Sentencia CIVIL Nº 800/2017, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 958/2016 de 20 de Diciembre de 2017

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 800/2017
AUDIENCIA PROVINCIAL Málaga
SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA
PRESIDENTE ILMO. SR.
DON JOAQUIN DELGADO BAENA
MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.
DON ALEJANDRO MARTIN DELGADO
DOÑA MARIA ISABEL GÓMEZ BERMÚDEZ
REFERENCIA:
JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO MIXTO Nº5 DE ESTEPONA
ROLLO DE APELACIÓN Nº 958/2016
AUTOS Nº 120/2015
En la Ciudad de Málaga a veinte de diciembre de dos mil diecisiete.
Visto, por la SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA de esta Audiencia, integrada
por los Magistrados indicados al márgen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en
juicio de Juicio Verbal (Desahucio falta pago -250.1.1) Nº 120/15 seguido en el Juzgado referenciado. Interpone
el recurso Adolfina que en la instancia fuera parte demandada y comparece en esta alzada representada
por la Procuradora Dña. MARIA ASUNCION BERMUDEZ CASTRO. Es parte recurrida Carina que está
representado por el Procurador D. JULIO CABELLOS MENENDEZ, que en la instancia ha litigado como parte
demandante.

Antecedentes

PRIMERO .- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 6/11/2015, cuya parte dispositiva es como sigue: ' Que estimando la demanda interpuesta por D. JULIO CABELLOS MENÉNDEZ en nombre y representación de Dña Carina , debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 225 de Julio de 2008 que le liga con la parte demandada y que fue objeto de prórroga en fecha 1 de julio de 2009, declarando haber lugar al desahucio por falta de pago de la Renta de la finca a que dicho contrato se refiere, sita en el portal NUM000 en la Avenida DIRECCION000 planta NUM001 , tipo NUM002 , condenando a la demandada Dña. Adolfina a pagar la cantidad de 2.500 euros correspondientes a los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2014 y Enero de 2015, así como la cantidad de 1000 euros correspondientes a los meses de Febrero y Marzo de 2015, así como los intereses desde la fecha de la demanda y costas del procedimiento.'

SEGUNDO. - Interpuesto recurso de apelación se elevaron los autos a esta Sección de la Audiencia Provincial, donde se ha formado rollo y turnado de ponencia. La votación y fallo a tenido lugar el día 27 de noviembre de 2017, quedando visto para sentencia.



TERCERO .- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el/la Ilmo./a Sr./Sra. Magistrado/a D./Dña. ALEJANDRO MARTIN DELGADO quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- Resumen de antecedentes.

En el presente proceso se ejercita por la parte actora, doña Carina , una dualidad de acciones de carácter personal, derivadas de la relación jurídica de contrato de arrendamiento urbano para uso distinto al de vivienda (vivienda por temporada) que se afirma existente entre aquélla y la demandada doña Adolfina , siendo su objeto la vivienda sita en DIRECCION000 , portal NUM000 , planta NUM001 , tipo NUM002 , de Estepona; dirigidas dichas acciones a la resolución del contrato de arrendamiento por la falta de pago de la renta y a la reclamación del importe de las cantidades adeudadas, de otra; ejercitadas ambas acciones acumuladamente al amparo del art. 438.3.3ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC ).

La sentencia de primera instancia ha estimado la demanda, declarando resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 25 de julio de 2008 que liga a las partes, y que fue objeto de prórroga en fecha 1 de julio de 2009, declarando haber lugar all desahucio por falta de pago de la renta de la finca a la que dicho contrato se refiere, condenando a la demandada a pagar la cantidad de 2.500 euros, correspondiente a la renta de los meses de septiembre de 2014 a enero de 2015, así como la cantidad de 1.000 euros correspondiente a la renta de los meses de febrero y marzo de 2015, más intereses legales desde la demandante y las costas procesales.

Contra la referida sentencia se alza la parte demandada por medio de recurso de apelación , que es resuelto a continuación.



SEGUNDO.- Decisión del recurso de apelación.

La parte demandada se alza contra la sentencia de primera instancia, impugnando el pronunciamiento estimatorio de la demanda establecido en la misma. El recurso se sustenta en errónea valoración de la prueba por parte de la Juzgadora de Primera Instancia.

De conformidad con las normas sobre carga de la prueba establecidas en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , corresponde al actor la carga de probar la certeza de aquellos hechos de los que ordinariamente se desprenda, de acuerdo con las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico pretendido; incumbiendo al demandado la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos constitutivos de la pretensión actora.

De suerte que cuando, al tiempo de dictar sentencia, el tribunal considere dudosos unos hechos relevantes para la decisión, desestimará las pretensiones del actor o las del demandado, según corresponda a unos u otros la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten las pretensiones. Para la aplicación de lo expuesto deberá tener presente la disponibilidad y facilidad probatoria que corresponde a cada una de las partes del litigio.

En nuestro ordenamiento rige el principio de la libre valoración de la prueba por el Tribunal, cuyos resultados, obtenidos a través de la valoración conjunta de toda la prueba, han de prevalecer por estar inspirados en criterios objetivos y desinteresados ( SSTS 11 abril 1988 , 18 octubre 1989 , 8 julio 1991 , entre otras muchas). Por otro lado, las pruebas están sujetas a su ponderación, en concurrencia con los demás medios de prueba ( STS de 25 de enero de 1993 ) en valoración conjunta ( STS de 30 de marzo de 1988 ), con el predominio de la libre apreciación de la prueba, que es potestad de los Tribunales de instancia ( SSTS de 22 de enero de 1986 , 18 de noviembre de 1987 , 30 de marzo de 1988 , entre otras).

Por la parte apelante se denuncia la errónea valoración de la prueba respecto de dos cuestiones, cuales son la legitimación pasiva y la compensación parcial de la deuda por el importe de la fianza. Así: 1.- Legitimación pasiva.

La Juzgadora de Pimera Instancia ha desestimado la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por la demandada, con base en las siguientes consideraciones: (...) al ponerse de manifiesto que la relación arrendaticia fue entre la dmandante y el difunto esposo de la demandada, es necesario tomar en consideración que, sin perjuicio de que el contrato prorrogado traía causa de un contrato firmado entre la demandante y la hoy demandada, y que de conformidad al artículo 10 de la LAU 'Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido' y el artículo 16.1.a) 'En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato: a) El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él' ; de la declaración de la demandada se extrae que ésta convivía con su marido en la vivienda en cuestión y que continuó viviendo con posterioridad a su fallecimiento, entendiendo por ello que existe una subrogación tácita en el contrato de arrendamiento prorrogado y del que ya era parte en el inicial del que trae causa, estando plenamente legitimada pasivamente (Fundamento de Derecho Segundo).

Las anteriores consideraciones son plenamente asumidas por la Sala, por corresponderse con una correcta valoración del material probatorio del proceso, esencialmente la prueba documental, asumiéndose también las conclusiones extraídas por la Juzgadora a quo de dicha valoración probatoria sobre la concurrencia en la demandada del presupuesto de legitimación pasiva en el presente proceso, referida a la condición de arrendataria en el marco de la relación contractual arrendaticia objeto de la acción de desahucio ejercitada en la demanda y a la que se refieren las rentas reclamadas en la demanda.

En este orden de cosas, ha de expresarse que, haciéndose abstracción de la calificación jurídica del contrato de arrendamiento plasmada en los sucesivos documentos contractuales como de arrendamiento para uso distinto del de vivienda habitual, por tratarse de contrato de vivienda por temporada, es lo cierto que los datos extraídos del proceso nos llevan a concluir que el originario contrato de arrendamiento suscrito con la demandada y su posterior prórroga, ésta suscrita por el marido de la demandada, no pueden ser calificados como de temporada, en el sentido de que su destino es el de servir de residencia durante períodos más o menos esporádicos y duraderos, sin llegar a constituir el domicilio permanente y habitual de la arrendataria; siendo así que, por el contrario, el inmueble arrendado ha sido destinado por la arrendataria para satisfacer su necesidad permanente de vivienda, cual así se infiere claramente del hecho de aquella haya venido ocupando interrumpidamente la vivienda, como domicilio habitual y permanente, sede física del matrimonio formado por doña Adolfina y su conyuge don Ceferino , desde el día 25 de julio de 2008 hasta el fallecimiento de este último, acaecido el fía 2 de diciembre de 2014, continuando la viuda Sra. Adolfina en el uso de la vivienda hasta la entrega de llaves de la misma a la arrendadora, realizada el día 23 de marzo de 2015.

De lo que se infiere la concurrencia en la demandada del presupuesto de legitimación pasiva en el presente proceso, para soportar el ejercicio, en su contra, de la acción de resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta, y de la acción de reclamación de la cantidad adeudada en concepto de renta, como contraprestación del uso y disfrute de la vivienda arrendada por la demandada y su cónyuge de forma permanente e ininterrumpida desde la suscripción del contrato de arrendamiento de fecha 23 de julio de 2008, el cual constituye el título jurídico que ampara los referidos uso y disfrute de la vivienda por la demandada y su cónyuge; sin que el documento de fecha primero de julio de 2009, por el que se acuerda la prórroga del contrato de arrendamiento, tenga virtualidad extintiva del mismo, limitando su eficacia a las popias de una mera novación modificativa, con reducción del importe de la renta y mantenimiento de la fianza prestada al suscribirse el contrato originario.

Todo lo que nos lleva a excluir la errónea valoración de la prueba denunciada por la parte apelante como fundamento del recurso de apelación respecto de la legitimación pasiva de la demandada.

2.- Fianza.

En segundo lugar se impugna por la parte apelante el pronunciamiento de la sentencia apelada por el que se rechaza la pretensión de la demandada de compensar parcialmente la cantidad adeudada por el concepto de renta impagada, con el importe de la fianza prestada por la demandada en el momento de la suscripción del contrato de arrendamiento de fecha 25 de julio de 2008, ascendente a la suma de 600 euros. La ratio decidendi del pronunciamiento judicial impugnado radica en la consideración de la naturaleza y finalidad propias de la fianza, y en la falta de prueba del estado en el que se devolvió la vivienda por la demandada, lo que convierte en improcedente su devolución.

La parte apelante alega que, en cualquier caso, correspondía a la arrendadora acreditar que la vivienda se entregó en mal estado, suponiéndose lo contrario (devolución en buen estado) habida cuenta el tiempo transcurido desde la entrega de las llaves de la vivienda sin que conste queja o reparo alguno por la arrendadora; procediendo la devolución de la fianza y su compensación con parte de la deuda reclamada en el proceso, en evitación de la promoción de un nuevo proceso en reclamación de la devolución de la fianza, lo que parece ilógico.

La cuestión, suscitada de nuevo en esta alzada, es resuelta en los siguientes términos: 2.1.- Inicialmente, han de efectuarse diversas consideraciones, de índole procesal y material.

En el orden procesal, ha de resaltarse la procedencia de la invocación del instituto de la compensación en el ámbito del presente proceso, respecto de la acción de reclamación de renta. En este orden de cosas, ha de tenerse en cuenta el tratamiento procesal que da a la cuestión la vigente LEC, en los siguientes términos: Si, frente a la pretensión actora de condena al pago de cantidad de dinero, el demandado alegare la existencia de crédito compensable, dicha alegación podrá ser controvertida por el actor en la forma prevenida para la contestación a la reconvención, aunque el demandado sólo pretendiese su absolución y no la condena al saldo que a su favor pudiera resultar. La sentencia que en definitiva se dicte habrá de resolver sobre los puntos a que se refieren los apartados anteriores de este artículo y los pronunciamientos que la sentencia contenga sobre dichos puntos tendrán fuerza de cosa juzgada ( art. 408.1 y 3 LEC ). Incumbiendo a la parte demandada acreditar la concurrencia de los presupuestos de la compensación, como hecho extintivo cuya carga probatoria le viene legalmente atribuida ( art. 217 LEC ).

En el aspecto material, la viabilidad de la compensación impone, de conformidad con el art. 1.195 del Código Civil que una persona deba en virtud de un determinado título y que, por la existencia de otro título diferente de aquél en que aparece como obligada, sea a su vez acreedora, por igual o diversa cantidad, de su deudor, de tal suerte que debe existir, para que de compensación se hable, una dualidad al menos, de títulos y créditos recíprocos ( TS, SS 11 Jun. 1.981 y 7 Jun. 1.983 ). En la compensación judicial, la establecida por sentencia que completa los requisitos que sin ella no se daban para entrar en juego la legal ( STS. 11 Oct.

1.988 ), no se exigen los requisitos que la normativa del Código Civil fija para que proceda la compensación legal, entre ellos que las dos deudas compensables sean líquidas y exigibles en el momento de plantearse el litigio, ya que este extremo puede referirse en la concreción del montante de la deuda compensable a la decisión judicial que establezca en el correspondiente pronunciamiento de condena los conceptos claros de lo que la demandada adeuda a la actora ( SS 24 Oct. 1.985 y 2 Feb. 1.989 ).

2.2.- Tras lo expuesto, ha de examinarse si la demandada ha cumplido con la actividad probatoria que le viene impuesta. Así, el crédito recíproco viene representado por la obligación de restitución de la fianza constituida en el momento de la suscripción del contrato de arrendamiento. Esta Sala considera que es procedente tratar en el presente proceso la cuestión de la devolución de la fianza, no solo por lo antes expuesto sino además por el hecho de haberse suscitado después de transcurrido casi un año desde la recuperación por el arrendador de la posesión de los locales arrendados. Teniéndose en cuenta, como circunstancia adicional, que no estamos ante la fianza en metálico en cantidad equivalente a dos mensualidades de renta, que establece el art 36 LAU respecto del arrendamiento para uso distinto del de vivienda, sino que se trata de una fianza por importe de diez mensualidades de renta.

De la normativa legal sobre la fianza en el contrato de arrendamiento urbano se extrae una doble consecuencia: a.- La obligación por parte del arrendatario, al concertar el contrato de arrendamiento, de constituir fianza por el importe correspondiente, y el correlativo derecho del arrendador, que en la LAU se contempla además como obligación, de exigir al arrendatario la prestación de la fianza. Esta fianza, aun cuando no se establece expresamente por la Ley, cumple la finalidad de garantizar el cumplimiento de las obligaciones contractuales del arrendatario. b.- La obligación del arrendador de restituir el importe de la fianza, al tiempo de conclusión del contrato, para el caso de haberse dado cumplimiento por el arrendatario a todas sus obligaciones arrendaticias derivadas del contrato, y el correlativo derecho de este último para, concurriendo este presupuesto, exigir de aquél la devolución de la fianza a la conclusión del subarriendo. Esta obligación de restitución de la fianza, no establecida anteriormente en el TRLAU de 24 de diciembre de 1964, se encuentra expresamente prevista en la vigente LAU de 24 de noviembre de 1984 ( art. 36.4), y se corresponde con el carácter accesorio de la fianza (confrontar artículos 1.190 y 1.824 CC ).

En el caso enjuiciado, habiéndose depositado por la arrendataria en sede judicial las llaves de la vivienda arrendada, las cuales han sido entregadas a la arrendadora, aceptándose así el reintegro em la posesión efectiva del inmueble, sin que por la arrendadora demandante se hubiese heecho uso de la facultad de interesar el mantenimiento de la diligencia de lanzamiento para que se levantase acta sobre el estado en que se encontraba la finca, en los términos previstos en el art. 440.3 LEC , procede la devolución de la fianza o, en su caso, su aplicación al cumplimiento de las obligaciones asumidas por la arrendataria.

Deduciéndose de lo anterior la existencia de un crédito recíproco entre las partes litigantes, las que resultan ser acreedoras y deudoras entre sí, procede declarar la compensación judicial de dichos créditos, con eficacia extintiva de los mismos en la proporción concurrente. Habiéndose determinado el crédito de la parte demandante en la suma de 3.500 euros, y ascendiendo el crédito de la parte demandada al importe de la fianza, 600 euros. Lo que comporta la extinción del crédito de la arrendataria demandada y la subsistencia del crédito de la arrendadora demandante por la cuantía de DOS MIL NOVECIENTOS (2.900) EUROS, reduciéndose así el importe de la condena de la parte arrendataria demandada.



TERCERO.- Conclusión.

Por todo lo anterior procede la estimación parcial del recurso de apelación en los términos antes expresados, revocándose la resolución apelada en el sentido de estimarse parcialmente la demanda, quedando establecido el importe de la condena de la demandada en la cantidad de DOS MIL NOVECIENTOS (2.900) EUROS, con mantenimiento del pronunciamiento de la sentencia apelada en materia de intereses.

Habiéndose estimado parcialmente la demanda, no procede efectuar expresa condena en las costas de la primera instancia, por aplicación del art. 394, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , debiendo cada una de ellas abonar las causadas a su instancia, y las comunes por mitad. Igualmente, la estimación parcial del recurso conlleva la no imposición de las costas de la alzada, por determinación del art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación. En atención a lo expuesto, en nombre de S.M. el Rey y por la autoridad conferida en la Constitución,

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la demandada doña Adolfina contra la sentencia de fecha seis de noviembre de dos mil quince dictada por la Sra. Jueza de Apoyo al JAT del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, provincia de Málaga, adscrita al Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 5 de Estepona, en el proceso de Juicio Verbal nº 120/2015, promovido en virtud de la demanda formulada por doña Carina , del que dimana el presente rollo, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS PARCIALMENTE la referida resolución, quedando establecido el importe de la condena de la demandada en la cantidad de DOS MIL NOVECIENTOS (2.900) EUROS, con mantenimiento del pronunciamiento de la sentencia apelada en materia de intereses. Ello sin expresa imposición de las costas procesales causadas en la primera instancia y en la presente alzada.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta nuestra Sentencia, juzgando definitivamente en segunda instancia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Fue leída la anterior sentencia, por el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, de lo que doy fe.