Sentencia CIVIL Nº 808/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 590/2019 de 10 de Noviembre de 2020

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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N.I.G.: 0827942120188036886

Recurso de apelación 590/2019 -5

Materia: Juicio ordinario arrendamiento de bienes inmuebles

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Terrassa

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 219/2018

Parte recurrente/Solicitante: Everardo, Faustino, Asunción, Benita

Procurador/a: Anna Albalate Dalmases, Marta Forrellat Armengol-Padrós, Anna Albalate Dalmases, Marta Forrellat Armengol-Padrós

Abogado/a: JOAN PLANAS COMERMA

Parte recurrida:

Procurador/a:

Abogado/a:

SENTENCIA Nº 808/2020

Magistrados:

Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell Maria del Pilar Ledesma Ibañez

Barcelona, 10 de noviembre de 2020

Ponente: Fernando Utrillas Carbonell

Antecedentes

Primero. En fecha 31 de mayo de 2019 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 219/2018 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Terrassa a fin de resolver los recursos de apelación interpuestos por e/la Procuradora Marta Forrellat Armengol-Padrós, en nombre y representación de Everardo y Asunción, y por la procuradora Anna Albalate Dalmases, en nombre y representación de Benita y Faustino, contra Sentencia - 11/02/2019

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'Desestimo la demanda formuladapor la Procuradora de los Tribunales Dª ISABEL PEREZ TORRENT, en nombre y representación de Dº Everardo y Asunción, contra Dº Faustino y Dª Benita, y en su virtud, absuelvoa la parte demandada de todos y cada uno de los pedimentos formulados en su contra en el marco del presente procedimiento.

Estimo la demanda reconvencionalformulada por la Procuradora de los Tribunales Dª ANNA ALBALATE DALMASES, en representación de Dº Faustino y Dª Benita, contra Dº Everardo y Asunción, y en su virtud, condenosolidariamente a la parte demandada al pagar a la parte actora la suma de 14.934,50 euros, más intereses legales.

En materia de costas de la demanda principal se hace expresa condena a la parte actora y respecto de la demanda reconvencional cada parte abonará las suyas propias y las comunes por mitad'

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 04/11/2020.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Ilmo. Sr. Magistrado Fernando Utrillas Carbonell .

Fundamentos

PRIMERO.- Apelan los actores principales y demandados en la reconvención Sr. Everardo y Sra. Asunción, y apelan los demandados y actores reconvencionales Sr. Faustino y Sra. Benita, la sentencia de primera instancia que, desestimando la demanda principal, y estimando parcialmente la reconvención, condena a los demandados en la reconvención al pago a los actores reconvencionales de la cantidad de 14.934Ž50 € en concepto de resarcimiento de daños (16.934Ž50 € - 2.000 € de fianza y garantía adicional), solicitando los actores principales y demandados en la reconvención la completa desestimación de la reconvención, y la completa estimación de la demanda principal, en reclamación de la cantidad de 2.000 €, en concepto de fianza y garantía adicional, del contrato de arrendamiento, de 14 de abril de 2014, de la vivienda en AVENIDA000 nº NUM000, de Matadepera, que fue resuelto anticipadamente, de común acuerdo, el 6 de noviembre de 2016, con entrega de las llaves y devolución de la posesión; solicitando los demandados y actores reconvencionales la completa desestimación de la demanda, y la completa estimación de la reconvención, en reclamación de la cantidad de 18.518Ž97 € (20.518Ž97 € - 2.000 € de fianza y garantía adicional), en concepto de resarcimiento de daños.

Centrado así el objeto del proceso, que se mantiene en los mismos términos en la primera y en la segunda instancia, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de abril de 2004;RJA 2053/2004) que para determinar la congruencia de la resolución judicial se ha de acudir al examen comparativo de lo postulado por las partes, y los términos del fallo, estando autorizado el órgano jurisdiccional para hacer un ajuste razonable y sustancial con los pedimentos de los que litigan, siempre que no se produzca una alteración de la causa de pedir, ni una sustitución de las cuestiones debatidas por otras, guardando el suficiente acatamiento de la sustancia de lo solicitado, sin que ello requiera una exacta identidad, ni una literal concordancia, ni mucho menos alcance a los razonamientos empleados por las partes, aplicando adecuadamente el derecho pertinente, sin necesidad de someterse a una rigurosa literalidad.

Es igualmente doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de julio de 2003;RJA 5142/2003), que no se produce incongruencia por el cambio de punto de vista del tribunal respecto al mantenido por los interesados, siempre que se observe absoluto respeto para los hechos, que son los únicos elementos que pertenecen a la exclusiva disposición de las partes, si bien con la facultad del juzgador de fijar los alegados de modo definitivo según el resultado de las pruebas, de modo que la armonía entre los pedimentos de las partes con la sentencia no implica necesariamente un acomodo rígido a la literalidad de lo suplicado, sino que ha de hacerse extensiva a aquellos extremos que la complementen y precisen o que contribuyan a la fijación de sus lógicas consecuencias, bien surjan de los alegatos de las partes, bien sean precisiones o aportaciones en su probanza.

En el presente caso, en el que, frente a la reclamación por los arrendatarios en la demanda principal de la fianza y garantía adicional al término de la relación arrendaticia, se opone por los arrendadores en la reconvención el incumplimiento por los arrendatarios de parte de las obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento de ejecutar a su cargo determinadas obras en la vivienda arrendada, mediante su compensación con una carencia en el pago de la renta, es lo cierto que, de acuerdo con al artículo 17.5 de Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción introducida por la reforma de la Ley 4/2013, de 4 de junio, vigente en el momento de la celebración del contrato, el 14 de abril de 2014, en los contratos de arrendamiento de vivienda puede acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas, de modo que, al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no puede pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble y, por otro lado, el incumplimiento por parte del arrendatario de la realización de las obras en los términos y condiciones pactadas puede ser causa de resolución del contrato de arrendamiento, y es aplicable lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 23, según el cual, el arrendador puede exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior, o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.

En este caso, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, la testifical, y la ausencia de prueba en contrario:

1º.- que, en el contrato de arrendamiento, de 14 de abril de 2014 (doc 1 de la demanda; doc 1 de la contestación), que fue pactado, en la cláusula tercera, con una duración de tres años, se convino, en la cláusula cuarta, una renta mensual de 1.000 €, aunque, excepcionalmente, se concedió a los arrendatarios una carencia en el pago de la renta de 200 €/mes, quedando la renta en 800 €/mes, desde mayo de 2014 hasta septiembre de 2016, a cambio de que los arrendatarios realizaran una serie de mejoras, que se detallan en el mismo contrato, y que comprendían, entre otras: 'Reparar gotera terrasa P1ª', y 'Humitat passadís(enguixar i tapar)'.

2º.- que el cálculo de la carencia en el pago de la renta pactada en el contrato se hizo por el administrador de fincas Sr. Pablo, quien intermedió en la celebración del contrato, y que calculó el valor conjunto de las 'Feines a realizar a compte del lloguer' (doc 3 de la demanda) en la cantidad aproximada de 5.000 €, que sería, aproximadamente, el importe conjunto de la carencia en el pago de la renta de 6.000 € (30 meses x 200 €/mes) concedida a los arrendatarios en el pacto cuarto del contrato de arrendamiento, valorándose separadamente cada uno de los trabajos a realizar por los arrendatarios, a su cargo, compensados con la carencia, incluyendo, entre otros: 'Gotera terraza (tapar con butilo y extraer tubo x fachada)', valorado en 400 €; y 'Humedad pasillo(enyesar agujero interior)', valorado en 350 €, y

3.- que los arrendatarios no puede estimarse cumplidamente probado que realizaran correctamente los trabajos para reparar la gotera en la terraza y la humedad en el pasillo, que en el contrato de arrendamiento se acordaron compensar con la carencia en el pago de la renta, por cuanto, en relación con estas partidas de la reparación a su cargo únicamente resulta del presupuesto, de 30 de agosto de 2014, y la factura de 24 de diciembre de 2014, de Santiago (docs 12 y 13 de la demanda), que se realizaron en la terraza tres parcheados con mortero, con un coste muy inferior al calculado en el momento de la valoración de la carencia, por cuanto la reparación se factura por 320 €, conjuntamente con otros repasos, como cambiar cuatro azulejos del lavadero, y dos del patio, y empotrar la caja de conexiones, no habiéndose solucionado, en definitiva, el problema de las humedades, que persisten al término de la relación arrendaticia el 6 de noviembre de 2016.

En consecuencia, pudiendo apreciarse un incumplimiento de los arrendatarios en la ejecución de los trabajos que se acordaron compensar con la carencia en el pago de la renta, de acuerdo con el artículo 23.2, al que se remite el artículo 17.5 de Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y no siendo procedente la reposición por los arrendatarios, por haber concluido la relación arrendaticia y haber devuelto la posesión de la vivienda arrendada, procede compensar el valor de los trabajos no ejecutados correctamente por los arrendatarios, por importe de 750 € (400 € + 350 €), con el importe de la fianza y garantía adicional, por importe de 2.000 €, reclamada en la demanda principal, quedando la cantidad adeudada por los demandados en 1.250 € (2.000 € - 750 €), procediendo, en definitiva, la estimación parcial de la demanda principal, y la estimación parcial, por distintos fundamentos de derecho, de la reconvención.

SEGUNDO.- En cuanto a la reclamación en la reconvención por los daños en la vivienda arrendada, es lo cierto que el artículo 1562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario; y el artículo 1563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1555.2º del Código Civil al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

Aunque, en cuanto a la extensión de la responsabilidad, el arrendatario responde, únicamente, de los deterioros o pérdidas causados por su culpa, o por las personas que con él convivan, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil, y no responde de los menoscabos ocasionados por el tiempo y el normal uso de la cosa arrendada, de conformidad con lo previsto en el artículo 1561, en relación con el artículo 1555.2º del Código Civil.

Por lo demás, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de septiembre de 1994, 6 de abril de 1995, 22 de octubre de 1996, 13 de mayo de 1997, y 29 de diciembre de 2004; RJA 6988/1994, 3416/1995, 7236/1996, 3842/1997, y 988/2004) que la reparación por el incumplimiento total o parcial de las obligaciones derivadas del contrato requiere la constancia de la existencia de daños y perjuicios y la prueba de los mismos, correspondiendo a quien solicita su reparación la carga de la prueba de los daños y perjuicios, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, como hecho positivo y constitutivo de su pretensión de resarcimiento.

Sólo se admite dispensa o relajación de la exigencia y del rigor de la prueba de la existencia de los daños en muy específicos supuestos, como son los casos en los que la existencia de los daños se deduce fatal y necesariamente del incumplimiento, o en que son consecuencia forzosa, natural, o inevitable, o se trata de daños incontrovertibles, evidentes, o patentes ( Sentencias del Tribunal Supremo de 29 de marzo de 2001, y 23 de marzo de 2007; RJA 3189/2001, y 2317/2007).

En este caso, se reclaman en la reconvención daños por importe de 20.518Ž97 €, de acuerdo con la valoración del informe del Arquitecto Técnico Sr. Vicente, de 26 de abril de 2018 (doc 9 de la contestación), que valora: 1.- la reparación de las filtraciones de agua, mediante el derribo completo de la cubierta plana transitable, su impermeabilización, y la colocación de dos capas de losa cerámica en toda la extensión de la terraza, así como la reparación y pintado del pasillo; y 2.- la retirada de una chimenea de extracción de humos de una chimenea de leña, tapando el agujero, enyesando, y pintando.

En cuanto a la reparación de las filtraciones de agua (1), en el mismo informe pericial (pg.8) se indica que la causa de las humedades es una ausencia de estanqueidad de la cubierta; y que los arrendatarios, intentaron subsanar las filtraciones de manera rápida y poco durable, con pintura impermeabilizante elástica y armada, que tiene una duración de unos 4 o 5 años, y que ha cambiado la estética original de la terraza.

Ahora bien, según lo expuesto, los arrendatarios fueron autorizados en el contrato de arrendamiento, para la ejecución de trabajos encaminados a reparar la gotera de la terraza y la humedad del pasillo, trabajos que fueron valorados en 750 €, cantidad que, según resulta del informe pericial, y su ratificación en el acto del juicio, es manifiestamente insuficiente para solucionar definitivamente el problema de las filtraciones de agua desde la cubierta, entendiéndose que se autorizó a los arrendatarios a realizar una reparación provisional, en relación con una duración pactada del contrato de arrendamiento de tres años, descontándoles a los arrendatarios 750 € de la renta en compensación a esa reparación provisional para hacer habitable la vivienda arrendada durante el tiempo de duración pactada del arrendamiento, no pudiendo los arrendadores, en base a esa carencia en el pago de la renta, pretender que los arrendatarios asuman la reparación de la cubierta mediante la ejecución de partidas valoradas en el informe pericial en 2.835Ž04 € + 7.536Ž92 € + 1.140Ž30 €, cuando las filtraciones de agua no son imputables a los arrendatarios, sino que se trata de un problema estructural, de ausencia de estanqueidad de la cubierta; los problemas de humedad existían antes de la ocupación de la vivienda por los arrendatarios, por eso precisamente se pactó la carencia en compensación de determinados trabajos de reparación de las humedades; y los problemas de humedad persisten después de la devolución de la posesión, y la ocupación de la vivienda arrendada por unos nuevos arrendatarios, según resulta de su declaración testifical en el acto del juicio.

Por el contrario, las reparaciones de las filtraciones de agua procedentes de la terraza son reparaciones necesarias, correspondiendo al arrendador hacer en el edificio todas las obras que sean necesarias para que la vivienda se mantenga en estado de servir para el uso convenido, y en la medida en que sean necesarias para esa finalidad, de conformidad con lo previsto en el artículo 21 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que pone a cargo del arrendador las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local de negocio en estado de servir para el uso convenido; y el artículo 1554.2º del Código Civil, que obliga igualmente al arrendador a hacer en la cosa arrendada todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso convenido, siendo nula, debiendo tenerse por no puesta, cualquier estipulación que, en su caso, modificara, en perjuicio del arrendatario, la norma del artículo 21, según lo dispuesto en el artículo 6 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

En cuanto a la estufa de leña (2), en relación con las obras ejecutadas por el arrendatario sin consentimiento del arrendador, el artículo 23.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, permite al arrendador que no haya autorizado la realización de las obras, al concluir el contrato, optar entre: 1.- exigir que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior; o 2.- conservar la modificación efectuada, sin que el arrendatario pueda reclamar indemnización alguna.

En este caso, en el que la instalación de la estufa de leña con chimenea de extracción de humos no consta que fuera autorizada por los arrendadores, resulta, sin embargo, de la comunicación, de 4 de noviembre de 2016, de la Sra. Benita al Sr. Everardo (doc 6 de la demanda; doc 2 de la contestación a la reconvención), que los arrendadores concedieron a los arrendatarios la opción de retirarla dejando la vivienda en el estado original; o dejar la estufa como mejora, sin derecho a indemnización.

Así las cosas, habiendo cedido los arrendadores a los arrendatarios la opción de, o bien retirar la estufa y reponer la vivienda al estado original, o bien dejar la estufa sin derecho a indemnización, los arrendatarios, según resulta de lo actuado, optaron por dejar la estufa sin derecho a indemnización, permaneciendo la estufa instalada en la vivienda, sin que haya sido retirada.

Por lo que, habiéndose acordado en esos términos la conclusión de la relación arrendaticia, habiendo devuelto la posesión los arrendatarios, habiendo retirado de la vivienda arrendada todas sus pertenencias, no pueden ahora pretender los arrendadores que se les indemnice por el coste de la retirada de la estufa, cuando no la han retirado, habiendo quedado la estufa como una mejora para la vivienda, sin coste alguno para los arrendadores, después de haber permitido a los arrendatarios optar por abandonar la estufa, sin ninguna indemnización, perdiendo los arrendatarios el valor de la compra de la estufa y de su instalación.

En consecuencia, procede la estimación parcial del recurso de apelación de los actores principales y demandados en la reconvención, y la estimación parcial, por distintos fundamentos de derecho, del recurso de apelación de los demandados y actores reconvencionales acordando la estimación parcial de la demanda principal, y la estimación parcial de la reconvención, condenando a los demandados, conjunta y solidariamente, a pagar a los demandantes la cantidad de 1.250 €.

TERCERO.- En cuanto a los intereses de demora, habiendo una diferencia sustancial entre la cantidad reclamada en la demanda de 2.000 €, y la concedida en la sentencia de 1.250 €, procede que la cantidad adeudada, por importe de 1.250 €, devengue intereses, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, desde la sentencia de segunda instancia, y hasta el completo pago, de acuerdo con la doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de marzo de 2003 y 31 de marzo de 2005; RJA 2792/2003, y 2740/2005), en el sentido de que los intereses legales por mora no pueden imponerse a partir de la interpelación judicial o extrajudicial, o desde el vencimiento, cuando la reclamación hubiera sido rebajada en la sentencia, siendo la fecha de ésta la que determina el momento inicial del abono, en el caso de que la determinación de la suma haya dependido de las alegaciones o la prueba practicada en el pleito, o en el caso de que la diferencia entre la cantidad reclamada y la concedida sea sustancial.

CUARTO.- De acuerdo con el artículo 394.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución parcialmente estimatoria de la demanda principal y de la reconvención, no procede hacer expresa imposición de las costas de la primera instancia.

QUINTO.- De acuerdo con el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución parcialmente estimatoria de los recursos de apelación de ambas partes, no procede hacer expresa imposición de las costas de la segunda instancia.

SEXTO.- De acuerdo con la Disposición Adicional Quince.8 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, en la redacción del artículo 1.19 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, siendo la resolución parcialmente estimatoria de los recursos de apelación de ambas partes, procede la devolución de los depósitos para recurrir a las respectivas partes apelantes.

Fallo

Que, ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación de los actores principales y demandados en la reconvención D. Everardo y Dña. Asunción, y ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación de los demandados y actores reconvencionales D. Faustino y Dña. Benita, se REVOCA PARCIALMENTE la Sentencia de 11 de febrero de 2019, y Auto de aclaración de 19 de febrero de 2019, dictados en los autos nº 219/18 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Terrasa, acordando la ESTIMACIÓN PARCIAL de la demanda principal, y la ESTIMACIÓN PARCIAL de la reconvención, y la condena de los demandados D. Faustino y Dña. Benita, conjunta y solidariamente, a pagar a los demandantes D. Everardo y Dña. Asunción la cantidad de MIL DOSCIENTOS CINCUENTA EUROS (1.250 €), más intereses del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil desde la sentencia de segunda instancia, y hasta el completo pago, sin expresa imposición de las costas de ninguna de ambas instancias, y con devolución de los depósitos para recurrir a las respectivas partes apelantes.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, por interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal, en el plazo de veinte días desde su notificación

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :

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