuyo caso la regla general sería la gratuidad del precio de la opción, sobre todo teniendo en cuenta que la contraprestación que se pacte, en el caso de que se consume la venta no equivale al concepto de onerosidad en la contraprestación pactada, sino que responde al exclusivo pago del precio de la compraventa.

Señalado lo anterior, debemos decir, también que el contrato de opción de compra puede ser autónomo e independiente o ir unido a otro, generalmente de arrendamiento, más cualquiera que sea la naturaleza jurídica de esta modalidad de arrendamiento al que se incorpora una opción de compra, la jurisprudencia los configura como una relación atípica compleja en la que los distintos elementos que la forman aparecen entrelazados e inseparablemente unidos por la voluntad de las partes y a las que es de aplicación la normativa general contenida en el Código Civil y en ningún caso por la Ley especial de arrendamientos. En tal caso, dicho derecho de opción supone una especie de plus en el derecho subjetivo que el arrendador concede al arrendatario, y que consiste en la facultad de adquirir la propiedad del bien arrendado por lo que la onerosidad del contrato de arrendamiento también embebe la onerosidad del contrato de opción en él recogido (STS 25/5/923; 29/3, 18/5 y 18/6/93; 26/1/94 y 15/12/97).

SEGUNDO.- Expuesto lo que precede, sostiene el apelante que la Juzgadora de instancia interpreta erróneamente la prueba que se ha practicado en el proceso, toda vez que se le imputa al representante legal de la entidad HOGAR Y CONFECCIONES, S. L. el retraso en la recepción de la comunicación, cuando está demostrado y así se declara en la sentencia que, el burofax nunca llegó a su destinatario, por lo que difícilmente pudo retrasarse.

La sentencia del Tribunal Supremo de 30 de junio de 1994 proclama que tratándose, como se trata, de un plazo concedido para ejercitar el derecho de opción de compra, es doctrina de esta Sala, entre otras muchas en las sentencias de 26 de enero de 1998 y 9 de octubre de 1989, que el plazo concedido al optante es de caducidad, por lo que, pasado el mismo, se produce, no incumplimiento contractual, sino la caducidad del derecho de opción, resultando extemporáneo su ejercicio.

También en las sentencias del Tribunal Supremo de 13 de octubre y 22 de diciembre de 1992 se recoge entre las premisas de la opción, que integran una consolidada y uniforme doctrina jurisprudencial la de que la facultad de prestar su consentimiento se limita a que lo sea en el plazo señalado en la oferta de venta que le habrá de ser comunicada al concedente.

El carácter unilateral del acto del ejercicio del derecho de opción, requiere el cumplimiento de los requisitos legales y pactados, encontrándose entre ellos la puesta en conocimiento del optatario de la aceptación del optante dentro del plazo concedido para el ejercicio del indicado derecho, y lo cierto es que en el caso que nos ocupa ha quedado probado que con fecha 20 de diciembre de 1.999 se suscribió entre las partes litigantes contrato de arrendamiento con opción de compra de la nave industrial sita en la nº NUM000 del Polígono Industrial de Alhaurín de la Torre, NUM001 Fase, parcelas NUM002 y NUM003 , inscrita en el registro de la Propiedad nº 7 de Málaga, Tomo NUM004 , Libro NUM005 , Folio NUM006 , Finca nº NUM007 , inscripción primera, estableciéndose en la cláusula undécima de dicho contrato se pactó el plazo de dos años para el ejercicio del derecho de la opción de compra, pactándose como plazo de caducidad de la opción el día 1 de enero de 2002.

Consta igualmente acreditado en las actuaciones que con fecha 28 de diciembre de 2001 se remitió por burofax carta con acuse de recibo de fecha 26 de diciembre del mismo año por el que la Sra. Margarita manifiesta su voluntad de ejercitar la opción de compra, misiva que se remite al domicilio particular del representante legal de la entidad HOGAR Y CONFECCIONES, S.L. y no al domicilio social de la misma, alegando al efecto el citado representante que la primera noticia que tuvo sobre el ejercicio del derecho de opción de compra fue el día 11 de enero de 2.002, diez días después de que caducara la misma, cuando se encuentra un requerimiento notarial que el Sr. Notario echó por debajo de la puerta, contestando a dicho requerimiento en los términos transcritos en el escrito de contestación a la demanda.

Con base a dichos datos, sostiene el apelante que el derecho de la parte optante ha decaído, y cita al respecto una serie de resoluciones del Tribunal Supremo.

En verdad, la sentencia de este Alto Tribunal de fecha 22 de diciembre de 1992, que puede estimarse como epítome de la misma, indica que ,para que la compraventa quede perfeccionada es necesario que llegue a conocimiento del prominente la declaración de voluntad por la que el optante hace uso de la opción dentro de un plazo, dado el carácter recepticio que tiene dicha declaración de voluntad", y ello se corrobora, a su vez, en la sentencia del T. Supremo de 25 de abril de 1994 que dispone ,es de tener en cuenta la reiterada doctrina jurisprudencial que, si bien emitida con relación a la opción de compra es aplicable a cualquier otro derecho de opción en que la perfección de un contrato o su prórroga dependan de la exclusiva voluntad del optante, reconoce el carácter receptivo de la voluntad del optante por lo que no basta para que se entienda ejercitada la opción de compra en tiempo oportuno que se manifieste esa voluntad dentro del plazo pactado, sino que es necesario que esa declaración de voluntad llegue al concedente de la opción dentro del plazo; así, la sentencia de 29 de marzo de 1993 dice que ,el ejercicio válido del derecho de opción exige que dentro del plazo pactado el optante manifieste su voluntad de llevar a cabo el contrato negociado, notificando en este sentido su voluntad positiva al concedente, para que, sin necesidad de ninguna otra actividad, se tenga por consumada la opción (SS de 6 de abril de1987 y 23 de diciembre de 1991)", y la de 22 de diciembre de 1992 que ,en todo supuesto de opción de compra, para que la compraventa quede perfeccionada es necesario que llegue a conocimiento del optatario o promitente la declaración unilateral de voluntad por la que el optante hace uso de la opción, dado el carácter receptivo que tiene dicha declaración de voluntad (SS de 7/11/1967; 28/5/1976; 12/4 y 12/7/1979).

TERCERO.-Por tanto aunque no existe duda alguna de que la notificación es recepticia, se trata de analizar en el presente supuesto si ha sido imputable al promitente el retraso de la recepción y si éste fue debido a una conducta obstativa por su parte.

La Sala comparte los argumentos esgrimidos por la Juzgadora de instancia y por tanto estima que el recurso no puede tener favorable acogida, porque entiende que no ha existido en modo alguno en la resolución impugnada el error en la valoración de la prueba y la interpretación errónea de la doctrina jurisprudencial predicada por la apelante.

Ha quedado debidamente acreditado en las actuaciones que la demandante envió con fecha 28 de diciembre de 2.001 burofax con acuse de recibo al representante legal de la entidad demandada por el que comunicaba su intención de ejercitar la opción de compra, sin que a este respecto sean de recibo las manifestaciones de dicho representante en el sentido de que la comunicación se envió a su domicilio particular y no al domicilio social de la empresa, pues igualmente consta acreditado en autos que por la misma demandada en alguna otra ocasión (folios 38 y 39) se dirigió la comunicación al domicilio particular, habiéndolo recibido su destinatario y sin que constara objeción alguna al respecto.

Con referencia a la comunicación del tan citado burofax, insiste la parte hoy apelada que en ningún momento llegó a recibirlo; sin embargo, el Director de la Oficina de Correos de Málaga, que depuso como testigo en el acto del juicio, explicó de forma detallada la dinámica o mecanismo en el envió de un burofax, manifestando que cuando el destinatario se encuentra ausente, se deja una nota o aviso donde consta de forma clara tanto el remitente como el destinatario, matizando además, que la entrega de los burofax se intenta por dos veces y que en caso de ausencia, se deja el aviso o bien en el buzón o se entrega al portero. En el presente caso, el propio representante legal declaró a l Juez de instancia que en su domicilio los buzones no se utilizan y que es el portero el que recoge el correo y luego lo reparte a sus destinatarios; que el portero del inmueble permaneció en su puesto de trabajo durante los días a que se refiere la entrega, pues solo toma vacaciones los días 25 de diciembre y 1 de enero, y que concretamente él en esas fechas permaneció en su domicilio sin ausentarse del mismo, a excepción de las horas de trabajo. Por tanto entiende este Tribunal que constando el envío del burofax y certificado por el Servicio de Correos la comparecencia del funcionario en el citado domicilio, hubiera correspondido a la parte demandada acreditar que efectivamente no recibió el citado burofax mediante la declaración testifical del portero del inmueble a fin de que ratificase o confirmase sus manifestaciones, sin que por su parte se hubiera verificado. En consecuencia con lo expuesto, procede la desestimación del recurso de apelación formulado y la confirmación íntegra de la resolución impugnada.

CUARTO.- Que de conformidad con lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las costas de esta alzada se impondrán al apelante al ser íntegramente desestimadas sus pretensiones.

Fallo

Se desestima el recurso de apelación formulado por el Procurador D. Carlos González Olmedo, en nombre y representación de la entidad HOGAR Y CONFECCIONES, S.L., contra la sentencia dictada en fecha 7 de mayo de 2.003 por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de los de Málaga, en los Autos Civiles de Juicio Ordinario nº 260/02, y en su consecuencia se confirma íntegramente la sentencia, imponiendo expresamente al recurrente las costas de esta alzada.

Notifíquese esta resolución a las partes personadas haciéndoles saber que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.

Devuélvanse los autos originales con testimonio de ella al Juzgado de procedencia a sus efectos.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada fue la anterior resolución por la Iltma. Sra. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública en el día de la fecha. Doy fe.