Sentencia Civil Nº 83/2010, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 118/2009 de 02 de Marzo de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 118/2009-J

Procedencia: JUICIO ORDINARIO (ARRENDAMIENTO DE BIENES INMUEBLES) NÚM. 1194/2007 del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 57 DE LOS DE

BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 83/2010

Ilmos. Sres.

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. Mª MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a dos de marzo de dos mil diez.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario (Arrendamiento de Bienes Inmuebles) nº 1194/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 57 de los de Barcelona, a instancia de D. Jose Antonio , contra Dª. Fátima ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte DEMANDADA contra la Sentencia dictada en los mismos el día 22 de Octubre de 2008, por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando íntegramente como estimo la demanda formulada por la representación procesal de D. Jose Antonio contra DÑA. Fátima , dedo declarar y declaro el derecho del actor a repercutir a la demandada la cantidad de SIETE EUROS CON CUARENTA Y SEIS CÉNTIMOS (7'46 euros) mensuales en concepto de coste de servicio de limpieza en las rentas devengadas desde la fecha de la presente resolución; condenándose a la demandada a estar y pasar por esta declaración. Se imponen a la demandada las costas ocasionadas por la demanda principal.

Que estimando parcialmente como estimo la demanda reconvencional formulada por la representación procesal de DÑA. Fátima contra D. Jose Antonio , debo declarar y declaro no haber lugar al incremento de la renta en la cantidad de 9'94 euros mensuales, en concepto de obras repercutibles, comunicada a la Sra. Fátima por burofax de 24 de enero de 2008; condenando al Sr. Jose Antonio a estar y pasar por esta declaración, y a abonar a la Sra. Fátima la cantidad de DIECINUEVE EUROS CON OCHENTA Y OCHO CÉNTIMOS (19'88 euros), que devengará el interés legal desde la fecha de la presente resolución hasta su completo pago. Se desestima en lo demás la demanda reconvencional. No se hace expresa imposición de las costas causadas por la reconvención".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte DEMANDADA mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma mediante el oportuno escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para la deliberación, votación y fallo el día 11 de Febrero de 2010.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MIREIA RÍOS ENRICH.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de primera instancia estima la demanda deducida por DON Jose Antonio contra DOÑA Fátima , declara el derecho del actor a repercutir a la demandada la cantidad de 7,46 euros mensuales en concepto de coste de servicio de limpieza en las rentas devengadas desde la fecha de la sentencia de primera instancia, condenando a la demandada a estar y pasar por dicha declaración, imponiendo a la parte demandada las costas ocasionadas por la demanda principal.

Asimismo, la sentencia de primera instancia estima parcialmente la demanda reconvencional formulada por DOÑA Fátima contra DON Jose Antonio , declara no haber lugar al incremento de la renta en la cantidad de 9,94 euros mensuales, en concepto de obras repercutibles, comunicada a la SRA. Fátima por burofax de 24 de enero de 2.008, condenando a DON Jose Antonio a estar y pasar por dicha declaración y a abonar a DOÑA Fátima la cantidad de 19,88 euros, que devengará el interés legal desde la fecha de la sentencia de primera instancia hasta su completo pago, desestimando en lo demás la demanda reconvencional, sin hacer expresa imposición de las costas causadas por la reconvención.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de DOÑA Fátima interpone recurso de apelación en el que alega, en síntesis:

1) Que la sentencia de primera instancia concluye que la demandada prestó su conformidad a las cantidades giradas por el demandante al no haberse opuesto en el término de 30 días, con arreglo a lo preceptuado en el artículo 101.2, regla 2ª, de la L.A.U. de 1.964 , ni haber procedido a su impugnación dentro del término de tres meses, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 106 de la misma Ley ; sin embargo, de lo anterior no puede entenderse aquiescencia de la inquilina ya que ésta no abonó la cantidad requerida en ninguno de los recibos de alquiler girados con posterioridad a dicho burofax.

2) En cuanto a la desestimación de la demanda reconvencional acordada por la sentencia de instancia al apreciar la caducidad de la acción de solicitud de declaración como ilegítima de la repercusión por obras en la cantidad de 24,24 euros, se alega error de la juzgadora a quo en la aplicación de la normativa jurídica establecida en los artículos 101.2 y 4 y 106 de la L.A.U. de 1.964 , que prevén un plazo de caducidad de tres meses, entendiendo que tales preceptos no resultan de aplicación con posterioridad a la entrada en vigor de la L.A.U. de 1.994 por lo que habrá que estar al Código Civil; por tanto, no es lógico aplicar al arrendatario el plazo de caducidad de tres meses que establece la regla del artículo 101 para oponerse a dicha repercusión, por lo que no puede estimarse caducada la acción ejercitada en la demanda reconvencional.

3) Y por último, si bien la sentencia estima en parte la demanda y declara la improcedencia del incremento pretendido por el arrendador en la cantidad de 9,94 euros mensuales por una serie de obras que resultan de la documentación acompañada al burofax notificado en fecha 24 de enero de 2.008, dicha sentencia tan sólo condena al propietario a devolver a la arrendataria la suma de 19,88 euros indebidamente cobrada, cuando se cobraron seis meses de renta, por lo que debería devolverse la cantidad de 59,64 euros, de febrero a julio, más el interés legal desde la sentencia de primera instancia y hasta su completo pago.

4) Finalmente, interesa se revoque la sentencia de primera instancia en cuanto a la condena en costas de la demanda principal.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia en los términos interesados en el recurso.

La parte demandante impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Como primer motivo de recurso, la parte apelante sostiene, en síntesis, que no puede entenderse aquiescencia de la inquilina con la repercusión en el recibo del alquiler de la cantidad de 7,46 euros correspondiente a la repercusión del servicio comunitario de limpieza de la escalera, por el hecho de no haberse opuesto en el término de 30 días, con arreglo a lo preceptuado en el artículo 101.2, regla 2ª, de la L.A.U. de 1.964 , ni haber procedido a su impugnación dentro del término de tres meses, ya que la demandada no abonó la cantidad requerida en ninguno de los recibos de alquiler girados con posterioridad al burofax de fecha 25 de octubre de 2.007.

La Disposición Transitoria Segunda C) de la L.A.U. de 1.994 , Otros derechos del arrendador, apartado 10.5, indica: "podrá repercutir en el arrendatario el importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la ley.

Se exceptúa el supuesto en que por pacto expreso entre las partes todos estos gastos sean por cuenta del arrendador".

El artículo 101 del T.R.L.A.U . señala:

"1. La facultad del arrendador para elevar la renta o conceptos que a la misma se asimilan podrá ejercitarla en cualquier tiempo, pero sin que en ningún caso la elevación tenga efecto retroactivo.

2. El ejercicio de dicha facultad estará sujeto a las reglas siguientes:

1ª) El arrendador notificará por escrito al inquilino o arrendatario la cantidad que, a su juicio, deba pagar éste como aumento de renta y la causa de ello.

2ª) Dentro de los treinta días siguientes, el inquilino o arrendatario comunicará al arrendador, también por escrito, si acepta o no la obligación de pago propuesta, interpretándose su silencio como aceptación tácita.

3ª) Caso de aceptación expresa o tácita, el arrendador, al siguiente período de renta que proceda, podrá girar el recibo incrementándolo con la cantidad que hubiere propuesto, y su pago será obligatorio para el inquilino o arrendatario. El importe de la elevación habrá de figurar separadamente de la cantidad que constituía la renta anterior.

4ª) No obstante la aceptación tácita del inquilino o arrendatario, si la cantidad girada resultase superior a la que autoriza este capítulo, podrá aquél pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado en el plazo señalado en el artículo 106 ".

5ª) Cuando el inquilino o arrendatario rechazare la elevación propuesta y ésta fuere legítima, el arrendador podrá optar entre reclamarle las diferencias desde el día en que debieron serle satisfechas, o resolver el contrato si fuera temeraria la oposición de aquél. No procederá la resolución si el demandado consignare, antes de contestar a la demanda, las diferencias reclamadas. En ambos casos la acción caducará dentro de los tres meses, a contar desde el día en que la negativa se hubiese producido.

Por su parte, el artículo 106 indica:

"1. Las acciones dimanantes de los derechos que reconoce este capítulo tendrán un plazo de caducidad de tres meses a partir del hecho que las motive.

2. Este plazo no será aplicable a los derechos establecidos en los artículos 101 y 103 ".

En el presente caso, por burofax de fecha 25 de octubre de 2.007, a los folios 22 a 25 de los presentes autos, se notificó a la demandada la repercusión del importe de los servicios y suministros.

Entregado personalmente dicho burofax a DOÑA Fátima , ésta no manifestó su oposición al incremento en el plazo de 30 días, con lo cual su silencio debe interpretarse como aceptación tácita.

Y la demandada, que no se opuso al incremento en el plazo de treinta días, tampoco impugnó la repercusión del importe de los gastos del servicio comunitario de limpieza en el plazo de tres meses, sin que pueda desprenderse su oposición por el hecho de no haber pagado dicho incremento pues la ley no equipara la falta de pago a la oposición sino que establece los mecanismos legales, para que el inquilino pueda rechazar la elevación propuesta, que son la comunicación escrita en el plazo de treinta días de no aceptar el aumento, o bien, pedir la revisión de renta y la devolución de lo pagado en el plazo de tres meses.

En el presente caso, notificado el incremento por repercusión del servicio de limpieza por burofax de fecha 25 de octubre de 2.007, la demandada ni se opuso al mismo ni solicitó la revisión de la renta en el plazo de tres meses, pues la demanda reconvencional se presenta con posterioridad a la expiración de dicho plazo el día 20 de marzo de 2.008, por lo que su silencio debe entenderse como aceptación tácita y la acción para impugnar la repercusión del suministro de limpieza debe estimarse caducada.

En consecuencia, debemos desestimar este primer motivo de recurso y confirmar en este punto la sentencia de primera instancia.

TERCERO.- Como segundo motivo de recurso, la parte demandante alega que no puede apreciarse el plazo de caducidad de tres meses de la acción de solicitud de declaración como ilegítima de la repercusión por obras en la cantidad de 24,24 euros, ya que no son aplicables los artículos 101.2 y 4 y 106 de la L.A.U. de 1.964 , que prevén un plazo de caducidad de tres meses, pues tales preceptos no resultan de aplicación con posterioridad a la entrada en vigor de la L.A.U. de 1.994 por lo que habrá que estar al Código Civil.

La Disposición Transitoria Segunda relativa a los Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1.985 , en cuanto al Régimen normativo aplicable, indica que los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 mayo de 1.985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964 , salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.

La Disposición Transitoria Segunda C), Otros derechos del arrendador, apartado 10.3 señala que el arrendador podrá repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los términos resultantes del artículo 108 del T.R.L.A.U. de 1.964 o de acuerdo con las reglas que a continuación expone.

Y el artículo 108 del T.R.L.A.U. de 1.964 indica "no obstante lo dispuesto en el artículo anterior, en las viviendas y locales de negocio relacionados en el artículo 95 podrá exigir el arrendador del inquilino o arrendatario, en compensación parcial del importe de las obras de reparación comprendidas en el artículo 107 o de las que realice por determinación de cualquier organismo o autoridad competente, el abono del 12 por 100 anual del capital invertido. Dicho porcentaje se distribuirá entre todos los inquilinos y arrendatarios, si aquéllas son comunes, o entre los afectados, si se limitan a la vivienda o local de negocio que ocupen, en proporción a las rentas que satisfagan, sin que en ningún caso pueda exceder el aumento, que no tendrá el concepto de renta y sí el de asimilado a ésta del 50 por 100 de la renta anual, el cual se hará efectivo por recibos complementarios mensuales".

Por tanto, por tratarse de ley especial, resultan de aplicación las normas contenidas en el T.R.L.A.U. de 1.964 con las modificaciones contenidas en la disposición transitoria segunda de la L.A.U. de 1.994 , resultando aplicables los preceptos del Código Civil únicamente con carácter subsidiario.

Sentado lo anterior, por burofax de 1 de agosto de 2.007 fue comunicada una repercusión por obras por importe de 24,24 euros, documento 7 de la contestación a la demanda, a los folios 111 y 112, y por burofax de 24 de enero de 2.008, el arrendador notificó a la arrendataria una repercusión también por obras por importe de 9,94 euros, documento 3 de la contestación, a los folios 88, 89 y 90.

En cuanto al primero de los incrementos de renta pretendidos por el arrendador por repercusión por obras, por la suma de 24,24 euros, notificado a la arrendataria el día 1 de agosto de 2.007, como señala la sentencia de primera instancia, no habiendo formulado oposición la arrendataria en el plazo de 30 días, y al no haber solicitado la revisión en el plazo de 3 meses, debe entenderse caducada la acción de revisión que se pretende en la demanda reconvencional.

En consecuencia, resultando aplicables la Disposición Transitoria Segunda de la L.A.U. de 1.994 , en relación con los artículos 101, 106 y 108 del T.R.L.A.U ., notificado dicho aumento a la arrendataria el día 1 de agosto de 2.007, cuando se presenta la demanda reconvencional el día de marzo de 2.008, es evidente que habían transcurrido los plazos para oponerse a la elevación de la renta y para instar la revisión de la renta por lo que la acción para impugnar a este incremento se hallaba caducada, por lo procede confirmar la sentencia de primera instancia en este extremo, desestimando este segundo motivo de recurso.

CUARTO.- En cuanto al segundo incremento por repercusión de obras, pretendido por burofax de 24 de enero de 2.008, no hallándose caducada la acción de revisión de renta, la sentencia de primera instancia entra a valorar la procedencia de dicha elevación de renta, por importe de 9,94 euros, considerando que no son obras necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, y concluye que no ha lugar al incremento intentado por el arrendador por lo que éste debe devolver a la arrendataria la cantidad de 19,88 euros, correspondiente a dos mensualidades de renta, por este concepto.

En este sentido, alega la parte apelante que, si bien la sentencia estima en parte la demanda y declara la improcedencia del incremento pretendido por el arrendador en la cantidad de 9,94 euros mensuales por una serie de obras que resultan de la documentación acompañada al burofax notificado en fecha 24 de enero de 2.008, dicha sentencia tan sólo condena al propietario a devolver a la arrendataria la suma de 19,88 euros, indebidamente cobrada, cuando se cobraron seis meses, por lo que debería devolverse la cantidad de 59,64 euros, de febrero a julio, más el interés legal desde la sentencia de primera instancia y hasta su completo pago.

En la Audiencia Previa celebrada en fecha 16 de julio de 2.008 se aportan cinco recibos correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio y julio de 2.008 y se justifica el pago de la cantidad de 9,94 euros mensuales por las obras repercutidas por burofax notificado en fecha 24 de enero de 2.008 durante estos cinco meses.

Por ello, en efecto, debemos estimar el recurso en este punto y ampliar la condena del arrendador a pagar a la arrendataria la suma correspondiente a cuatro meses más, de abril a julio de 2.008 (9,94 euros por cuatro meses) lo que supone la cantidad de 39,76 euros por lo que, en consecuencia, el importe de la condena económica impuesta al arrendador debe fijarse en la cantidad de 59,64 euros, más el interés legal desde la fecha de la sentencia de primera instancia y hasta su completo pago.

QUINTO.- Finalmente, la parte apelante interesa se revoque la sentencia de primera instancia en cuanto a la condena en costas de la demanda principal.

Este último motivo de recurso no puede prosperar pues, conforme al artículo 394 de la L.E.C ., debe aplicarse el principio del vencimiento objetivo, sin que, en el presente caso, existan dudas de hecho o de derecho que justifiquen su no imposición.

Por todo lo expuesto, debemos estimar parcialmente el recurso formulado por la parte demandada y demandante reconvencional y revocar parcialmente la sentencia del Juzgado de primera instancia en el sentido de que el importe de la condena económica impuesta al arrendador debe fijarse en la cantidad de 59,64 euros, más el interés legal desde la fecha de la sentencia de primera instancia y hasta su completo pago.

SEXTO.- Estimando parcialmente el recurso, conforme al artículo 398.2 de la L.E.C . no procede hacer expresa imposición de las costas del recurso.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DOÑA Fátima , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 57 de Barcelona, en los autos de Procedimiento Ordinario número 1.194/2.007, de fecha 22 de octubre de 2.008, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS PARCIALMENTE dicha sentencia en el único sentido de condenar a DON Jose Antonio a pagar a DOÑA Fátima la cantidad de 59,64 euros, más el interés legal desde la fecha de la sentencia de primera instancia hasta su completo pago, sin hacer expresa imposición de las costas de este recurso.

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.