Sentencia Civil Nº 8/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 120/2010 de 12 de Enero de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN TRECE

ROLLO Nº 120/2010 - D5

JUICIO ORDINARIO Nº 1344/2009

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 7 DE TERRASSA

S E N T E N C I A Nº 8

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. MARIA ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a doce de enero de dos mil once.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Trece de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 1344/2009, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Terrassa, a instancia de MOTOR LLANSA, S.L., contra GASCOTUR, S.L.; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 18 de noviembre de 2009, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que debo DESESTIMAR y DESESTIMO LA DEMANDA interpuesta por el Procurador Sr. Ruiz Amat en nombre y representación de MOTOR LLANSA, S.L., contra GASCOTUR, S.L. y en su consecuencia debo: 1º.- Absolver a la demandada de las pretensiones deducidas en su contra. 2º.- Condenar a la actora al pago de las costas causadas en el procedimiento."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 11 de enero de 2011.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT, Presidente de la Sección.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda rectora, formulada al amparo del art. 36 LAU 94 , va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se condene a la entidad GASCOTUR SL a abonar a la entidad MOTOR LLANÇÀ SL la suma de 21.035'42 €, con los intereses legales desde el 21.1.2008, importe de la fianza entregada al concertarse el contrato de arrendamiento de 31.7.2001, resuelto desde el 21.11.2008, habiendo asumido la arrendadora demandada su devolución, en documento de dicha fecha. A dicha pretensión se opuso la demandada alegando la existencia de desperfectos en las naves en el momento de su devolución, que imponen, al menos, su compensación con el importe de la fianza.

La sentencia de instancia desestima la demanda, con expresa imposición de las costas a la actora. Frente a dicha resolución se alza la actora, reiterando su pretensión inicial, en base a los términos del documento suscrito en el momento de la devolución del local en el que la entidad arrendadora demandada asumió - de su puño y letra - la obligación de devolver el importe íntegro de la fianza en el plazo de un mes, sin condicionarlo a una inspección más detallada del local, incumpliendo dicha obligación, no obstante recibir el local "a su entera satisfacción" al suscribirse el documento (en el estado en que se halla el local en dicho momento), "sin que tengan nada más que pedirse ni reclamarse", y de hecho, nada dijo la demandada en los días posteriores, hasta que contestó a la demanda rectora de este procedimiento; subsidiariamente, no cabría compensación con el IVA, respecto de un mero presupuesto, que ni siquiera es aceptado por la demandada - según admite su autor - y que ésta puede compensar o pedir la devolución en la correspondiente declaración fiscal, lo que supondría un enriquecimiento injusto. Con ello, el debate se reproduce en esta alzada, disponiéndose para su resolución del mismo material instructorio que en la instancia.

SEGUNDO.- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados:

1) La realidad del contrato de arrendamiento de 31.7.2001 sobre dos naves industriales sitas en el Polígono Salines de S. Boi de Llobregat, concertado entre la demandada como arrendadora y la actora como arrendataria (concesionaria oficial de Nissan, del que merecen destacar los siguientes extremos: a) se establece una duración de 12 años desde el 1.8.2001, sin perjuicio de la tácita reconducción mes a mes, si bien "la arrendataria se obliga a estar en el local y abonar la renta un mínimo de dos años...transcurrido...podrá rescindir unilateralmente el contrato con un preaviso de tres meses, y sin que exista obligación alguna de indemnización a favor de la arrendadora"; y una renta mensual de 10.517'11 € (salvo los tres primeros meses, a razón de 7.512'651 €), acomodable conforme al IPC, asumiendo la arrendataria el IBI; b) el arrendatario declara conocer las características y estado de conservación del local y aceptarlas expresamente (cláusula 7ª , en relación con la admisión por el LR de la actora de que la construcción de las naves finalizó el mismo año en que se suscribe el contrato, año 2001, por lo que las naves estaban nuevas), que abarca la superficie situada dentro de las paredes, excluyéndose la fachada, paredes laterales de la entrada y azotea, y aunque se autoriza su utilización para publicidad, la arrendataria se obliga a retirar los elementos que instale y reparar la fachada al término del contrato, de forma que quede en el mismo estado que al inicio, sin diferencia de tonalidad respecto al resto de la fachada, ni con agujeros o deterioros (cláusula 5ª ); se autorizan ampliamente obras (mejoras, modificaciones y variaciones que la arrendataria considere necesarias, sustitución o cambio de instalaciones, que no afecten a la estructura), que revertirán en beneficio de la finca sin derecho a indemnización, cláusula 5ª ; el arrendatario asumirá los gastos que se produzcan por desperfectos de toda índole (en los términos, detallados de la cláusula 10ª ); c) el arrendatario entrega 21.035'423 € en concepto de fianza, actualizable a los 5 años (f. 18 y ss); d) en 28.11.2001 las partes acuerdan que la renta desde enero del 2002 será de 1.800.000 pts mensuales, autorizándose a la arrendataria la apertura de una puerta para entrada de camiones que, caso de resolución y si lo solicita la propietaria, deberá ser retirada.

2) tras varias comunicaciones de resolución por parte de la arrendataria (f. 29 y ss, la arrendataria cambió en varias ocasiones - 31 de julio, 30 de septiembre, 31 de octubre - la fecha de resolución y entrega de la posesión, lo que se reconoció expresamente por el LR de la actora), en 21.11.2008 - sin que conste que con anterioridad la arrendadora pudiera inspeccionar exhaustivamente el estado de las naves - las partes resuelven el contrato, entregando la arrendataria las llaves y obligándose la arrendadora a la devolución de la fianza "en el plazo legal establecido", sin que las partes "tengan nada más que reclamarse" (f. 36); en dicho documento aparece tachado el párrafo que hacía referencia a las lecturas de contadores.

3) La arrendataria, tras mantener diversas conversaciones telefónicas con la arrendadora, tras la entrega de la posesión de las naves reclamó extrajudicialmente el importe de la fianza en 25.3.2009 (f. 39 y ss).

4) De las fotografías aportadas por la entidad demandada (ninguna de las cuales fue impugnada de contrario, siendo reconocidas por el LR de la actora, Sr. Miguel Ángel , en el sentido de corresponder al estado en que se encontraba la nave cuando la devolvieron, e incluso llega a manifestar que recientemente había pasado por allí y la nave estaba en las mismas condiciones que la dejó), en relación con la declaración del testigo Sr. Amador (LR de la empresa que elaboró el presupuesto de reparación de tales desperfectos, a que se aludirá), en el sentido de que entre finales de noviembre-inicios de diciembre 2008, recibió la llamada del LR de la entidad arrendadora, quien, informándole de que no estaba conforme con el estado en que se habían dejado las naves, le solicitaba que acudiera a la nave para efectuar una inspección visual, comprobando los referidos desperfectos - reconoce las fotografías aportadas por la demandada - en el sentido de que, al entrar en la nave la encontró subdividida, faltando puertas, paneles, cristales, la conducción de aire acondicionado, etc..., inservible para realizar la actividad y elaborando, con posterioridad, un presupuesto aproximado sobre el coste de su reparación, se infiere que durante el desempeño de su actividad a) la arrendataria instaló en la fachada de la nave diversos rótulos y carteles publicitarios, efectuando anclajes y agujeros sobre las placas metálicas que sirven de cerramiento de la nave, que quedaron tras la retirada y a través de los cuales se filtra el agua, quedando asimismo manchas y cambios de tonalidad de las chapas de cerramiento (fotografías obrantes a los f. 69, 70, 71); b) asimismo realizó una serie de obras en el interior del local para instalación de un sistema de climatización-aire acondicionado, montacargas, instalaciones eléctricas, y separación, subdivisión o compartimentación de la nave; no obstante, al devolverse la nave, se dejaron solo los anclajes, cajas y tubos gruesos de las referidas instalaciones, todas retiradas, que quedan visibles sin que puedan ser utilizados por la propiedad, y lo mismo respecto del montacargas retirado y de las instalaciones eléctricas, quedando cables de conexiones sueltos (f. 74, 75 y 76), así como que fueron retiradas puertas, cristales y mamparas dejando solo los marcos y anclajes que servían de compartimentación, resultando imposible su aprovechamiento (f. 72 y 73) ; c) tampoco se realizaron trabajos de pintura de la nave antes de devolverla.

5) la existencia de dichos desperfectos impedía que pudiera ser alquilada de nuevo (el LR de la actora, constató "recientemente" que la nave seguía en el mismo estado que la dejó), de no proceder a su reparación.

6) Dicho estado, imponía efectuar las obras de reparación pertinentes a fin de dejar la nave en situación de que pudiese ser alquilada de nuevo; las obras de reparación, para volver la nave a su estado original, fueron presupuestadas en 18.830 €, sin IVA (f. 77, aunque impugnado, ha de ponerse en relación con la testifical de su autor, no tachado, objeto de contradicción y sin que existan méritos para dudar de su testimonio, en el sentido antedicho), no constando pericial o informe contradictorio, ni dato alguno que lo desvirtúe; de incluirse el IVA del 16%, la suma ascendería, "al menos", a 21.842'80 €.

TERCERO.- Tal y como se indica en la resolución recurrida, haciéndose eco, literalmente, de la doctrina de esta Sala, correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada (arts. 1543, 1545, 1554.1º y 1555.2º CC), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable (arts. 1561 , completado con los arts. 1562, 1563 y 1564 CC ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS. 20.2.1964 , 10.3.1971 , 25.6.1985 , 7.6.1988 , 9.11.1993 , 29.1.1996 , 13.6.1998 , 20.11.1999 , ....). Debe devolverlos, pues, "tal como lo recibió" - en defecto de pacto sobre la devolución - expresión que debe entenderse en el sentido de "tal y como debe entregarla" ( SSTS. 2.3.1963 , 30.9.1975 ,...), atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable (art. 1105 CC , STS. 24.9.1983 , entre otros), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato. Y debe devolverse cuanto (identidad) se recibió, con inclusión de accesorios entregados para el disfrute del arrendamiento (art. 1097 CC ) incluidos los muebles que aparezcan en el inventario, de existir éste ( STS. 11.10.1929 ). Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución: (a) en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, presunción, pues, de ese "estado", de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en "buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones de habitabilidad, art. 1562 CC ). (b) Asimismo, se presume iuris tantum (art. 1563 CC ) que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( SSTS. 10.10.1971 , 24.9.1983 , ...y las antes citadas) al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso ( SSTS. 13.4.1977 , 24.9.1983 , 18.5.1984 , 12.12.1988 , 6.4.1980 ,...). Todo ello, sin perjuicio de los términos del contrato, en los que puede regularse tal obligación, pudiendo exigirse que la finca se devuelva, no precisamente en el estado en que se recibió sino en "mejor estado"; tanto por hechos jurídicos (ej., pacto expreso) como por actos negociales posteriores, puede alterarse el contenido real o jurídico.

El art. 1561 sigue diciendo "al concluir el arriendo" como momento en que el arrendatario debe restituir la vivienda o local, restitución que - en determinadas condiciones - puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendador (art. 1462 en relación con el 438 CC ), pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable (arts. 1561 y 1563 CC ) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable ( STS. 23.6.1956 ), pudiendo en otro caso, dicho arrendador, rechazar dicha devolución, si no se ajusta a lo pactado o a la normativa antes expuesta; de poco puede servir al arrendatario que pretende eludir su responsabilidad , el cómodo expediente de utilizar como medio de devolución, el envío al arrendador ( o la puesta en su conocimiento de que las llaves están en el buzón) de las llaves: no solo no eludirá su responsabilidad, sino que su obligación de devolución puede estimarse incumplida, pudiendo incurrir en mora.

CUARTO.- En principio, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones (art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2, 1559 y 1563 CC, 21 y 30 LAU, de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC, 17 y 20 LAU), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la "exigencia" como de su "prestación", aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes , dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico (arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho " la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización" ), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1 ), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4 ), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso - si no se hace efectiva dicha restitución - devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes parta devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza .

La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ("el saldo...que deba ser restituido..."), lo que impone una previa liquidación del contrato, y ello solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ("...al final del arriendo.") y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.

QUINTO.- Los términos del contrato, en relación con objeto marial del de arrendamiento, las obras autorizadas, y las obligaciones de la arrendataria respecto de las mismas (retirada, reposición o mantenimiento en beneficio de la propiedad), dan cuenta del incumplimiento de la arrendataria de la obligación de devolución de las naves en las condiciones antedichas, sin que se hayan desvirtuado ninguna de las presunciones a que se ha hecho referencia en el fundamento tercero de esta resolución, sino todo lo contrario, en atención a aquellos hechos (devolución en el estado que obra en las fotografías, reconocido por el mismo LR de la actora y el testigo autor del presupuesto), de forma que la devolución de la fianza "en el plazo legal" solo podía responder a que, a efectos de liquidación del contrato ya resuelto, la arrendadora pudiera comprobar el estado de las naves tras su devolución (nada se indica sobre que se hubiera efectuado, y "admitido" aquel estado, lo que hubiera posibilitado la devolución al momento, sino que se defiere al "plazo legal", con todas las consecuencias que ello implica), a cuyo derecho no se renuncia en dicho documento sino que va implícito, permaneciendo la obligación de la arrendataria de cumplir el contrato en sus términos respecto de la obligación de devolución de las naves y el derecho de la arrendadora a comprobarlo, en el plazo legal que expresamente se reserva.

Ciertamente obra un "presupuesto" y no consta que se hayan realizado las actuaciones de reposición y reparación que obran en el mismo, pero éstas, en atención a aquella testifical, responden a la realidad, y en todo caso, implican la imposibilidad de arrendarla - al menos un mes después de la resolución - y cuando se hagan conllevarán el IVA correspondiente, y ante cuyo presupuesto, no obstante admitirse la devolución en el estado que consta en las fotografías, no resulta contradicho ni se propone prueba para desvirtuarlo, por lo que el recurso no puede prosperar, procediendo la confirmación de la resolución recurrida, con expresa imposición de costas a la apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida (arts. 398. en relación con el 394.1 LEC).

Fallo

QUE DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la entidad mercantil MOTOR LLANÇÀ SL contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, CONFORMAMOS dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.