Sentencia Civil Nº 806/2003, Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 5, Rec 6341/2003 de 28 de Noviembre de 2003

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION QUINTA

SENTENCIA

ILTMOS. SRES.

DON JUAN MÁRQUEZ ROMERO

DON JOSÉ HERRERA TAGUA

DON CONRADO GALLARDO CORREA

REFERENCIA

JUZGADO DE PROCEDENCIA Sevilla 20

ROLLO DE APELACION 6341/03

AUTOS Nº 1597/02

En Sevilla, a veintiocho de Noviembre de dos mil tres.

VISTOS por la Sección Quinta de esta Iltma Audiencia Provincial los autos de Juicio Ordinario nº 1597/02, procedentes del Juzgado de Primera Instancia Veinte de Sevilla, promovidos por D. Juan Ramón representado por el Procurador D. José Tristán Jiménez contra la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 nº NUM000 de Sevilla representada por la Procuradora Dª Isabela Blanco Toajas; autos venidos a conocimiento de este Tribunal en virtud de recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la sentencia en los mismos dictada con fecha 24 de Abril de 2003.

Antecedentes

Se aceptan sustancialmente los de la resolución apelada, cuyo fallo literalmente dice: "Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador D. José Tristán Jiménez en nombre y representación de D. Juan Ramón contra Comunidad de Propietarios de la CALLE000 nº NUM000 de Sevilla, debo absolver y absuelvo a la demandada de los pedimentos de la demanda, sin hacer declaración de las costas causadas. Así por esta mi sentencia lo pronuncio, mando y firmo."

PRIMERO.- Notificada a las partes dicha resolución y apelada por el citado litigante, y admitido que le fue dicho recurso en ambos efectos, previo emplazamiento de las partes para su personación ante esta Superioridad por término de 30 días, se elevaron las actuaciones originales a esta Audiencia con los debidos escritos de interposición de la apelación y de oposición a la misma, dándose a la alzada la sustanciación que la Ley previene para los de su clase.

SEGUNDO.- Por resolución de 10 de Noviembre de 2003, se señaló la deliberación y votación de este recurso para el día 27 de Noviembre de 2003, quedando las actuaciones pendientes de dictar resolución.

TERCERO.- En la sustanciación de la alzada se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo ponente el Iltmo. Sr. Magistrado Don JOSÉ HERRERA TAGUA.

Fundamentos

PRIMERO.- Por el Procurador Don José Tristán Jiménez, en nombre y representación de Don Juan Ramón se presentó demanda contra la Comunidad de Propietarios de CALLE000 núm. NUM000 de Sevilla, solicitando la nulidad del acuerdo adoptado por la citada comunidad en junta de propietarios celebrada el día 2 de octubre de 2.002, y que se declare que la cuota de participación de la vivienda de la que es propietario el actor en el citado inmueble, es la fijada en el titulo constitutivo, 5,125%, y que el actor solo está obligado a contribuir en dicho porcentaje a los gastos generales para el sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas u responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. La parte demandada se opuso, al estimar que el citado acuerdo no supuso ninguna modificación en la forma de contribución de los distintos copropietarios al sostenimiento de los gastos comunes, sino que acordó mantener el inicialmente acordado cuando se constituyó la comunidad de propietarios de cuotas idénticas. La Sentencia dictada en primera instancia desestimó la demanda, contra la que interpuso recurso de apelación el actor que reiteró sus alegaciones.

SEGUNDO.- De un renovado examen de los autos y valorada en conjunto la prueba practicada, especialmente la que ha tenido lugar en el acto de la vista, resulta que el actor adquirió la vivienda sita en CALLE000 núm. NUM000 , escalera NUM001 , piso NUM002 en subasta judicial, dictándose Auto de aprobación de remate el día 8 de octubre de 2.001 en el juicio ejecutivo núm. 574/95 del Juzgado de Primera Instancia núm. 18 de esta ciudad. Con anterioridad a dicha fecha, en concreto el día 8 de mayo de 2.001, obtuvo el Sr. Juan Ramón nota simple del estado registral de la finca, en la que, entre otros datos, reflejaba la cuota de participación atribuida, y no constaba la existencia de estatutos, ni que se hubiese producido ninguna modificación en el titulo constitutivo.

Como se señala en la Sentencia recurrida, no consta acreditado que con anterioridad a la aprobación del remate, el actor conociera que la contribución por los distintos copropietarios al sostenimiento de los gastos comunes se realizara por cuotas idénticas, es decir, sin tener en cuenta las distintas cuotas de participación de los distintos pisos que conforman dicha inmueble. Si se puede afirmar que conocía dicho acuerdo cuando le dirige la carta fechada el día 2 de marzo de 2.002, que obra unida al folio 25 de los autos, a la Cámara de la Propiedad Urbana de Sevilla, en su condición de Administrador y Secretario de la Comunidad de Propietarios demandada. Si conocía, al menos con fecha 12 de septiembre de 2.001, con anterioridad a la aprobación del remate, el importe de la deuda que pesaba sobre el piso que posteriormente sería de su propiedad.

Es notorio que el acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietario adoptado en la Junta de Propietarios del día 2 de octubre de 2.002 no consistió, como señala el actor en su demanda, en modificar el sistema de contribución de los copropietarios al sostenimiento de los gastos comunes con arreglo a la cuota de participación de cada uno de los pisos a cuotas iguales, sino que teniendo en cuenta que el sistema desde el inicio de la constitución de la comunidad fue este ultimo, se decidió mantenerlo, en definitiva no tenía en cuenta la cuota de participación de cada uno de los inmuebles que integran dicha comunidad.

La cuestión controvertida es determinar si el actor conocía o no con anterioridad dicho acuerdo de la Comunidad de Propietarios, y en su caso, si ha de aplicársele aun cuando se acredite su desconocimiento.

TERCERO.- El artículo 5 párrafo tercero de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que: "El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad", del tenor literal de dicha norma no se deduce que los estatutos no inscritos en el Registro de la Propiedad carezcan de validez, porque se trata de un acuerdo de voluntad plenamente eficaz entre los que han intervenido en su formación e incluso vinculará a los demás comuneros siempre y cuando se hayan cumplido las normas que establece la Ley de Propiedad Horizontal para la adopción de acuerdos y no se hayan anulado en virtud de resolución judicial firme, lo que refiere la citada norma es que no perjudicaran a tercero. Como señala la Sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos de 6 de marzo de 2.003, la cuestión que se discute es: "si la falta de perjuicio debe quedar circunscrita a las relaciones entre el vendedor, que conoce los Estatutos de la Comunidad, y tercero adquirente, que los desconoce, o si la falta de vinculación por unos Estatutos a los que no se ha prestado conformidad debe venir referida también a las relaciones del tercero con la Comunidad. En el primer caso al tercero solo le asistirían las acciones de saneamiento de la compraventa contra el vendedor, y en el segundo caso el tercero también podría alegar la falta de conocimiento frente a la Comunidad de propietarios".

El concepto de tercero hipotecario se ha definido sobre la base del concepto de tercero según el Derecho Civil, dado que no es más que este ultimo adornado de las características especiales que para su protección impone la fe pública registral.

En el ámbito civil el concepto de tercero se determina de modo negativo, en el sentido de que es todo aquel que no es parte del negocio jurídico, expresamente el articulo 1.257 del Código Civil dispone que los contratos solo produce efectos entre las partes que lo otorgan. Se trata de que los negocios jurídicos normalmente solo producen efectos entre quienes lo formalizaron, y a ellos exclusivamente les compete todo lo relacionado con la relación jurídica creada, es decir, cumplirlo, novarlo, extinguirlo, etc., pero a veces esas consecuencias jurídicas pueden traspasar a las partes y afectar a otras personas que son los denominados terceros.

El tercero, como señala la doctrina, no es sujeto de la relación jurídica, está fuera de ella porque no ha participado en su formación o desarrollo. Pero dentro del concepto de tercero, ha de distinguirse entre el adquirente y el simple, aquel en contraposición a este, se caracteriza porque entra con posterioridad en la orbita de la relación jurídica, mediante otro negocio jurídico, que le coloca en la posición de su autor o transferente y a partir de ese momento dejará de ser tercero, porque una vez que adquiere el derecho subjetivo entra en la relación jurídica. Al ser de naturaleza derivativa o no originaria, el derecho transferido lo hace suyo, afectándole todos cuantos actos, negocios jurídicos, etc., hayan influido en su nacimiento y desarrollo, sin que le afecte el cambio de titular. De ahí que se señale por la doctrina que el adquirente no hace suyo sino lo que tenía, si lo tenía, y en la manera que lo tenía el transmitente, en base a la regla nemo plus in alium transferre potest, quam ipse habet, aunque esta regla tiene importante y destacadas excepciones en el código civil, artículos 197, 649-1º, 812, 1124, 1295, 1738, 1778, entre otros.

CUARTO.- Toda protección que se realice al tercero, en los términos que establece el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, ha de realizarse teniendo en cuenta la buena fe, que como uno de los requisitos esenciales exige para que el tercero hipotecario goce de la protección del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. La buena fe en sentido negativo supone el desconocimiento o la ignorancia acerca de la inexactitud del Registro y en sentido positivo la creencia o confianza en la exactitud del Registro, de ahí que se excluirá cuando pudo conocer dicha inexactitud por medio normales y habituales, es decir, no exige una diligencia extraordinaria o excepcional.

Desde luego ha de tenerse en cuenta que desde el momento que adquiere el actor desaparece su condición de tercero y se convierte en parte, de modo que, en principio, ha de entenderse que los acuerdos de la comunidad de propietario le vincularán, resolver lo contrario sería ir en contra del principio de seguridad jurídica, y salvo determinadas situaciones en los que los acuerdos son nulos y por tanto inexistente, no puede entenderse que esa ausencia de inscripción pueda provocar que en cualquier momento, aunque haya transcurrido un prologando periodo de tiempo, cualquier nuevo adquirente de uno de los pisos o locales que conformen dicha comunidad pueda desvincularse del acuerdo, máxime como ocurre en el presente supuesto que dicho acuerdo se adoptó hace al menos quince años y desde entonces todos los comuneros han venido cumpliendo correctamente, al tratarse de un acuerdo que es admisible dentro de las normas de régimen interno necesarias para la regulación de dicha copropiedad, y porque como señala la Sentencia de 10 de junio de 2.002 citada en la Sentencia recurrida hay una vinculación evidente del nuevo adquirente al acuerdo adoptado por su transmitente que formaba parte de la Junta de Propietarios, siendo inoperante, por no ser tercero hipotecario dicho adquirente, que el acuerdo se inscriba o no en el Registro de la Propiedad.

Además el actor desde el día 8 de mayo de 2.001, por medio de la nota simple informativa del Registro de la Propiedad, le constaban que no estaban inscritos estatutos particulares en el Registro de la Propiedad, pero ello no puede entenderse como indicativo de que no existieran, porque habitualmente existen al ser necesario regular las singulares relaciones que en cada comunidad de propietarios pueden producirse, y al igual que conoció con anterioridad a la aprobación del remate, el debito con la comunidad por cuotas impagadas del que posteriormente sería su piso, perfectamente pudo y debió conocer como se venía contribuyendo por parte de los distintos copropietarios en el sostenimiento de los gastos comunes, y al socaire de dicha falta de diligencia no puede pretender el actor desvincularse de dicho acuerdo, por tanto su conducta ha de calificarse como contraria a la buena fe y no es susceptible de amparo judicial.

QUINTO.- Las precedentes consideraciones han de conducir a desestimar el recurso de apelación, confirmando la Sentencia recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante de conformidad con lo establecido en el artículo 398 en relación con el 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. José Tristán Jiménez en nombre y representación de D. Juan Ramón contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Sevilla, con fecha 24 de Abril de 2003 en el Juicio Ordinario nº 1597/02, la debemos confirmar y confirmamos íntegramente con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Y en su día, devuélvanse las actuaciones originales con certificación literal de esta Sentencia y despacho para su ejecución y cumplimiento, al Juzgado de procedencia.

Así por esta nuestra sentencia, de la que quedará testimonio en el Rollo de la Sección lo pronunciamos mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. Magistrado de la Sección quinta de esta Audiencia Provincial, DON JOSÉ HERRERA TAGUA, Ponente que la redactó, estando celebrando audiencia pública en el día de su fecha, ante mi el Secretario de lo que certifico.

DILIGENCIA.- En el mismo día se contrajo certificación de la anterior sentencia y publicación de su rollo; doy fe.-