Sentencia Civil Nº 80/2016, Audiencia Provincial de Zamora, Sección 1, Rec 99/2016 de 07 de Abril de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL
DE
Z A M O R A
Rollo nº: RECURSO DE APELACIÓN 99/2016
Nº Procd. Civil : 400/2.015
Procedencia : Primera Instancia Nº 3 de ZAMORA
Tipo de asunto : JUICIO VERBAL.
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Este Tribunal compuesto por los Señores Magistrados que se expresan al margen, han pronunciado
E N N O M B R E D E L R E Y
la siguiente
S E N T E N C I A Nº 80
Ilustrísimos/as Sres/as
Presidente
D. JESÚS PÉREZ SERNA.
Magistrados/as
D. PEDRO JESÚS GARCÍA GARZÓN
Dª. ESTHER GONZÁLEZ GONZÁLEZ.
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En la ciudad de ZAMORA, a ocho de Abril de dos mil dieciséis.
Vistos ante esta Ilustrísima Audiencia Provincial en grado de apelación los autos de JUICIO VERBAL
Nº 400/2.015 , seguidos en el JDO. 1A. INST. Nº 3 de ZAMORA, RECURSO DE APELACION (LECN) Nº
99/2016 ; seguidos entre partes, de una como apelante D. Demetrio , representado por el Procurador D.
MARIANO LOBATO HERRERO, y dirigido por el Letrado D. JAVIER BAHAMONDE GONZÁLEZ, y de otra
como apelado D. Franco , representado por la Procuradora Dª. ELENA ROSA FERNÁNDEZ BARRIGÓN
y dirigido por el Letrado D. ANTONIO HERNÁNDEZ FIGUERUELO.
Actúa como Ponente, el Iltmo. Sr. D. JESÚS PÉREZ SERNA.

Antecedentes

PRIMERO .- Por el JDO. 1A. INST. Nº 3 de ZAMORA, se dictó sentencia de fecha 28 de diciembre de 2.015 , cuya parte dispositiva, dice: 'FALLO: Que debo ESTIMAR y ESTIMO parcialmente la demanda interpuesta por Don Mariano Lobato Herrero en nombre y representación de Don Demetrio contra Don Franco y CONDE NO a Don Franco al pago de la cantidad de 240,40 euros, más los intereses legales, sin expresa condena en costas'.



SEGUNDO .- Contra mencionada resolución interpuso la parte demandante el presente recurso de apelación que fue sustanciado en la instancia de conformidad con lo establecido en el art. 458 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; se elevaron los autos, correspondiendo a este Tribunal su resolución, dando lugar a la formación del presente rollo y, no habiéndose celebrado vista pública ni solicitado práctica de prueba, quedó el procedimiento para votación y fallo, señalándose el día 7 de abril de 2016.



TERCERO .- En la tramitación del recurso se han observado y cumplido todas las prescripciones de carácter legal.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia dictada en la instancia estima parcialmente la demanda interpuesta por la representación procesal de don Demetrio contra don Franco , en reclamación de cantidad por los perjuicios causados a consecuencia del desistimiento unilateral del demandado respecto del contrato de arrendamiento de vivienda que tenían concertado entre ambos. En concreto, la juez 'a quo' condenada al demandado a abonar a la actora la suma de 240.40 euros, con sus intereses legales, --el actor solicitaba 3365.67 euros, equivalente a siete mensualidades de renta--, al aplicar, por un lado, el importe de la fianza contractual al pago de la renta del mes de agosto, y por otro, a lo dispuesto en el artículo 11.2 de la LAU de 1994 , o lo que es lo mismo, al considerar para el periodo de contrato no cumplido, de septiembre de 2.010 a febrero de 2.011, una indemnización proporcional a la de una mensualidad de renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.

Ante dicho pronunciamiento, la parte actora interpone recurso de apelación con la pretensión de que se revoque la resolución del juzgado y se dicte, en su lugar, otra en la que se estime íntegramente la demanda, condenando al demandado a abonarle la suma interesada. Alega a tal fin, como motivos de recurso, el error en la valoración de la prueba respecto al hecho de entender un pacto verbal sobre el destino de las cantidades entregadas como fianza, el error en la valoración de la prueba respecto al hecho de entender la comunicación de resolución contractual del arrendatario como realizada sin aporte documental alguno, y error en la aplicación del derecho, derivado de los anteriores motivos.

SEGUNDO .- Opone, pues, el apelante, en primer lugar, que la juez 'a quo' incurre en error al dar por pagada la renta del mes de agosto con la fianza que tenía del arrendatario, como resultado del pacto verbal que tenían arrendador y arrendatario para compensar la fianza. Tal pacto no ha sido probado y en ningún apartado del contrato firmado entre las partes aparece que la fianza pueda ser unilateralmente considerada para compensar rentas, sino todo lo contrario. Por tanto, entiende que no cabe aplicar la fianza al mes que el arrendatario debía, máxime, dice, 'puesto que los suministros excedían con creces de la fianza aportada'.

A este respecto, es cierto que en el contrato de arrendamiento se contiene la cláusula quinta, en el sentido de que la fianza es para atender obligaciones pendientes del arrendatario, y que no podrá imputarse al pago de alquileres; también lo es que la fianza garantiza el cumplimiento por el arrendatario de los deberes contraídos en el contrato, como son principalmente los de responder de la obligación de pago de la renta y de cualquier otra cantidad cuyo pago corresponda al arrendatario, así como el resarcimiento de los daños y menoscabos causados en la finca arrendada tanto intencionadamente o mediante la ejecución de obras inconsentidas que hagan necesaria la reposición de la finca al estado anterior, y sólo al término del arrendamiento deberá la fianza sea restituida, previo examen del cumplimiento por el arrendatario de las obligaciones garantizadas con la misma. En este sentido, cabe que la firmeza se aplique al pago de rentas debidas, pero en todo caso tras la extinción del contrato y el desalojo de la finca por parte del arrendatario, pero en modo alguno cabe imputar la fianza al pago de rentas vencidas mientras siga vigente el contrato de arrendamiento.

Pues bien, dicho lo anterior, y en su aplicación al caso sometido a consideración, es claro que procede desestimar la pretensión del recurrente, a la vez que se ratifica la decisión de la juez de instancia, en línea de compensar la renta del mes de agosto de 2010 con la fianza prestada por el arrendatario al inicio del contrato.

Así lo propugna no sólo la redacción del artículo 36.4 de la LAU , --pues en el caso han transcurrido con mucho exceso más de un mes desde la entrega de las llaves por el arrendatario--, sino también la inexistencia de prueba alguna acerca de su aplicación al pago de suministros pendientes a la fecha de resolución del contrato, o de daños materiales o de impagos de rentas anteriores; y ello por cuanto ninguna duda hay acerca de la entrega de las llaves por el arrendatario y de su recepción, sin reparo que conste, por el arrendador al término del mes de agosto de 2.010. Tal aplicación de la fianza al pago de la última renta en un supuesto en el que no existían desperfectos en la vivienda, se contempla, entre otras en la SAP de Málaga, sección sexta, de 3 diciembre 2.004 .

TERCERO.- Con relación al error en la valoración de la prueba respecto al hecho de entender la sentencia de instancia la comunicación de resolución contractual del arrendatario como realizada sin aporte documental alguno, sostiene la recurrente que no consta comunicación alguna de que el demandado le advirtiera de que iba a abandonar el piso.

Tal circunstancia de que el arrendatario comunicara al arrendador en agosto de 2.010 que dejaría libre la vivienda en el mes de septiembre no ha sido, tras lo actuado, acreditada, y mucho menos que fuera por escrito. Ello entraña, por tanto, que tampoco hubo el preaviso de un mes a que se refiere la sentencia del juzgado, con lo que la conclusión resultante es que el demandado abandonó la vivienda el uno de septiembre de 2.010, restando en ese momento seis meses para la terminación del plazo contractual pactado, sin contar para ello con el consentimiento del arrendador.

En consecuencia, acreditado que el demandado abandonó la vivienda el uno de septiembre de 2.010, --el mes de agosto, por lo dicho, fue abonado con el importe de la fianza previamente prestada por el mismo--, y que el contrato no llegó a su término en la fecha marcada, --24 febrero 2.010--, la cuestión que se plantea es si la indemnización procedente por perjuicio causados al actor es la solicitada por él, --el importe de las mensualidades que hubiera debido percibir hasta referida fecha--, o bien, como caso mínimo, la señalada por la sentencia de instancia en aplicación del artículo 11 de la LAU .

A este respecto, lo primero a señalar es que, en efecto, se ha producido una indebida aplicación al caso del artículo 11 de la LAU . Parezca bien o no, la delimitación del supuesto de hecho del artículo 11 es excluyente y no cabe en postular su aplicación analógica a otros supuestos. No tienen, pues, derecho de desistimiento, salvo que se prevé así en el contrato, ni el arrendatario de inmueble para uso distinto de vivienda, ni el arrendatario de vivienda durante los cinco primeros años de contrato, ni siquiera más allá de ese plazo cuando haya operado la prórroga de tres años del artículo nueve o la tácita reconducción, en cuyo caso podrá el arrendatario cada año desistir y renunciar a la prórroga sin indemnización alguna, pero no podrá desistir antes de el transcurso de cada una de las anualidades.

En el supuesto examinado, el contrato se pactó por un año de duración mínima sin perjuicio de lo dispuesto en la ley arrendaticia sobre prórroga obligatoria siempre que el arrendatario esté al corriente en el pago del alquiler. Por tanto, el arrendatario no tenía un derecho de desistimiento unilateral en el sentido antes apuntado, de ahí que proceda concluir que el mismo incurrió en responsabilidad al haber hecho uso de tal facultad, en tanto que resolvió el contrato de forma unilateral el día uno de septiembre de 2.010, y frustró con ello las expectativas del arrendador.

CUARTO.- Ahora bien, la cuestión es determinar la cuantía de tal responsabilidad. A este respecto, un análisis de la jurisprudencia de las audiencias provinciales muestra una importante tendencia a mitigar el rigor de las consecuencias que de la estricta aplicación de la regla sobre responsabilidad contractual, se derivarían de la equiparación entre desistimiento unilateral (fuera de los casos del artículo 11) incumplimiento. Para ello se han utilizado fórmulas distintas.

Así, en primer lugar, la indemnización se limita por virtud del principio del enriquecimiento sin causa en términos similares a los señalados por la jurisprudencia recaída en aplicación del artículo 56 de la LAU de 1.964, si bien la aplicación de este criterio suministra matices tales como la indemnización de las rentas debidas durante el tiempo de desocupación, o de las devengadas hasta su nuevo alquiler o hasta la venta de la vivienda a tercero, también se defiende la posibilidad de que el órgano judicial fije una cantidad aproximada correspondiente a las rentas del número de meses en el que se entiende que el arrendador habrá alquilado el inmueble.

En segundo lugar, en los casos en que el desistimiento o abandono del inmueble respondía a una justa causa, los tribunales han hecho uso de la facultad moderadora de la responsabilidad por incumplimiento prevista en el artículo 1103 del Código Civil , reduciendo la indemnización según el prudente arbitrio del órgano judicial.

En otras ocasiones se ha considerado que la actitud pasiva del arrendador de no exigir el cumplimiento del contrato y realizar una conducta que suponga recepción del local abandonado por el arrendatario puede comportar, en ciertas circunstancias, una extinción anticipada de mutuo acuerdo, y no un desistimiento unilateral, lo que excluiría toda indemnización. Esta vía ha sido utilizada por el arrendatario demandado, si bien ha sido controvertida, pues ha de recordarse que cuando ha existido un desistimiento unilateral del arrendatario fuera de los casos del artículo 11, esa aceptación del dueño comporta una renuncia a su derecho de indemnización, por lo que sólo ha de considerarse efectuada cuando los actos sean concluyentes e inequívocos, lo que sólo puede valorarse en cada caso, con escrupulosa atención a todas las circunstancias.

En el supuesto debatido, al margen del retraso en la reclamación actuada, lo cierto es que no concurre en ninguna circunstancia digna de tener en cuenta a la hora de aplicar el presente criterio con las taxativas consecuencias que el mismo conlleva.

Por último, determinadas sentencias, mediante la interpretación del artículo 11 de la LAU , ha llegado a la conclusión de que aunque como tal no puede aplicarse sin más por analogía a otros supuestos, si puede servir como pauta interpretativa analógica para calcular la indemnización debida. Así, consideran que no sería extravagante partir del principio de que en todo caso de desistimiento unilateral no consentido, más allá de los supuestos expresamente previstos en el artículo 11, el arrendador tiene derecho, como mínimo, a la indemnización señalada en el párrafo segundo del artículo 11 mentado, sin necesidad de probar daño alguno.

La cuantía de una mensualidad de renta por cada año no agotado de relación contractual podría considerarse pues como indemnización natural derivada de la ruptura unilateral de la relación contractual por el arrendador, es decir, lo que a priori el legislador considera como perjuicio para el arrendador de ese comportamiento del deudor. Junto a ello, tendrá derecho también automáticamente a dos mensualidades de renta si el arrendatario abandona el arrendamiento sin el preaviso de dos meses señalado como mínimo por el artículo citado, vigente a la época del contrato. E incluso el arrendador podrá obtener una indemnización mayor si logra probar un daño cierto superior (por ejemplo, acreditando que a pesar de una gestión diligente, el inmueble no ha podido arrendarse a un tercero durante un tiempo cuya renta deja de percibir sea superior a la cantidad resultante de aplicar el artículo 11.2 de la LAU ).

Este último criterio es el que la Sala considera aplicable al caso a tenor de las circunstancias concurrentes en el mismo. En efecto, desde septiembre de 2.010, y hasta abril de 2.015, ninguna reclamación se ha efectuado, al menos que conste, por parte del arrendador; éste admitió las llaves que se le entregaron, aceptándolas sin reparo alguno respecto de la situación del piso; el contrato tenía una duración pactada mínima de un año y se fue prorrogando sucesivamente, alcanzando una duración de siete años y medio; no consta que ocurrió con el piso tras el abandono de éste por el arrendatario, es decir, si su propietario lo puso inmediatamente o no en alquiler y si logró tal alquiler, o lo que es lo mismo, si realizó una gestión diligente en orden a superar la situación creada de desocupación del piso; y no ha acreditado ningún otro tipo de perjuicios como resultado de la conducta unilateral del demandado.

En consecuencia, la cantidad que ha de fijarse en concepto de indemnización por todos los conceptos asciende a la suma de 1202.02 euros, equivalente a dos mensualidades de renta por no acreditación de preaviso con dos meses de antelación, (480, 81 euros cada una) y a la parte proporcional del período de contrato no agotado (240.40 euros).

QUINTO.- De este modo, procede la estimación parcial del recurso y de la demanda, condenando a la parte demandada a que abone a la demandante, la cantidad de 1202.02 euros, con sus intereses legales desde la presentación de la demanda, sin que proceda hacer expresa imposición de las costas en ninguna de las instancias, porque cuanto en este caso la estimación de la demanda y del recurso ha sido parcial, ( artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), devolviéndose, en su caso, el depósito constituido para recurrir a la parte que lo consignó.

Vistos los artículos citados y demás normas de general y pertinente aplicación, por la autoridad que nos confiere la Constitución Española y en nombre de SM. el Rey,

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto en nombre y representación de don Demetrio , contra la sentencia dictada en fecha 28 diciembre 2.015 por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción n.º 3 de esta ciudad , revoco parcialmente dicha resolución en el solo aspecto de condenar al demandado en autos, al pago al actor de la cantidad de 1202.02 euros, en concepto de indemnización por la resolución anticipada del contrato que les ligaba, sin que proceda, por lo mismo, la imposición de costas de la primera instancia a ninguna de las partes en litigio.

Las costas de la presente alzada no son, tampoco, objeto de imposición a ninguna de las partes litigantes.

Al estimarse parcialmente el recurso, se devolverá a la parte apelante el depósito constituido, en su caso, para recurrir.

Frente a esta resolución cabe recurso de casación, si la resolución del recurso presentara interés casacional ( artículo 477,2 , 3 de la L.E.C .).

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala y otra a los autos originales para su remisión al Juzgado de procedencia para su ejecución, lo pronunciamos mandamos y firmamos.

P U B L I C A C I Ó N Leída y publicada que fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente de la misma, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de la fecha, de lo que doy fe.