Sentencia Civil Nº 845/2011, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 6, Rec 3245/2010 de 31 de Octubre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00845/2011

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6 de PONTEVEDRA

N01250

C/LALÍN, NÚM. 4 - PRIMERA PLANTA - VIGO

L256AF81

Tfno.: 986817388-986817389 Fax: 986817387

N.I.G. 36038 37 1 2010 0600575

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0003245 /2010

Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 3 de VIGO

Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000774 /2009

Apelante: Alejandra

Procurador: MARIA BLANCO SUAREZ

Abogado: SONIA FERNANDEZ VILAR

Apelado: Eulalia , Ildefonso

Procurador: JOSE ANTONIO FANDIÑO CARNERO

Abogado: MARIO SAA VIEITEZ

LA SECCIÓN SEXTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, SEDE VIGO, compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados DON JULIO PICATOSTE BOBILLO, Presidente; DON JUAN MANUEL ALFAYA OCAMPO y DON EUGENIO FRANCISCO MÍGUEZ TABARÉS, han pronunciado

EN NOMBRE DEL REY

La siguiente

SENTENCIA núm. 845/11

Vigo a treinta y uno de Octubre de dos mil once.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 006, de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000774 /2009, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 3 de VIGO, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0003245 /2010, en los que aparece como parte apelante, DOÑA Alejandra , representado por el Procurador de los tribunales, DOÑA MARIA BLANCO SUAREZ, asistido por el Letrado DOÑA SONIA FERNANDEZ VILAR, y como parte apelada, DOÑA Eulalia Y DON Ildefonso , representado por el Procurador de los tribunales, DON JOSE ANTONIO FANDIÑO CARNERO, asistido por el Letrado DON. MARIO SAA VIEITEZ.

Siendo Magistrado Ponente el Ilmo. D. EUGENIO FRANCISCO MÍGUEZ TABARÉS.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de 1ª Instancia núm. 3 de Vigo de Vigo, con fecha 15-02-10 se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice:

" Que desestimo íntegramente la demanda presentada por doña Alejandra representado por la Procuradora doña María Blanco y que debo absolver y absuelvo a don Ildefonso y a doña Eulalia representados por don José Antonio Fandiño. Todo ello con imposición de las costas a la demandante "

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia, por la representación procesal de DOÑA Alejandra, se preparó y formalizó recurso de apelación que fue admitido a trámite y, conferido el oportuno traslado, se formuló oposición al mismo por la parte contraria.

Una vez cumplimentados los trámites legales , se elevaron las actuaciones a esta sección Sexta de la audiencia Provincial de Pontevedra, con sede en Vigo, para su resolución, dando lugar a la formación del presente rollo, señalándose para la deliberación del recurso el día 27-10-11.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se plantea nuevamente en esta alzada el debate sobre la procedencia de la condena a los demandados al pago de la suma de 4.089,79 euros, correspondientes a los daños causados y a los gastos de suministros devengados en relación con la vivienda arrendada, pretensiones estas que han sido desestimadas en la sentencia de instancia.

La parte recurrente invoca la existencia de error en la valoración de la prueba e indebida aplicación de la doctrina de los actos propios.

Respecto a la valoración de la prueba resulta preciso recordar que el control del juicio de hecho en segunda instancia se ciñe a verificar si el mismo es conciliable con las exigencias de racionalidad en la determinación del sentido específico de los medios de prueba desplegados en el juicio; controlar, en definitiva, su estructura racional; en consecuencia , cuando en el recurso de apelación se alega un pretendido error en la valoración de la prueba, debe argumentarse suficientemente que el juicio de hecho emitido por el Juez a quo no se ajusta a criterios de racionalidad, apartándose de los criterios de la lógica, de las máximas de la experiencia o de la falta de apoyo en conocimientos científicos.

SEGUNDO.- Resulta procedente analizar los términos del contrato de litis, ya que, en cuanto al contrato de arrendamiento , debe estarse en principio a las estipulaciones contractualmente pactadas, tal y como resulta de lo dispuesto en los arts. 1089, 1091, 1254, 1255 , 1258, 1542 y 1543 Cc, y 2 , 4 y 6 y sig. LAU. El contrato se concertó el 15 de enero de 2000 por una duración de un año, sin perjuicio de las prórrogas previstas en el art. 9 LAU, a instancia del arrendatario , hasta un plazo de cinco años. En la cláusula 1 se pacta que el arrendatario podrá desalojar la vivienda sin Derecho de indemnización del arrendador, con la única obligación de preavisar con dos meses de antelación su intención de resolver el contrato de arrendamiento , dejándolo sin efecto.

En lo atinente a la cuestión debatida en la presente litis conviene reseñar que como cláusula 6 del contrato se establece que el arrendatario declara recibir la vivienda en perfecto Estado de conservación, obligándose a entregarla en las mismas condiciones en que la recibe; y la cláusula 7 dispone que serán de cuenta del arrendatario los gastos de gas y electricidad de la vivienda, aunque los recibos de los mismos vinieran a nombre del propietario.

Ambas partes litigantes reconocen que con fecha 21 de febrero de 2007 suscribieron un documento en el que se hace constar que los arrendatarios han comunicado verbalmente a la arrendadora con la debida antelación su intención de resolver el contrato de arrendamiento con efectos a fecha 1 de marzo de 2007, "fecha en la que quedarán extinguida la relación arrendaticia de la citada vivienda una vez se haga entrega de las llaves a su propietaria", tal y como se reseña de forma expresa en la estipulación II.

En la estipulación III se precisa que los arrendatarios están al corriente en el pago de las rentas, incluida la mensualidad de febrero, pero se añade que "sin perjuicio de abonar los recibos de de suministro de gas y electricidad que correspondan hasta la fecha del desalojo de la vivienda".

En la estipulación IV se indica que la fianza entregada en su día queda en poder de la arrendadora para compensar los atrasos derivados de actualizaciones de renta. Y en la cláusula V de forma expresa se estipula que "ambas partes, manifiestan , una vez resuelto el contrato de arrendamiento, no tener nada que reclamarse por concepto alguno".

TERCERO.- La demanda se desestima al considerar la juez a quo que la arrendadora renunció a la posibilidad de reclamación que conforme al contrato podía haberle correspondido, por lo que no puede ir contra los actos propios. Conviene reiterar, tal y como se afirma en la ST.S. de Sala 1ª, de 29 de noviembre de 2005, que "La doctrina de los actos propios tiene su último fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables ( Sentencias del Tribunal Supremo, entre otras muchas, de 28 de noviembre de 2000 y 25 de octubre de 2000 y Sentencias del Tribunal Constitucional 73/1988 y 198/1988 y auto de 1 de marzo de 1993 ). Sin embargo , como recuerdan, entre las más recientes, las Sentencias de esta Sala de 14 de octubre de 2005 y 28 de octubre de 2005, recogiendo doctrina ya sentada, entre otras muchas, en las Sentencias de 5 de octubre de 1984, 5 de octubre de 1987 y 10 de junio de 1994, el principio de que nadie puede ir contra sus propios actos sólo tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que previamente hubieren creado una situación o relación de derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla , constituyendo presupuesto para la aplicación de esta doctrina que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin ninguna duda una determinada situación jurídica que afecte a su autor, y que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad o una contradicción según el sentido que , de buena fe, hubiera de atribuirse a aquélla".

Nos encontramos en el presente supuesto ante una serie de manifestaciones efectuadas por ambos contratantes en el documento de 21 de febrero de 2007 (que en cierta forma complementa el inicial contrato de arrendamiento de 15 de enero de 2000); y, por lo que respecta a la cuestión debatida, cabe indicar que ciertamente en la cláusula V se estipula que ambas partes manifiestan, una vez resuelto el contrato de arrendamiento, no tener nada que reclamarse por concepto alguno; sin embargo la pretensión formulada en la demanda por parte de la arrendadora no contraviene lo expresado en dicha cláusula , ya que no se resolvió el contrato en el momento de suscribir el documento, sino que de forma expresa se declaró que la resolución del mismo se produciría con efecto de 1 de marzo de 2007 , efectuando ambas partes contratantes una serie de declaraciones que fijan los términos en los que se llevará a efecto la indicada Resolución y en los que se da concreta respuesta a cuestiones como la recuperación de la posesión, la inexistencia de rentas adeudadas, la aplicación que debe darse a la fianza, la asunción por el arrendatario de los recibos de gas y electricidad que se devenguen hasta la fecha de desalojo de la vivienda, tras lo cual concluyen que -en dicho instante y por los concretos extremos plasmados en el contrato- no tienen nada que reclamarse por concepto alguno.

Así, a la vista de las cláusulas transcritas se considera acreditado que el contrato se resolvió el 1 de marzo de 2007, pues no consta , como alega la parte demandada, que la entrega de llaves se haya llevado a cabo cuando se firmó el documento el 21 de febrero de 2007, sino que por el contrario se utiliza un término futuro al expresar en la estipulación II que la relación arrendaticia "quedará extinguida...una vez se haga entrega de las llaves a su propietaria" y en la III que corresponde al arrendatario el pago de los recibos de gas y electricidad que se devenguen "hasta la fecha del desalojo de la vivienda", lo que implica que tal hecho no se produjo al firmar el documento.

En relación con la devolución de la fianza resulta preciso indicar que, en principio, el arrendatario tiene Derecho a la recuperación del importe entregado en su día como depósito una vez se ha extinguido el contrato y siempre que esa suma no deba imputarse, por ejemplo, a reparaciones por desperfectos en la vivienda, ya que este extremo constituye uno de los supuestos que garantiza la constitución de la fianza. El art. 36 LAU 1994 no delimita la finalidad de la fianza fuera de su genérico destino de garantizar el cumplimiento de las obligaciones -de todas- del locatario. En su régimen la fianza se concibe como una obligación de garantía que se extingue cuando finaliza el contrato (art. 36-4 ) pudiendo imputarse la cantidad objeto de fianza a la satisfacción de las obligaciones hasta entonces incumplidas por el arrendatario. En la estipulación IV del documento de 21 de febrero de 2007 ambas partes acordaron que el importe entregado en su día en concepto de fianza quedaba en poder de la arrendadora para compensar atrasos por actualizaciones de renta. No se hace mención alguna al Estado de la vivienda una vez se recuperase la posesión de la misma , por lo que, al aplicarse la fianza a deudas anteriores existentes sin imputarse a los desperfectos y, singularmente, a gastos de limpieza ante la elevada suciedad existente en la vivienda cuando se resolvió el contrato de arrendamiento -hechos estos que se constatan tanto a través de las declaraciones prestadas por los testigos en la vista como por las fotografías aportadas por la parte actora-, debemos concluir que la demandante aún no había examinado el interior de la vivienda cuando se firmó el documento de 21 de febrero de 2007, por lo que fue tras recibir las llaves y acceder al interior de la misma cuando la arrendadora comprobó el Estado que presentaba. Obviamente si se hubiese acreditado que la arrendadora conocía cómo se encontraba la vivienda y pese a ello hubiese suscrito el citado documento de 21 de febrero de 2007 entonces no podría efectuar reclamación alguna, pero en modo alguno se ha probado que haya conocido y consentido la devolución de la vivienda en tal Estado. No nos encontramos entonces ante una renuncia de Derechos por parte de la arrendadora , ya que nada se indicó en el documento de 21 de febrero de 2007 acerca del Estado de la vivienda -cuya recuperación no se produjo en dicho instante-, mientras que sí se precisaron todos los demás extremos relativos al contrato de arrendamiento, por lo que en el documento no se adoptó acuerdo o renuncia alguna sobre dicha cuestión que vinculase a las partes.

Según reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo (Sentencias, entre otras de 26 de septiembre de 1983, 24 de abril y 18 de octubre de 1984, 3 marzo y 25 abril 1986, 11 junio y 16 octubre 1987, 7 julio 1988 y 5 de mayo de 1989 ) la renuncia supone una declaración de voluntad, recepticia o no (según los casos y supuestos en que se produzca) , dirigida al abandono o dejación de un beneficio , cosa, Derecho, expectativa o posición jurídica , o, como se precisa en la S.T.S. Sala 1ª, de 4 de mayo de 1976, la renuncia es "manifestación de voluntad que lleva a cabo el titular de un Derecho por cuya virtud hace dejación del mismo sin transmitirlo a otra persona", asimismo ha de tenerse en cuenta que, si bien la renuncia ha de ser personal, clara, terminante e inequívoca, el ordenamiento jurídico , concretamente el art. 6-2 del Código Civil que la regula, no la sujeta a una forma especial, por lo que puede producirse de forma tácita o implícita, pero mediante actos concluyentes igualmente claros, inequívocos y sin ambigüedad alguna ( Sentencias de 5-3, 3-6, 28 y 31-10 y 5-12-1991, 31- 1 y 14-2-1992, 31-10-1996 , 19-12-1997 y 11 y 30-10-2001 ).

A la vista de dicho criterio jurisprudencial, no podemos llegar en el presente supuesto a la conclusión de que a través de la firma del documento del año 2007 Doña Alejandra haya efectuado una renuncia a cualquier clase de reclamación frente a Don Ildefonso y a Doña Eulalia que tuviese su causa en el contrato, sino tan sólo a aquellas cuestiones que específicamente se contemplaron en el citado escrito.

Por lo tanto sí resulta procedente condenar a los demandados, con base tanto en la cláusula 6 del contrato de arrendamiento como con carácter general en el art. 1555-2º Cc, a indemnizar a la demandante en el importe del coste de reparación de las deficiencias imputables a aquellos que excedan del mero uso de la cosa arrendada.

No se ha aportado por la parte demandante ninguna factura correspondiente a trabajos de limpieza de la vivienda, que, dado el Estado que presentaba la misma, debían ser asumidos por los arrendatarios , por lo que procede examinar los conceptos reseñados en la facturas aportadas con la demanda, con el fin de determinar cuáles son repercutibles a los demandados ante el estado que presentaba la vivienda tras haber sido desalojada la misma. Así, en base a las fotografías obrantes en autos, a las facturas de reparación y a la prueba testifical practicada en la vista , procede estimar la reclamación correspondiente a las siguientes facturas: 1) 74/07 y 91/07 de 31 de marzo y 30 de abril de 2007 emitidas por la entidad "Fontanería SITO, S.L." por importes de 174 y 29 euros , relativas a trabajos de reparar cisternas, cambiar ramalillos grifo y grifo fregadero, instalar inodoro y desatascar bañera; y 2) 70022 de fecha 13 de marzo de 2007 emitida por "Azulejos y Pavimentos Conde" por importe de 156,37 euros por adquisición de taza de cisterna y monomando fregadero. Ambas facturas contemplan partidas que sí consta que precisaban ser reparadas o sustituidas.

Debe desestimarse la reclamación efectuada en relación con las restantes facturas reclamadas. Así, respecto a la emitida por "Decoraciones Angel Rocha" toda vez que la misma se corresponde con trabajos de pintura en toda la vivienda, tal y como manifestó el testigo Don Angel Rocha, y aunque manifestó que el piso se encontraba en mal Estado hay que tener en cuenta que se trata de un piso antiguo y no consta cuándo había sido pintado con anterioridad y que la duración del arriendo fue de siete años, por lo que transcurrido dicho período de tiempo resultaba aconsejable pintar nuevamente la vivienda. En relación con la factura emitida por "Grupo Ambito, S.L.L." en la misma se hace referencia a sustitución de carpintería y pintado de la cocina , y aunque al declarar en la vista la testigo Doña Ana Mª Carballo manifestó que faltaban puertas, cajones y estaban levantadas láminas de formica, sin embargo no consta probado que los conceptos facturados se hayan limitado a subsanar las deficiencias existentes, puesto que del importe de la factura parece deducirse un cambio y arreglo de la totalidad de los muebles, correspondiendo a la parte actora acreditar el importe real y concreto de los bienes que resultaron dañados. Las facturas emitidas por la entidad "Orvilux Electricidad, S.L." reseñan materiales eléctricos vendidos, pero el testigo Don Jacobo precisó que dicha empresa se limita a la venta de materiales y no a su instalación y al no aportarse factura de electricista se ignora si el material adquirido fue instalado en la vivienda de litis. Por último la factura emitida por la entidad "Opportunity Electrodomésticos" contempla la adquisición de una campana extractora y de un horno teka con placa vitrocerámica, no constando que los existentes en la vivienda no funcionasen , y en todo caso los reseñados en la factura suponen una mejora respecto a los preexistentes, amén que la testigo Doña Tomasa manifestó en la vista que ignora dónde se instalaron.

Por lo tanto sí debe estimarse parcialmente el recurso interpuesto por los conceptos anteriormente indicados en la suma de 359,37 euros.

CUARTO.- Debemos asimismo estimar parcialmente el recurso en relación con la reclamación correspondiente a las facturas emitidas por las entidades Unión Fenosa y Gas Natural con fechas 22 y 26 de marzo de 2007, respectivamente. Dicha estimación tiene su base en lo establecido en la estipulación III del documento de 21 de febrero de 2007, en el que se declara que corresponde al arrendatario el pago de los recibos de gas y electricidad que se devenguen hasta la fecha de desalojo de la vivienda.

En la demanda se reclama la suma de 25,83 euros por gastos de suministro eléctrico y de 66 ,38 euros por gastos de gas.

Toda vez que el contrato de arrendamiento finalizó el 1 de marzo de 2007 corresponde a los arrendatarios abonar de cada una de las facturas la parte proporcional correspondiente al tiempo que ocuparon la vivienda, al tratarse de facturas de carácter bimensual y abarcar un período de tiempo superior a la fecha de desalojo de la vivienda por parte de los arrendatarios. Así de la factura emitida por Unión Fenosa debe abonarse el consumo correspondiente al período devengado entre el 22/1/07 y el 22/3/07 y de la factura de Gas Natural al período transcurrido entre el 16/1/07 y el 15/3/07, lo que suponen en el primer caso un 63% del importe de la factura y en el segundo un 73%, por lo que procede condenar a los arrendatarios a abonar a la arrendadora las sumas de 16,27 euros y de 48,46 euros.

Debemos entonces estimar parcialmente el recurso y condenar a los demandados a abonar solidariamente a la actora la suma de 424,10 euros (359 ,37 ? + 64,73 ?) , así como los intereses legales de los arts. 1100 y 1108 Cc y 576 LEC.

QUINTO.- En materia de costas, en relación con las causadas en primera instancia , al estimarse parcialmente la demanda cada parte abonará las costas causadas a su instancia siendo las comunes por mitad , de conformidad con lo establecido en el art. 394-2 L.E.C. .

En materia de costas causadas en esta alzada resulta de aplicación lo dispuesto en el art. 398-2 LEC, conforme al cual en caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

Fallo

Estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Doña María Blanco Suárez, en nombre y representación de Doña Alejandra, contra la Sentencia de fecha 15 de febrero de 2010 dictada por el juzgado de Primera Instancia nº 3 de Vigo, revocamos parcialmente la citada Sentencia y condenamos a Don Ildefonso y a Doña Eulalia a abonar a Doña Alejandra la suma de CUATROCIENTOS VEINTICUATRO EUROS CON DIEZ CENTIMOS (424,10 euros) más intereses legales, y sin que proceda hacer especial imposición de las costas procesales causadas en ninguna de las instancias.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Contra la presente Sentencia cabe interponer recurso de casación por tratarse de un proceso especial y presentar interés casacional, en base a lo establecido en el art. 477 L.E.C. , debiendo prepararse dentro de los cinco días siguientes a su notificación en la forma establecida en el art. 479 LEC .