Sentencia Civil Nº 82/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 710/2013 de 07 de Marzo de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimotercera

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933911

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2013/0012225

Recurso de Apelación 710/2013

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 04 de Madrid

Autos de Desahucio 169/2013

APELANTE:FYOMA, S.L.

PROCURADOR D./Dña. CESAREO HIDALGO SENEN

APELADO:LA COMUNIDAD DE MADRID

LETRADO DE COMUNIDAD AUTÓNOMA

SENTENCIA Nº 82/2014

TRIBUNAL QUE LO DICTA

ILMO. SR. PRESIDENTE

D. CARLOS CEZON GONZÁLEZ

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS

D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

D. JOSÉ LUIS ZARCO OLIVO

Siendo Magistrado Ponente D. CARLOS CEZON GONZÁLEZ

En Madrid, a siete de marzo de dos mil catorce. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Verbal sobre desahucio y reclamación de cantidad, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de los de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante FYOMA, S.L., representado por el Procurador D. Cesáreo Hidalgo Senén y asistido del Letrado D. José Bescós Arbués, y de otra, como demandado-apelado COMUNIDAD DE MADRID, representado y asistido del Letrado de la Comunidad de Madrid.

Antecedentes

PRIMERO.Por el Juzgado de Primera Instancia Cuatro de los de Madrid, en el indicado procedimiento de juicio verbal de desahucio por falta de pago, se dictó, con fecha 15 de julio de 2013, sentencia con Fallo del siguiente tenor:

'Que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda interpuesta por la entidad Fyoma, S.L., representada por el Procurador Sr. Hidalgo Senén y defendida por el letrado Sr. Bescos Arbues, contra la Comunidad de Madrid, asistida por el letrado de la comunidad; todo ello con expresa condena del demandante al pago de las costas'.

SEGUNDO.Contra dicha resolución interpuso recurso de apelación la demandante, Fyoma S.L.

TERCERO.Las actuaciones fueron registradas en esta Audiencia Provincial el 18 de noviembre último. Correspondió, por reparto, el conocimiento del recurso a esta Sección Decimotercera. Fue incoado el correspondiente rollo y se asignó ponencia, con arreglo a las normas preestablecidas al efecto. Se señaló para la DELIBERACIÓN, VOTACIÓN y FALLO del recurso el día 5 de marzo de este año y dicho día fue examinada y decidida la apelación por este Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.El Tribunal acepta el Fundamento de Derecho Primero de la sentencia recurrida, hasta donde dice:

'... se estableció por ley que quedaban sin efecto cualquier obligación normativa o contractual autonómica que pudiera implicar, para cualquier centro directivo de dicha administración el abono de rentas por el arrendamiento de inmuebles que estuvieran a disposición de organizaciones sindicales'.

Rechazando el resto, así como el Fundamento de Derecho Segundo de la misma resolución, sobre costas.

SEGUNDO.En el año 2002 Fyoma, como arrendadora, y la Comunidad de Madrid, como arrendataria, suscribieron un contrato de arrendamiento de inmueble para uso distinto del de vivienda referido a la planta novena del edificio sito en la calle Bravo Murillo, número 101, de Madrid, para ser destinada por la arrendataria a oficinas o servicios propios de su competencia. El contrato fue prorrogado en mayo de 2005 y novado el 29 de abril de 2011, por cuatro años más, siendo los dos primeros años del contrato de obligado cumplimiento para ambas partes, pudiendo la Comunidad de Madrid, una vez trascurrido un segundo año, desistir del contrato con un preaviso a la arrendadora de tres meses de antelación a la fecha que se pretenda la extinción (documento adjunto a la demanda, folios 32 y 33 de las actuaciones del Juzgado).

La Comunidad de Madrid tenía cedido el uso de las dependencias arrendadas al sindicato Cemsatse.

Con posterioridad a la novación de 29 de abril de 2011 se dictó por la Asamblea de Madrid la Ley 4/2012, de 4 de julio, de Modificación de la Ley de Presupuestos Generales de la Comunidad de Madrid para el año 2012 y de medidas urgentes de racionalización del gasto público e impulso y agilización de la actividad económica, en cuya disposición adicional cuarta, apartado primero , se disponía:

'1. En el plazo de tres meses a partir de la entrada en vigor de la presente Ley, con vigencia para el resto del ejercicio presupuestario y con aplicación en el conjunto del sector público autonómico delimitado en el artículo 19.1 de la Ley 5/2011, de 23 de diciembre, de Presupuestos Generales de la Comunidad de Madrid para 2012, excluidas las Universidades Públicas, queda sin efecto cualquier obligación normativa o convencional autonómica que pueda implicar, para cualquier centro directivo de esta Administración, el abono de rentas por el arrendamiento de inmuebles que estuvieran a disposición de organizaciones sindicales'.

La disposición seguía con un segundo apartado, que no afecta a la problemática del caso, y que era de este tenor:

'2. Las organizaciones sindicales afectadas por lo dispuesto en el apartado anterior, siempre que hayan alcanzado los niveles de representatividad legalmente requeridos para estar presentes en órganos de negociación y no estén utilizando inmuebles de titularidad de la Comunidad de Madrid, podrán solicitar a la Consejería de Presidencia y Justicia la puesta a disposición de un inmueble de titularidad autonómica entre aquellos que, a criterio discrecional de la consejería de Economía y Hacienda, se encuentren disponibles y sea viable su utilización'.

Al amparo de tal norma, la Comunidad de Madrid comunicó a Fyoma S.L., en julio de 2012, que daba por finalizado el arrendamiento del local ubicado en la planta novena de la calle Bravo Murillo, número 101, con efectos del siguiente 1 de noviembre, procediéndose, antes de dicha fecha a la entrega a la arrendadora de la posesión del inmueble (documento adjunto a la demanda, folios 35 y 36, también documento 5 de los del escrito de oposición de la demandada).

Fyoma S.L. mostró su desacuerdo con la determinación de la Comunidad de Madrid, pues, según los términos contractuales, el arrendamiento debía estar vigente obligatoriamente para ambas partes hasta, al menos, el 30 de abril de 2013.

La Comunidad de Madrid reiteró por escrito su voluntad de dar por resuelto el contrato de arrendamiento con efectos de 1 de noviembre de 2012, con invocación de la aplicación de la disposición adicional cuarta de la Ley autonómica citada, mas no pudo hacer entrega de la posesión del inmueble a la arrendadora, ya que el sindicato ocupante se negó a abandonar el local si no se ponía a su disposición otro inmueble, en cuyo caso realizaría el traslado en 72 horas (documento 15 de los del escrito de oposición de la demandada). La Comunidad de Madrid indicó a la arrendadora que debía proceder contra el sindicato como precarista que poseía sin título (documento adjunto a la demanda, folio 58):

'(...)

'Llegado el día 31 de octubre de los corrientes, esta Administración tuvo que suspender el acto de devolución de la posesión y de entrega de llaves por encontrarse el local todavía ocupado por dicho sindicato.

'Actualmente a pesar de haber emplazado al sindicato referido a abandonar el local, aquél continúa ocupándolos y se re4siste a su desalojo.

'A la vista de ello, por haber finalizado el pasado 1 de noviembre el derecho que la Comunidad de Madrid detentaba al amparo del contrato de arrendamiento arriba señalado para usar dicho local, debe concluirse que el sindicato CEMSATSE lo ocupa desde esa fecha sin título alguno y, por tanto, en una situación de precario, hecho que se pone de manifiesto en su condición de propietaria del local y por tanto legítimas interesada para instar cuantas acciones procesales procedan en defensa de su derecho.

'(...)'

Se dejaron de pagar rentas por la entidad pública arrendataria desde la correspondiente a la mensualidad de noviembre de 2012.

Fyoma S.L. formuló demanda de desahucio por falta de pago contra la Comunidad de Madrid, interesando la resolución del contrato y el abono de las rentas impagadas que, al tiempo de la vista, ascendían a 42.390,18 euros (hasta julio de 2013), más las que siguiese la Comunidad sin pagar hasta la entrega del local a la actora, más intereses legales de las rentas desde el día en que debieron pagarse y los del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil desde la sentencia.

La sentencia de la primera instancia desestimó la demanda por acatamiento a la Ley de la Asamblea de Madrid 4/2012 citada, diciéndose en la resolución:

'Esta resolución del contrato por imperio de la ley impide la estimación de la demanda, en cuanto en la misma se insta la resolución contractual por falta de pago de renta y cantidades asimiladas y la condena al pago de estas cantidades está íntimamente ligada a la estimación como causa de la estimación contractual de la falta de pago; en consecuencia, debe acogerse la excepción de falta de legitimación pasiva alegada por la Comunidad de Madrid pues en la actualidad no ostenta ni el disfrute ni la posesión material del local, siendo el citado sindicato quien está ocupando de dicho inmueble, lo que determinará que, si así lo estima oportuno, el demandante pueda ejercitar la acción de precario frente a dicho colectivo'.

Contra dicha sentencia ha interpuesto Fyoma S.L. recurso de apelación.

TERCERO.El recurso debe estimarse, al menos parcialmente. La ley de la Asamblea de Madrid no puede afectar al sometimiento a la legislación general para todo el Estado de normas de obligado cumplimiento en materia contractual ( artículos 1088 , 1089 , 1091 , 1254 y 1258 del Código Civil y Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994) y, de hecho, la ley autonómica no interfirió en la vigencia de tales normas. Porque la disposición adicional cuarta de la Ley de la Asamblea de Madrid de 4 de julio de 2012 atañe a administración y sindicatos

( '...queda sin efecto cualquier obligación normativa o convencional autonómica que pueda implicar, para cualquier centro directivo de esta Administración, el abono de rentas por el arrendamiento de inmuebles que estuvieran a disposición de organizaciones sindicales.'),

y no a relaciones contractuales entre la administración y terceros, como es la arrendadora demandante en este pleito.

La relación arrendaticia entre Fyoma S.L. y la Comunidad de Madrid debió subsistir, pese a lo dispuesto por la Ley 4/2012 de la Asamblea de Madrid, porque la misma se regía por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, no derogada por la ley autonómica de 2012.

Sin que importe a los efectos de esta litis(desahucio por impago de rentas) quién ocupaba la planta arrendada, cuál fue la reacción del ocupante frente a la ley autonómica de de medidas urgentes de racionalización del gasto público e impulso y agilización de la actividad económica o el derecho que el sindicato ocupante tuviese a que se le otorgase un local sustituto, conforme al apartado segundo de la disposición adicional cuarta de la ley autonómica citada.

Porque es un asunto que no importa ni incumbe a la arrendadora en el marco de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.

Aduce la comunidad autónoma arrendataria y demandada que había desaparecido la causa negocial durante el trascurso del contrato de tracto sucesivo y que la finalidad común perseguida por los contratantes no se ha mantenido durante el tiempo de duración de la relación de la relación contractual en virtud de acontecimientos imprevisibles para las partes en el momento de su perfección. Pero ello es aplicable a las relaciones entre la entidad pública arrendataria y el sindicato ocupante, no a las habidas entre propiedad arrendadora y entidad pública arrendataria.

La arrendadora (Fyoma S.L.) no está obligada a responder de la perturbación que un tercero cause en el uso de la finca ( artículo 1560 del Código Civil ) y la arrendataria (Comunidad de Madrid) tiene acción directa contra la perturbadora, según el mismo precepto. Porque esas intromisiones son ajenas a la arrendadora. De manera que, cuando en noviembre de 2012, el sindicato ocupante se mantiene en el local arrendado, ya sin consentimiento de la arrendataria, nace una acción de rechazo a favor de la arrendataria (Comunidad de Madrid) que no tiene que trasladarse a la arrendadora (Fyoma S.L.). Una ley autonómica no puede trastocar todo el engranaje de obligaciones y deberes derivados de una relación contractual de arrendamiento de derecho común.

No estamos ante un caso de imposibilidad jurídica (seguir respondiendo de las obligaciones contractuales de la arrendataria con Fyoma S.L.) puesto que la Ley de la Asamblea de Madrid 4/2012 no atañía a las relaciones entre arrendataria y arrendadora.

Ahora bien. Ha de admitirse que la comunicación de 18 de julio de 2012 de la Comunidad de Madrid a la arrendadora, con clara expresión de voluntad de resolver el contrato de arrendamiento (documento adjunto a la demanda, folios 35 y 36, también documento 5 de los del escrito de oposición de la demandada), tal contrato quedó extinguido el 30 de abril de 2013 (a los dos años del pacto de novación de 2011). Y ha de entenderse que, en ese momento, el sindicato ocupante quedó en el local como usurpador ilegal del inmueble al carecer de consentimiento o tolerancia de la Comunidad de Madrid, que ya no era arrendataria, y de título que le hubiese otorgado la propiedad.

Por lo tanto, deberá estimarse la demanda (la Comunidad arrendataria, carente de sustento jurídico para dar por resuelto el contrato en noviembre de 2012, siguió siendo arrendataria hasta el 30 de abril de 2013). Y hasta ese 30 de abril de 2013 de ha de pagar la renta convenida. A partir de ese día la Comunidad de Madrid quedó liberada del contrato privado de arrendamiento y las responsabilidades que de la ilícita ocupación derivan en derecho recaen solo en el sindicato que se mantiene sin título alguno en el inmueble. Ha de declararse resuelto el contrato con efectos de 1 de mayo de 2013 (hasta que se extinguió el arriendo), con condena a la Comunidad de Madrid al desalojo del local (en el marco del incidente de terceros ocupantes que prevé la ley procesal civil) y con condena al pago de las rentas impagadas hasta el 30 de abril de 2013 (28.260,12 euros).

Más los intereses pedidos, conforme a los artículos 1101 , 1100 y 1108 del Código Civil y 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

CUARTO.Las costas de la primera instancia se impondrían a la entidad pública demandada (principio del vencimiento del artículo 394, apartado uno, de la ley procedimental civil). Porque aunque aparentemente la estimación de la demanda de desahucio por falta de pago es solo parcial, en puridad es total y absoluta en consideración al estado de cosas existente en el momento en que fue interpuesta la demanda (7 de febrero de 2013).

QUINTO.Se estimará en los anteriores términos el recurso. No haremos pronunciamiento sobre las costas de esta instancia, conforme a lo dispuesto en el artículo 398, apartado dos, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y mandaremos restituir el depósito constituido, según lo dispuesto en el apartado ocho de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Fallo

Que debemos ESTIMAR y ESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 15 de julio de 2013 del Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de los de Madrid , dictada en el procedimiento del que dimana este rollo. REVOCAMOS dicha resolución y, por la presente,

Primero.ESTIMAMOS la demanda origen de esta litisy, dando lugar al desahucio por falta de pago pretendido, declaramos resuelto con efectos del 30 de junio de 2013 el contrato de arrendamiento de inmueble para uso distinto del de vivienda referido a la planta novena del edificio sito en la calle Bravo Murillo, número 101, de Madrid, entre la actora, Fyoma S.L., como arrendadora, y la Comunidad de Madrid, como arrendataria, CONDENANDO a la demandada, Comunidad de Madrid, a dejar libre y expedito el local, a disposición de la actora, y a abonar a Fyoma S.L. 28.260,12 euros (veintiocho mil doscientos sesenta euros con doce céntimos) por rentas de noviembre de 2012 a abril de 2013.

Segundo.Más intereses legales de dichas rentas desde el momento en que debieron haber sido satisfechas e intereses del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil desde la fecha de esta sentencia.

Tercero.Con CONDENA al pago de las costas de la primera instancia a la entidad pública demandada.

Sin pronunciamiento sobre las costas de la apelación.

Con devolución del depósito constituido para recurrir.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, siempre que la resolución del recurso presente interés casacional, con cumplimiento de los requisitos formales y de fondo de interposición, y recurso extraordinario por infracción procesal, ambos ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, los que deberán interponerse ante este Tribunal en el plazo de VEINTEdías desde el siguiente al de la notificación de la sentencia. No podrá presentarse recurso extraordinario por infracción procesal sin formular recurso de casación.

Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 €por cada tipo de recurso, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito, el recurso de que se trate no será admitido a trámite.

Dicho depósito habrá de constituirse expresando que se trata de un 'Recurso', seguido del código y tipo concreto de recurso del que se trate, en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2580, en la sucursal 1036 de Banesto, sita en la calle Ferraz nº 43.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de sala 710/13, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe