Sentencia CIVIL Nº 80/2018, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 412/2016 de 09 de Febrero de 2018

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCA NÚMERO TRECE DE MÁLAGA.
JUICIO DE ORDINARIO NÚMERO 669/2015.
ROLLO DE APELACIÓN NÚMERO 412/2016.
SENTENCIA Nº 80/2018
Iltmos. Sres.:
Presidente:
Don Hipólito Hernández barea
Magistrados:
Don José Javier Díez Núñez
Don Melchor Hernández Calvo
En la Ciudad de Málaga, a nueve de febrero de dos mil dieciocho. Vistos, en grado de apelación, ante la
Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio ordinario número 669 de 2015, procedentes del
Juzgado de Primera Instancia número Trece de Málaga, sobre cumplimiento contractual, seguidos a instancia
de don Eulalio y don Eutimio , representados en esta alzada por la Procuradora de los Tribunales doña
Susana Catalán Quintero y defendidos por el Letrado don José Antonio Vigo Aguilera, frente a 'Compañía
Industrial de Aplicaciones Térmicas S.A.', representada en esta alzada por la Procuradora de los Tribunales
doña María Tinoco García y defendida por la letrada doña Almudena García Morcillo; actuaciones procesales
que se encuentran pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por la parte
demandante contra la sentencia definitiva dictada en el citado juicio

Antecedentes

PRIMERO.- Ante el Juzgado de Primera Instancia número Trece de Málaga se tramitó juicio ordinario número 669/2015, del que dimana este Rollo de Apelación, en el que con fecha 27 de enero de 2015 se dictó sentencia definitiva en la que se acordaba en su parte dispositiva: 'FALLO: Que debo estimar y estimo parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora Dª Susana Catalán Quintero en nombre y representación de D. Eulalio y D. Eutimio contra Cía Industrial de Aplicaciones Térmicas S.A. (CIATESA) quien deberá abonar a la parte actora la cantidad de mil quinientos ochenta y siete euros con cuarenta y seis céntimos (1587,46 euros), sin imponer las costas causadas a ninguna de las partes'.



SEGUNDO.- Contra la referida sentencia, en tiempo y forma, interpuso recurso de apelación la representación procesal de la parte demandante, oponiéndose la adversa demandada a su fundamentación, remitiéndose seguidamente las actuaciones originales, previo emplazamiento de las partes, a esta Audiencia, en donde al no solicitarse práctica probatoria y considerarse innecesaria la celebración de vista publica, se señaló para deliberación del tribual la audiencia del pasado día 18 de enero, quedando a continuación conclusas las actuaciones para el dictado de sentencia.



TERCERO.- En la tramitación de este recurso han sudo observados y cumplidos los requisitos y presupuestos procesales previstos por la Ley, habiendo sido designado Magistrado Ponente el Iltmo. Sr. don José Javier Díez Núñez.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia número 14/2015, de 27 de enero, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Trece de Málaga en curso del procedimiento ordinario número 669/2015, estimatoria parcial de la demanda, es combatida en apelación por la representación procesal de la parte demandante invocando como única causa la aplicación indebida del artículo 1124 del Código Civil, ya que compartiendo la valoración probatoria y argumentos en su práctica totalidad, pese a rechazar los motivos de oposición alegados por la arrendataria demandada, procede a afirmar, no obstante, como hecho admitido por las partes que las llaves del local fueron depositadas notarialmente el 11 de marzo de 2015, momento en el que considera quedó de facto extinguido el contrato, aseveración consecuencia de la cual dicta sentencia que estima sólo en parte la demanda articulada, declinando realizar pronunciamiento indemnizatorio alguno, no solicitado expresa ni tácitamente por los arrendadores en su demanda, conclusión a la que llega con expresa cita, entre otras, de la sentencia número 272/2013, de 29 de mayo, dictada por la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Málaga recaída en un supuesto en que, a diferencia del aquí enjuiciado, la parte arrendadora instaba acción de cumplimiento exclusivamente encaminada a obtener el pago de mensualidades de renta impagadas y cantidades por suministro de agua y electricidad no satisfechas por los arrendatarios, matiz diferencial en relación con el asunto aquí tratado, por cuanto tal como expresa la sentencia sí contiene extenso reflejo de doctrina unánimemente consagrada en virtud de la cual, a diferencia de los relativos a vivienda, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes y, en su defecto, por lo dispuesto en la norma civil, de forma que, no habiéndose pactado nada en el contrato de arrendamiento sobre la posibilidad de desistir unilateralmente del mismo, debe estarse a la regulación establecida en el Código Civil, que no contempla tal posibilidad de desistir, sino que, con relación al arrendamiento de fincas rústicas y urbanas establece que si se ha hecho por tiempo determinado concluye el día prefijado (artículo 1565) y que si alguno de los contratantes falta al cumplimiento de lo estipulado se observará lo dispuesto en los artículos 1101 y 1124 (artículo 1568), preceptos que contemplan el derecho que asiste al perjudicado de escoger entre la acción de cumplimiento o la de resolución contractual, resultando que en el caso, los arrendadores optan por la primera, exigir el cumplimiento del contrato, constando como consta la respuesta al requerimiento notarial practicado -documentos números 3º y 6º-, por lo que el tratamiento que se deba dar a la entrega de las llaves del local debe ser otra distinta, doctrina que acoge la sentencia de la Sección 6ª de esta Audiencia Provincial en sentencia de 18 de enero de 2012 recaída en un supuesto sustancialmente idéntico al presente, debiendo estarse al contenido del artículo 1256 del Código Civil, a cuyo tenor la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes, de forma que ante un negocio jurídico perfeccionado pero no agotado, al quedar pendiente de ejecución alguno de sus efectos jurídicos, la declaración unilateral de voluntad de una sola de las partes contratantes, no puede producir la extinción o resolución de esa relación jurídica, que continuará subsistente, no estando la arrendataria facultada ni por ley ni por voluntad de las partes para desistir unilateralmente del arrendamiento que suscribió con la parte actora antes de la finalización del plazo contractual, motivos en base a los cuales peticiona del tribunal de alzada el dictado de sentencia por la que con revocación de la apelada acuerde estimar íntegramente la demandan e imponer las costas procesales a la recurrida.



SEGUNDO.- Expuestos los motivos de disconformidad con el fallo judicial por la representación procesal de la parte demandante, queda claro que la cuestión objeto de controversia en esta alzada se circunscribe, exclusivamente, a una cuestión de orden estricto jurídico, ya que queda constancia bastante de que entre las partes litigantes en fecha 1 de enero de 2002 se concertó contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda (local comercial sito en Calle Héroe de Sostoa número 66-bajo) por plazo de duración de 20 años (estipulación tercera), comunicando la arrendataria por escrito a los arrendadores en fecha 13 de febrero de 2015 el poner a su disposición el local desde el 1 de marzo siguiente, justificando la decisión en el hecho de que debido a la reestructuración inmediata y sobrevenida del área comercial, era voluntad de CIATESA resolver el contrato, petición que es rechazada de contrario en escrito de 3 de marzo del mismo año, lo que se reitera nuevamente el 11 de marzo procediendo finalmente a depositar las llaves del local en la Notaría de la localidad de Lucena (Córdoba) de don Joaquín Zejalbo Martín, interesando con la interposición de la demanda judicial la parte arrendadora pronunciamiento por sentencia, no por la que se declarara en su favor indemnización por daños y perjuicios, sino que se acordara que el contrato suscrito entre ambas partes de 1 de enero de 2002 es válido y eficaz y obliga a los contratantes a cumplir lo pactado en el mismo, condenando a la demandada a estar y pasar por dicha declaración y, en su consecuencia, al cumplimiento del contrato locativo en sus justos términos, lo que le ha sido desestimado por la juzgadora de primer grado y que se impugna a tenor de los argumentos reseñados en el fundamento de derecho anterior, cuestión controvertida ésta en la jurisprudencia menor arroja una respuesta diversa, respecto de la cual conviene recordar como la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 en su artículo 56 sanciona el desistimiento con una cantidad equivalente a la renta que correspondía al plazo que, según el contrato, quedara por cumplir, términos rigurosos éstos que fueron objeto de interpretación correctora por parte de la jurisprudencia, según la cual la indemnización en cuestión ha de entenderse limitada al tiempo en que el local, tras su desalojo por el arrendatario, hubiese permanecido desocupado y libre, ya que en otro caso se produciría un enriquecimiento injusto para el arrendador - T.S. 1ª SS. de 15 de junio de 1993, 25 de enero de 1996, 23 de mayo de 2001 y 15 de julio de 2002-, razonando el Tribunal Supremo en la sentencia de 20 de mayo de 2004 que que esta solución se adoptaba para los contratos celebrados con anterioridad a la promulgación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, con mayor razón había de ser tenida en cuenta en los formalizados con posterioridad al no existir una norma similar a la contenida en el articulo 56 citado, lo que supone que la indemnización que ha de pagar el inquilino que desiste unilateralmente del contrato, es la renta durante el período de tiempo que razonablemente se aprecie como suficiente para para volver a arrendar el local a una renta de mercado, aunque exista cláusula penal, que habrá de moderarse si pareciera excesiva - SS. Audiencia Provinciales de Cádiz de 15 de julio de 2005, de Madrid de 26 de noviembre de 2004 y de Murcia de 15 de febrero de 2002-; siendo claro que, como se dijo anteriormente, la demandante-apelante con el desalojo unilateral del local por la arrendatario antes del vencimiento del plazo pactado, no pretende la obtención de una indemnización, sino, muy por cl contrario, el cumplimiento del contrato, lo que supone, según su tesis, el poder continuar siendo perceptora de la renta hasta el año 2022, lo que puede tener encaje legal en el hecho de que el artículo 4.3 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos dispone que 'sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil', lo que conlleva que ante el silencio mostrado por los contratantes acerca de los efectos derivados de el abandono unilateral del local, deba estarse a la normativa sustantiva del Código Civil y, en su virtud, a las disposiciones contenida en los artículos 1256, 1101 y 1124, lo que denota que la intención del legislador ha sido la de sustituir la normativa proteccionista que regía para de estos contratos en la legislación anterior, como es el caso de los locales de negocio, por la autonomía de la voluntad, de manera que (i) como límite al principio de autonomía de la voluntad,. la validez y cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes, (ii) quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquellas, y (iii) en las obligaciones recíprocas, cuando una de las partes no cumpliese lo que le incumbe, el perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos, argumento contra el que podría sostenerse que en esa opción que legalmente se atribuye al contratante cumplidor de solicitar resolución o cumplimiento forzoso, decae la primera cuando no es posible, en el que si bien, insistimos, la resolución unilateral no es lícita, salvo en los contratos 'intuite personae', basados en la confianza, nos dice la Sala Primera de Tribunal Supremo en sentencia de 29 de abril de 1998, debe conllevar aparejado la indemnización de daños y perjuicios, que sólo se excluye probando la existencia de una causa grave que justifique la extinción del contrato, lo que no sucede en el supuesto examinado, si bien, los efectos que han de derivar del incumplimiento, consecuencia del desistimiento unilateral, de manera que cabría entender no ser los pretendidos de imponer forzosamente un contrato locativo hasta el año 2022, sobre el que se desconocen cuáles podrían ser sus vicisitudes, tras la desocupación material de la arrendataria, incluso, si está o podrá estar arrendado a un tercero, lo que para casos como el tratado en el que el Código Civil no recoge expresamente sus consecuencias, pareciendo que lo procedente sería, como dice la juzgadora de primer grado, atender al correspondiente 'quantum' indemnizatorio en favor del cumplidor arrendador, pero sobre el que no llega a entrar al no ser peticionado por la demandante, como expresamente hace saber en su escrito formalizador del recurso de apelación, por lo que, en definitiva.



TERCERO.- Planteado el debate en los términos expresados, la respuesta a la cuestión viene ofrecida por la propia Sala Primera (Pleno) del Tribunal Supremo en sentencia de 18 de marzo de 2016, con cita de las anteriores de 9 de abril de 2012 y 29 de mayo de 2014, al abordar las consecuencias del desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda celebraqdo0 bajo ella vigencia de la Ley de 1994, cuando ambas partes aceptan la resolución, afirmando: (i) que la jurisprudencia de esta Sala de los últimos años, en la cual se declara que 'para que sea indemnizable el lucro cesante se requiere necesariamente una evaluación basada en la realidad y dotada de cierta consistencia, como tantas veces ha dicho esta Sala (SSTS 17 de julio de 2002 , 27 de octubre de 1992 , 8 de julio y 21 de octubre de 1996 , entre tantas otras),pues es preciso probar que realmente se han dejado de obtener unas ganancias concretas que no han de ser dudosas ni contingentes ( SSTS 29 de diciembre de 2000 ; 14 de julio de 2003 , entre otras muchas), y que únicamente se puede establecer mediante una presunción de cómo se habrían sucedido los acontecimientos en el caso de no haber tenido lugar el suceso dañoso ( STS 27 de julio 2006 )' ( STS de 14 de julio de 2006 ); (ii) que las razones que justifican la moderación de la cláusula penal en los casos de desistimiento de la relación contractual arrendataria son, en primer lugar, que ésta pretende una indemnización global por incumplimiento total del contrato, a partir del desistimiento, siendo así que la cláusula penal tiene como función, además de la coercitiva, la liquidadora de daños y perjuicios ( artículo 1152 del Código Civil y sentencias de 26 marzo de 2009, 10 noviembre 2010, 21 febrero 2012) y no cabe aplicarla automática y enteramente, cuando consta que es superior a los que se han producido realmente; y, (iii) que, la anterior doctrina se refiere a los casos en los que la resolución contractual es aceptada como tal por el arrendador; (iv) que, por el contrario, en el caso que analizaba, como el que a nosotros nos ocupa ahora, se está ante una solicitud de cumplimiento del contrato, dado que el arrendador no aceptó la resolución a instancia de la parte arrendataria, ni existió incumplimiento alguno del arrendador, sin que se dedujera la aquiescencia del arrendador a la resolución, pese a la entrega de llaves por la arrendataria, ya que cuando el arrendador recibió las llaves se opuso expresamente a la resolución unilateral del contrato, pues bien, bajo estas premisas, idénticas al supuesto litigioso que nos ocupa, detalla el Alto Tribunal los tres grupos de casos que se han presentado en la jurisprudencia que son: 1º).

Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver -rectius: desistir unilateralmente- el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial) ( sentencias de 23 de diciembre de 2009, 6 de noviembre de 2013, 10 de diciembre de 2013 y 29 de mayo de 2014 ); 2º) Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato ( sentencia de 26 de junio de 2002), y 3º) Casos en los que dicha cláusula tampoco existe pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución ( sentencia de 9 de abril de 2012 ); hipótesis entre las que caso de darse el segundo de los supuestos, conviene que no procede moderación en la indemnización de daños y perjuicios, pues lo solicitado y concedido no fue una indemnización sino el pago de las rentas adeudadas, al promover el demandante, exclusivamente, el cumplimiento del contrato (art. 1124), unido a que no se aceptó la resolución ni se pactó cláusula penal que permitiese la moderación, por lo que,considera ser procedente confirmar la sentencia recurrida dado que se condenó al arrendatario al pago de las rentas que se devengaren hasta el término del contrato y sin que conste que el arrendador volviese a arrendar el local, pronunciamiento coherente con la petición de cumplimiento del contrato, sin que, la petición del demandante (arrendador) exceda de los límites de la buena fe, pues si el arrendatario vio mermados sus ingresos, también lo debieron ser las posibilidades de obtener un nuevo arrendatario para el arrendador, doctrina ésta que reitera el Tribunal Supremo en reciente sentencia de 16 de mayo de 2017 en la que citando la anteriormente expuesta, concluye rechazando la argumentación de la sentencia recurrida, en cuanto que en ella se declaraba que el contrato estaba resuelto de facto por la entrega de llaves y puesta a disposición del arrendador, dado que este no consta que aceptase la resolución unilateral, por lo que, en su consecuencia, la anterior línea doctrinal debe reconducirnos al dictado de una sentencia revocatoria de la apeada en los términos en que son defendidos por la demandante-apelante en la forma que se detallará en la parte dispositiva de la presente resolución.



CUARTO.- De conformidad con lo previsto en los artículos 394 y 398, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, dada la estimación del recurso de apelación, las costas procesales de primera instancia han de ser impuestas a la parte demandada, sin que se haga especial pronunciamiento sobre las devengadas en esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por don Eulalio y don Eutimio , representados en esta alzada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Catalán Quintero, contra la sentencia de veintisiete de enero de dos mil quince, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Trece de Málaga en autos de juicio ordinario número 669/2015, revocando parcialmente la misma, debemos acordar y acordamos: 12º) Declarar que el contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda concertado entre ambas partes litigantes el 1 de enero de 2002 es válido y eficaz, y obliga a los contratantes a cumplir lo pactado en el mismo; 2º) Condenar a la demandada-arrendataria, 'Compañía Industrial de Aplicaciones Térmicas S.A.' a estar y pasar por dicha declaración y, en consecuencia, al cumplimiento del contrato locaticio en sus justos términos; 3º) Condenar , igualmente, a la demandada-arrendataria a abonar a los actores la suma de SEIS MIL TRESCIENTOS SIETE EUROS CON OCHENTA Y CINCO CÉNTIMOS (6.307,85 €), por concepto de rentas y cantidades asimiladas a la renta, así como las devengadas durante4 la tramitación del procedimiento y la vigencia de la relación contractual, hasta la finalización del plazo pactado, conforme a los términos y condiciones del contrato; 4ª) Imponer a la demandada las costas procesales devengadas en primera instancia, y 5º) No hacer especial pronunciamiento sobre las costas producidas en esta alzada.

Notifíquese la presente resolución a las partes personadas, haciéndoles saber que contra la misma no cabe interponer recurso ordinario o extraordinario alguno, devolviéndose seguidamente las actuaciones originales, con certificación de esta sentencia, al Juzgado de Primera Instancia de donde dimanan, a fin de que proceda llevar a cabo su cumplimiento y, en su caso, ejecución.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

E/ PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia en el día de su fecha por el Iltmo. Sr.

Magistrado Ponente, estando celebrando audiencia pública, en la Sala de Vistas de este Tribunal, de lo que yo, el Letrado de la Administración de Justicia, doy fe.