Sentencia CIVIL Nº 830/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 159/2020 de 12 de Noviembre de 2020

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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N.I.G.: 0801942120188265481

Recurso de apelación 159/2020 -4

Materia: Juicio verbal desahucio

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 32 de Barcelona

Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 930/2018

Parte recurrente/Solicitante: Estructuras - HORMIGONES ASTURIAS S.L.

Procurador/a: Monica Lopez Manso

Abogado/a: Victoria Suanzes Peña

Parte recurrida: Claudio

Procurador/a: Esther Ribote Cantos

Abogado/a: SUSANA GALERA RODRIGUEZ

SENTENCIA Nº 830/2020

Magistrados:

Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell Maria del Pilar Ledesma Ibañez Juan León León Reina

Barcelona, 12 de noviembre de 2020

Ponente: Juan Bautista Cremades Morant

Antecedentes

Primero. En fecha 20 de febrero de 2020 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 930/2018 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 32 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aMonica Lopez Manso, en nombre y representación de Estructuras - HORMIGONES ASTURIAS S.L. contra Sentencia - 07/11/2019 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Esther Ribote Cantos, en nombre y representación de Claudio.

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

Estimo la demanda presentada por la representación en las actuaciones de D. Claudio y en consecuencia, declaro resueltoel contrato de arrendamiento firmado por la actora con Estructuras-Hormigones Asturias, SL sobre el inmueble situado en Barcelona, CALLE000 nº NUM000, por falta de pago de las rentas pactadas, y condeno a la demandada a desocuparlo y dejarlo a disposición de la actora en el mismo estado en que le estuvo arrendado, con la expresa advertencia que si no lo hace en el periodo legal se hará efectivo el lanzamiento a costa de la demandada en la fecha señalada a tales efectos.

Asimismo, condeno a la demandada, Estructuras-Hormigones Asturias, SL, al pago de la cantidad de 19.500 euros en concepto de rentas y consumos vencidos, y al de las que se generen hasta el efectivo entrega de la vivienda en favor de la propiedad.

Todo ello con especial condena en costas de la parte demandada.

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 11/11/2020.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Juan Bautista Cremades Morant .

Fundamentos

1.Por D. Claudio se formuló demanda en 4.12.2018, instando la resolucióny consiguiente desahucio por falta de pago de la renta correspondiente a las mensualidades de julio a noviembre de 2018, respecto del contrato de arrendamiento de 1-7.2018, sobre la 'vivienda' sita en la CALLE000, NUM000 de Barcelona, de la que es propietario y arrendador, al amparo de los arts. 27.a) LAU en relación con los arts. 250.1.1º y 440 LEC, consignando en la demanda la improcedència de enervación al existir un previo requerimiento excluyente de la misma, frente a la entidad arrendataria ESTRUCTURAS- HORMIGONERAS ASTURIAS SL, representada por D. Heraclio, a cuya pretensión se acumula la reclamación de las rentas devengadas e impagades, cuantificadas en 5200 €, más las que se devenguen hasta la recuperación de la posesión, al amparo del art. 437.4.3º LEC. El emplazamiento en dicha vivienda resultó negativo, constatándose en la diligencia que '...en el piso vienen a dormir varios chicos trabajadores de la Sociedad....no se encuentra a nadi ni a las 15Ž 20 ni a las 21Ž14 horas...', lo que motivó el emplazamiento de la demandada en La Coruña. A dicha pretensión se opuso la entidad demandada alegando que (1) la vivienda fue desalojada antes del emplazamiento, lo que supone (e interesa) satisfacción extraprocesal respecto del desahucio, debiendo continuarse solo por la reclamación de cantidad; (2) respecto de éstas, se allana parcialmente 'respecto de las rentas hasta el desalojo', reconociendo el impago antedicho, que debe minorarse con los 2600 € de fianza; (3) improcedència de la imposición de costas. Ante ello, por la actora de alegó que 'no tiene constància de ninguna actuación de la demandada con la finalidad xde dar satisfacción extraprocesal...', admitiendo que una copia de las llaves fue entregada por D. Jeronimo al Sr. Claudio el 30 de marzo, però no la posesión de la vivienda, sin que conste renuncia al contrato o comunicación de desalojo, reiterando su pretensión inicial.

La sentencia de instancia, estima íntegramente la demanda declarando la resolución del contrato, condenando a la demandada al desalojo, con apercibimiento de lanzamiento y a pagar al actor la suma de 19.500 € (suma concretada en la vista) y al pago de las costas. Frente a dicha resolución se alza la entidad demandada, alegándose en el recurso que se trata de sentencia 'sin motivación coherente, racional y suficiente, por un error en la apreciación de la prueba y sin tenir en cuenta la legislación aplicable y la jurisprudència que la desarrolla sobre la carga de la prueba y el fondo del asunto y sin entrar a resolver todas las cuestiones objeto del proceso...' (sic), considerando infringidos los arts. 216, 217 y 218 LEC, y reiterando la satisfacción extraprocesal respecto de la resolución y desahucio (insiste en que se desalojó el inmueble, entregando las llaves el 30.3.2019, antes de recibir la demanda), reconociendo adeudar 10.400 €, entendiendo que la entrega de llaves debe considerarse como entrega de la posesión y que '... no se ha acreditado que ... el demandante hubiera entregado al demandado más de 1 juego de llaves...' (sic), así como que dicha suma debe compensarse con la fianza (lo que supondría una deuda real de 7.800 €), y, en fin, improcedència de la imposición de las costas. Prácticamente, se reproduce en esta alzada, el debate planteado en la instancia, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio.

2.Conviene partir de una sèrie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las oartes o se consideran suficientemente acreditados:

1) La realidad del contrato aducido en apoyo de la demanda, con anexo inventario de muebles, concertado por 1 año (finalizando en junio 2018), si bien llegado el vencimiento, se acordó, a petición de la arrendataria, una prórroga de 2 meses, para traslado de enseres, transcurridos los cuales, la demandada se mantuvo en el local; conforme al contrato, la arrendataria 'interesada en el alquiler... para uso de las persones citades y como vivienda habitual'; en el mismo contrato, se constata que 'vivirán Jeronimo ... Mauricio'; y por una renta mensual de 1300 €, actualizable conforme al IPC, a pagar dentro de los 5 primeros días de cada mes, por transferència bancaria en la cuenta designada, identificada con el IBAN; se entregaron 2600 € en concepto de fianza, a devolver el '... mes siguiente a la finalización del contrato... y entrega de llaves y ... de la posesión ... y una vez comprobado el estado de la vivienda (doc. 2 dda).

2) La realidad del impago de la renta correspondiente a las mensualidades de julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2018, por un total de 6.500 € (estractos de cuenta de los ingresos efectuados por razón del contrato, en relación con el allanamiento de la demandada); constando un ingreso efectuado en 26.10.2018 por 1300 € (doc. 4).

3) Por burofax de 17 de septiembre, el actor recordó a la demandada el importe de la deuda, requiriéndole de pago en 10 días o, en otro caso, se formularía el procedimiento correspondiente (doc. 5 dda), que no mereció respuesta.

4) No consta dato alguno del que se infiera la entrega de la vivienda por parte de la arrendataria, o comunicación de renuncia por la misma al contrato, ni reserva de inspección conjunta del inmueble para comprovar su estado o el de los elementos integrantes del inventario.

3.Si el arrendamiento de vivienda tiene como destino primordial 'satisfacer la necesidad permante de vivienda del arrendatario' ( art. 2.1 LAU), cualquier otra finalidad ha de encuadrarse en 'uso distinto', salvo el caso de que la ocupen 'su cónyuge no separado legalmente o de hecho o sus hijos dependientes' ( art. 7.1 en relación con los arts. 16 o 27.2.f LAU). Si es para 'uso distinto' se rige por la voluntad de las partes (sin perjuicio de que 'se someterá de forma imperatriva a lo dispuesto en los títulos I y IV'), en su defecto por el Título III y supletoriamente, por el CC ( art. 4.3 LAU). Ergo, si se pacta que el arrendamiento es 'para uso de' trabajadores de la persona jurídica arrendataria (que, lógicamente, no tiene, ni puede tenir, una necesidad permanente de vivienda, y no se puede predicar de las mismas una necesidad permanente de vivienda; tendrán un domicilio social; tratándose como el presente caso, de empresa cuyos trabajadores precisan una vivienda para un plazo determinado siendo la empresa la contratante o asociaciones sin animo de lucro que facilitan vivienda temporal a determinados colectivos ), es decir, ésta se sirve de él para fines laborales, se trata de un arrendamiento distinto del de vivienda.

4.La obligación fundamental del arrendatario es la del pago de la renta ( art. 1555.1 CC), que se mantiene, no solo durante la vigencia del contrato, sino aún después de su resolución o extinción, aunque - por la misma cuantía que la última abonada - en concepto de indemnización de daños o perjuicios o como contraprestación por el uso, hasta la plena recuperación por el arrendador. Asimismo, conforme al 1561 CC, 'debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió', presumiéndose que la recibió en buen estado, 'salvo prueba en contrario' ( art. 1562 CC). Efectivamente, correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543, 1545, 1554.1º y 1555.2º CC), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriedo, 'tal como la recibió', salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1561, completado con los arts. 1562, 1563 y 1564 CC), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantumde (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS. 20.2.1964, 10.3.1971, 25.6.1985, 7.6.1988, 9.11.1993, 29.1.1996, 13.6.1998, 20.11.1999, ....). Debe devolverlos, pues, 'tal como lo recibió' - en defecto de pacto sobre la devolución - expresión que debe entenderse en el sentido de 'tal y como debe entregarla' ( SSTS. 2.3.1963, 30.9.1975, ...), atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( art. 1105 CC, STS. 24.9.1983, entre otros), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato. Y debe devolverse cuanto(identidad) se recibió, con inclusión de accesorios entregados para el disfrute del arrendamiento ( art. 1097 CC) incluidos los muebles que aparezcan en el inventario, de existir éste ( STS. 11.10.1929).

El art. 1561 sigue diciendo 'al concluir el arriendo' como momento en que el arrendatario debe restituir la vivienda o local, restitución que - en determinadas condiciones - puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendador ( art. 1462 en relación con el 438 CC), pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( arts. 1561 y 1563 CC) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable ( STS. 23.6.1956), pudiendo en otro caso, dicho arrendador, rechazar dicha devolución, si no se ajusta a lo pactado o a la normativa antes expuesta; de poco puede servir al arrendatario que pretende eludir su responsabilidad, el cómodo expediente de utilizar como medio de devolución, el envío al arrendador ( o la puesta en su conocimiento de que las llaves están en el buzón o por persona distinta del arrendatario) de las llaves: no solo no eludirá su responsabilidad, sino que su obligación de devolución puede estimarse incumplida, pudiendo incurrir en mora.

Ha de constar, por cualquier medio de prueba, el ofrecimiento fehaciente de la puesta a disposición - con abandono del mismo por el arrendatario - de la vivienda o local, agotándose todas las posibilidades del arrendatario en tal sentido, y el rechazo (expreso o 'tácito') del arrendador.

a) Pero incluso la aceptación de las llaves por el arrendador no implica aceptar la resolución unilateral y la renuncia a la indemnización de daños y perjuicios ( STS. 1019/2007 de 10 de octubre); en laSTS 571/2013 de 27 septiembre aplicando la doctrina clásica sobre la renuncia, ésta es de carácter restrictivo cuando no sea expresa, manteniendo que precisa de actos claros e inequívocos, concluyendo que el silencio sobre ello en el acto de entrega de llaves tras un desistimiento unilateral no equivale a la renuncia a la indemnización prevista para el caso de esta eventualidad (en el mismo sentido se pronunció la STS 297/2017 de 16 de mayo).

No puede ser considerada como entrega de la posesión, la de las llaves por uno de los trabajadores de la arrendataria al causar baja en la empresa, ni puede servir la testifical del Sr. Mauricio, quien manifiesta que, al causar baja en la misma, dice en diciembre 2018, entregó las llaves al Sr. Jeronimo, ni puede considerarse como tal el mero abandono o desalojo - cuya fecha y hecho no constan - por ambos, no constando ninguna actuación de la entidad demandada en tal sentido. Por ello, mal puede ser considerado 'satisfacción extraprocesal' (a manera de transacción extrajudicial), pues no ha desaparecido el interès legítimo o el objeto del proceso ( art. 22.1 LEC) ni consta el consentimiento de ambaspartes (la satisfacción es bilateral) ni el hecho determinante de la misma (entrega por la arrendataria de la posesión de la 'vivienda' arrendada, en el sentido indicado, con desalojo efectivo de la misma); no existent actuaciones positivas de liquidación del estado posesorio (con posibilidades de revisión de la vivienda por la arrendataria), más allá de la mera entrega de las llaves, completadas con la aplicación de la fianza

Por lo demàs, la restitución de la fianza, o mejor, del 'saldo ... que deba ser restituido' ( art. 36.4 LAU) ha de tenir lugar 'al final del arriendo', una vez recuperada por el arrendador la posesión del inmueble, perteneciendo a la fase de 'liquidación del contrato', aún pendiente, y que no puede formar parte del debate.

5.Consecuentemente, con desestimación del recurso, procede la íntegra confirmación de la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida ( arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por ESTRUCTURAS-HORMIGONERAS ASTURIAS SL contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :

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