Sentencia CIVIL Nº 805/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 1216/2018 de 18 de Julio de 2019

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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FAX: 935672169
EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0812142120170008190
Recurso de apelación 1216/2018 -E
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Mataró
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 46/2017
Parte recurrente/Solicitante: ORTISAL, S.L.
Procurador/a: Mª José Sarrionandia Chacon
Abogado/a: Esther Sanchez Casero
Parte recurrida: Petra , Torcuato
Procurador/a: Amanda Pons Bialowas
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 805/2019
Magistrados:
Vicente Conca Pérez Mireia Ríos Enrich Juan León León Reina
Barcelona, 18 de julio de 2019

Antecedentes

Primero . En fecha 5 de diciembre de 2018 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 46/2017 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Mataró a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª Mª José Sarrionandía Chacón, en nombre y representación de ORTISAL, S.L. contra Sentencia - 25/09/2018 y en el que consta como parte apelada la Procuradora Dª Amanda Pons Bialowas, en nombre y representación de Dª Petra , Torcuato .

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: FALLO: Estimando parcialmente la demanda entablada por la representación procesal de Ortisal SA, frente a D. Torcuato y Dª Petra , debo condenar y condeno solidariamente a estos últimos a pagar a la entidad demandante la suma de 1.943,19 euros con el interés legal devengado desde la fecha de la interpelación judicial y sin expresa imposición a ninguna de las partes de las costas causadas.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 04/07/2019.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado D. Juan León León Reina .

Fundamentos

PRIMERO .- El presente procedimiento principió por demanda en la que la actora, ejerciendo la acción de reclamación de cantidad pretendía la condena de la demandada a abonarle la cantidad de 33740,73 euros, cantidad que ésta le adeudaría, una vez descontada la fianza entregada en su día por la arrendataria (2400 euros), por razón de los desperfectos existentes en el inmueble en el momento de su devolución, así como por el hecho de haber tenido que rehabilitar la instalación eléctrica de todo el inmueble para adaptarlo a normativa.

Admitida a trámite la demanda, compareció la demandada, que se opuso a las pretensiones de la demandante negando el carácter debido de las cantidades que se le reclaman, así como la existencia de los daños en el inmueble que se detallan por la demandante (que sostiene serían en su mayoría preexistentes a la celebración del contrato).

La sentencia de primera instancia estimó parcialmente la demanda y condenó a la demandada a abonar a la actora (una vez descontada la fianza) un importe de 1943,19 euros.

Frente a dicha resolución se alza la demandante, que reitera su pretensión en relación a parte de las pretensiones inicialmente reclamadas y solicita la revocación parcial de la sentencia al efecto de que la demandada sea condenada a abonarle un importe total de 27375,60 euros.

La demandada, por su parte, ha presentado oposición al recurso, interesando la conformación de la sentencia de instancia.



SEGUNDO .- Fijados los términos del debate, lo primero que debe determinarse es lo relativo al estado en el que fue entregada la vivienda arrendada a la parte arrendataria, dado que ello resultará esencial para la resolución de las pretensiones de la parte demandante, siendo así que, en relación a este extremo, no puede compartirse la conclusión a la que llega el juez a quo.

Efectivamente, en la sentencia de instancia, donde se recoge (acertadamente) la presunción de entrega del inmueble en buen estado que se recoge en el artículo 1562 del Código Civil (que debe regir salvo disposición o prueba en contrario), se realiza (sin embargo) una interpretación de la cláusula contractual que recoge el estado del inmueble que no puede asumirse pues, tratándose de una cláusula muy distinta a las habituales en este tipo de contratos (en la que lejos de fijarse, como suele, una mera cláusula de estilo en la que el arrendatario confirma que recibe el inmueble en perfecto estado, se realiza un listado concreto y detallado de elementos e instalaciones que no funcionan, lo que avalaría la credibilidad de lo dispuesto en la misma, pues la arrendataria declara asumir dichos defectos y exonerar a la arrendadora de la obligación de repararlos), utiliza su tenor para llegar a la conclusión de que la meritada clausula (donde se indica la existencia de una examen pormenorizado del inmueble por la demandada y la aceptación de su perfecto estado a excepción de las incidencia que se describen) supone una ' falta de precisión del contrato en cuanto al estado inicial de la vivienda que nos remite a la regla del artículo 1562 del Código Civil ' que, a mayor abundamiento, interpreta como presunción de unas meras condiciones de habitabilidad genéricas de la vivienda (con cristales en sus ventanas y cerraduras que funcionan). Todo ello para concluir que ante la falta de prueba en relación al verdadero estado inicial del inmueble, es la arrendadora la que debe pechar con dicha insuficiencia probatoria (' la pretensión de condena de los demandados al pago de los cotes de reparación de los desperfectos de la vivienda de autos no puede prosperar al desconocer el estado inicial y final [de] dicha vivienda y al no haberse alegado y acreditado los concretos desperfectos supuestamente provocados por ' los demandados).

Pues bien, en relación a este extremo, baste citar lo dispuesto en nuestra reciente sentencia 641/2019, de 20 de junio ROJ: SAP B 7149/2019 - ECLI:ES:APB:2019:7149 , en la que recordamos: En primer lugar, que ' es el arrendatario quien tiene que probar que la cosa arrendada era inhabitable, pues el artículo 1562 del Código Civil ya dispone que a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario. En esta línea nos pronunciamos en la Sentencia de esta Sección de 22 de febrero de 2013 , recurso 102/2012 , al indicar que ' Correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543 , 1545 , 1554.1 º y 1555.2º CC ), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, 'tal como la recibió', salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts.

1561, completado con los arts. 1562 , 1563 y 1564 CC ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de recepción por el arrendatario en buen estado y de culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS. 20.2.1964 , 10.3.1971 , 25.6.1985 , 7.6.1988 , 9.11.1993 , 29.1.1996 , 13.6.1998 , 20.11.1999 , ...) '.

Y en segundo lugar, que ' se presume iuris tantum ( art. 1563 CC ) que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( SSTS. 10.10.1971 , 24.9.1983 , ... y las antes citadas) al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso ( SSTS. 13.4.1977 , 24.9.1983 , 18.5.1984 , 12.12.1988 , 6.4.1980 , ...) '.

Con base a lo expuesto; y en aras a resolver la cuestión litigiosa; habrá de partirse de la presunción de que la vivienda se entregó en buen estado y sin más desperfectos preexistentes que los indicados en el contrato, siendo carga de la parte demandada acreditar que los distintos desperfectos que se han evidenciado en el inmueble a la finalización del arriendo, o eran preexistentes, o se habrían causado ' por el uso ordinario o por causa inevitable ', no imputable a su responsabilidad (debiendo pechar la demandada, y no la actora, con los efectos derivados de la ausencia de dicha prueba).



TERCERO .- Sentado lo anterior; y dado lo caótico de la demanda (en la que no se glosan las cantidades que se reclaman) y de la apelación (en la que la recurrente modifica el suplico inicial y ya no reclama los 33740,73 euros que indicaba en la demanda, sino un importe total de 27375,60 euros, dentro de los que ya estarían incluidos los 1943,19 euros concedidos en la sentencia de instancia y en cuya determinación se habría procedido al descuento de la fianza de 2400 euros); analizaremos cada una de las partidas que son objeto de apelación para dar respuesta individualizada a cada una de ellas.

En este sentido, analizaremos en primer término la pretensión resarcitoria derivada de la supuesta necesidad de cambiar toda la instalación eléctrica del inmueble (para adaptarla a la nueva normativa) a raíz del corte de suministro derivado del impago de los mismos por parte de la arrendataria (la actora sostiene que la reanudación del suministro habría exigido realizar una serie de actuaciones que habrían desembocado en un gasto por la arrendadora de 4446 euros).

Pues bien esta pretensión debe ser desestimada.

Efectivamente, si se observa lo dispuesto en el artículo 2 del Real Decreto 842/2002, de 2 de agosto , por el que se aprueba el Reglamento electrotécnico para baja tensión, es de ver que las adaptación a normativa de las instalaciones eléctricas instaladas con anterioridad a su vigencia (cual es el caso), solo resulta exigible; primero, cuando en la instalación se realicen ampliaciones, modificaciones de importancia o reparaciones de importancia (lo que ni ha sido alegado por la parte, que habla del simple restablecimiento del suministro, ni implicaría responsabilidad alguna de arrendataria, al tratarse de cuestiones a realizar a voluntad de la propiedad); y segundo, cuando el estado, situación o características de la instalación impliquen un riesgo grave para las personas o los bienes, o se produzcan perturbaciones importantes en el normal funcionamiento de otras instalaciones, a juicio del órgano competente de la Comunidad Autónoma (extremos que, nuevamente, ni han sido alegados por la parte, que habla del simple restablecimiento del suministro tras un corte del mismo por impago de las facturas, ni implicaría responsabilidad alguna de arrendataria, al tratarse de cuestiones de las que respondería la propiedad).

Por tanto, en la medida en que no se ha acreditado en modo alguno que la adaptación de la instalación eléctrica (por más que allá sido 'exigida' por la compañía que la suministra) haya tenido más causa que la exclusiva voluntad de la arrendadora (que, sobre la base del relato fáctico expuesto, bien podría haberse negado a adaptar la instalación), no podría pretenderse por la actora repercutir dicho gasto (que no sería sino una mejora en la instalación realizada por la propiedad y una vez recuperada la posesión del inmueble) a una arrendataria que no habría tenido intervención, decisión o responsabilidad alguna en su asunción por la aquí demandante.



CUARTO .- A continuación analizaremos lo relativo a las partidas de daños que se relacionan en las páginas 9, 10 y 12 del recurso de apelación, siendo así que, de dichas partidas, no pueden estimarse las relativas a la reparación de buzón (ya que, encontrándose en el exterior, debe entenderse que el daño existente en el mismo, que no se especifica, se deriva del mero hecho de encontrarse a la intemperie y fuera del poder de control de la arrendataria); el óxido de la barandilla exterior (que es un daño inevitable al encontrarse a la intemperie y sometida a los efectos meteorológicos y, por ende, derivado de 'su uso ordinario'); la comprobación de los fogones y del sistema de calefacción (pues el derecho del arrendador pasa por la reparación de los daños existentes y acreditados, no por la repercusión de las actuaciones tendentes a la averiguación de si tales daños existen); las reparaciones relacionadas con las persianas (pues, primero, ya constaba en el contrato que algunas de ellas no funcionaban bien y se atascaban lo que, ante la ausencia total de indicación de que es aquello que debe repararse y en que difiere de lo que estaba dañado, esta partida no podría estimarse, y segundo, algunas de las partidas incluidas en relación a este extremo consisten en la modificación de la instalación, sin que conste acreditado que ello esté justificado o motivado por la reparación de un daño apreciado en la existente); y las partidas de mantenimiento del jardín (pues el propio contrato establecía que el sistema de riego no funcionaba por lo que, si bien quedaba exonerada la arrendadora de arreglarlo, no cabe duda de que, ni se estaba exigiendo a la arrendataria realizar un 'riego manual' y un cuidado minucioso del mismo, ni podría tenerse por acreditado que el jardín se entregase en un estado de mantenimiento similar al resultante de la aplicación de las partidas de cuidado que la actora pretende repercutir a la demandada).

Por el contrario, debe considerarse que, partiendo de la doble presunción que protege a la arrendadora (que el inmueble estaba en buen estado en el momento del inicio del arrendamiento y que los daños existentes en la cosa arrendada se deben a la culpa de la arrendataria) sí que procedería declarar la responsabilidad de la demandada y, por ende, el derecho de la actora a ser resarcida por las restantes partidas indemnizatorias contenidas en las páginas 9, 10 y 12 del recurso de apelación (la reparación de la canal; de las puerta de entrada y pasos de la vivienda; los daños en los baños; la eliminación de la máquina de aire acondicionado; la reparación de ventanas y balconeras; la reparación de los muebles de la cocina; la colocación del radiador descolgado; el lijado y enmasillado de paredes y techos; la reparación del parquet de la plante superior; la reparación de frontales y laterales de la escalera del jardín; y la reparación del pilar de obra vista), ya que, constatada la existencia de dichos daños por el informe/presupesto emitido por el llamado a la reparación de los mismos (y no habiéndose desplegado prueba convincente que determine la causa y la fecha de dichos daños, como bien se establece en la sentencia de instancia), procede presumir que dichos daños se causaron durante la vida del arriendo y por culpa de la demandada.

Finalmente, si unimos a lo anterior el importe reconocido en la sentencia de instancia y no impugnado de contrario (4243,19 euros) y el importe de la retirada del enmasillado de las racholas de la cocina (340 euros sin IVA) y la reparación de las puertas de la misma (77 euros, sin IVA), el derecho indemnizatorio de la actora por estos conceptos se fijaría en un total de 17606,18 euros (16534,04 euros, más IVA y menos dos 2400 euros de fianza), sin que puedan aceptarse los argumentos de la demandada; primero, en relación a la no repercusión del IVA, pues el principio de resarcimiento integral impone que el pago englobe todo aquello que habría de abonarse a los reparadores (con independencia de que posteriormente, en la relación de la demandante con la Hacienda Pública, la misma pudiera o no desgravarse dicho importe); y segundo, respecto de la depreciación de los bienes dañados pues, ni se habría acreditado el demérito que pretende aplicarse (que se indica a tanto alzado por el letrado, sin fundamento técnico alguno y referido a la totalidad de las partidas indemnizatorias, sin siquiera distinguir entre las distintos elementos que habría de ser depreciados y porqué).



QUINTO .- Por lo que se refiere a las costas procesales, en lo relativo a las costas del presente recurso, la estimación parcial del mismo determina que no sean impuestas las costas ninguno de los litigantes ( artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Y por lo que se refiere a las costas de la primera instancia; dado el mantenimiento de la estimación parcial de la demanda, procede, en aplicación del principio de vencimiento objetivo establecido en el artículo 394 de la ley procesal , su no imposición a ninguna de las partes.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que, con estimación parcial del recurso de apelación presentado en nombre y representación de ORTISAL, S.L., acordamos modificar la sentencia dictada el 25 de septiembre de 2018 por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Mataró . Y ello en el solo sentido, manteniendo la estimación parcial de la demanda y el resto de pronunciamientos contenidos en su parte dispositiva, de que la condena de la demandada, D.

Torcuato y Dña. Petra , queda fijada en la cantidad de de 17606,18 euros. Todo ello sin expresa imposición de las costas de la presente alzada.

Se ordena la devolución a la apelante del depósito constituido para recurrir.

La presente sentencia es susceptible de recurso extraordinario por infracción procesal y casación, siempre que concurran los requisitos exigidos legal y jurisprudencialmente.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :