Sentencia Civil Nº 80/2013, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2, Rec 56/2013 de 21 de Marzo de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

BURGOS

SENTENCIA: 00080/2013

SENTENCIA Nº 80

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

SECCIÓN SEGUNDA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE BURGOS

ILMOS/AS. SRES/AS:

PRESIDENTE:

DON JUAN MIGUEL CARRERAS MARAÑA

MAGISTRADOS/AS:

DOÑA ARABELA GARCÍA ESPINA

DON MAURICIO MUÑOZ FERNÁNDEZ

SIENDO PONENTE:DON MAURICIO MUÑOZ FERNÁNDEZ

SOBRE:RESOLUCION CONTRATO ARRENDAMIENTO

LUGAR:BURGOS

FECHA:VEINTIUNO DE MARZO DE DOS MIL TRECE

En el Rollo de Apelación número 56 de 2013, dimanante de Juicio Verbal nº 472/2012, del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Burgos, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 19 de diciembre de 2012 , siendo parte, como demandado-apelante, JOSE MARIA HERNANDO MUÑOZ Y OTRO S.C., representada en este Tribunal por el Procurador D. Enrique Sedano Ronda y defendida por el Letrado D. José Antonio Fernández Barrio; y como demandante-apelado, D. Arcadio , representado en este Tribunal por el Procurador D. César Gutiérrez Moliner y defendido por el Letrado D. Diego Quintanilla López-Tafall.

Antecedentes

PRIMERO:Se aceptan, sustancialmente, los antecedentes de hecho de la Sentencia apelada, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Que debo de estimar y estimo la demanda presentada por el Procurador Sr. Gutiérrez Moliner, en nombre y representación de DON Arcadio , contra JOSÉ MARIA HERNANDO MUÑOZ Y OTRO S.C., sobre desahucio por falta de pago, reclamación de rentas y en consecuencia debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento que une a las partes y que recae sobre la finca sita en Villimar (Burgos), carretera de Poza s/nº, sobre la que existe una nave industrial, decretando el desahucio de la parte demandada, a quien se condena a desalojar la citada finca, dejándola libre y a la entera disposición de la parte actora, con apercibimiento que de no proceder a verificarlo se procederá a su lanzamiento, requiriendo a la parte demandada, para que antes de la fecha fijada para el lanzamiento, retire a su costa todos los bienes y enseres que se encuentren en el interior de la finca arrendada y que no sean objeto de arrendamiento, con el apercibimiento que de no verificarlo, podrán considerarse abandonados a todos los efectos. Con imposición de las costas a la parte demandada.- Debo de condenar y condeno a la parte demandada a abonar a la actora en concepto de rentas vencidas y demás cantidades debidas por razón de lo pactado en el contrato, a la fecha de la presentación de la demanda, la cantidad de 11.809,98 euros y así mismo debo de condenar y condeno a la parte demandada a abonar a la actora las rentas y demás cantidades debidas por razón de lo pactado en el contrato, que se devenguen desde la fecha de la interposición de la demanda, hasta el lanzamiento o entrega de posesión de la finca. Con imposición de la costas a la parte demandada. Adeudando hasta la fecha de esta sentencia la cantidad total de 16.609,98 euros '.

SEGUNDO:Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de JOSE MARIA HERNANDO MUÑOZ Y OTRO S.C., se interpuso contra la misma recurso de apelación, que fue tramitado con arreglo a Derecho.

TERCERO:El presente recurso de apelación ha sido deliberado y votado por la Sala en la fecha señalada al efecto el 19 de Marzo de 2013.

Fundamentos

PRIMERO.-La representación legal de José Mª Hernando Muñoz y otro SC (parte demandada) formula recurso de apelación contra la sentencia dictada en fecha 19-12-2012 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Burgos por la que se estimaron íntegramente las pretensiones actoras.

Pretende la parte apelante la desestimación de las pretensiones actoras. Invoca, en síntesis, como motivos del recurso los de error en la valoración de la prueba y la aplicabilidad del artículo 119 LAU Texto refundido de 1964, estando suspendido el contrato de arrendamiento por falta de ejecución de las obras acordadas judicialmente por sentencia de 23-12-2010 dictada en el Juicio ordinario nº 507/2010 del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Burgos .

Señala que:

- la inhabitabilidad de la nave se acredita con el FJ II de la citada sentencia, habiéndose aportado reportaje fotográfico de su estado, infringiéndose caso de continuar trabajando la LPRL.

- El testigo perito Constancio al hablar de primer informe se refiere al emitido en el citado Juicio Ordinario.

- Por burofax de 12-4-2011 se suspendió el arrendamiento sin que desde entonces se hayan ejecutado las obras de reparación establecidas en sentencia, habiéndose dictado diligencia de ordenación en fecha 21-12-2012 en el que se vuelve a requerir al arrendador para la correcta ejecución de las obras.

SEGUNDO.-Entrando en el análisis del recurso debe anticiparse que no se aceptan los pronunciamientos de la sentencia apelada.

Son datos de interés para la resolución del recurso los siguientes:

- Por sentencia de fecha 23-12-2010 se condenó a la propietaria de la nave a realizar a su costa las obras de conservación necesarias para subsanar los defectos que presenta el tejado, canalones, bajantes y limas de la nave industrial sita en Villimar (Burgos), Carretera de Poza, sin, objeto del contrato de arrendamiento que liga a las partes, a fin de eliminar las humedades, filtraciones y goteras que presenta la citada nave, bajo apercibimiento que si no lo verifica en el plazo que se le confiera las obras se ejecutaran a su costa por un tercero designado por la parte actora; todo ello con expresa imposición de las costas del presente juicio al demandado.

- Por burofax de 12-4-2011 la parte arrendataria comunicó al arrendador su voluntad de dejar en suspenso el contrato de arrendamiento hasta la completa realización de las obras acordadas en la sentencia de 23-12-2010 .

- Con fecha 13-4-2011 se concedió la licencia municipal de obras.

- Con fecha 29-7-2011 se presenta por la propiedad Plan de trabajo para la realización de las obras de reparación.

- Con fecha 15-9-2011 se presenta escrito ante el Juzgado por la propiedad, interesando el señalamiento de día y hora para la realización de los trabajos.

- Por Auto de fecha 4-10-2011 del Juzgado de 1ª instancia nº 1 de Burgos se dictó orden general de ejecución de la sentencia antes referida requiriendo a la propiedad para la ejecución de las obras en el plazo de tres meses.

- Con fecha 21-10-2011 se presenta escrito ante el Juzgado por la propiedad interesando nuevamente la fijación de día y hora para la ejecución de las obras, que fue establecida para el día 14 de noviembre, señalándose finalmente el día 28 de noviembre, sin que por razones meteorológicas fueran finalizadas.

- Con fecha 27-12-2011 se indica que el arquitecto técnico Gabriel emite informe que no existen agujeros en placas o lucernarios que no hayan sido reparados.

- Por escrito de 24-1-2012 la parte arrendataria pide la sustitución de las placas de Uralita agujereadas o deterioradas.

- Con fecha 21-3-2012los arquitectos técnicos designados por las partes emitieron informe en el que constatan la entrada de agua por juntas de canalones , casi todas en los laterales y en el central proponiendo su sustitución o reparación mediante mano/s de pintura de clorocaucho hasta que se deje de producir la entrada la reparación de goteras en chimeneas mediante su retirada e impermeabilizar los huecos y la aportación de aislamiento en las dos placas traslúcidas sustituidas y el tapado de la entrada de aire en una esquina

- Con fecha 14 de junio la propiedad presenta escrito indicando que en el día de ayer finalizó las obras de subsanación de defectos.

- Con fecha 20-6-2012 se presenta la Demanda pidiendo el desahucio y la reclamación de rentas.

- Con fecha 20-10-2012 se emite nuevo informe pericial por los citados técnicos en el que constatan que se ha solucionado una parte de la patología indicada en su informe de marzo de 2012 pero que queda por solucionar la entrada de agua por cubierta en ocho puntos que corresponden a canalones.

TERCERO.-Resulta indiscutida por las partes la existencia entre ellas de un contrato verbal de arrendamiento sobre nave industrial (local de negocio) celebrado hace aproximadamente 30 años (hecho 1º escrito de Demanda) y por tanto bajo la regulación del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

La Disposición derogatoria de la LAU 29/1994 excluye expresamente de su aplicación lo previsto en las disposiciones transitorias de modo que, en virtud de su Disposición Transitoria 3ª, el contrato de arrendamiento de local de negocio continuará rigiéndose, salvo las modificaciones que prevé, por el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 .

En cuanto interesa al presente caso resulta de aplicación el artículo 119 LAU de 1964 a cuyo tenor:' Cuando la autoridad competente disponga la ejecución de obras que impidan que la finca siga habitada, todos los contratos a que se refiere este capítulo se reputarán en suspenso por el tiempo que duren aquéllas, quedando asimismo suspendida por igual período la obligación de pago de rentas'

La AP. Zamora sección 1 en sentencia del 18 de Julio del 2012 resume los requisitos del artículo 119 LAU estableciendo los siguinetes:' a) Que la realización de la obra (ya afecte a elementos o servicios de la vivienda, ya a los elementos comunes del inmueble que puedan afectar a la misma) impida la habitabilidad de la vivienda arrendada; si bien este término 'inhabitable', propio del arrendamiento de vivienda, ha de ser interpretado cuando se trate de un arriendo de local de negocio en el sentido de que la obra impida el destino normal del local conforme a lo convenido ó, incluso a falta de convenio específico sobre el destino, que impida la utilización del local para el uso al que está destinado; concurre el requisito de inhabitable aunque la obra no afecte a la totalidad, cuando lo no afectado sea insuficiente o por razón de la naturaleza de la actividad, para destinarla a ésta; y comprende no sólo las obras que se realicen en el interior del local arrendado, sino también las que realizándose fuera de sus límites afecten gravemente a la posibilidad de llevar a cabo la actividad o destino pactado en el contrato. b ) Que la imposibilidad de habitar o de utilizar la finca arrendada sea de carácter temporal y una vez finalizadas las obras pueda volver a la vivienda o local el arrendatario. c)Que las obras sean aquellas cuya ejecución es acordada por la autoridad competente e impiden la habitabilidad de la finca'.

CUARTO.-En el presente caso los peritos de las partes discrepan sobre la posibilidad de desarrollo de la actividad en el local arrendado por razón de los defectos y obras de reparación necesarias. No obstante las dudas que esa discrepancia sugiere, vista la entidad y naturaleza de las obras de reparación a realizar, que afectaban a elementos de cubierta con humedades goteras y entradas importantes de agua en el local cuyo destino es un taller de reparación en el que se usa maquinaria eléctrica, cabe estimar que el estado de la nave y las obras a realizar impedían el normal desenvolvimiento del negocio y por tanto afectaban a su habitabilidad en los términos exigidos por el artículo 119 LAU antes citado, por lo que en principio la suspensión del pago de la renta resultaba justificada.

No consta ni se acredita el desarrollo normal de la actividad de la empresa en la nave arrendada tras la suspensión del pago de la renta y sin que el perito de la demandada precisase el momento en que el vió operarios trabajando en la nave, habiendo acudido varias veces, alguna de ellas para la realización de informe pericial inicial anterior al pronunciamiento judicial de condena a reparar.

De otra parte resulta que las obras de reparación realizadas por la propietaria de la nave arrendada primero en noviembre- diciembre de 2011 y después en junio de 2012 fueron parciales e insuficientes, constatándose que aun subsisten ocho puntos de entrada de agua en la nave arrendada.

Por ello cabe concluir que a la fecha de presentación de la Demanda subsistía la falta de realización por la propiedad de las obras de reparación en la nave arrendada objeto de condena en sentencia judicial y que habían dado lugar a la suspensión del pago de la renta por la parte arrendataria y siendo esto así no es posible acceder a las pretensiones formuladas en el presente proceso sobre desahucio y reclamación de rentas.

Por todo ello y con estimación del recurso procede desestimar las pretensiones actoras.

QUINTO.-Costas.- No obstante la desestimación de la demanda ante las serias dudas que proporciona el presente caso en orden a la habitabilidad del inmueble arrendado y la consiguiente posibilidad de suspensión de pago de la renta introducida en el presente proceso de desahucio y reclamación de rentas y en aplicación del art. 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no se hace expresa imposición de las costas de la 1ª instancia sin hacer tampoco conforme al artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil expresa imposición de costas en el recurso.

Fallo

Estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación legal de José Mª Hernando Muñoz y otro SC contra la sentencia dictada en fecha 19-12-2012 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Burgos , acordamos su revocación, dictando otra por la que se desestima la Demanda interpuesta por Arcadio contra José Mª Hernando Muñoz y otro SC, absolviendo a la parte demandada de las pretensiones actoras.

No se hace expresa imposición de costas en ninguna de las instancias.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de apelación, notificándose a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sra. Magistrada Ponente D. MAURICIO MUÑOZ FERNÁNDEZ, estando celebrando Audiencia Pública el Tribunal en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario, certifico.

NOTA.- Véase el Libro Registro de Resoluciones al folio 383.

NOTA.-Queda puesta certificación en el Rollo de Apelación. Doy fe.