Sentencia Civil Nº 842/2004, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 634/2003 de 25 de Noviembre de 2004

Fundamentos

SENTENCIA

Número de Resolución:842/2004
Número de Recurso:634/2003
Procedimiento:Recurso de apelación

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 12

MADRID

SENTENCIA: 00842/2004

ROLLO: RECURSO DE APELACIÓN: 634/03

PROCEDENCIA: JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 3 DE MAJADAHONDA

JUICIO COGNICIÓN 350/00

DEMANDANTE/APELANTE: D. Juan Pablo

PROCURADOR: D. CARLOS RIOPEREZ COSADA

DEMANDADO/APELADO: D. Arturo

PROCURADOR: DOÑA Mª ANGELES MANRIQUE GUTIÉRREZ

PONENTE: ILMA.SRA. DOÑA Mª JESÚS ALÍA RAMOS

SENTENCIA Nº 777

Ilmos. Sres. Magistrados:

Mª JESÚS ALÍA RAMOS

FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

CESAR URIARTE LOPEZ

En MADRID, a veinticinco de noviembre de dos mil cuatro.

La Sección 12 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de COGNICION 350/2000 del JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 3 de MAJADAHONDA seguido entre partes, de una como apelante D. Juan Pablo , representada por el Procurador Sr. D. CARLOS RIOPEREZ COSADA, y de otra, como apelado D. Arturo , con representada por la Procuradora Sra. Mª ANGELES MANRIQUE GUTIÉRREZ, sobre SOBRE RECLAMACIÓN DE CANTIDAD.

FUNDAMENTO DE HECHO

PRIMERO.- El litigio suscitado entre las partes trae causa del contrato de 2 de septiembre de 1995 celebrado entre don Juan Pablo -arrendador- y don Arturo -arrendatario. Del expresado documento resulta que:

1) La vivienda arrendada está situada en la URBANIZACIÓN000 CALLE000 , nº NUM000 , bloque NUM001 , planta NUM002 , letra NUM003 , de Majadahonda.

2) El importe de la renta mensual era de 160.000 pesetas, a satisfacer dentro de los primeros cinco días de cada mes, siendo de cuenta del arrendatario los gastos por consumo de servicios (agua, luz, teléfono, gas, etc).

3) Se procedió a entregar a la propiedad la cantidad de 160.000 pesetas en concepto de fianza, pactándose que sería devuelta "siempre que hayan sido cumplidas todas y cada una de las obligaciones por parte del arrendatario y este contrato no haya sido resuelto por culpa de él".

4) El plazo de duración del contrato se fijó en un año prorrogable de acuerdo con el artículo 9 LAU.

Del acta de requerimiento notarial practicado a instancia del Sr. Arturo , resulta que éste el día 30 de octubre de 1997 entregó las llaves de la vivienda arrendada en una Notaría de Majadahonda a fin de hacerlas llegar a don Juan Pablo , el cual las recogió el día 3 de noviembre de 1997, manifestando oponerse a la resolución unilateral.

A través del presente pleito el Sr. Juan Pablo reclama las rentas correspondientes a los meses de octubre a diciembre de 1997 -en cuyo mes vendió el piso a un tercero-, por considerar que el contrato se había renovado el 2 de septiembre de 1997 hasta el 1 de septiembre de 1998, y entendiendo que no procede la devolución de la fianza de acuerdo con la cláusula contractual undécima.

SEGUNDO.- El artículo 9 de la LAU -literalmente copiado en la cláusula tercera del contrato-, establece el plazo mínimo de duración de los contratos, de manera que, si como en el presente caso el plazo es inferior a cinco años, el contrato se prorroga obligatoriamente para la parte arrendadora por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, y voluntariamente para el arrendatario quien con 30 días de antelación al vencimiento del contrato puede manifestar su voluntad de no renovarlo. De otra parte, los artículos 1554 y 1555 del Código Civil, establecen las respectivas obligaciones que incumben al arrendador y al arrendatario en el cumplimiento del contrato, debiendo destacarse en cuanto al presente litigio interesa que, conforme al apartado 3º del artículo 1554 del CC es obligación del arrendador mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada por todo el tiempo del contrato, siendo obligación del arrendatario el pago del precio del arriendo en los términos convenidos y la de usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia. Finalmente del artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos resulta la facultad de exigir el cumplimiento de la obligación o a resolver el contrato por incumplimiento de las obligaciones conforme al contenido del artículo 1.124 del C. Civil al que expresamente se remite la norma.

TERCERO.- Aplicando lo precedentemente señalado al caso e autos, resulta que el abandono de la vivienda por parte del demandado-arrendatario suponía un desistimiento unilateral, ya que no se ha acreditado que hubiere conformidad en ello por parte del arrendador, por el contrario, éste se opone a dicha resolución unilateral por entenderla haberse hecho sin preaviso y contraria a lo pactado en el contrato de arrendamiento suscrito. No consta el previo aviso sostenido por el demandado, pues no ha resultado acreditado que éste comunicara en el mes julio al arrendador su intención de no renovar el contrato ante su posible despido -como luego efectivamente sucedió-, quedando reducido tal extremo al simple terreno de la alegación del interesado sin respaldo probatorio alguno. Consecuentemente, como la vigente LAU, para los contratos de duración inferior a cinco años (por lo que el art. 11 LAU no resulta de aplicación al caso que nos ocupa, al ser de un año prorrogable por igual plazo), que se encuentren en período de prórroga por su voluntad conforme a lo dispuesto en el artículo 9 número 1, no está prevista la facultad de desistir mediante preaviso y la consiguiente indemnización, dado que en el presente caso, por lo ya expuesto, no existió comunicación previa de no renovar el contrato, sino un abandono de la vivienda equivalente a un desistimiento contractual, el arrendador podría exigir el pago de la renta correspondiente al mes de octubre de 1997 y de la indemnización por daños y perjuicios derivados del incumplimiento del arrendatario, al poner fin a la relación arrendaticia antes de transcurrir el período de prórroga, que en el presente caso habrían de alcanzar a los verdaderamente sufridos como consecuencia de dicho incumplimiento hasta el momento de la venta de la vivienda a un tercero que tuvo lugar en fecha de 16 de diciembre de 1997, que se cifraría en el importe correspondiente a la renta mensual por el tiempo que aquella permaneció desocupada.

CUARTO.- No obstante lo anteriormente expuesto, debe señalarse que el recurrente sostiene que no procede la devolución, y en consecuencia la compensación, de la fianza de acuerdo con lo pactado en la cláusula undécima, antes transcrita, porque el contrato se resolvió por culpa del arrendatario, y, además, éste se marchó sin pagar la renta de octubre de 1997 y los servicios consumidos que eran de su cuenta conforme a la cláusula séptima.

Con lo cual, de interpretarse la cláusula undécima con el alcance pretendido por el recurrente, y como así resulta de su contenido, la misma merece la consideración de cláusula penal, entendiendo como tal, como señala la STS de 20 de junio de 1981, "una obligación accesoria, generalmente pecuniaria, que viene a sancionar el incumplimiento o cumplimiento irregular de la obligación, a través de la cual se valora anticipadamente los perjuicios". Una de las funciones de la cláusula penal, y así lo presume el artículo 1152 CCivil al establecer que "en las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado", es la liquidatoria, también llamada sustitutiva o compensatoria, porque sustituye a los daños y perjuicios que ocasione la falta de cumplimiento de la obligación a que se refiera la cláusula penal. Como hemos visto, la cláusula penal pactada entre los litigantes de no devolución por el arrendador de la cantidad de 160.000 ptas recibida en concepto de fianza, era por incumplir el arrendatario sus obligaciones -pago renta y servicios consumidos- y resolver el contrato por su culpa -resolución unilateral del contrato-, con lo cual al ser una función de la cláusula penal la de liquidar todo tipo de perjuicios, debe entenderse que éstos están suficientemente indemnizados por el importe de la fianza, no pudiendo reclamarse simultáneamente el cumplimiento de la cláusula penal y la indemnización de daños y perjuicios.

Consecuentemente con todo lo expuesto, el demandado viene obligado a pagar al actor la cantidad de 961'65 ? (160.000 ptas) en concepto de renta del mes de octubre de 1997, más los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda, conforme a los artículos 1100, 1101 y 1108 CCivil.

QUINTO- Atendido lo cual, resulta procedente la estimación parcial del recurso y la revocación de la resolución recurrida, con estimación parcial de la demanda, sin hacer especial declaración de las costas causadas en ambas instancias, de acuerdo con los artículos 394 y 398 LEC.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 3 de MAJADAHONDA, por el mismo se dictó sentencia con fecha VEINTISIETE DE MARZO DE DOS MIL TRES, cuya parte dispositiva dice: "ESTIMO la excepción de compensación formulada por el demandado respecto de la renta del mes de Octubre de 1997 con cargo a la fianza constituida en el contrato de arrendamiento de fecha 2 de Septiembre de 1995 y DESESTIMO íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Esteban Muñoz Nieto, en nombre y representación de D. Juan Pablo contra D. Arturo , representado por la Procuradora de los Tribunales Dª Teresa Jiménez de la Peña y, en consecuencia, ABSUELVO al demandado de los pedimentos contenidos en la demanda.

Todo ello con expresa condena en costas a la parte actora". Notificada dicha resolución a las partes, por Juan Pablo se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que impugna el Recurso. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día DIECISIETE DE NOVIEMBRE DE 2004, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo Ponente la Ilma. Sra. Doña Mª JESÚS ALÍA RAMOS

FALLO

Que ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de don Juan Pablo contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez de Primera Instancia nº 3 de Majadahonda con fecha 27 de marzo de 2003, recaída en los autos a que el presente Rollo se contrae, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS la expresada resolución, y, su lugar, ESTIMANDO EN PARTE la demanda interpuesta por don Juan Pablo debemos CONDENAR Y CONDENAMOS a don Arturo a pagar al actor la cantidad de NOVECIENTOS SESENTA Y UN MIL SESENTA Y CINCO EUROS (961'65 ?), más los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda, sin hacer especial pronunciamiento de las costas causadas en ambas instancias.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, acompañados de certificación literal de esta resolución para su cumplimiento y ejecución.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, y se notificará a las partes conforme preceptúa el artículo 208.4 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- En el mismo día de la fecha, fue leída y publicada la anterior sentencia por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente Doña Mª JESÚS ALÍA RAMOS; hallándose celebrando la Audiencia Pública la Sala que la dictó; doy fe.