Sentencia CIVIL Nº 83/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 905/2018 de 17 de Febrero de 2020

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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N.I.G.: 0818742120178157035

Recurso de apelación 905/2018 -5

Materia: Juicio verbal desahucio

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Sabadell

Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 958/2017

Parte recurrente/Solicitante: ANIDA OPERACIONES SINGULARES, S.A.

Procurador/a: Alvaro Cots Duran

Abogado/a: JOSEP MARIA ESPAÑOL MOREDA

Parte recurrida: Bartolomé

Procurador/a: Juan Ferrer Massanas

Abogado/a:

SENTENCIA Nº 83/2020

Magistrados:

Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell Maria del Pilar Ledesma Ibañez

Barcelona, 17 de febrero de 2020

Ponente: Juan Bautista Cremades Morant

Antecedentes

Primero. En fecha 31 de agosto de 2018 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 958/2017 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Sabadell a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Alvaro Cots Duran, en nombre y representación de ANIDA OPERACIONES SINGULARES, S.A. contra Sentencia de fecha 23/05/2018 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Juan Ferrer Massanas, en nombre y representación de Bartolomé.

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'Tengo por desistida a la actora de la acción de resolución contractual, con imposición de costas a la demandante.

Desestimo la demanda interpuesta por la representación procesal de ANIDA OPERACIONES SINGULARES S.A.U. contra D. Bartolomé de reclamación de rentas debidas, absolviendo a éste de los pedimentos formulados en su contra, con expresa imposición de las costas procesales a la parte actora.'

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 12/02/2020.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Juan Bautista Cremades Morant .

Fundamentos

PRIMERO.-Por la entidad ANIDA OPERACIONES SINGULARES SAU, como propietaria/arrendadora, por demanda formulada en 2.11.2017, se insta la extinción del contrato de arrendamiento de 17.3.2011 sobre la vivienda sita en la C/ DIRECCION000, NUM000 de Sabadell, por expiración del término al amparo del art. 27.2.a en relación con el art. 10 LAU, a cuya pretensión se acumula ( art. 437.4.3ª LEC) la reclamación de rentas debidas 'y de daños y perjuicios', frente a D. Bartolomé, arrendatario, más las que se devenguen hasta la recuperación de la posesión. A dicha pretensión se opuso el referido demandado, alegando falta de legitimación activa de la actora (al interponer la demanda, no era propietaria, por haber vendido la finca a un tercero, INMOHABITAT BCN SL), falta de legitimación pasiva del demandado, pues no era arrendatario durante el período en que se reclaman las rentas (en la escritura de venta al tercero, se constata que la vivienda se halla libre de arrendatarios); sin embargo es arrendatario de la vivienda, según contrato de 1.11.2017 con INMOHABITAT BCN SL.

En el juicio, la actora desistió de la acción de resolución contractual, manteniendo la reclamación de rentas por importe total de 3.389Ž68 €

La sentencia de instancia, por desistimiento de la actora de la acción de resolución, desestima la demanda de reclamación de las rentas, con imposición a la actora de las costas causadas. Frente a dicha resolución se alza la actora reiterando su pretensión inicial, en tanto que fue propietaria desde el 29.4.2013 al 17.10.2017, fecha de la venta, no habiéndose negado el impago de las rentas ni consta cesión, que ha de ser expresa, al nuevo arrendador. Con ello, se reproduce en esta alzada el debate planteado en la instancia, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio.

SEGUNDO.-Conviene partir de una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados:

1) La realidad del contrato de arrendamiento aducido en apoyo de la demanda, concertado por 5 años y 1 mes (hasta el 16.3.2016), por una renta inicial mensual de 625 €, más cuota de comunidad (30) y parking (40); entregándose 937Ž50 € en concepto de fianza; ya en el pacto 2º, pfo 3º, se establece, como 'expresa comunicación', la voluntad de la arrendadora de no renovar el contrato a su vencimiento, salvo pacto expreso de prórroga de hasta tres años

2) En 28.12.2016, Gestimed Inmuebles, administradora y mandataria de la actora, remitió burofax comunicando la voluntad de ésta de no renovar el contrato a su vencimiento (f. 20 y ss); de nuevo, en 19.4.2017 y en 4.7.2017, fueron remitidos otros dos, interesando la entrega de las llaves y reclamando las rentas debidas (f. 22 y ss), adeudando en abril 2016, la suma de 2.561Ž37 €.

3) Se de la circunstancia de que la entidad actora, vendió por escritura pública de 17.11.2017, la referida finca a la entidad INMOHABITAT BCN SL (f. 42 y ss, cuya compraventa se reconoce por la actora) así como que, en 1.11.2017, dicha entidad concertó un contrato de arrendamiento sobre dicha vivienda al demandado (f. 45 y ss), por el que se abona una renta de 563Ž63 € (f. 51 y ss); posteriormente, por escritura de 26.2.2018, dicha entidad vende al arrendatario y a Dª Martina, la referida finca (f. 54 y ss, lo que no se cuestiona de contrario). No se impugna ninguno de los documentos.

TERCERO.-La actora vendió la finca en 17.10.2017 y formuló la demanda rectora de este procedimiento en 2.11.2017 (cuando ya no era propietaria), reclamando las rentas hasta septiembre 2019 (total, 3.389Ž68 €, en cuyo período era arrendadora), sin que conste reserva a su favor del referido crédito.

El pago de la renta es la principal obligación del arrendatario, ex art. 1555.1º CC, manteniéndose no solo durante toda la vigencia del contrato, sino aún después de su resolución, aunque sea en concepto de daños y perjuicios o como contraprestación por el uso, hasta la plena recuperación de la posesión vivienda (o, su enajenación).

Ergo, vigente el arrendamiento, se devengaron una serie de rentas que debieron entrar en el patrimonio, de la inicial actora, única legitimada para su reclamación y ahora apelante, que resultaron impagadas; ciertamente la adquirente, hasta el momento de la transmisión al demandado, se subrogó en los derechos y obligaciones de la transmitente, actora, desde entonces, desde el momento de la transmisión(como dice la STS 14.7.2015, '...desde el momento en que el bien arrendada pasa a serpropiedad de otro...'),pero no en los anteriores, al no existir pacto de cesión expresa (o renuncia) de las rentas devengadas e impagadas; en otro caso, supondría un enriquecimiento injusto del entonces arrendatario, demandado (ni se paga a la actora ni a la inicial cesionaria).

CUARTO.-Consecuentemente, con estimación del recurso, procede la revocación de la sentencia, y, en su lugar, la estimación de la demanda, condenando al demandado a pagar a la entidad actora la suma de 3.389Ž68 €, y todo ello, con expresa imposición de las costas de 1ª Instancia al demandado, sin declaración sobre las costas causadas en esta alzada.

Fallo

QUE estimando el recurso de apelación formulado por la entidad ANIDA OPERACIONES SINGULARES SAU contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, revocamos dicha resolución y, en su lugar, condenamos a D. Bartolomé a pagar a la actora la suma de 3.389Ž68 €, con expresa imposición de las costas de 1ª Instancia al demandado, sin declaración sobre las costas causadas en esta alzada.

Modo de impugnación:recurso de CASACIÓNen los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL( regla 1.3 de la DF 16ª LEC) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTEdías, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :

Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial y únicamente para el cumplimiento de la labor que tiene encomendada, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.

Quedan informados de que los datos contenidos en estos documentos son reservados o confidenciales, que el uso que pueda hacerse de los mismos debe quedar exclusivamente circunscrito al ámbito del proceso, que queda prohibida su transmisión o comunicación por cualquier medio o procedimiento y que deben ser tratados exclusivamente para los fines propios de la Administración de justicia, sin perjuicio de las responsabilidades civiles y penales que puedan derivarse de un uso ilegítimo de los mismos (Reglamento EU 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo y Ley Orgánica 3/2018, de 6 de diciembre, de protección de datos personales y garantía de los derechos digitales).