Sentencia Civil Nº 802/2012, Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1, Rec 1246/2010 de 26 de Diciembre de 2012

Encabezamiento

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a veintiséis de Diciembre de dos mil doce.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Alicante, como consecuencia de autos de juicio de menor cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de la misma ciudad, cuyo recurso fue preparado ante la mencionada Audiencia y en esta alzada se personó en concepto de parte recurrente, la Procuradora Dª Beatriz Ruano Casanova, en nombre y representación de 'TURISMO RURAL BELCAMI, S.L.' y de D. Julio ; siendo parte recurrida el Procurador D. Fernando Pérez Cruz, en nombre y representación de D. Marcial .

Antecedentes

PRIMERO.- 1.-La Procuradora Dª Jone Mira Erauzquin, en nombre y representación de 'TURISMO RURAL BELCAMI, S.L.' y de D. Julio , interpuso demanda de juicio ordinario contra Dª Salome y D. Marcial y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando se dictara sentencia por la que : 1°) Declare que la codemandada Sra. Salome es plena propietaria de la finca de Autos, número NUM000 del Registro de la Propiedad n0 2 de Elche, y su esposo separado Sr. Marcial titular del derecho a percibir el cincuenta por ciento del precio de su venta, descontados gravámenes, cargas y gastos; 2°) Declare ejercitada con arreglo a Derecho la opción de compra sobre la finca objeto del proceso y condene a los demandados a otorgar a favor de la mercantil actora TURISMO RURAL BELCAMI S.L. escritura pública de compraventa, por un precio de 330.556,-€., descontando el importe a que asciendan los gravámenes que deban cancelarse y las entregas a cuenta de la compradora computadas hasta el momento del otorgamiento de la escritura ; 3°) Declare que en dicha escritura comparecerá la codemandada como vendedora y su esposo como acreedor al cincuenta por ciento del precio neto; 4°) Condene a la codemandada Sra. Salome a la elevación a publico del contrato privado de arrendamiento otorgado con D. Julio ; 5°) Declare que en ambos casos la falta de otorgamiento por parte de los codemandados podrá ser suplida por la autoridad judicial; 6°) Decrete la cancelación de los asientos registrales contradictorios con lo juzgado, en concreto de la inscripción 9ª` de la finca de copropiedad a favor del codemandado, y demás pronunciamientos necesarios y 7°) Condene en costas, solidariamente, a los codemandados.

2.-El procurador D. Juan Ivorra Martínez, en nombre y representación de Salome , contestó a la demanda oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación y terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que tenga por formulado: 1º.- Allanamiento parcial al pedimento número cuatro de la demanda sobre elevación a público del contrato de arrendamiento suscrito por Salome y don Julio . 2º.- Contestación y oposición a la demanda formulada contra mi mandante y otro por 'TURISMO RURAL BELCAMI, S.L.' y de D. Julio y tras los trámites oportunos se dicte sentencia por la que: A) Desestime la demanda en los apartados 1º, 2º, 3º, 5º y 6º , absolviendo de la misma a mi mandante. B) Imponga a los actores el pago solidario de las costas causadas y que se causen en la tramitación de este procedimiento.

3.- La procuradora Dª Mª José Carbonell Pagán, en nombre y representación de D. Marcial , contestó a la demanda oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación y terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que dicte sentencia por la que, bien por estimar previamente las excepciones de falta de legitimación pasiva y cosa juzgada como bien, de forma subsidiaria, por las razones de fondo aducidas en este escrito, se desestime la demanda deducida de contrario y, en consecuencia, se absuelva a mi representado totalmente de todos los pedimentos de la misma, con la expresa imposición de costas a la parte demandante.Y formulando demanda reconvencional alegó los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación para terminar suplicando al juzgado por la que, se dicte sentencia en la que, además de la desestimación de la demanda principal formulada por la actora, se estime la presente RECONVENCIÓN, estableciéndose los siguientes pronunciamientos: 1) Que como consecuencia de la acción de anulabilidad que se ejerce, se declare que el contrato de opción de compra acompañado como Documento Uno de la demanda, suscrito entre los demandados reconvencionales la mercantil TURISMO RURAL BELCAMI S.L y DOÑA Salome , en fecha 4 de junio de 2204, sobre la finca sita en Torre-llano Alto, Santa María (Elche), inscrita en el Registro de la Propiedad n° 2 de los de Elche, finca registra! NUM000 , es nulo y sin efecto o eficacia jurídica, por no existir consentimiento de Don Marcial . 2) Que como consecuencia de la acción de anulabilidad que se ejerce, se declare que el contrato de arrendamiento acompañado como Do-cumento 18 de la demanda, suscrito entre los demandados reconvencionales, DON Julio y DOÑA Salome , en fecha 4 de junio de 2204, sobre la finca sita en Torrellano Alto, Santa María (Elche), inscrita en el Registro de la Propiedad n° 2 de los de Elche, finca registral NUM000 , es nulo y sin efecto o eficacia jurídica, por no existir consentimiento de Don Marcial . 3) Que se declare nula la inscripción registral si por cualquier medio tales contratos o la demanda que nos ocupa, hubiesen tenido entrada o acceso al Registro de la Propiedad. 4) Que hechas las anteriores declaraciones, se condene a los demandados reconvencionales: a) A estar y pasar por estas declaraciones. b) A ordenar, mediante el mandamiento correspondiente al Registro de la Propiedad, que cancele la inscripción registral, si tales contratos hubiesen tenido por cualquier medio acceso al mismo, dejándolo sin efecto alguno. c) A reintegrar a mi representado en la posesión de la finca litigiosa, dejándola vacua, libre y expedita y a su disposición. Al pago de las costas de este procedimiento.

4.-La Procuradora Dª Jone Mira Erauzquin, en nombre y representación de 'TURISMO RURAL BELCAMI, S.L.' y de D. Julio , contestó a la demanda reconvencional, oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación y terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia estimatoria de la demanda y desestimatoria de la reconvención con expresa imposición de costas de la reconvención sobre el demandado reconviniente.

5.-El procurador D. Juan Ivorra Martínez, en nombre y representación de Salome , contestó a la demanda reconvencional oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación y terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que A) Desestime la demanda reconvencional formulada por el señor Marcial , absolviendo de la misma a mi mandante. B) Imponga al actor en reconvención el pago de las costas causadas en la tramitación de este procedimiento.

6.-Practicadas las pruebas, las partes formularon oralmente sus conclusiones sobre los hechos controvertidos. La Ilma. Sr. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Alicante, dictó sentencia con fecha de mayo 6 de abril de 2.010 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por la procuradora Sra. Mira Erauzquin, en nombre y representación de 'TURISMO RURAL BELCAMI, S.L.' y de D. Julio , frente a Dª Salome y D. Marcial y estimando la reconvención formulada por este último, debo declarar y declara la nulidad del contrato de opción de compra suscrito, absolviendo a la parte demandada de todo pedimento aducido en su contra; con imposición de las costas del procedimiento a la parte actora y a ésta y a la demandada reconvenida en las relativas a la reconvención.

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación contra la anterior sentencia por la representación procesal de 'TURISMO RURAL BELCAMI, S.L.' y de D. Julio , la Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Alicante, dictó sentencia con fecha 10 de marzo de 2010 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: desestimar el recurso de apelación interpuesto por la procuradora Dª. Jone M. Mira Erauzquin, en representación de 'TURISMO RURAL BELCAMI, S.L.' y de D. Julio ; y el interpuesto por el Procurador don Juan Iborra Martínez en representación de doña Salome y contra la sentencia dictada por el señor Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número cuatro de la ciudad de Alicante en 6 abril 2009 fecha y en los autos de los que dimana el presente rollo, y en su consecuencia CONFIRMAR COMO CONFIRMAMOS íntegramente la misma al estar ajustada a derecho, con imposición de las costas de esta alzada a ambas partes recurrentes al ser preceptivas.

TERCERO.- 1.- La procuradora Dª. Jone M. Mira Erauzquin, en nombre y representación de 'TURISMO RURAL BELCAMI, S.L.' y de D. Julio , interpuso recurso de casación contra la anterior sentencia, con apoyo en los siguientes MOTIVOS DE CASACION: PRIMERO.- Infracción del artículo 609 y concordantes del Código civil . SEGUNDO.- Infracción por inadecuada aplicación de los artículos 1257 , 1261 , 1275 y concordantes del código civil .

2.- Por Auto de fecha 14 de junio de 2011, se acordó admitir el recurso de casación excepto el motivo tercero y dar traslado a la parte recurrida para que formalizara su oposición en el plazo de veinte días.

3.- Evacuado el traslado conferido, el Procurador D. Fernando Pérez Cruz, en nombre y representación de D. Marcial , presentó escrito de impugnación al recurso interpuesto.

4.-No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 12 de diciembre de 2012, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Xavier O'Callaghan Muñoz,

Fundamentos

PRIMERO.- Los antecedentes fácticos que, como quaestio facti,se presentan en el caso presente, no plantean problema ya que constan documentalmente, los declara probados la sentencia recurrida y no han sido discutidos por las partes.

* 25 mayo 1990: el matrimonio formado por doña Salome y don Marcial , ambos demandados en la instancia y el segundo parte reconviniente, celebraron capitulaciones matrimoniales, en las que acordaron el régimen de separación de bienes y se adjudicó a la esposa -doña Salome - en la liquidación de la comunidad de gananciales, la propiedad de la finca sita en Elche, inscrita en el Registro de la Propiedad número dos de esta ciudad, con el número NUM000 .

* 13 octubre de 1999: sentencia del Juzgado de 1ª Instancia número cuatro de Elche, que decreta la separación y aprueba el convenio regulador, en el que consta que, aunque la finca mencionada aparecía como bien privativo de la esposa en el Registro de la Propiedad, su esposo -D. Marcial - era copropietario al 50%. Cuya inscripción fue suspendida por el registrador de la propiedad por entender que faltaba el título traslativo ( artículo 609 del Código civil ) y sólo se reconocerá un crédito, que será la mitad del precio si se vende a tercero.

* 16 diciembre 2002: auto del mismo Juzgado que reconoce la propiedad por mitad y pro indivisode ambos cónyuges, dicta mandamiento el 10 enero 2003 y se inscribe la cotitularidad de ambos, en el Registro de la Propiedad el 18 octubre 2004.

* 4 junio 2004: doña Salome celebra, como concedente, el precontrato de opción de compra, por precio y plazo determinados, con la demandante en la instancia y recurrente en casación, la entidad TURISMO RURAL BELCAMI, S.L. cuyo representante es el codemandante y recurrente don Julio , como optante.

* 4 junio 2004: la misma fecha; en documento aparte consta literalmente:

'Teniendo perfecto conocimiento el señor Julio de las circunstancias de que adolece el título de propiedad, no se considerará incumplimiento del presente contrato y por tanto no se derivará indemnización, resarcimiento ni reclamación de clase alguna a favor del titular de la presente opción de compra, la imposibilidad de otorgar escritura pública por la propietaria, como consecuencia de cualquier tipo de reclamación judicial o extrajudicial que hubiera recibido de su esposo Sr. Marcial , bien sobre la propia efectividad de la venta, bien sobre el importe fijado para el ejercicio de la opción. En este caso por la señora se informará a la sociedad, bien en su domicilio social, bien directamente al señor Julio de cualquier influencia que pudiera obstaculizar la efectividad de la presente opción de compra'...

'...conocer perfectamente el estado jurídico de la finca objeto de arrendamiento y su descripción registral, habiéndome facilitado tanto a mí como a mi asesor jurídico la documentación completa que ampara como título la finca objeto de arrendamiento. Que por tanto se exonera a la arrendadora Sra. Salome de cualquier tipo de responsabilidad y por tanto, de cualquier tipo de indemnización, contraprestación o reclamación, si por como consecuencia de procedimiento judicial o arbitral se derivara la resolución del contrato de arrendamiento suscrito, tanto durante el período de duración pactada, durante cualquier período de prórroga legal o convencional del mismo'.

* 4 junio 2004, la misma fecha: se celebra contrato de arrendamiento entre la misma doña Salome y don Julio sobre la finca, cuya renta se imputará al pago del precio si se ejercita la opción. Este contrato quedó resuelto y se produjo el desahucio por falta de pago por sentencia del 20 diciembre 2007 .

Formulada demanda por la sociedad y por su representante, optante y arrendatario respectivamente, en ella se interesó, como pretensión esencial, que se declarara que doña Salome era propietaria plena de la finca y se tuviera por ejercitada la opción de compra sobre la misma. El codemandado don Marcial formuló reconvención interesando la declaración de nulidad de los contratos de opción y de arrendamiento sobre la finca, ya que, como copropietario, no había prestado consentimiento para su perfección.

Tanto la sentencia del Juzgado de 1ª Instancia número cuatro de Alicante, de 6 abril 2006 , como la Audiencia Provincial, Sección sexta, de la misma ciudad, de 10 marzo 2010 , entendieron que la finca no es una propiedad exclusiva de la esposa sino copropiedad de los que fueron cónyuges y, al no haber prestado consentimiento uno de ellos el precontrato de opción y el de arrendamiento, (en éste se aquietan los demandados) son nulos; en esto, dice literalmente la sentencia de la Audiencia Provincial:

'Toda la anterior doctrina es perfectamente predicable del caso presente, donde la codemandada Sra. Salome hizo un acto de disposición en fecha 4 junio 2004, como es el otorgamiento de un contrato de opción de compra, sobre una finca que tenía en copropiedad con el codemandados señor Marcial , y como tal acto de disposición, sin contar con su consentimiento, es nulo de pleno derecho por conculcar lo dispuesto en el artículo 1261 de Código civil '.

A lo que se añade que la parte optante tenía pleno conocimiento de los problemas y dificultades que se daban en el presente caso, por lo que no procedía indemnización alguna. En este extremo, dice también literalmente:

'Pero es que a ello hay que añadir que esta circunstancia ya la conocía la otra parte contratante, los demandantes, de ahí debe explicarse la razón de la introducción en el contrato de la cláusula cuarta en la que se dice que el Sr. Julio tiene perfecto conocimiento de las circunstancias de que adolece el título de propiedad, y por ello no se considerará incumplimiento del presente contrato y por tanto no se derivará indemnización, resarcimiento ni reclamación de clase alguna a favor del titular de la presente opción de compra, la imposibilidad de otorgar escritura pública por la propietaria, como consecuencia de cualquier tipo de reclamación judicial o extrajudicial que hubiere recibido de su esposo Sr. Marcial , bien sobre la propia efectividad de la venta, bien sobre el importe fijado para el ejercicio de la opción; y por eso consta también en autos cómo en fecha 8 de mayo de 2006 se remite una comunicación por el letrado de la primera al codemandado en la que se reconoce la copropiedad y se le indica si reconoce la opción de compra.'

SEGUNDO.- La questio iurisque se plantea ante esta Sala es la validez o ineficacia (la terminología, tantas veces inexacta incluso en el Código civil no vincula a esta Sala) del derecho de opción (el tema del arrendamiento no se plantea ante esta Sala) como tal derecho a favor del optante que pretende su ejercicio y la del precontrato mismo celebrado por doña Salome sobre la finca, siendo así que según ella misma había manifestado, se declaró judicialmente por auto de 16 diciembre 2002 (dos años antes del precontrato) y consta así en el Registro de la Propiedad bajo la presunción de exactitud registral, la mitad era propiedad de don Marcial .

El precontrato como tal es válido, pero la concedente ha dispuesto del total de la finca, cuando sólo es propietaria de la mitad. Responderá, en su caso, frente al optante, pero lo que es claro es que la persona que no intervino, el codemandado y reconviniente don Marcial , en nada puede quedar afectado por el precontrato de opción y en nada puede alcanzarle un derecho nacido de un acuerdo de voluntades en el que no prestó su consentimiento. No se trata de nulidad, como tantas veces se ha dicho en doctrina y en la propia jurisprudencia (así, entre otras muchas, recogiendo numerosas sentencias, la del 13 noviembre 2001 ) sino que el precontrato es evidentemente ineficaz frente quien no ha intervenido en él. Como se ha apuntado, la categoría general de ineficacia engloba la nulidad propiamente dicha, que se halla en el artículo 6.3 del Código civil y la ineficacia stricto sensuque puede ser producida, entre otros casos, por la falta del poder de disposición como es este caso, en que la copropietaria concede el derecho de opción de lo suyo y de lo que es propiedad de otro: así, la terminología no coarta la puridad de conceptos y se han de tener en cuenta los efectos al analizar una sentencia en un recurso de casación.

En la sentencia recurrida, de la Audiencia Provincial, Sección sexta, de Alicante, de 10 marzo 2010 , que confirma la de primera instancia, desestima la demanda que habían formulado la sociedad optante y su representante. Demanda que no tenía sentido al pretender la declaración de propiedad de una persona (doña Salome ) cuando un auto firme había declarado que la mitad correspondía a otra (don Marcial ) y así constaba en el Registro de la Propiedad; ni podía exigir el ejercicio de la opción cuando este último no había prestado su consentimiento contractual. Y la reconvención formulada por éste reclama la nulidad, que no es tal, sino ineficacia strictu sensu,como se ha dicho, en el sentido de que el precontrato de opción no es en sí mismo nulo, sino que no produce efectos (ineficacia) respecto a este codemandado, don Marcial , que no intervino en el mismo.

TERCERO.- La sentencia objeto del recurso de casacióndesestima la demanda que, como se ha dicho, pide la declaración de propiedad 'plena' de la finca y la declaración de ejercicio del derecho de opción y estima la demanda reconvencional que pide que el precontrato de opción se declare 'nulo y sin efecto o eficacia jurídica' ejerciendo 'acción de anulabilidad': realmente, ni es nulidad, ni es anulabilidad, pero sí es falta de 'efecto o eficacia jurídica' respecto al mismo.

Frente a esta sentencia, la parte demandante, demandada reconvencional, ha formulado el presente recurso de casación en dos motivos, que mantienen la misma posición, que es la de que el codemandado don Marcial no adquirió la mitad de la finca, por lo que doña Salome es la única propietaria y, por consiguiente, es válido y eficaz el precontrato de opción.

El motivo primero alega la infracción del artículo 609 del Código civil 'y concordantes'. Aparte de la mala técnica casacional de citar una serie heterogénea de preceptos ('y concordantes'), el desarrollo del motivo insiste en que don Marcial no es propietario. Lo cual no tiene sentido, porque ha declarado su propiedad la esposa, un auto judicial firme y el Registro de la Propiedad cuyo artículo 1, párrafo tercero de la Ley Hipotecaria dice que sus instituciones están bajo la salvaguarda de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta ley.

Sin embargo, lo que sí es cierto y conforme a derecho es que el contrato de opción es válido, el consentimiento, objeto y causa concurren pero sólo el de doña Salome . En consecuencia, la opción es válida pero, de lo dicho se desprende que es ineficaz respecto a quien no intervino siendo copropietario, don Marcial .

Por ello, se estima este motivo en el sentido de casar la sentencia de instancia en su declaración de nulidad del contrato de opción. No es nulo, es válido, pero su eficacia no alcanza a quien no intervino; es ineficaz respecto a éste.

El motivo segundo cae en los mismos defectos que el anterior. Cita preceptos heterogéneos al alegar como infligidos artículos 'y concordantes' y asimismo, normas generales como los artículos 1261, que enumera los elementos del contrato y 1275 sobre los contratos sin causa o causa ilícita. La cita, como infringido, del artículo 1257 no apoya la posición de los recurrentes, sino lo contrario, pues consagra el principio de relatividad del contrato y precisamente en este caso, este principio hace que el codemandado don Marcial que no lo otorgó, quede fuera de la eficacia del precontrato de opción, ya que éste, como dice dicha norma, sólo produce efecto entre las partes que las otorgan y sus herederos.

En consecuencia, por más que la parte recurrente insista en la vinculación que alcanza a don Marcial , éste no fue parte en el precontrato y no le obliga. Y todo el desarrollo del motivo va dirigido a esta afirmación (que sí le vincula) que no puede mantenerse.

CUARTO.- En consecuencia, se estima el motivo primero del recurso de casación, en cuanto se estima la reconvención, aunque dando menos de lo que reclama. No la nulidad absoluta, sino la ineficacia respecto al demandado reconveniente, don Marcial .

En cuanto, a las costas se mantiene la declaración de Juzgado de 1ª Instancia e igualmente la de la sentencia de la Audiencia Provincial. En las de este recurso, no se hace condena en costas. Todo conforme a los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

Fallo

Primero.- QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por la representación procesal de 'TURISMO RURAL BELCAMI, S.L.' y de D. Julio contra la sentencia dictada por la Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Alicante, en fecha 10 de marzo de 2010 que SE CASA y ANULA.

Segundo.- En su lugar, manteniendo el resto de los pronunciamientos de instancia, DECLARAMOS LA INEFICACIA DEL PRECONTRATO DE OPCIÓN respecto al codemandado y demandante reconvencional don Marcial .

Tercero.- No se imponen las costas de este recurso a ninguna de las partes.

Cuarto.-Líbrese a la mencionada Audiencia certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollos de apelación remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- Francisco Marin Castan.-Jose Antonio Seijas Quintana.-Francisco Javier Arroyo Fiestas.-Francisco Javier Orduña Moreno.-Xavier O'Callaghan Muñoz.- Rubricados.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Xavier O'Callaghan Muñoz, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.