Sentencia CIVIL Nº 82/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 347/2017 de 01 de Marzo de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Duodécima
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 3 - 28035
Tfno.: 914933837
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2016/0127101
Recurso de Apelación 347/2017
Juzgado de Procedencia: Juzgado de 1ª Instancia nº 86 de Madrid
Procedimiento de Origen:Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) 768/2016
DEMANDANTE/APELADO: Dña. Esperanza
PROCURADOR D./Dña. EULOGIO PANIAGUA GARCIA
DEMANDADOS/APELANTES: Dña. Eugenia // D. Paulino y Dña. Florencia
PROCURADOR.-Dña. MARIA MERCEDES REVILLO SANCHEZ // D. JOSE ANTONIO DEL CAMPO
BARCON
Ponente.- Ilmo Sr D. Fernando Herrero de Egaña y Octavio de Toledo
SENTENCIA n 82
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
Dña. ANA MARÍA OLALLA CAMARERO
D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA
D. Fernando Herrero de Egaña y Octavio de Toledo
En Madrid, a uno de marzo de dos mil dieciocho.
La Sección Duodécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al
margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Juicio verbal (Desahucio falta
pago 250.1.1) 768/2016 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 86 de Madrid a instancia de la demandante/
apelada Dña. Esperanza , como demandados apelantes Dña. Eugenia representada por la Procuradora
Dña Mª MERCEDES REVILLO SANCHEZ Y D. Paulino , Dª Florencia representados por el Procurador
D. José Antonio del Campo Barcón; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia
dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 16/01/2017 .

Antecedentes

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.


PRIMERO.- Por Juzgado de 1ª Instancia nº 86 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 16/01/2017 , cuyo fallo es el tenor siguiente: Que estimando íntegramente como estimo la demanda ejercitada por la representación procesal de Esperanza , contra Paulino Y Florencia , debo declarar y declaro haber lugar a la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda celebrado el 28 de octubre de 2013 sobre la vivienda sita en la CALLE000 NUM000 , piso NUM001 de Madrid, y debo decretar el desahucio de la demandada, condenándola a dejar la vivienda libre y expedita y a disposición de la actora, con apercibimiento expreso de lanzamiento si así no lo hiciere. Asimismo, debo condenar y condeno a Paulino Y Florencia a abonar solidariamente junto con Eugenia a la parte actora la suma de 9.240,74 € que devengará el interés legal desde la fecha de la interpelación judicial, incrementado en dos puntos desde sentencia, hasta su completo pago, así como a las cantidades que se devenguen desde la fecha de la presente resolución hasta la fecha de la entrega de la posesión a la demandante, a razón de 600 euros/ mes. Se imponen al demandado las costas causadas en este procedimiento.

Notificada dicha resolución a las partes, por los demandados se interpusieron respectivamente recursos de apelación, alegando cuanto estimaron pertinente, que fueron admitidos, dándose traslado del mismo a la parte contraria, por la demandante se presentó escrito oponiéndose a dichos recursos.



SEGUNDO.- Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se formó el correspondiente rollo de Sala, numeró, registró y turnó la ponencia, quedando pendiente de deliberación y votación cuando por su orden y clase correspondiera, señalándose después para ello el pasado día 28 de febrero del actual.



TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto , siendo Ponente el Ilmo. Sr. D.Fernando Herrero de Egaña y Octavio de Toledo .

Fundamentos

PRIMERO: La actora interpone demanda en la que indica, en esencia, que su padre suscribió con los demandados contrato de arrendamiento sobre el piso objeto de autos. El 5 de Noviembre de 2014 los padres de la actora donaron a ésta dicho inmueble.

Los inquilinos, continúa indicando la demanda, dejaron de cumplir sus obligaciones, adeudando 5.640,74 euros, cuyo pago reclamaban, junto con las rentas que se devengasen hasta el desalojo, así como el desahucio del inmueble arrendado.



SEGUNDO: Se dan por reproducidos los razonamientos de la resolución recurrida, salvo en aquello en que puedan quedar contradichos por los razonamientos de la presente resolución.



TERCERO : Alegan los inquilinos en su recurso que la sentencia recurrida establece que los demandados han reconocido tácitamente la legitimación de la actora al haber realizado pagos a favor de ésta, y dado que los pagos son de 31 de Enero y 4 de Marzo de 2016, sólo les podría reclamar rentas desde el 31 de Enero de 2016.

Alegan que, en todo caso, dicha supuesta aceptación tácita no legitima a la actora para reclamar cantidades anteriores a la donación.

Alegan igualmente los arrendatarios que la donación del inmueble no les fue notificada, no haciéndose un nuevo contrato y en la escritura de donación no se hace mención al arrendamiento. Pese a ello realizaron dos ingresos en una cuenta en la que posteriormente no han podido efectuar nuevos ingresos.

Indican que no hay constancia de que se haya donado el derecho de crédito sobre las cantidades debidas anteriores a la donación.

Tales alegaciones deben ser desestimadas.



CUARTO : Quien reconoce la legitimación de la otra parte fuera de juicio no puede negarla en el proceso.

Queda vinculado por sus actos propios, no pudiendo actuar en contra de los mismos.

Indica a este respecto la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de mayo de 2006 (en igual sentido, entre otras, Sentencias del Tribunal Supremo de 13 de abril de 2011 , 7 mayo 2001 y 29 octubre 2004 y 27 de abril de 2015 ): 'en relación con la doctrina de la 'vinculación' tiene declarado la Jurisprudencia que 'precisamente la doctrina de la 'vinculación' que se produce con dichos 'actos', tiene un marcado carácter procesal, pues se trata de impedir a una parte atacar en el proceso lo que la misma ha reconocido fuera de él, lo que es genuino del Derecho anglosajón, con la doctrina del 'by stoped' ( Sentencia de 30 de septiembre de 2004 ).' Con los pagos realizados a la actora, la demandada le ha reconocido su condición de arrendadora y no puede contradecir actualmente su propia actuación negándole el derecho a ejercitar las acciones que como arrendadora le corresponden.



QUINTO: Por otro lado, queda probado que la actora es actualmente propietaria del inmueble al haberle sido donado por sus padres.

Por ello, es evidente que es la arrendadora del piso arrendado, ya que es ella quien, como actual propietaria, cede la posesión del inmueble a los demandados a cambio de la renta pactada. Así resulta del artículo 1.554 del Código civil y del artículo 14 de la LAU .

Es arrendador quien cede la posesión al arrendatario y le mantiene en ésta, por ello en caso de transmisión de la propiedad el nuevo propietario queda subrogado en los derechos y obligaciones del anterior propietario, tal y como indica el artículo 14.1 de la LAU , en sentido contrario, al señalar en qué casos el adquirente del inmueble arrendado no queda necesariamente subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, de lo cual se infiere con claridad que el adquirente, salvo en el supuesto legalmente previsto y siempre que quiera hacer uso de ello, queda subrogado en los derechos y obligaciones del anterior arrendador.

Si el inquilino paga puntualmente, debe pagar a quien sea arrendador en el momento del devengo de la renta o cantidad debida. Si no paga puntualmente, como es el caso, no podrá objetar al arrendador su propia demora en el pago para no abonar aquello que debe y que no pagó cuando debía.

No constando que el anterior arrendador haya hecho reserva u objeción con respecto a las cantidades debidas antes de transmitir la propiedad del bien, los arrendatarios han de pagar a quien es la actual arrendadora del inmueble, ya que son deudores frente a ella, sin perjuicio de las acciones o reclamaciones que entre adquirente y transmitente puedan existir- cosa que, por lo demás, no se desprende de lo actuado que ocurra en este caso-, pero ello la donación del inmueble, no impide ni autoriza a la demandada a no pagar a la arrendadora lo que debe por el arriendo.

Por lo indicado, la actora está legitimada para reclamar en este proceso, dada su condición de arrendadora al ser la propietaria del bien arrendado, condición que incluso la demandada ha reconocido al realizar los referidos pagos.



SEXTO: Alegan los arrendatarios que el documento 5 aportado por la actora no ha de ser tenido en cuenta a efectos probatorios, ya que fue entregado por el anterior propietario al codemandado don Paulino para que lo firmara cuando éste se encontraba afectado de cáncer y sometido a tratamiento médico, no acreditándole en forma alguna que las cantidades que se reconocían eran las debidas. Indica que ni la arrendataria codemandada ni la avalista firmaron dicho documento ni tampoco lo hizo el demandante.

Tales alegaciones deben ser desestimadas.

SÉPTIMO : Con respecto a la invalidez del documento 5 aportado con la demanda, consiste el mismo en reconocimiento de deuda suscrito por el codemandado don Paulino .

El reconocimiento de deuda está conceptuado jurisprudencialmente como un contrato atípico y causal, de tal manera que la existencia del mismo no está exenta de la necesidad de contar con una causa lícita y existente ( STS de 22 de julio de 1.996 , 11 de marzo de 1993 , 20 de noviembre de 1992 y 28 de marzo de 1983 ).

No obstante, el reconocimiento de deuda acredita en principio la existencia de la deuda, e igualmente como todo contrato se beneficia de la presunción de existencia y licitud de la causa que proclama el artículo 1277 del Código civil . Por tanto, corresponderá a quien aparece como deudor en el reconocimiento de deuda acreditar que la deuda no existe, o que el reconocimiento de deuda es ineficaz por ser la causa inexistente o ilícita ( Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de marzo de 2016 , 8 de marzo de 2010 , 28 de septiembre de 2001 , 23 de abril de 1991 , 23 de febrero de 1998 y 24 de octubre de 1994 , entre otras).

Por tanto, el reconocimiento de deuda acredita la existencia y montante de la deuda que se reconoce, vinculando a quien efectúa el reconocimiento.

Indica a este respecto la Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de marzo de 2016 : 'El reconocimiento de deuda ha sido reconocido por doctrina y jurisprudencia y presupone la realidad de la deuda que reconoce, que se considera existente contra el que las reconoce, vinculante para el que lo hace, con efecto probatorio, tal como dicen explícitamente las sentencias del 28 septiembre 2001 , 24 junio 2004 , 21 marzo 2013 '.

Quien alegue, como es el caso del recurrente, que el reconocimiento es ineficaz dado el estado de salud y mental en que se encontraba quien lo suscribió e ignorando que fueran esas las cantidades debidas, le corresponde la carga de probarlo, ya que las causas de ineficacia de los contratos deben ser probadas por quien las alega ( Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 1995 , 25 de noviembre de 2000 y 12 de febrero de 2013 , entre otras).

No consta que don Paulino padeciese enfermedad que le privase de conciencia o voluntad a la hora de suscribir el reconocimiento de deuda. El hecho de que padeciese un trastorno de disco intervertebral de etiología degenerativa y enfermedad del aparato urinario de etiología tumoral (folio 180) no consta que le privarse de conciencia y voluntad a la hora de reconocer que como consecuencia del contrato de arrendamiento se adeudaba la cantidad que figura en el documento 5, que por lo demás desglosa con pleno detalle cada uno de los conceptos.

El hecho de que fuese suscrito tan sólo por uno de los arrendatarios no priva de validez probatoria a dicho documento. No se trata de extender los efectos del reconocimiento de deuda a quienes no lo suscribieron, sino de evaluar dicho reconocimiento de deuda como prueba de la existencia de la deuda que se reclama, y a tal efecto el que uno de los inquilinos haya reconocido como adeudado un determinado importe supone una clara prueba de la existencia de la deuda, toda vez que, obviamente, si cualquiera de los arrendatarios, por lo demás obligados solidariamente tanto con la coarrendataria como con la fiadora, reconoce adeudar determinadas cantidades como consecuencia del contrato, debe entenderse acreditado que se adeuda dicha cantidad, salvo que exista alguna prueba o explicación satisfactoria que justifique el por qué el arrendatario afirmó reconocer en dicho documento lo que en el mismo figuraba como debido.

De lo actuado no se desprende la existencia de prueba ni explicación que justifique o permita cuando menos dudar del hecho de que cuando se reconoció adeudar dichas cantidades y conceptos lo fue por que realmente eran debidas.

El que se suscriba frente a quien entonces había dejado de ser arrendador, tampoco priva de valor probatorio al documento, ya que con independencia de ante quien se reconozca la deuda, lo cierto es que la misma figura reconocida, sin que el hecho de que el reconocimiento se realice frente a quien ya no era arrendador por haber donado el bien a su hija, hoy demandante, no implica dato o hecho alguno que prive al reconocimiento de deuda referido de su valor probatorio.

OCTAVO : Alegan los arrendatarios que los giros no son una forma de pago establecida en el contrato de arrendamiento, y que la parte actora los hace unilateralmente por cantidades muy elevada y que no se deben a ella. Señala que los arrendatarios no tienen gas en su domicilio, y pese a las múltiples peticiones no va ningún operario.

Tales alegaciones deben ser desestimadas.

NOVENO: De los documentos 15, 16 y 17 de la demanda se desprende que la demandante comunicaba al codemandado don Paulino que pasaría diversos recibos por banco para proceder al cobro de los mismos, a lo que éste no realizaba objeción alguna, por el contrario aceptaba dicha forma de cobro e incluso manifestaba haber realizado gestiones ante el Banco para poder hacer efectivos diversos recibos. Por tanto, existe una clara aceptación de dicha forma de pago, por lo que no cabe objetar la misma sin ir en contra de los propios actos ( STS de 24-5-2001 , 21-05-2001 , 15-06-2001 , 14-02-2002 , 8-3-2006 , 16 de febrero de 2011 y 27 de abril de 2015 , entre otras muchas).

Con respecto al gas, cabe señalar que la recurrente únicamente formula recurso con respecto a las rentas y cantidades asimiladas, y el funcionamiento del gas no incide en la deuda reclamada en el presente procedimiento de desahucio por falta de pago.

En todo caso, si bien consta que se detectaron anomalías y se procedió al precinto de un aparato (folio 182) que la recurrente indicó al contestar la demanda que se produjo el corte del suministro desde el 5-6-2014 (folio 89), no obstante, no queda probado que no se haya enmendado dicha circunstancia, constando que el 6 de noviembre de 2015 don Paulino comunica que había que cambiar la cocina porque tenía pérdida de gas (folio 35), a lo que doña Esperanza le requiere para que le envíe el informe que le habían dado, no quedando debidamente acreditado que no se haya procedido a la subsanación de la deficiencia detectada, evidenciando, por otro lado, tal comunicación que en noviembre de 2015 había suministro de gas.

DÉCIMO: Formula recurso la fiadora, alegando en el mismo que el contrato tenía una duración prevista de un año a contar desde el 1 de noviembre de 2013, finalizando el 31 de octubre de 2014, siendo a partir de entonces prorrogable a voluntad de la parte arrendataria, y dado que los conceptos reclamados en el proceso surgen con posterioridad al plazo de un año pactado, ya que corresponden al reconocimiento de deuda de noviembre de 2015 y rentas comprendidas entre diciembre de 2015 y julio de 2016, las mismas se han devengado en fase de prórroga voluntaria sin consentimiento de la fiadora. Indica que con arreglo al artículo 1827 del Código civil la fianza no puede extenderse a más de lo contenido en ella.

El recurso debe ser desestimado.

UNDÉCIMO: En la cláusula segunda del contrato (Folio 9) se establece que el plazo de duración será de un año, si bien se añade que con arreglo a lo dispuesto en el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 'el contrato es prorrogable, a voluntad de la parte arrendataria, por períodos anuales sucesivos hasta un máximo de tres (3) años en total.'.

En el siguiente párrafo prevé que con arreglo al artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , una vez transcurridos los tres años de duración, el contrato se prorrogaría tácitamente por períodos iguales si ninguna de las partes notificaba a la otra la voluntad de no renovarlo.

La cláusula cuarta dispone: 'Los arrendatarios y la avalista doña Eugenia , responden solidariamente de cualesquiera pagos que hayan de realizarse al Arrendador en virtud del presente contrato.

Doña Eugenia afianza solidariamente a don Paulino y doña Florencia , frente al Arrendador por el cumplimiento de las obligaciones derivadas del presente contrato de arrendamiento, con renuncia expresa a los beneficios de discusión, orden y división.' (folio 10 vuelto).

DECIMO

SEGUNDO : Si bien por aplicación del artículo 1827 del Código civil la fianza ha de ser objeto de interpretación estricta, no pudiendo hacerse extensiva a aquellas obligaciones que no estén comprendidas dentro de ella ( Sentencias del Tribunal Supremo de 6 de octubre de 2005 , 27 de junio de 2006 y 23 de noviembre de 1990 , entre otras muchas), no obstante, de la referida cláusula cuarta se desprende con claridad que la fiadora asumía la obligación de responder solidariamente de las obligaciones de los arrendatarios derivadas del contrato de arrendamiento, el cual si bien estipulaba una duración inicial de un año, igualmente estipulaba con toda claridad la posibilidad de la prórroga del mismo, por lo cual no puede entenderse que la voluntad de las partes ( artículo 1281 del Código civil ) sea que la fianza quede circunscrita al primer año, ya que se extiende a toda responsabilidad contraída como consecuencia del contrato, el cual no sólo existe y produce sus efectos durante el primer año de vigencia previsto, también persiste el contrato cuando el mismo se prórroga en atención a lo expresamente previsto en el mismo.

DECIMO

TERCERO: Con arreglo a lo dispuesto en los artículos 398 y 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y desestimándose los recursos de apelación interpuestos, procede imponer a los recurrentes el pago de las costas causadas en la presente alzada por sus respectivos recursos.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

DESESTIMANDO los recursos de Apelación interpuestos por DOÑA Eugenia y por D. DON Paulino y DOÑA Florencia contra la sentencia de fecha 16 de enero de 2017 en los que fue actora DOÑA Esperanza , DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la referida resolución, imponiendo a las recurrentes el pago de las costas causadas por sus respectivos recursos de apelación.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Contra esta sentencia cabe interponer, recurso de casación por los motivos previstos en el artículo 477-2.3 º y 3 de la LEC , en relación con lo dispuesto en la Disposición Adicional 16ª de la LEC , si concurriesen los requisitos legales para ello en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2579-0000-00-0347-17, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe