Sentencia Civil Nº 84/2012, Audiencia Provincial de Alava, Sección 1, Rec 623/2011 de 24 de Febrero de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALAVA

ARABAKO PROBINTZIA AUZITEGIA

Sección / Sekzioa:1ª/1.

AVENIDA GASTEIZ 18-2ª planta - C.P./PK: 01008

Tel.: 945-004821

Fax / Faxa: 945-004820

N.I.G. / IZO: 01.02.2-10/008271

A.p.ordinario L2 / E_A.p.ordinario L2 623/2011 - A

O.Judicial origen / Jatorriko Epaitegia: Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Vitoria-Gasteiz / Gasteizko Lehen Auzialdiko 2 zk.ko Epaitegia

Autos de Procedimiento ordinario LEC 2000 969/2010 (e)ko autoak

Recurrente / Errekurtsogilea: Piedad

Procurador/a/ Prokuradorea:JAVIER AREA ANITUA

Abogado/a / Abokatua: ALEJANDRO TORIBIO FERNANDEZ DE PINEDO

Recurrido/a / Errekurritua: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL NUMERO NUM000 DE LA AVENIDA000 DE VITORIA-GASTEIZ, Romulo y Brigida

Procurador/a / Prokuradorea: JESUS MARIA CALVO BARRASA, JESUS MARIA CALVO BARRASA y JESUS MARIA CALVO BARRASA

Abogado/a/ Abokatua:

APELACIÓN CIVIL

La Audiencia Provincial de Vitoria-Gasteiz compuesta por los Ilmos. Sres. Dª Mercedes Guerrero Romeo, Presidenta, y D. Íñigo Madaria Azcoitia y D. Íñigo Elizburu Aguirre, Magistrados, ha dictado el día veinticuatro de febrero de dos mil doce.

EN NOMBRE DEL REY

la siguiente

S E N T E N C I A Nº 84/12

En el recurso de apelación civil rollo de Sala nº 623/11, procedente del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Vitoria, Autos de Juicio Ordinario nº 969/10 promovido por Dª Piedad dirigido por el letrado D. Alejandro Toribio y representado por el procurador D. Javier Area Anitua, frente a la sentencia dictada en fecha 02.05.11 , siendo partes apeladas D. Romulo , Dª Brigida , y COMUNIDAD DE PROPIETARIOS AVENIDA000 Nº NUM000 DE VITORIA-GASTEIZ dirigidos por la letrada Dª María José Tapia Martín y representados por el procurador D. Jesús María Calvo Barrasa; y Ponente la Ilma. Sra. Presidenta Dª Mercedes Guerrero Romeo.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Vitoria, se dictó sentencia cuyo fallo dice:

'Que desestimando la demanda interpuesta por el procurador Sr. Area , en nombre y representación de Dña. Silvia y Dña. Piedad , contra D. Romulo , Dña. Brigida , y LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA AVENIDA000 Nº NUM000 DE VITORIA - GASTEIZ , representada por el procurador Sr .Calvo , debo absolver y absuelvo a los demandados de los pedimentos contenidos en la demanda, con imposición de las costas procésales causadas en esta instancia a la parte demandante.

SEGUNDO.- Frente a la anterior resolución, se interpuso, en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de Dª Piedad recurso que se tuvo por interpuesto mediante proveído de fecha 19.09.11, dándose el correspondiente traslado a las partes por diez días para alegaciones, presentando la representación de D. Romulo , Dª Brigida , y COMUNIDAD DE PROPIETARIOS AVENIDA000 Nº NUM000 DE VITORIA-GASTEIZ, escrito de oposición al recurso; elevándose, posteriormente, los autos a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Recibidos los autos en la Secretaría de esta Sala, mediante resolución de 16.11.11 se mandó formar el Rollo de apelación, registrándose y turnándose la ponencia, pasando los autos a la Ponente para que resuelva sobre la práctica de prueba solicitada por la parte apelante, denegándose por auto de fecha 21.11.11, recurriéndose en reposición, se desestima por auto de fecha. Por providencia de 06.02.12 se señala para deliberación, votación y fallo el día 21 de febrero de 2012.

CUARTO.- En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales fundamentales.

Fundamentos

PRIMERO.-La demandada Piedad , impugna la sentencia dictada en el Juzgado de Instancia, reiterando las peticiones que realizaba en la demanda inicial, esto es, que se declare que las actuales cuotas de participación de las partes privativas que componen el edificio sito en la AVENIDA000 nº NUM000 de Vitoria resultan injustas, arbitrarias y discriminatorias. Que se establezcan las superficies útiles de cada uno de los elementos privativos según lo que resulte de la prueba pericial practicada. Que se otorgue un título constitutivo de propiedad estableciendo un nuevo régimen de distribución de los gastos de sostenimiento y servicios del inmueble. Y que se obligue a los demandados a pasar por estas declaraciones y su elevación a escritura pública. Todas estas peticiones fueron desestimadas en la instancia.

La sentencia de instancia desestima las pretensiones de la demanda argumentando que con la declaración de obra nueva de fecha 2 de abril de 1.957 se otorgó el título de Propiedad Horizontal, y su inscripción en el Registro de la Propiedad, de manera que la adquisiciones posteriores efectuadas por los propietarios de cada planta ya se encontraban en régimen de Propiedad Horizontal. Que no ha quedado acreditado que las cuotas de participación establecidas vulneren el criterio legal establecido en el art. 5 LPH en cuanto que la superficie útil no es el único a tener en cuenta. Y que no se ha acreditado modificación alguna desde que se realizó la atribución de cuotas a cada una de las viviendas.

Las comunidades de propietarios se rigen y organizan básicamente por el art. 396 CC y por la LPH. Esta última contempla dos tipos de normas de muy distinto rango, las contenidas en el título constitutivo de la propiedad y en los estatutos, y aquellas otras integradas en el reglamento de régimen interior. Simplificando en extremo podemos afirmar que el título constitutivo es aquella escritura mediante la que se formaliza la existencia de la propiedad horizontal, ante los organismos públicos y terceros, y sobre las modalidades de título constitutivo cabe que se trate, de una escritura pública en que se formaliza conjuntamente la declaración de obra nueva, sea terminada o en construcción, y la constitución de la finca en régimen de propiedad horizontal; o bien una escritura que solo contenga la constitución de propiedad horizontal, por estar ya previamente inscrita la edificación.

El título ha de contener necesariamente la descripción del inmueble en su conjunto, la descripción de cada piso o local, la fijación de la cuota de participación correspondiente a cada piso o local, y podrá contener, además, disposiciones no prohibidas por la ley relativas al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones, servicios, gastos, administración, seguros, conservación y reparaciones. Estas disposiciones reciben el nombre de estatutos ( art. 5 párr. 3 LPH ).

Tanto la elaboración del título constitutivo como su contenido son especialmente relevantes en la medida que cualquier modificación del título requiere los mismos requisitos que su constitución ( art. 5, párr. 4 LPH ). El título puede ser otorgado por el promotor o propietario único del edificio destinado a ser vendido por pisos, o bien por el promotor con los adquirentes si ya han vendido alguno de los pisos o locales (aunque hubiera sido en documento privado pero sin olvidar que la propiedad plena no se adquiere hasta que no tiene lugar la entrega), o bien por todos los propietarios de los distintos pisos y locales ( art. 5, párr. 2 LPH ). En todo caso el título podrá otorgarse y modificarse aún antes de estar concluido el edificio ( art. 8.4 LH ), mediando siempre la voluntad de quienes en momento determinado configuran la total propiedad.

Centrándonos en el caso que nos ocupa, es un hecho admitido por las partes que el edificio de la AVENIDA000 nº NUM000 fue construido en 1.943 como única vivienda. En el año 1.957 se dividió en tres viviendas configurándose en la declaración de obra nueva elementos separados que aún se mantienen, cada uno de ellos con diferentes titularidades. En este mismo acto se otorgó un régimen estatutario inscrito en el Registro de la Propiedad (doc. nº 3 ) el 2 de abril de 1.957, en el que se dice de forma literal: 'En orden a la contribución en los gastos que se originen por arreglo y conservación de portal, escalera, luces de los mismos y los demás elementos comunes de esta finca, serán satisfechos por terceras e iguales partes por los propietarios de la planta baja y pisos NUM001 y NUM002 siendo esta proporción la determinativa de la participación en los elementos comunes de la finca.'

El art. 3 LPH viene a decir que a cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. El art. 5 del mismo texto que el título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, la de cada piso o local, expresando su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano. El apartado segundo añade que en el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación o el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

La Comunidad goza de título constitutivo inscrito en el Registro de la Propiedad que se formalizó en el momento que se segregaron las tres viviendas, la planta baja a la que se le asigna el sótano y el jardín, la planta NUM001 y la NUM002 . En el mismo título se establece la forma de contribuir a los gastos comunes de conservación y arreglo del edificio, si bien es cierto que son anteriores a la Ley de Propiedad Horizontal y no hubo una adaptación expresa a los preceptos de la Ley conforme establecía la Disposición Transitoria Primera en el plazo de dos años. Ahora bien, transcurrido este plazo sin que conste adaptación o modificación del título, entendemos que los copropietarios decidieron continuar en el mismo régimen. A los efectos que aquí nos interesan debe tenerse en cuenta que los copropietarios de la totalidad del edificio en aquel momento asumen el título constitutivo y lo dispuesto en el mismo, respetando desde entonces todos ellos que los gastos de la comunidad se distribuirán en tres partes iguales, sin que se haya cuestionado este régimen desde entonces. Este régimen obliga a todos los copropietarios a aportar la misma cantidad de dinero para el mantenimiento y reparación del edificio, pero también en caso contrario, todos pueden participar de los beneficios de la comunidad a partes iguales.

La recurrente compró su vivienda en el año 1.986, conocía lo dispuesto en el título y la inscripción en el Registro de la Propiedad, sabía que tenía que abonar los gastos comunes por partes iguales, y asumió lo dispuesto en el título, ahora pretende se modifiquen las cuotas de participación de cada uno de los copropietarios en contra de sus propios actos, intentando que se modifique el título constitutivo, para lo que resulta necesario acreditar que ha habido una alteración de las circunstancias que en su día se tuvieron en cuenta.

La jurisprudencia ha señalado que el principio general de derecho que impide ir en contra los propios actos, vinculado a la exigencia de buena fe, con apoyo legal en el art. 7.1 del CC , impone que nadie pueda ir válidamente contra aquellos actos que, por su carácter trascendente o por constituir convención, causan estado, definiendo definitiva e invariablemente una situación jurídica afectante a su autor, o van encaminados inequívocamente a crear, modificar o extinguir algún derecho no susceptible de ser alterado unilateralmente por quien se halla obligado a respetarlo, existiendo, en definitiva, una incompatibilidad o contradicción entre la conducta anterior del sujeto y su actual pretensión ( SS.TS. 9 octubre 1981 y 28 enero 2000 ). Por ello, son presupuestos para la aplicación de esta regla que el acto que se pretende combatir o contradecir haya sido adoptado y verificado con plena libertad de criterio y voluntad no coartada; un nexo causal eficiente entre el acuerdo adoptado o acto realizado y su incompatibilidad con la conducta posterior; y que la acción sea concluyente e indubitada de forma que defina de modo inalterable la situación de quien lo realiza ( SS.TS. 4 marzo 1985 y 20 diciembre 1996 ).

Esta doctrina ha sido objeto de aplicación específica al régimen de propiedad horizontal en aquellos casos en los que se ha pretendido impugnar judicialmente los previos acuerdos válidamente adoptados por la Junta de propietarios y que fueron consentidos, de manera expresa o tácita, por quien ahora discute su validez o eficacia, concurriendo una determinada voluntad unívoca incompatible con otra contraria posterior, en virtud de la cual se deduce la pretensión judicial ( SS.TS. 28 abril 1986 y 1 junio 1991 , entre otras).

SEGUNDO.- En el primer motivo alega la recurrente incongruencia omisiva porque la sentencia no se pronuncia sobre el apartado segundo del súplico de la demanda, en el que se solicitaba se estableciera las superficies útiles de cada uno de los elementos privativos según lo que resultara de la prueba pericial practicada. Pretende de esta forma corregir la discrepancia entre la superficie real de cada uno de los elementos de la finca y su reflejo catastral y registral, dato que puede ser útil para posteriores transacciones, efectos impositivos, etc.

El motivo no puede prosperar, el informe realizado por el arquitecto técnico D. Jose Pablo y que ha quedado unido a autos (folios124 y s.s), es un informe de parte, las actoras propusieron al perito y aportaron el documento a autos, no habiendo sido contrastado con otro similar o con otra prueba que resulte mas objetiva. El perito mide los metros de cada una de las viviendas y sus superficies en relación a los pedimentos de la demanda, es decir, con el fin de modificar las cuotas de participación del título constitutivo de la propiedad, lo que no puede servir para trasladar al catastro estas mediciones.

El catastro es un organismo público encargado de medir los inmuebles rústicos y urbanos en cada provincia, que cuenta con su propio servicio técnico para realizar esta labor, si las actoras no están de acuerdo con los metros que constan publicados en el mismo sobre su vivienda, pueden pedir una rectificación, será el catastro quien les informe de los requisitos necesarios a tener en cuenta para realizar esta modificación.

TERCERO.- Es criterio general mantenido por el Tribunal Supremo y las Audiencias Provinciales que judicialmente puede procederse a la modificación de las cuotas establecidas en los Estatutos de la Comunidad pero siempre que se acredite la modificación de las circunstancias que en su día se tuvieron en cuenta, como la modificación de la estructura del edifico, o la alteración de los metros útiles de las viviendas tras una reforma. Esta Audiencia así lo ha puesto de manifiesto en anteriores resoluciones como la SS de 21 de noviembre de 2.002 'Ahora bien, también se puede interpretar el último inciso del art. 5 LPH en el sentido de que la modificación del título (para lo cual se han de respetar los mismos requisitos que para la constitución, y, por ende, a falta de acuerdo unánime, es posible acudir a la vía judicial, lo que siempre debe estar autorizado, en consonancia con el art. 24.1 CE , que consagra derecho a la tutela judicial efectiva), implica o presupone la existencia de un cambio o alteración del inmueble, que produzca una distinta distribución de las cuotas. Es decir, la modificación del título, o de una parte de éste como puede ser las cuotas de participación fijadas en él, no puede venir motivada simplemente porque se hizo erróneamente el cálculo, o incluso incumpliendo supuestamente los criterios enumerados en el párrafo segundo del art. 5 LPH , sino que se debe basar en que realmente se ha producido un cambio del elemento determinante de la distribución, esto es, el inmueble, o porque se ha producido una alteración posterior de las bases que sirvieron para fijar la cuotas, lo que no ha ocurrido. En el título constitutivo se fija una cuota a cada piso o local. Una de las formas de fijación es por el propietario único al iniciar la venta por pisos. Si posteriormente por cualquier razón se pretende la modificación, se puede hacer judicialmente, pero para ello se ha debido producir un cambio esencial de elementos estructurales del inmueble'.

En la misma línea la Sentencia de esta Sala de 28 de diciembre de 2.007 , que analiza un supuesto similar al que nos ocupa, inmueble cuyos Estatutos son anteriores al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal, aboga por la modificación solo en el supuesto de que haya habido una alteración en el inmueble, 'La pretensión reconvencional dirigida a redistribuir el sistema de cuotas de contribución a los gastos comunes conforme al criterio de la superficie de cada elemento privativo, alterando lo establecido en el título constitutivo o estatutos, sin perjuicio de la referida facultad de la Comunidad, debe ser asimismo desestimado en esta alzada y en los términos que se suscita en este proceso, pues la concreción de las cuotas de participación habrá de ajustarse a los criterios que establece la propia L.P.H. en el art. 5 , según el cual 'en el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes. .... En definitiva la modificación del título, o de una parte de éste como puede ser las cuotas de contribución en los gastos generales fijadas en él, no puede venir motivada en la simple afirmación de que se hizo erróneamente el cálculo, o incluso de que incumple supuestamente los criterios enumerados en el párrafo segundo del art. 5 L.P.H ., sino que se debe basar en que realmente se ha producido un cambio del elemento determinante de la distribución, esto es, el inmueble, o porque se ha producido una alteración posterior de las bases que sirvieron para fijar las cuotas, lo que no ha ocurrido.'

En nuestro caso no ha habido modificación en el inmueble, las obras de ampliación que refiere la recurrente no han sido tales, solo pueden calificarse de mejora o renovación. Afirma que en la planta baja, propiedad de los demandados la vivienda se ha ampliado en unos veinte metros cuadrados aproximadamente, y que lo mismo ha ocurrido en la planta NUM001 al anexionar una terraza a la vivienda. No es exacta esta afirmación, en la planta baja no se ha producido modificación, que se haya anexionado a la vivienda no significa que se hayan ampliado los metros de los que disponían sus propietarios. Las obras en la vivienda de la planta primera no corresponden a la recurrente sino a la Sra. Silvia que ha consentido la sentencia de instancia, y ni siquiera se han realizado por ella, la anexión de la terraza mencionada se produjo antes de que ella adquiriese la vivienda por compraventa, habiendo consentido todos los copropietarios el título constitutivo que ya existía.

CUARTO.- Para la fijación de las cuotas, el art. 5.2 LPH fija unos criterios que no tiene carácter de numerus clausus, desconociendo los elementos de juicio que se tuvieron en cuenta por los copropietarios para señalar las cuotas en el título constitutivo.

La recurrente pretende se modifique la cuota atendiendo a los metros útiles de las viviendas, estrictamente por las superficie que cada uno de los copropietarios usa y disfruta, propone para la planta baja, sótano y jardín el 50,97 %; a la planta NUM001 un 27,29%; y a la planta NUM002 una cuta del 21,74%. Subsidiariamente, en el caso que no sea admitida la anterior distribución se resuelva atendiendo a lo dispuesto en el párrafo segundo del art. 5 LPH , por estricta regla proporcional conforme a la medición de superficies de los elementos privativos que resulte acreditada, y se remite al informe del arquitecto técnico Jose Pablo al que se le encargó medir las superficies.

El perito mide las superficies totales y útiles, además, refiere las estancias y los usos que se les da a cada una, el recurrente pretende que se estimen las conclusiones del informe y se fijen las cuotas del edificio por estricta proporcionalidad a los metros útiles de cada vivienda. Sin embargo, no tiene en cuenta ni acredita realmente los motivos que los propietarios tuvieron en cuenta en el año 1.957 para fijar el reparto por partes iguales, tal vez se tuvieron en cuenta otros datos, criterios o parámetros, en este momento desconocidos dado el tiempo transcurrido desde la constitución del régimen de propiedad horizontal, que quizás en aquel momento tenían pleno sentido, no siendo razonable presumir que se cometió una equivocación, ninguna prueba apunta en tal sentido, ni siquiera indiciariamente. Es más, pudo existir una justificación para atribuir el 33,33% a cada uno de los copropietarios, incluso entendiendo que esta cuota podría beneficiar a los comuneros en el reparto de la propiedad de los elementos comunes.

La recurrente no ha calculado la situación que podría producirse en la Comunidad de acceder a su petición principal y otorgar una cuota del 50,97% a los demandados por ser propietarios de la planta baja, jardín y sótano, ante cualquier decisión tendrían mayoría para aprobar los acuerdos que mas les beneficiasen, y por el contrario, sería inviable la adopción de aquellos que les pudiesen perjudicar.

En suma, no procede acceder a la petición de la recurrente, cuando el edificio se dividió en pisos en el año 1.957 los comuneros acordaron que todos participarían en los gastos de mantenimiento y arreglo del edificio por partes iguales, y así lo inscribieron en el Registro de la Propiedad, en aquel momento no tuvieron en cuenta el coeficiente de participación de su propiedad en el conjunto del edificio, o, al menos, no fue esto lo único que tuvieron en cuenta.

Los propietarios y quienes han comprado con posterioridad las viviendas han venido consintiendo las cuotas otorgadas entonces en el título constitutivo, sin que se haya producido ningún cambio en el inmueble que requiera la modificación de las cuotas de participación que entonces se fijaron, en el presente procedimiento no se ha acreditado los criterios que entonces se tuvieron en cuenta, desde luego no fue solamente el coeficiente de participación sobre el inmueble y los metros útiles de cada vivienda. En virtud de todo lo expuesto el recurso no puede prosperar.

QUINTO.- Que las costas de esta instancia se abonarán por el recurrente ex art. 394 y 398 LEC .

Fallo

DESESTIMARel recurso interpuesto por Piedad representado por el procurador Javier Area contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Vitoria en el procedimiento Ordinario nº 969/10, CONFIRMANDO el mismo; y con expresa imposición de costas al recurrente.

Frente a la presente resolución cabe interponer recurso de casación por interés casacional así como recurso extraordinario por interés procesal caso de caber el anterior, por escrito, en el caso de ambos en uno mismo, ante esta Audiencia Provincial y dentro del plazo de veinte días desde el día siguiente a la notificación de aquella, correspondiendo su conocimiento a la Sala Primera del Tribunal Supremo artº 479 LEC .

Con certificación de esta sentencia, remítanse los autos originales al Juzgado de procedencia para su conocimiento y ejecución.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por ela Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretario Judicial doy fe.