Sentencia Civil Nº 82/2015, Audiencia Provincial de Tenerife, Sección 1, Rec 888/2013 de 13 de Febrero de 2015

Encabezamiento

SENTENCIA

Rollo nº 888/2013

Autos nº 1143/2011

Jdo. 1ª Inst. nº 3 de Santa Cruz de Tenerife

Iltmos. Sres./a

Presidente:

D. ÁLVARO GASPAR PARDO DE ANDRADE

Magistrados:

Dª MARÍA PALOMA FERNÁNDEZ REGUERA

D. ANTONIO MARÍA RODERO GARCÍA

En Santa Cruz de Tenerife, a trece de febrero de dos mil quince.

Visto por los Iltmos. Sres./a. Magistrados arriba expresados el presente recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, contra la sentencia dictada en los autos de Juicio Ordinario nº 1143/2011, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Santa Cruz de Tenerife, promovidos por la Entidad Construcciones Daltre, S.L. , representado por el Procurador D. Miguel Rodríguez López , y asistido por el Letrado D. Esteban Casanova Ruiz , contra la Entidad Explotaciones Turísticas y Hoteleras Judith, S.L. representada por el Procuradora Dª Milagros Mandillo Blánquez, y asistido por el Letrado Dª Sonsoles Guillermo de Sansegundo; han pronunciado, en nombre de S.M. EL REY; la presente sentencia siendo Ponente la Iltma. Sra. Dª MARÍA PALOMA FERNÁNDEZ REGUERA, con base en los siguientes:

Antecedentes

PRIMERO.- En los autos indicados el Iltmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Santa Cruz de Tenerife, dictó sentencia el 25 de septiembre de 2013 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

FALLO: ' Que debo ESTIMAR Y ESTIMO íntegramente la demanda presentada por el Procurador D. Miguel Andrés Rodríguez López en nombre y representación de la entidad Construcciones Daltre S.L., contra Explotaciones Turísticas y Hoteleras Judith S.L., efectuando en consecuencia los pronunciamientos siguientes:

1º.- la entidad demandada Explotaciones Turísticas y Hoteleras Judith S.L. viene obligada a suscribir, en un plazo no superior a diez días contados desde la firmeza de la sentencia, la correspondiente escritura pública de compraventa de la vivienda y plaza de aparcamiento a que se refiere el contrato privado suscrito en fecha 4 de julio de 2008, condenando asimismo a la demandada a pagar a la actora, previamente al otorgamiento de la escritura, la cantidad de TRESCIENTOS VEINTIOCHO MIL NOVENTA Y CUATRO EUROS CON CUARENTA CÉNTIMOS (328.094,40), más los intereses legales devengados desde la fecha de interposición de la demanda hasta la completa satisfacción de la mencionada cantidad.

2º.- La parte demandada deberá satisfacer la totalidad de las costas ocasionadas en esta primera instancia.

Que igualmente debo DESESTIMAR Y DESESTIMO la demanda reconvencional formulada por la Procuradora Dª Milagros Mandillo Blánquez en nombre y representación de Explotaciones Turísticas y Hoteleras Judith S.L., absolviendo en consecuencia a Construcciones Daltre S.L. de las pretensiones ejercitadas. Las costas ocasionadas por la demanda reconvencional serán satisfechas por Explotaciones Turísticas y Hoteleras Judith S.L'..

SEGUNDO.- Notificada la sentencia a las partes en legal forma, por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación, evacuándose el respectivo traslado, formulándose oposición, remitiéndose seguidamente las actuaciones a esta Sección.

TERCERO.- Iniciada la alzada y seguidos todos sus trámites, se señaló día y hora para la votación y fallo, que tuvo lugar el día 27 de enero de 2015.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia dictada en primera instancia estima íntegramente la demanda presentada por la representación procesal de 'Construcciones Daltre S.L.', y declara que la entidad demandada 'Explotaciones Turísticas Hoteleras Judith S.L.', viene obligada a suscribir la correspondiente escritura pública de compraventa de la vivienda y plaza de aparcamiento a que se refiere el contrato privado suscrito entre las partes, condenando a la parte demandada, previamente al otorgamiento de la escritura, a abonar la cantidad de 328.094,40 euros, más los intereses legales devengados desde la fecha de interposición de la demanda hasta la completa satisfacción de la mencionada cantidad, y desestima la demanda reconvencional formulada por la representación procesal de 'Explotación Turísticas y Hoteleras Judith S.L., que interesaba la devolución del 50 por 100 del total de la cantidad entregada a cuenta del precio, por entender que fue la entidad demandante quien incumplió el contrato privado de compraventa suscrito entre las partes en orden a la fecha de entrega del inmueble, y subsidiariamente que se considere un supuesto de imposibilidad sobrevenida de cumplimiento del contrato vinculado a la falta de financiación precisa para la adquisición del inmueble a raíz de la situación económica del comprador y por la situación excepcional de crisis existente que impiden la consumación del contrato.

La representación procesal de la entidad 'Explotaciones Turísticas Hoteleras Judith S.L.' interpone recurso de apelación, reiterando que, existieron circunstancias sobrevenidas que imposibilitaron llevar a cabo la adquisición del inmueble conforme a lo pactado, y si bien en el momento de la firma contaba con la capacidad económica necesaria para obligarse, no es menos cierto que, la situación financiera general ha devenido en una imposibilidad sobrevenida de cumplimiento.

SEGUNDO.- El primer motivo del recurso se desestima, y necesariamente se ha de mencionar la STS del fecha 18 de enero de 2013 , en un caso prácticamente idéntico al planteado en el que tras examinar el concepto de imposibilidad sobrevenida en los contrato de compraventa de cosa futura y todas sus circunstancias, termina por casar la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Castellón, (que menciona el recurrente), y confirma lo resuelto en primera instancia, que estima la reconvención planteada por la entidad vendedora y exige el cumplimento de la prestación a los compradores;

'En nuestro vigente ordenamiento para que la liberación del deudor se produzca por imposibilidad de cumplir la prestación es necesario que ésta reúne determinadas condiciones. De ellas interesan destacar, a los fines de resolver el recurso, dos:

1ª La consistente en que la prestación imposible sea la diseñada a cargo del deudor en el acto constitutivo del vínculo y no otra.

A la vista de dicho requisito, hay que admitir que asiste la razón a la recurrente cuando afirma que el Tribunal de apelación no deslindó suficientemente la imposibilidad de cumplir la prestación de pagar el precio de compra -que fue la asumida por los compradores- de la obtener financiación bancaria.

Es cierto - y ello priva al argumento de la consideración de razón suficiente - que el pago del precio de las viviendas se suele efectuar gracias al crédito bancario y que el Tribunal de apelación, dando a ese dato generalidad y teniendo por notorio su conocimiento - aunque, sin considerar que caben otras alternativas ni que la negativa de dos entidades a prestar puede deberse a la escasa solvencia de los solicitantes o que el riesgo de financiación lo asumen en nuestro sistema, como regla, los deudores - derivó de la prueba practicada la conclusión de que la imposibilidad del medio repercutió, en el supuesto enjuiciado, en la del fin.

En todo caso, no cabe desconocer que, en la cláusula tercera del denominado 'pliego de condiciones particulares' del litigioso contrato, lo que aparece convenido es que los compradores podrían pagar la parte adeudada del precio de compra en los términos previstos en el artículo 118 de la Ley Hipotecaria ; esto es, subrogándose en una supuesta obligación de la vendedora, como prestataria, garantizada con hipoteca. Y es de señalar que, en la demanda y en la sentencia recurrida, la imposibilidad de obtener financiación fue afirmada sin distinguir los medios de obtenerla ni mencionar la modalidad específicamente prevista en el contrato, de la que no nos han llegado noticias.

2ª.- La consistente en que la imposibilidad liberatoria ha de ser posterior a la celebración del contrato. Como consecuencia no cabe atribuir efectos extintivos a los impedimentos sobrevenidos que fueron tomados en consideración por las partes al contratar o que, razonablemente, deberían haberlo sido, ya para evitarlos o superarlos, ya para evitar o superar sus consecuencias.

En relación con tal exigencia, la sentencia 433/1997, de 20 de mayo , precisó que ' la imposibilidad del cumplimiento de la prestación que admite restrictivamente la jurisprudencia no puede venir referida a unas circunstancias como las de autos en las que influyó decisivamente el comportamiento del deudor, puesto que es meridiano, que existían más entidades de crédito para la concesión del préstamo hipotecario y que (...) la posible dificultad que hubiese habido en la obtención de dicho préstamo para financiar la construcción de la vivienda era cuestión razonablemente previsible a la celebración del contrato, sin perjuicio de que la mayor o menor dificultad de cumplimiento de una obligación nunca puede equivaler a la imposibilidad que establece la norma legal que se denuncia como infringida '.

Pues bien este es el argumento determinante de la estimación del motivo y se identifica, por tanto, con la ausencia del antes mencionado requisito.

Y es que como apunta la sentencia de instancia, en la estipulación primera del contrato de compraventa no se obliga a la compradora a subrogarse en la hipoteca concertada por la promotora, con lo que es claro que las gestiones para la obtención del resto del precio deben ser por ella efectuadas, y como se desprende en actuaciones, dichas gestiones obtuvieron un resultado favorable, ya que de la documental aportada a actuaciones -folio 216-, deja fuera de toda duda, la capacidad económica de la parte demandada tras ser requerida para el cumplimiento de su obligación, que le hubiera permitido escriturar y pagar el resto del precio de compra sin problema alguno, ya que la entidad demandada, procedió en noviembre del año 2010 a solicitar la concesión de un préstamo ante el Banco de Santander, que le fue autorizado en enero de 2011, tras la tasación de la vivienda y plaza de garaje a comprar por el importe ajustado a la tasación practicada, comprobándose que, en dicha tasación se valoran los inmuebles en la suma total de 341.121 euros cantidad superior al resto del precio de la compraventa, por lo que, de haber aceptado el préstamo, hubiese estado en disposición de abonar el resto del precio y formalizar la correspondiente escritura pública de compraventa.

TERCERO.- El segundo motivo del recurso planteado reitera lo expuesto en la reconvención que fue desestimada en la instancia, y se basa en un hipotético incumplimiento de la parte vendedora en orden al retraso en la entrega del bien adquirido, cuestión que ha sido acertadamente resuelta por la Juzgadora de instancia en su Fundamento Jurídico segundo, que se reproduce íntegramente, a efectos de evitar reiteraciones innecesarias. Las obras finalizaron en fecha 19 de junio de 2009, y solicitada la licencia de primera ocupación en fecha 26 de junio de 2009, no cabe hablar de incumplimiento alguno, conforme a la estipulación octava del contrato que no considera imputable al vendedor el retraso en la obtención de la licencia de primera ocupación por las dilaciones en que pueda incurrir la Administración durante la tramitación del citado expediente administrativo, y en todo caso, como apunta la sentencia de instancia, la entidad compradora no hizo uso de la facultad prevista en la cláusula séptima, de optar entre exigir el cumplimiento de la obligación, concediendo en tal caso al vendedor una nueva prórroga de seis meses más, o por la resolución del contrato, y por lo tanto ante la falta total de comunicación, la facultad de resolver la compraventa quedaba tácitamente prorrogada.

CUARTO.- Que, al desestimarse el recurso de apelación, las costas habrán de ser impuestas, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 en relación con el artículo 394, ambos de la L.E.C ., a la recurrente.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad 'Explotaciones Turísticas y Hoteleras Judith S.L.' contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 3 de Santa Cruz de Tenerife, en fecha 25 de septiembre de 2013 , y en su consecuencia, se confirma íntegramente la citada resolución. Se imponen las costas procesales al recurrente.

Procédase a dar al depósito el destino previsto de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., si se hubiera constituido.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia con testimonio de la presente resolución, para su ejecución y cumplimiento y demás efectos legales.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación por interés casacional ( art. 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), y recurso extraordinario por infracción procesal si se formula conjuntamente con aquél ( Disposición Final decimosexta 2ª, de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), que podrán interponerse ante esta Sala en el plazo de veinte días.

Así por esta, nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.