Sentencia Civil Nº 84/2003, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 7, Rec 710/2002 de 11 de Febrero de 2003

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN SÉPTIMA

GIJÓN

Rollo: RECURSO DE APELACION 710 /2002

SENTENCIA Núm. 84/03

Ilmos. Sres.:

PRESIDENTE: D. JOSÉ LUIS CASERO ALONSO

MAGISTRADOS: DÑA. BERTA ÁLVAREZ LLANEZA

D. VÍCTOR COVIÁN REGALES

En GIJON, a once de febrero de dos mil tres.

VISTOS, por la Sección 7ª de esta Audiencia Provincial los presentes autos de Procedimiento Ordinario 98/02, Rollo núm. 710/02, procedentes del Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Gijón entre partes, como apelante DON Íñigo representado por el Procurador D. Pedro Elias Cabal bajo la dirección letrada de D. Francisco Javier Rodríguez Revilla, como apelado DON Ramón , representado por el Procurador D. Abel Celemin Vihuela bajo la dirección letrada de D. Amparo Lesmes.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Gijón dictó en los referidos autos Sentencia de fecha 31 de Mayo de dos mil dos, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que desestimo la demanda presentada por el Procurador D. PEDRO ELIAS CABAL, en nombre y representación de DON Íñigo , contra DON Ramón , representado por el procurador D. ABEL CELEMIN VIÑUELA, con imposición de las costas de este juicio a la parte demandante.".

SEGUNDO.- Notificada la anterior Sentencia a las partes, por la representación de DON Íñigo se interpuso recurso de apelación y admitido a trámite se remitieron a esta Audiencia Provincial, y cumplidos los oportunos trámites, se pasaron al Ponente designado para dictar sentencia.

TERCERO.- En la tramitación de este recurso se han cumplido las correspondientes prescripciones legales.

Vistos siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. BERTA ÁLVAREZ LLANEZA.

Fundamentos

PRIMERO.- Se recurre la sentencia de instancia desestimatoria de la demanda siendo el recurso impugnado de contrario.

Con carácter previo significar que el preámbulo de la ley (preámbulo 6) dice "en cuanto al régimen de rentas la ley opta por intentar desbloquear la situación de las rentas congeladas. Para ello se establece un sistema de revisión aplicable a todos los contratos anteriores al 9-5-85 que pretende recuperar las variaciones no repercutidas de la inflación desde la fecha de celebración del contrato o desde la última revisión legal, según proceda».

La revisión de renta procede hacerla a todos los contratos anteriores al 9-5-1985 sin perjuicio de que realizado el cálculo de la misma, a algunos de ellos no proceda su aplicación en el supuesto que se hubiese mantenido la debida proporción con la renta contractual inicial aplicando el IPC anual. Así un sector doctrinal entendio que no procedía la aplicación de las reglas de actualización a contratos que habiendo experimentado las oportunas actualizaciones la renta que viene satisfaciendo sea igual o superior a la que resultaría de la aplicación de dicha actualización (criterio seguido entre otras por A. P. Toledo 12-3-97, Valencia 14-4-98).

Aunque como invoca el arrendador apelado el contrato tiene su propia cláusula de actualización, y así resulta de la cuarta de las obrantes en el contrato de arrendamiento de 1.981, como señaló esta Audiencia entre otras en S. de 31.5.99, no puede dejar de subrayarse que según ha declarado reiteradamente esta Audiencia, el procedimiento de revisión de las rentas con arreglo al módulo pactado conforme a lo previsto en el Art. 101 de la anterior ley arrendaticia y el de actualización establecido en la nueva ley son mecanismos distintos e incompatibles y que no cabe aplicar el primero hasta que no se alcance el 100% de la actualización. Como apunta la sentencia de 27-9-999.... la Ley aprobada no establece distinción alguna entre los contratos que cuentan con cláusula de actualización y los que no cuentan con la misma, limitándose a señalar su aplicación a todos los anteriores al 9.5.1985 bien que en el párrafo inicial del apartado D) 11 se contempla la actualización no como algo impuesto sino facultativo del arrendador ".... podrá ser actualizado...." pero que si decide acogerse provoca durante su transcurso la "sustitución" del sistema de estabilización contractualmente pactado, sin perjuicio de que una vez alcanzado el 100% de la actualización para el futuro se aplique de nuevo el acordado expresamente por las partes, o en su caso el IPC.

Eneste sentido debe tenerseen cuenta lo específicamente prevenido en la regla 4ª apartado D de la DT. 2ª de la L.A.U. 94, y es lo cierto que el 100% de la actualización no tiene porque llegar en diez años sino que se pueda alcanzar antes incluso el primer año segúnlo que estuviese pagando en el momento inicial de la actualización.

La finalidad de la actualización es evidente para todos los contratos anteriores a 9-5- 1985 y para el caso de que por funcionamiento del pacto contractual de revisión establecido por las partes resultase una renta actual igual o superior a la actualización que se pretende, es claro que ésta no se producirá por falta de presupuesto o razón, pero sólo cuando el importe de la renta actual hiciese innecesario dicho proceso actualizador. En resumen no se ha querido excluir de la mentada disposición T. 2ª ni siquiera los contratos que ya contaban con mecanismos convencionales de actualización de la renta (SEP. Barcelona de 18-5-99). En concreto como dijo esta última Audiencia en S. de 17-3-99 (S. 4ª) el régimen establecido por la Transitoria es imperativo no pudiendo aplicarse a partir de la entrada en vigor de la nueva LAU las previsiones contractuales de estabilización previstas por las partes, a salvo de que ambas estén de acuerdo en ello...., opta por el criterio de que la actualización legal impuesta por la nueva ley paraliza la aplicación de las previsiones contractuales por lo que en el caso concreto, el arrendador no puede aplicar la cláusula del contrato sin aplicar la actualización legal previa...la aplicación del régimen de actualización es preferente criterio por el que opta esta Sala.

Ahora bien, una vez sentado lo que antecede y respecto de la pretensión que formula el actor concretamente la primera de las peticiones contenidas en el suplico de la demanda, no puede eludirse que la renta puede ser actualizada a instancias del arrendador y no es una obligación sino una facultad del arrendador, pero de éste no del arrendatario.

De otro lado, la renta que venía satisfaciendo el arrendatario no había sido actualizada por las partes.

SEGUNDO.- El arrendatario no se opuso propiamente a la actualización de la renta sino que interesaba que se hiciese conforme al procedimiento legalmente establecido por la disposición transitoria 2ª letra d) de la L.A.U. 1.994.

En orden al plazo específico de impugnación a la revisión pretendida por el arrendador cómo dijo esta Audiencia en S. 29-5-98 con cita de la de 25-11-96 ante el vacío normativo se han diferenciado dos soluciones o bien entender que el plazo de 30 días naturales establecido en las disposiciones es aplicable por analogía a cualquier supuesto de oposición a la actualización o bien considerar que en virtud de la revisión contenida en las citadas disposiciones transitorias en la LAU. de 1.964 resulta aplicable el Art. 101 de esta Ley al considerar que no se trata de un precepto estrictamente procesal, criterio éste último seguido mayoritariamente por la doctrina y la jurisprudencia. Únicamente en el supuesto de oponerse a la actualización, la Ley señala un plazo para que el arrendatario conteste al requerimiento. En los demás casos, la doctrina mayoritaria y el común sentir de las Audiencias considera aplicable el Art. 101 de L. A. U. de 1.964 que también señalaba un plazo igual de 30 días para que el inquilino contestase a la propuesta de revisión del arrendador.

Independientemente de lo expuesto, lo que no puede eludirse es que la actualización que aquí se discute se apoyaba expresamente en los Arts. 101 y concordantes de la antigua Ley y conforme a lo estipulado, y dicho precepto (Art. 101 L.A.U 1.964) no ha sido derogado ni modificado por la LAU. 1.994 continuando vigente en cuanto al requerimiento de actualización y en cuanto a las posturas del arrendatario ante la notificación dentro del plazo de 30 días.

TERCERO.- Sentado lo que antecede, la pretensión principal es presupuesto necesario de la contenida al n°. 2 del suplico de la demanda, por la invocación de la específica aplicación de la regla 7ª de la DT. 2ª punto D, apartado 11 que por primera vez invoca en la demanda.

Ciertamente no procederá la actualización de renta cuando la suma de los ingresos totales del arrendatario y personas que convivan con él habitualmente no excedan de los límites que señala el precepto. Es cierto que la Ley no señala plazo para que el inquilino acredite las circunstancias que en él concurren frente al arrendador o para que aquél manifieste la improcedencia de la actualización, pues como ya se dijo anteriormente únicamente en el supuesto de oponerse a la actualización la Ley señala un plazo para que el arrendatario conteste al requerimiento.

En los demás casos la doctrina mayoritaria y el común sentir de las Audiencias considera aplicable el Art. 101 de la LAU. de 1.964 que también señalaba un plazo igual de 30 días para que el inquilino contestase a la propuesta de revisión del arrendador. El precepto no exige que al mostrarse oposición se justifiquen los ingresos ya que no depende su procedencia del importe de éstos pero en contrapartida si la elevación propuesta era legitima el arrendador podría optar por reclamar las diferencias o resolver el contrato si fuese temeraria la oposición del inquilino. Al no resultar de esta norma la necesidad de acreditar la insuficiencia económica, esta exigencia únicamente se contiene en el último párrafo de la regla 7ª del apartado d) 11 de la L.A.U. 1.994.

Como señaló esta Audiencia (S. 16-2-99) dicha norma únicamente pretende que perjudique al inquilino la falta de acreditación de sus ingresos, desplazando sobre él la carga de la prueba, pero no contiene la exigencia de que esa demostración se realice con carácter previo al proceso, la cual tampoco viene reflejada en el Art. 101 de la vieja Ley.

En consecuencia privar al arrendatario de la posibilidad de negar eficacia a la actualización por carencia de ingresos suficientes cuando no exista ninguna previsión especifica que exija la demostración de esa circunstancia antes del proceso, no parece procedente.

No obstante, dijo esta Audiencia en S. de 16-4-99 que no sólo es preciso invocar la causa de improcedencia de la actualización sino que habrá de acreditarse fehacientemente su realidad y concretamente dentro del plazo de caducidad establecido, y en concreto cómo dice dicha sentencia con cita de otras, que dicha excepción habrá de ser invocada dentro del improrrogable plazo de 30 días naturales desde que realizó la notificación el arrendador porque tal plazo es el único que menciona la nueva Ley para la actualización aunque defectuosamente ubicado dentro de la regla 6ª y porque la Audiencia en la totalidad de sus Secciones tiene declarado la naturaleza invariable del proceso actualizador, en cuanto que aceptado por el inquilino o señalado judicialmente ya no cabe su alteración por modificación de circunstancias sobrevenidas en los años posteriores y que el momento en que han de tenerse en cuenta los ingresos es el momento inicial del proceso actualizador.

En el mismo sentido esta Sección se pronunció en S. de 13-12-00 y en concreto que la actualización debe considerare un proceso único siendo el momento para considerar la situación económica del inquilino el del requerimiento hecho para la primera actualización y los 30 días siguientes y esa oposición debe hacerla en los 30 días siguientes al requerimiento de actualización de renta. Es cierto que en el supuesto enjuiciado no invocó específicamente dicha causa de oposición sino que interesó del arrendador que acudiese para actualizar la renta a la disposición transitoria segunda, lo que no se llevó a cabo por lo que difícilmente podría invocar dentro ya del proceso actualizador contemplado en dicha disposición, que los ingresos percibidos por la personas que habitan en la vivienda arrendada no exceden del límite legal establecido por la regla 7ª de la DT. 2ª LAU. como posible causa de oposición en tiempo y forma, y que invoca en la demanda, por lo que no parece puedan eludirse las especiales circunstancias concurrentes.

El inquilino se opuso a la actualización en los términos resultantes de las comunicaciones de marzo y mayo del año 2.001 y posteriormente en enero del año 2.002, por lo que verdaderamente era el arrendador el que debía de ejercer la acción en determinación de renta. Rechazado el aumento en el plazo de 30 días contados desde la recepción del requerimiento, el arrendador no puede girar el aumento al mes siguiente sino acudir a la determinación de las rentas o la resolución del contrato, lo que no consta haya verificado si bien es doctrina jurisprudencial la que determina que no es de aplicación el plazo de caducidad establecido en el Art. 106.1 en relación con el Art. 101.2.5 cuando el incremento de renta se deriva de un pacto contractual y no de los supuestos fijados por la Ley.

Aunque pese a la oposición del demandado en el proceso de desahucio por falta de pago consignó la renta sin que conste reserva de ninguna clase pudiendo interpretarse su conducta como rectificación y aceptación de la elevación de la renta notificada por el arrendador, es lo cierto que en la presente demanda afirma haber consignado reservándose la posibilidad de discutir la adecuación o no a derecho de la actualización de rentas, lo que no niega la contraparte, oponiéndose nuevamente y por igual razonamiento a la segunda actualización y presentando la demanda que nos ocupa, pudiendo interpretarse dicha persistencia como una sostenida oposición -pese a la consignación-. Considerando, que el arrendadorno podría haberle girado en ningún caso el incremento conforme a lo expuesto la pretensión reclamatoria de devolución lo sería por el cobro indebido de las cantidades revisadas y en concreto por la especifica derivada de la aplicación de la regla 7ª de la DT. 2,1 punto D apartado 11 que invocada en la demanda se enmarca en el proceso actualizador de la DT. 2ª, que aunque facultad del arrendador por tratarse de vivienda e independientemente de que haya sido debidamente acreditada, en todo caso operará como límite cuantitativo a la devolución solicitada y como respeto al principio de congruencia, sin prejuzgar el propio proceso actualizador por lo que en realidad la demanda se estima parcialmente.

En consecuencia, con independencia de que conforme a lo establecido en la regla 8ª de la Transitoria 2ª D) 11 solo procediese la actualización a tenor de la variación del IPC, teniendo en cuenta que solicita la devolución de las cantidades percibidas y que cuantificadas en 1807,03 euros amplia hasta sentencia, procede condenar al demandado a devolver 1807,03 Euros más las cantidades percibidas hasta la presente resolución, con el límite fijado de 92,58 Euros para el año 2.002.

CUARTO.- Estimada parcialmente la demanda no se hará especial pronunciamiento en cuanto a las costas de la instancia ni respecto de la alzada al estimarse el recurso (Arts. 394 y 398 LEC.).

En atención a lo expuesto, la Sección Séptima de la Audiencia Provincial, dicta el siguiente

Fallo

Con estimación del recurso formulado por la representación DON Íñigo , contra la sentencia de 31 de mayo de 2.002 dictada en autos de P. Ordinario 98/02, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia n°. 1 de Gijón, con revocación de la sentencia de instancia se estima parcialmente la demanda formulada por DON Íñigo contra DON Ramón declarando que la actualización de la renta debe hacerse conforme establece la LAU. de 1.994 condenando al demandado a estar y pasar por esta declaración y a la devolución de 1807,03 Euros más las cantidades percibidas hasta la presente resolución en el exceso de 92,58 euros mensuales para el año 2.002. No se hace especial pronunciamiento en cuanto a las costas.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.