Sentencia Civil Nº 819/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 584/2012 de 17 de Octubre de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL CIVIL DE MADRID

SECCIÓN DUODÉCIMA

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933837

37013860

N.I.G.:28.079.00.2-2012/0009645

Recurso de Apelación 584/2012

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 16 de Madrid

Autos de Juicio Verbal 378/2011

APELANTE/DEMANDANTE:D. Gaspar

PROCURADOR D. ANTONIO RIVERO DEL POZO

APELADO/DEMANDADO:C.P. C/ DIRECCION000 NUM000 DE MADRID

PROCURADOR D. LUIS GÓMEZ LÓPEZ-LINARES

La Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de Madrid constituida como Órgano Unipersonal por el ILMO SR. D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA, ha dictado la siguiente

SENTENCIA Nº 819

En Madrid, a diecisiete de octubre de dos mil trece

Visto en grado de apelación, por el Magistrado de esta Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de Madrid, el Ilmo. Sr. D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA , actuando como Tribunal Unipersonal en segunda instancia, los presentes autos civiles Juicio Verbal 378/2011 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 16 de Madrid a instancia de D. Gaspar apelante- demandante, representado por el Procurador D. Antonio Rivero del Pozo contra C.P. C/ DIRECCION000 NUM000 DE MADRID apelado-demandado, representado por el Procurador D. Luis Gómez López-Linares, sobre reclamación de cantidad; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 20/01/2012 .

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA

Antecedentes

PRIMERO.-..Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Por Juzgado de 1ª Instancia nº 16 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 20/01/2012 , cuyo fallo es el tenor siguiente: ' Que DESESTIMANDO la demanda interpuesta en nombre de D. Gaspar , ABSUELVO DE ELLA A LA DEMANDADA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA C/ DIRECCION000 Nº NUM000 DE MADRID, con imposición de costas a la parte actora'.

TERCERO.- Notificada dicha resolución a las partes, por D. Gaspar se interpuso recurso de apelación alegando cuanto estimó oportuno. Admitido el recurso se dio traslado a la parte contraria que se opuso, y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, y señalándose para dictar sentencia el pasado día 16 de octubre de 2013

CUARTO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales

Fundamentos

PRIMERO.- Don Gaspar , invocando su cualidad de arrendatario del local de la planta baja del edificio sito en C/ DIRECCION000 , NUM000 de Madrid, reclama contra la Comunidad de Propietarios la indemnización relativa a los daños que las humedades provocadas por defectuoso mantenimiento del patio, que constituye, a su vez, el techo del local, le han producido.

Señala que esas humedades se generaron a partir del año 2.009.

La demandada se opuso alegando la prescripción de la acción, la falta de legitimación del demandante, el defecto legal en el modo de proponer la demanda, y negó en todo caso la extensión de los daños reclamados.

El Juzgado de Primera Instancia desestimó en el juicio el defecto en el modo de proponer la demanda, y apreció la falta de legitimación activa.

Contra tal sentencia recurre el demandante, siendo impugnado el recurso por la demandada.

SEGUNDO.- Delimitado en los precedentes términos el objeto del recurso y, comenzando a analizar la excepción de falta de legitimación activa de la demandante, acogida en la sentencia de primera instancia, el motivo de impugnación articulado al respecto debe ser acogido.

En efecto, la legitimación del ocupante de un piso o local, en tanto en cuanto sea perjudicado por la actuación de la Comunidad, nace de la responsabilidad extracontractual en que ésta haya podido incurrir, de modo que si se dan los conocidos presupuestos de acción u omisión, daño, relación causal entre aquélla y éste, y culpa o negligencia, habrá responsabilidad, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.902 del Código Civil , siendo precisamente la ausencia de relación jurídica previa entre dañador y perjudicado la característica de esta responsabilidad. La legitimación de arrendatario o de arrendador, ante el daño ocasionado, vendrá determinada por la esfera jurídica en que incida ese perjuicio.

Por eso, en nada interfiere la relación arrendaticia, pues el arrendador, en cuanto propietario, tendrá las acciones que nazcan del régimen de propiedad horizontal, y, en general, las que protejan el contenido jurídico y físico de su dominio, mientras que el arrendatario dispondrá de aquéllas que directamente afecten a su patrimonio.

Esta es, por lo demás, la tesis generalizada en esta Audiencia.

Así, en la Sentencia de la Sección 20ª, de 11 de junio de 2.013 , se sostiene que 'el arrendatario sí tiene acción directa contra la Comunidad de Propietarios para reclamar los perjuicios que le han sido irrogados por el incumplimiento de la obligación de mantener en buen estado de conservación el inmueble, prevista en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal , toda vez que el artículo 1.560 del Código Civil otorga al arrendatario acción directa contra el tercero perturbador de hecho y a la misma conclusión cabe llegar, teniendo en cuenta la obligación que tiene todo arrendatario de devolver al arrendador la finca, al concluir el arriendo, en el estado en que la recibió; por otro lado, es reiterada la doctrina jurisprudencial que establece que la legitimación para reclamar al amparo del artículo 1.902 del Código Civil , la tiene todo aquel que haya sufrido un daño o perjuicio, en cuanto perjudicado, sin que para ello sea necesario acreditar un título de dominio'.

En la Sentencia de la Sección 14ª, de 28 de noviembre de 2.011 , se expresa que 'los demandantes, por su condición incontrovertida de ocupantes de la vivienda, ostentan por sí interés directo en la cuestión litigiosa, atinente a la correcta reparación del baño de la vivienda. Y, además de ostentar por sí ese interés, lo detentan en cuanto asumen frente al propietario la responsabilidad de conservar el inmueble en el estado en que lo recibieron, evitando su menoscabo o deterioro, ya disfruten de la posesión inmediata en la condición de arrendatarios, ya de precaristas, teniendo por reproducida al respecto la fundamentación de la sentencia apelada en relación con los arts. 1561 y 1562 Código Civil '.

Más extensamente, en la Sentencia de la Sección 8º, de 13 de octubre de 2.009 se trata la cuestión, diciendo: 'Son varios los argumentos que autorizan a entender que el arrendatario tiene acción directa contra la Comunidad de Propietarios para reclamar los perjuicios que le han sido irrogados por el incumplimiento de la obligación de acometer las obras necesarias para mantener en buen estado de conservación el inmueble, prevista en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal ; el primero, el contenido del artículo 1.560 del Código Civil que confiere al arrendatario acción directa contra el tercero perturbador de hecho, el segundo, lo dispuesto en el artículo siguiente que impone al arrendatario la obligación de devolver al arrendador la finca al concluir el arriendo en el estado en que la recibió y, en tercer lugar, la doctrina jurisprudencial consolidada existente sobre el artículo 1.902 del Código Civil , que establece que la legitimación para reclamar a su amparo, la tiene todo aquel que haya sufrido un daño o perjuicio, sin que para ello sea necesario acreditar un título de dominio; en este sentido se pronuncian entre otras las sentencias de la Audiencia Provincial de La Coruña de fecha 17 de marzo de 2.006 ( Sección 3 ª), de Pontevedra de fecha 16 de abril de 2.002 ( Sección 6 ª), de Sevilla de fecha 14 de septiembre de 2.004 (Sección 6 ª) y del Tribunal Supremo de fecha 22 de septiembre de 1.989 ; esta última es mencionada en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de fecha 5 de diciembre de 2.006 (Sección 7ª), que se pronuncia en los términos siguientes:

'SEGUNDO.- La Sala no comparte los razonamientos de la sentencia de instancia, puesto que para resolver este Recurso hemos de partir de que si bien es el arrendador quien está obligado a garantizar al arrendatario el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato, ello no excluye la legitimación del arrendatario frente a la Comunidad en los supuestos de responsabilidad extracontractual debido a la incorrecta ejecución de las obras de reparación y cuando las mismas le han obligado a cerrar un establecimiento abierto al público, es decir, le han privado de la cosa arrendada durante un período de tiempo por causa de obras comunitarias, privación que tiene que consentir en virtud de lo dispuesto en el Artículo.9.1 Ley de Propiedad Horizontal y Artículo.1558 Código Civil .

En tales supuestos el Tribunal Supremo sí ha reconocido legitimación a los arrendatarios, como podemos apreciar en la sentencia de 22 septiembre 1989 , cuando nos dice que: Por ello, la alegada circunstancia de que por tratarse de inmueble sujeto al régimen de Propiedad Horizontal el arrendatario no puede reclamar de dicha Comunidad la pertinente indemnización, toda vez que en dicho régimen de bienes las relaciones surgen únicamente entre los propietarios de pisos y locales del edificio, no puede admitirse, ya que al hacer tal alegación no se tiene en cuenta que el exclusivo, directo e inmediato perjudicado ha sido el arrendatario del almacén sito en referido inmueble como consecuencia de la negligente conducta de la Comunidad impugnante, el cual por virtud de lo prevenido en el artículo 1.902 del Código Civil que establece y sanciona la responsabilidad extracontractual, se encuentra activamente legitimado para reclamar de quién fue causa del daño la pertinente indemnización.

Igualmente debemos puntualizar que la responsabilidad del arrendador copropietario frente al arrendatario, por su obligación de mantenerle en el goce pacífico de la cosa arrendada, y de realizar aquellas reparaciones necesarias, cesa cuando las reparaciones tienen que ser realizadas en elementos comunes, pese a que se encuentren dentro del piso o local arrendado, siendo el responsable, frente al arrendatario, la Comunidad de Propietarios por los daños y perjuicios que se le irroguen.

Por todo ello consideramos que la arrendataria está plenamente legitimada para reclamar a la comunidad aquellos perjuicios que estima le ha generado la reparación de los elementos comunes que atraviesan el local por ella arrendado.'

Finalmente, la Sentencia de la Sección 11, 16 de septiembre de 2.009 , abordando el tema desde el punto de vista de la legitimación pasiva de la Comunidad, sostiene igual tesis, argumentando: 'No compartimos..... que exista en el supuesto falta de legitimación pasiva, pues se ejercita en efecto una acción fundada en el artículo 1902 del Código Civil por los daños y perjuicios derivados de la decisión de la demandada de no reponer las instalaciones de extracción de humos del local de la actora en las condiciones que tenían antes del incendio sufrido; resulta así que pese a las acciones derivadas del mismo contrato de arrendamiento cabe también que el arrendatario como legítimo poseedor del local pueda reclamar a terceros, en este caso a la Comunidad de Propietarios, por eventuales acciones que hayan causado daños, siendo cuestión distinta, afectante a la legitimación 'ad causam' que en el particular supuesto que nos ocupa, y como se dice al margen de las cuestiones derivadas del contrato de arrendamiento en el que es principal obligación del arrendador mantener al arrendatario en la pacífica y útil posesión del local arrendado, se acredite o no la existencia de una acción u omisión dañosa y por ende la responsabilidad de la demandada, o se acredite el perjuicio causado'.

TERCERO.- En nuestro caso, cabría añadir, además, que la legitimación del inquilino fue reconocida por la Junta de Propietarios, como se desprende de las actas de las reuniones de 11 de febrero de 2.008 y 12 de julio de 2.004, en el que la Comunidad recibe las quejas del arrendatario, y acuerda la reparación.

Así pues, el reconocimiento de legitimación fuera del proceso, impide discutir la misma cuando deriva en la reclamación judicial.

CUARTO.- La sentencia de primera instancia ha de ser, por tanto revocada, y en cuanto al fondo del asunto, la excepción de prescripción debe ser desestimada.

La declaración del Administrador de la Comunidad, Don Juan Pablo , pone de manifiesto la constante reclamación por parte del demandante.

No existiría, por ello, el silencio de la relación jurídica en que se basa la prescripción extintiva.

Pero, además, la reclamación extrajudicial efectuada por Ley Anne Antigüedades S.L., dirigida a la Comunidad (documentos 4 y 5 de la demanda), no fue en ningún caso impugnada, ni rechazada por desconocer la vinculación de esta entidad con el local, y, ciertamente, fácilmente se deduce que ésta, en el fondo, no es sino la entidad explotadora del negocio, mientras que el demandante es el titular del arrendamiento, de modo que las gestiones de aquélla fueron admitidas, en cuanto no rechazadas, por la hoy demandada.

Por último, y en todo caso, la fecha de arranque de la prescripción habría que situarla en julio de 2.010 que es cuando se hizo el arreglo último de la causa del daño.

QUINTO.- En orden a la extensión del daño, es fundamental otra vez la declaración del Administrador.

De su declaración en el juicio, examinada por este Tribunal mediante el visionado de la grabación de dicho acto, resulta que en el patio (a su vez, cubierta del local), se deduce que nunca se ha arreglado de manera definitiva la impermeabilización, sino que se iban 'haciendo parches', de manera que era frecuente que se produjeran goteras que se reparaban con sólo pintar la zona afectada.

Ello significa que hasta que no se ha he hecho el último arreglo (en julio de 2.010, documento 1 de la demandada), los daños han sido continuados, y, por otro lado, como declaró el único perito que fue propuesto en el juicio, se fueron extendiendo.

Por ello, no puede pretenderse que el daño se limite únicamente a la extensión de la última gotera, pues con ello no se lograría el resarcimiento, sino que se ha de reparar el techo, sometido a continuas filtraciones que nunca fueron debidamente reparadas.

Y no incide en ello el que se suprimiera el falso techo de escayola, que no hacía sino enmascarar el daño que, en realidad, existía.

Como no se ha aportado ningún otro informe, este Tribunal ha de atender al aportado con la demanda, debidamente ratificado en juicio.

SEXTO.- Procede estimar la demanda, con imposición preceptiva de costas a la demandada ( artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

SÉPTIMO.- La estimación del recurso conlleva la no imposición de las costas causadas en esta alzada ( artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que nos confiere la Constitución de la Nación Española,

Fallo

Que, ESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por Don Gaspar contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia nº 16 de Madrid en juicio verbal nº 378/11, revocodicha sentencia y, en su lugar, estimando la demanda interpuesta por Don Gaspar contra C.P. C/ DIRECCION000 , NUM000 , condeno a la demandada a abonar a la demandante la cantidad de CUATRO MIL SETENTA Y CUATRO euros (4.074 euros), que devengará el interés legal desde la fecha de interposición de la demanda hasta la fecha de esta resolución, a partir de la cual devengará el interés previsto en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil hasta el completo pago del principal.

Impongo a la demandada el pago de las costas ocasionadas en primera instancia, y no hago imposición expresa de las causadas en esta alzada.

Contra esta resolución no cabe recurso alguno.

Una vez que sea firme, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, acompañados de certificación de esta resolución, para su cumplimiento y ejecución.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo de Sala y se notificará según lo previsto en el art. 208.4 L.E.C ., lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente que leída la firma en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretaria certifico.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.