Sentencia CIVIL Nº 848/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17, Rec 528/2018 de 28 de Noviembre de 2018

Encabezamiento

Sección nº 17 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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N.I.G.: 0809642120158228159
Recurso de apelación 528/2018 -G
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Granollers
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 1504/2015
Parte recurrente/Solicitante: Dionisio
Procurador/a: Carles Badia Martinez, Victoria Valcarcel Gil
Abogado/a: Manuel Miró Echevarne
Parte recurrida: Virginia
Procurador/a: Erlisbeth Canoles Medina
Abogado/a: NURIA VILAMAU CANAMASSAS
SENTENCIA Nº 848/2018
Magistradas:
Mireia Borguño Ventura
Maria Sanahuja Buenaventura
Marta Elena Fernández de Frutos
Barcelona, 28 de noviembre de 2018

Antecedentes

PRIMERO.- En fecha 31 de mayo de 2018 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 1504/2015 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Granollers a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aCarles Badia Martinez, Victoria Valcarcel Gil, en nombre y representación de Dionisio contra Sentencia de fecha 26/07/2017 y en el que consta como parte apelada el/ la Procurador/a Erlisbeth Canoles Medina, en nombre y representación de Virginia .



SEGUNDO.- El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: ' Que DESESTIMO íntegramente la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales Dª.

Erlisbeth Canoles Medina, en nombre y representación de Dª. Virginia frente a Dª. Carina , D. Jon y D.

Juan y en consecuencia ABSUELVO a los demandados de todos los pedimentos frente a ellos deducidos; con imposición a la parte demandante de las costas del procedimiento ocasionadas a los mismos.

Que ESTIMO la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales Dª. Erlisbeth Canoles Medina, en nombre y representación de Dª. Virginia frente a D. Dionisio ; y en consecuencia, condeno al demandado a que ejecute las reparaciones necesarias a las que se refiere el artículo 21 de la LAU para que la vivienda sita en la Plaça DIRECCION000 número NUM000 d'Aiguafreda sea habitable en los términos indicados en el informe del perito judicial Narciso respecto de la existencia de humedades, filtraciones de agua y defectos en suelos e instalaciones; todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada.'

TERCERO.- El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 28/11/2018.



CUARTO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Marta Elena Fernández de Frutos .

Fundamentos

PRIMERO.- El recurso de apelación se interpone por la representación de Dionisio contra la sentencia de 26 de julio de 2017 dictada por el Juzgado de Primera Instancia n. 2 de Granollers mediante la que se desestimó la demanda formulada por la representación de Virginia contra Carina , Jon y Juan ; y se estimó la demanda formulada por la representación de Virginia contra Dionisio , condenando al demandado a ejecutar las reparaciones necesarias a las que se refiere el artículo 21 de la LAU para que la vivienda sita en la Plaça DIRECCION000 número NUM000 d'Aiguafreda sea habitable en los términos indicados en el informe del perito judicial respecto de la existencia de humedades, filtraciones de agua y defectos en suelos e instalaciones.

La sentencia considera que se ha acreditado que la actora no reside en la vivienda arrendada desde 2010. Asimismo afirma que no consta que la actora hubiese efectuado requerimiento para que el demandado efectuase las obras cuya ejecución se pretende, pero que ello no excusa al arrendador de la obligación de efectuar las reparaciones. Se dice que se tramitó un procedimiento administrativo por el Ayuntamiento y la Agència d'Habitatge de Catalunya por la falta de condiciones de habitabilidad de la vivienda y que el arrendador ha realizado las obras y reparaciones necesarias para subsanar las deficiencias apreciadas por los técnicos de la Administración, y que consta otorgada la correspondiente cédula de habitabilidad. No obstante, la sentencia sostiene que la existencia de cédula de habitabilidad no comporta que no existan las obligaciones del arrendador previstas en el art. 21 LAU; y que el informe del perito judicial indica la existencia de deficiencias que afectan a la habitabilidad de la vivienda, sin que sean debidas a la falta de mantenimiento por la arrendataria. Así, se dice que en el informe del perito judicial se indica que es necesario para que la vivienda reúna las condiciones de habitabilidad que la construcción sea sólida; que no rezume humedades; que sea estanca a las aguas pluviales; que tenga el suelo pisable; y que las instalaciones cumplan la normativa y no representen un riesgo. También se reconoce que no se ha acreditado la falta de solidez del suelo de la vivienda porque el perito judicial no pudo acceder al piso inferior, y porque consta probado que se realizaron actuaciones para reforzar la estructura y solidez de la vivienda. Por ello se concluye que debe estimarse parcialmente la demanda y condena a la demandada a ejecutar las reparaciones necesarias parar poner fin a las humedades, filtraciones, defectos en suelos e instalaciones conforme a la pericial del perito judicial, con imposición de costas a la parte demandada.

La parte demandada solicitó aclaración de la sentencia con fundamento en diversas alegaciones lo que fue desestimado por el órgano judicial de instancia al considerar que se había dado respuesta a las cuestiones planteadas en el procedimiento y que no se había condenado a efectuar reparaciones relativas a la solidez, remitiendo a la parte demandada al correspondiente recurso de apelación en relación con la imposición de costas.

El demandado condenado interpone recurso de apelación alegando que la arrendataria abandonó la vivienda arrendada; que la arrendataria no compareció en el acto del juicio lo que impidió la práctica de su interrogatorio y que pese a ello el órgano judicial de instancia no aplica lo dispuesto en el art. 304 LEC; que no consta reclamación extrajudicial para instar a realizar las obras infringiendo lo dispuesto en el art. 1559.2 CC; que se realizaron las obras que fueron requeridas en su momento y que se había obtenido la correspondiente cédula de habitabilidad; que no se han probado los defectos de solidez; que el informe pericial hace referencia a las obras necesarias para la obtención de la cédula de habitabilidad cuando consta en las actuaciones que dicha cédula de habitabilidad fue otorgada, infringiéndose el art. 319.2 LEC; que la actora no ha aportado las facturas requeridas relativas al desgaste y uso de la vivienda; que se imponen las costas pese a que la sentencia declara que no se han probado los defectos de solidez y que ello debería comportar una sentencia estimatoria parcial; y que en su caso existen dudas de hecho que deberían haber motivado la no imposición de costas.

La parte actora se opuso al recurso de apelación alegando que la cédula de habitabilidad no constituía prueba de que efectivamente la vivienda fuese habitable, y que el perito judicial había constatado la existencia de deficiencias que afectaban a la habitabilidad de la vivienda; que no se ha probado que los defectos sean debidos a falta de mantenimiento de la arrendataria; y que resulta procedente la condena en costas a la parte demandada.



SEGUNDO.- La resolución del presente recurso de apelación requiere decidir en primer lugar si la incomparecencia de la parte actora debió comportar la aplicación de lo dispuesto en el art. 304 LEC.

En segundo lugar deberá determinarse si la ausencia de requerimiento previo para realizar las obras objeto del procedimiento comporta la infracción del art. 1559.2 CC y por ello no procedía la condena a reparar.

En tercer lugar en el supuesto en que se concluya que la ausencia de requerimiento previo no obsta a la obligación del arrendador a efectuar las obras de reparación corresponderá pronunciarse respecto a si la obtención de cédula de habitabilidad acredita la inexistencia de defectos de habitabilidad que impidan la concesión de la misma.

En cuarto lugar procederá decidir si al no haberse probado los defectos de solidez de la vivienda la sentencia es estimatoria parcial y por ello no debieron imponerse las costas a la parte demandada.

Finalmente, en el supuesto de concluir que el recurso de apelación debe ser desestimado habrá que determinar si concurren dudas de hecho que debieron motivar la no imposición de costas.



TERCERO.- Por lo que se refiere a si el hecho de que el día de la vista no compareciese la actora y no pudiese practicarse su interrogatorio debería haber determinado la aplicación de lo previsto en el art. 304 LEC cabe recordar que dicho precepto dispone que 'si la parte citada para el interrogatorio no compareciere al juicio, el tribunal podrá considerar reconocidos los hechos en que dicha parte hubiese intervenido personalmente y cuya fijación como ciertos le sea enteramente perjudicial'. Se prevé así la posibilidad de que el órgano judicial de instancia pueda considerar por reconocidos los hechos que sean perjudiciales para la parte no comparecida siempre que hubiese intervenido en ellos personalmente.

Como ha declarado el Tribunal Supremo en la sentencia de 22 de octubre de 2014, la ficta admissio 'es una facultad del tribunal, no una regla de aplicación obligatoria, y precisa de la existencia de hechos relevantes para la decisión del litigio respecto de los que el interrogatorio de parte sea un medio adecuado de prueba.

Pero esas características no suponen que su uso por el Juez, bien para aplicarla, bien para denegar su aplicación, pueda ser arbitrario. Cuando no hay otras pruebas adecuadas para acreditar los hechos relevantes del litigio que son objeto de controversia, tal ausencia de pruebas no se debe a la desidia del litigante que propuso la prueba de interrogatorio de parte, y la prueba de interrogatorio de parte sea adecuada para acreditar los hechos de que se trate, la institución de la 'ficta admissio' del art. 304 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se revela como idónea para considerar acreditados tales hechos, por la naturaleza de los mismos y la intervención personal que en ellos tuvo la parte cuyo interrogatorio ha sido solicitado. En tales casos, al haber quedado los hechos sin prueba, o al menos sin prueba concluyente, la facultad del art. 304 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ha de ser aplicada, prudente y razonablemente de modo que lleguen a considerarse acreditadas tesis absurdas o difícilmente creíbles. De no ser así, el juego de los principios de la carga de la prueba contenidos en el art. 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil beneficiaría a la parte que con su postura obstaculizadora de la práctica de la prueba, al no haber comparecido para ser interrogada, ha impedido que el interrogatorio pueda ser realizado.

Se trata de evitar que la falta de prueba de ciertos hechos por culpa de la postura obstruccionista de una de las partes le beneficie por la aplicación de las reglas de la carga de la prueba. Para ello se recurre a la ficción de una admisión tácita de tales hechos por la parte que no acudió al interrogatorio al que fue citada, lo que ha de engarzarse con la jurisprudencia, de origen constitucional, relativa a la obligación de colaboración de las partes en cuyo poder se encuentran las fuentes de la prueba'.

De esta forma la aplicación de la previsión del art. 304 LEC debe enmarcarse en la valoración conjunta de la prueba, así el órgano judicial no aplicará de forma automática las consecuencias del art. 304 LEC sino que habrá de tener presente si existen otros elementos de prueba más idóneos para corroborar la versión de la parte que propuso el interrogatorio, si la persona a interrogar intervino personalmente en los hechos en que funda su versión la parte proponente del interrogatorio y si el interrogatorio resulta medio de prueba adecuado para probar dichos hechos.

En el presente supuesto la parte demandada solicitó que se tuviera por confesa a la actora respecto todo aquello que le resultará perjudicial, sin concretar respecto a qué extremos se pretendía interrogar a la parte actora.

La parte actora manifestó que la cuestión relativa a si la vivienda era habitable o no, o si su estado era debido a la falta de mantenimiento tenía que decidirse conforme a la pericial y los testigos peritos que intervendrían en el acto de la vista.

El órgano judicial dijo que en sentencia se valoraría debidamente la procedencia de la aplicación del art. 304 LEC. No obstante, en la sentencia no se efectúa referencia alguna a las consecuencias de la falta de comparecencia de la actora y si ello debía comportar la aplicación del art. 304 LEC.

En el acto de la audiencia previa se fijaron como hechos controvertidos la falta de legitimación pasiva de tres de los demandados; si la vivienda es o no habitable; si el deterioro de la vivienda podría ser debido a falta de reparación imputable al arrendador o falta de mantenimiento imputable a la arrendataria; si la actora ocupaba la vivienda arrendada; cuáles eran las reparaciones que debían efectuarse; y si la vivienda constaba con cédula de habitabilidad.

Respecto a dichos hechos controvertidos las cuestiones relativas a la falta de legitimación pasiva y existencia de la cédula de habitabilidad debían ser probadas mediante la correspondiente prueba documental, por lo que el interrogatorio de la actora no resultaba relevante respecto a dichas cuestiones. Los relativos a la habitabilidad de la vivienda, la existencia de defectos de habitabilidad y el origen de los mismos son cuestiones técnicas respecto a las que se propuso la correspondiente prueba pericial y testifical de técnicos, siendo así insuficiente para acreditar dichos extremos el interrogatorio de la parte actora. Respecto a la ocupación de la vivienda por la parte actora se reconoció por la Letrada de la misma en el acto de la audiencia previa que la vivienda no estaba siendo ocupada, siendo el hijo de la actora el que aclaró que la desocupación tuvo lugar en 2010, lo que así queda fijado en la sentencia; sin embargo, se obvia que también constituía hecho controvertido la razón por la que la actora no ocupaba la vivienda desde 2010, aunque lo cierto es que respecto a dicha cuestión también las periciales y testificales periciales tenían por objeto determinar si la vivienda no reunía las condiciones de habitabilidad y por ello no había podido ser ocupada.

Por ello no procede la aplicación de lo dispuesto en el art. 304 LEC por cuanto bien no se trataba de hechos personales, bien los mismos fueron establecidos mediante las otras pruebas practicadas en las actuaciones.



CUARTO.- Por lo que se refiere a los efectos que debe tener la ausencia de requerimiento previo por parte del arrendatario respecto a las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad debe decirse que el art. 1559 CC establece que 'El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del propietario, en el más breve plazo posible, toda usurpación o novedad dañosa que otro haya realizado o abiertamente prepare en la cosa arrendada.

También está obligado a poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones comprendidas en el número segundo del artículo 1.554.

En ambos casos será responsable el arrendatario de los daños y perjuicios que por su negligencia se ocasionaren al propietario.' El art. 1554. CC prevé que 'El arrendador está obligado: 1.º A entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato.

2.º A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.

3.º A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.' El art. 107 LAU 1964 disponía que 'Las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local de negocio arrendado en estado de servir para el uso convenido serán de cargo del arrendador'.

El vigente art. 21 LAU, si bien no aplicable por razones temporales, prevé que '1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.

2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.

Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.

4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.' De conformidad con dichos preceptos corresponde al arrendatario poner en conocimiento del arrendador en el plazo más breve posible la necesidad de efectuar las reparaciones que permitan conservar la finca arrendada en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, por lo que tratándose de un arrendamiento de vivienda deben entenderse incluidas aquellas reparaciones necesarias para la debida habitabilidad de la vivienda.

En el presente supuesto la sentencia de instancia considera probado que no ha existido un requerimiento previo al arrendador para que efectuase las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad. Sin embargo, sostiene que al haberse tramitado un procedimiento administrativo por el Ayuntamiento y l'Agència d'Habitatge de Catalunya 'no cabe duda de que el propietario, aunque no con la inmediatez exigida, ha tenido conocimiento de las deficiencias existentes en la vivienda y la necesidad de las reparaciones en la misma.' La afirmación del órgano judicial de instancia no puede ser compartida puesto que para admitir que el arrendador tuvo conocimiento de los defectos existentes en la vivienda al haberse tramitado un procedimiento administrativo por falta de condiciones de habitabilidad de la vivienda sería necesario haber probado que los defectos denunciados ante la Administración son los mismos que constituyen el objeto del procedimiento.

No obstante, lo cierto es que en la sentencia se dice que 'se ha acreditado por la parte demandada que a la vista de las actuaciones y procedimiento administrativo tramitado por el Ayuntamiento de Aiguafreda y por l'Agència de l'Habitatge de Catalunya, por el arrendador se han llevado a cabo en el inmueble las obras y reparaciones necesarias para reparar las deficiencias apreciadas por los técnicos de la Administración y que hacían inhabitable la vivienda. Ello ha quedado corroborado no sólo por la documental aportada a las actuaciones, cuya autenticidad no ha sido impugnada sino por el dictamen pericial de parte aportado por la demandada, cuyo autor, Luis Manuel , tras inspeccionar la vivienda concluye que se han ejecutado todos los requerimientos que fueron efectuados todos por la Agencia de l#Habitatge y que la vivienda a fecha de la inspección cumple con el Decreto 141/2012 sobre condiciones mínimas de habitabilidad. Asimismo, la documental aportada y los hechos acreditados han quedado igualmente apoyados por la declaración del técnico del Ayuntamiento Jose Manuel y el Sr. Jesús Carlos arquitecto que manifestó haber efectuado diversas intervenciones en la finca y en concreto las obras de la cubierta y refuerzo de las vigas'. Por ello, si todos los defectos que fueron apreciados por la Administración relativos a las condiciones de habitabilidad de la vivienda fueron subsanados por la parte demandada, carecería de fundamento pretender que mediante la tramitación del referido procedimiento administrativo el arrendador pudo conocer los defectos cuya reparación es objeto de reclamación en el presente procedimiento, puesto que bien estos defectos no existían cuando se inició el procedimiento administrativo por lo que no podían ser conocidos, bien fueron reparados y por ello no procedía pretender de nuevo su reparación.

Por tanto, cabe concluir que no consta prueba alguna de que la parte actora hubiese dado cumplimiento a lo dispuesto en el art. 1559.2 LEC, poniendo en conocimiento del arrendador la necesidad de las reparaciones que constituyen el objeto del presente procedimiento.

En este sentido debe tenerse presente que en la demanda se alegaba la existencia de daños en todo el edificio 'sobretodo de grietas, graves humedades y defectos en las instalaciones', y la parte actora solicitó pericial judicial a los efectos de determinar 'Los defectos, cualquiera que sea su naturaleza, que presente y tenga la vivienda y que deban ser reparados para que pueda ser una vivienda habitable, de conformidad con el Decreto 141/2012, de 30 de octubre, que regula las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad', y 'las intervenciones y las reparaciones a efectuar para reparar todos y cada uno de los defectos que el perito arquitecto determine como necesarios para que la vivienda pueda ser habitable, cumpla con las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas y se le libre la correspondiente cédula de habitabilidad'.

En consecuencia, si la actora reconocía que no podía concretar en la demanda cuáles eran los concretos defectos que hacían inhabitable la vivienda difícilmente pudo comunicar previamente su existencia al arrendador.

Asimismo, se reconoce en la sentencia que el hecho de que la vivienda no esté habitada por la arrendataria provoca 'que no se pueda tener constancia cierta y directa de las deficiencias que presenta la vivienda, como por ejemplo, de la existencia de filtraciones de agua, grietas que aparezcan o humedades'.

Por tanto, no puede considerarse probado que antes de la interposición de la demanda el arrendador tuviera conocimiento de la existencia de defectos que afectasen a la habitabilidad de la vivienda y cuya reparación fuese obligación de aquel.

La consecuencia de la ausencia de prueba de que el arrendatario hubiese comunicado la necesidad de reparación conforme prevé el art. 1559.2 CC, o de que el arrendador tuviese conocimiento cierto de la existencia de defectos cuya reparación le competía, no comporta empero la desestimación automática de la demanda, puesto que el referido precepto prevé que en ese supuesto será responsable el arrendatario de los daños y perjuicios que por su negligencia se ocasionaren al propietario.

La ausencia de prueba de comunicación previa o conocimiento por el arrendador sí que puede tener incidencia en orden a determinar el origen de los defectos dado que cabe que lo que en principio fuesen unos defectos derivados del mantenimiento del inmueble pueden haber derivado, ante la pasividad del arrendatario, en defectos que afecten a la habitabilidad de la vivienda; o el transcurso del tiempo puede haber motivado que los defectos alcancen una notable entidad que podía haber sido evitada si se hubiese solicitado la pronta reparación por el arrendador.



QUINTO.- En relación a si la obtención de cédula de habitabilidad acredita la inexistencia de los defectos de habitabilidad que pretende la parte actora debe decirse que la ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, en su art. 3. a) define vivienda como 'toda edificación fija destinada a que residan en ella personas físicas o utilizada con este fin, incluidos los espacios y servicios comunes del inmueble en el que está situada y los anexos que están vinculados al mismo, si acredita el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad que fija la presente ley y la normativa que la desarrolle y cumple la función social de aportar a las personas que residen en ella el espacio, las instalaciones y los medios materiales necesarios para satisfacer sus necesidades personales ordinarias de habitación.' El art. 26 de la referida ley establece que '1. La cédula de habitabilidad y, en el caso de las viviendas de protección oficial, la calificación definitiva son los documentos específicos que acreditan que una vivienda cumple las condiciones de calidad establecidas por el artículo 22 y que, en consecuencia, es apto para ser destinado a residencia. Para ocupar una vivienda, es preciso haber obtenido previamente dicha acreditación' y que '5. La cédula de habitabilidad es otorgada por el departamento competente en materia de vivienda, sin perjuicio de que pueda delegar su otorgamiento a los entes locales. En ningún caso puede otorgarse la cédula de habitabilidad a los edificios cuya ocupación como vivienda no cumpla los requerimientos urbanísticos o de vivienda legalmente exigidos.' El De creto 141/2012, de 30 de octubre, por el que se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad dispone en el artículo 8 que 'La cédula de habitabilidad es el acto administrativo en cuya virtud se acredita que una vivienda cumple las condiciones mínimas de habitabilidad que prevén la Ley 18/2007, de 28 de diciembre , del derecho a la vivienda, y este Decreto y que, por lo tanto, es apta para ser destinada a residencia humana, sin perjuicio de que se desarrollen otras actividades debidamente autorizadas.' En el presente supuesto consta que el 15 de enero de 2013 los técnicos municipales del Ayuntamiento de Aiguafreda emitieron informe diciendo que la vivienda no reunía las condiciones de habitabilidad exigibles; y el 18 de noviembre de 2014 consta nuevo informe en que habiéndose personado nuevamente en la vivienda se dice que la misma continua sin reunir las condiciones mínimas necesarias para obtener la cédula de habitabilidad. El 19 de enero de 2015 l'Agència de l'Habitatge de Catalunya contestó que consultados los archivos la vivienda no tenía concedida la cédula de habitabilidad. El 26 de mayo de 2015 l'Agència de l'Habitatge adoptó acuerdo en que se dice que se efectuó una nueva visita el 5 de mayo de 2015, que para determinar los puntos de incumplimiento de habitabilidad se aplicaba el Decreto 141/2012, de 30 de octubre, y que según el anexo 2 del decreto los puntos de incumplimiento eran 'apartat 3 e) tenir el terra trepitjable. El terra ha d'estar completament pavimentat, no ser polsegós i no implicar s perill per a les persones', y que el suelo de algunas dependencias era de hormigón y adobe, por lo que era polvoriento; 'apartat 6, 6.1.a) tenir una instal.lació d'aigua freda que estigui en bon estat' y que el calentador de butano no estaba en buen estado; 'apartat 6, 6.4.a) Disposar d'un equip higiènic que estigui format com a mínim per un lavabo, un váter i una dutxa o banyera en bon estat' y que el equipo higiénico estaba en mal estado.

Por ello se acordaba que la vivienda no cumplía las condiciones mínimas de habitabilidad.

La Agència de l'Habitatge de Catalunya emitió informe el 25 de mayo de 2016, en el que se dice que el 15 de enero de 2016 se efectuó visita de inspección y el 19 de enero de 2016 se emitió informe en que consta que se había instalado un sistema de iluminación, que respecto a la solidez de la vivienda debe estarse al informe del arquitecto Jesús Carlos sobre la solidez estructural del edificio, que no se había solventado lo relativo al pavimento, que se había resuelto el tema del agua caliente, y que la instalación eléctrica había sido reparada. Se requirió para dar cumplimiento a las deficiencias del pavimento y el 23 de febrero de 2016 se tuvieron por subsanadas dichas deficiencias, por lo que se acordó el archivo del procedimiento.

El 13 de junio de 2016 la Agència de l'Habitatge dictó resolución por la que se subsanaba el error relativo a la concesión de la cédula de habitabilidad a la vivienda arrendada por la actora. La cédula de habitabilidad otorgada tiene una validez de 15 años, desde el 8 de mayo de 2013 hasta el 8 de mayo de 2028.

El 1 de febrero de 2017 se desestimó el recurso de alzada interpuesto por el hijo de la actora contra la resolución de archivo del procedimiento de 25 de mayo de 2016. En la fundamentación jurídica se dice que los informes técnicos, que de conformidad con la normativa gozan de presunción iuris tantum, consideran que los defectos se han reparado y la vivienda cumple con los mínimos de habitabilidad exigibles por el Decreto 141/2012, y que el recurrente no aporta prueba que desvirtúe la conclusión alcanzada en dichos informes. También se decía que en la cédula de habitabilidad había un error y que para subsanar el mismo se habían tenido que reparar los defectos y adaptar la vivienda a las exigencias del Decreto de habitabilidad.

El art. 108 de la ley catalana 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda establece que 'El personal técnico al servicio de las administraciones públicas competentes al que se encomiende expresamente el ejercicio de las tareas de inspección en materia de vivienda tiene la condición de agente de la autoridad. Los hechos que constatan los agentes, formalizados en actos de inspección, gozan de la presunción de certeza a efectos probatorios. A tales efectos, en el marco de las exigencias que establece el ordenamiento jurídico, estos agentes pueden realizar todas las actuaciones imprescindibles para comprobar el cumplimiento de la presente ley.' El art. 90 de la ley 26/10 de régimen jurídico y de procedimiento de las administraciones pública de Cataluña prevé que '1 . Los hechos constatados por el personal de la Administración encargado de las funciones públicas de inspección y control, y que se formalizan en un documento público observando los requisitos legalmente establecidos, tienen valor probatorio, sin perjuicio de las pruebas que puedan aportar las personas interesadas en defensa de sus derechos e intereses.

2. El valor probatorio se limita a los hechos constatados directamente por el personal de inspección y control.' De conformidad con dichos preceptos los informes de inspección emitidos en la tramitación del expediente incoado a raíz de la denuncia del hijo de la actora gozan de valor probatorio a los efectos de determinar las condiciones de habitabilidad de la vivienda, así como permiten considerar cumplidos los requisitos de habitabilidad previstos en el Decreto 141/2012 a los efectos de otorgar la correspondiente cédula de habitabilidad.

Por ello, existiendo resolución administrativa que concede la cédula de habitabilidad y constando subsanados todos los defectos que fueron constatados en la inspección técnica de la vivienda relativos al cumplimiento de las condiciones de habitabilidad establecidos en el Decreto 141/2012 correspondía a la parte actora probar que no se cumplen dichas condiciones de habitabilidad por la existencia de defectos cuya existencia resulte imputable al arrendador. En este sentido debe decirse que del mero hecho de que existan defectos que motiven que no se cumplen las condiciones de habitabilidad previstas en el Decreto 141/2012 no cabe colegir que la reparación de los mismos deba ser efectuada por el arrendador, puesto que habrá que probar asimismo que no se trata de defectos derivados de la falta de mantenimiento por el arrendatario que incidan en la habitabilidad de la vivienda.

La pericial judicial interesada por la parte actora en su escrito de demanda tenía por objeto, como ya se ha dicho, determinar 'Los defectos, cualquiera que sea su naturaleza, que presente y tenga la vivienda y que deban ser reparados para que pueda ser una vivienda habitable, de conformidad con el Decreto 141/2012, de 30 de octubre, que regula las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad', y 'las intervenciones y las reparaciones a efectuar para reparar todos y cada uno de los defectos que el perito arquitecto determine como necesarios para que la vivienda pueda ser habitable, cumpla con las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas y se le libre la correspondiente cédula de habitabilidad'.

Se trataba así de una pericial dirigida a determinar si existían defectos que obstaban a que la vivienda cumpliese con las condiciones de habitabilidad establecidas en el Decreto 141/2012, y las intervenciones a realizar para reparar dichos defectos, pero no tenía por objeto establecer si tales defectos eran debidos a falta de mantenimiento o a falta de reparaciones indispensables para mantener la vivienda en uso o impuestas por la autoridad correspondiente al propietario.

El perito judicial dice en su informe que respecto a la solidez el suelo de la vivienda presenta grandes deformaciones y desniveles, aumentando a medida que se acerca al patio trasero; que las deformaciones tienen su origen en una flecha excesiva de las vigas del piso inferior, y que por ello la estructura que sustenta el suelo no se puede considerar sólida; que la deformación del suelo se muestra también en los tabiques de la vivienda; que el ambiente interior de la vivienda tiene un grado de humedad alto, que la vivienda no tiene aislamiento térmico bajo cubierta, y que ello junto con la poca ventilación de la vivienda provoca condensaciones, sobretodo en aquellas paredes poco ventiladas como las esquinas o con muebles adosados a ellas; que hay manchas de humedad bajo la cubierta y se desconoce si la cubierta tiene filtraciones, que la cubierta fue reparada parcialmente con una lámina impermeable pero muestra una baja protección de los puntos singulares, y que la falta de revestimiento de acabado en las paredes de ladrillo cerámico tanto medianeras como salida de humos en cubierta favorece la filtración del agua hacia el interior de la vivienda; que se desconoce si la cubierta tiene filtraciones pero que no se aprecian indicios de ello; que el pavimento continuo de plástico existente en algunas estancias tiene uniones que se han separado generando su discontinuidad y que en otras zonas el pavimento no recubre la totalidad del suelo; y que la instalación eléctrica presenta riesgo para las personas pues los dispositivos generales de mando y protección no están protegidos del contacto directo y se encuentran en una habitación cuando según el Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión deben situarse junto a la puerta de entrada; que en el cuarto en que hay ducha con lavabo no hay ventilación y las paredes están impermeabilizadas hasta una altura inferior a la mínima requerida; que el lavadero no dispone de toma de corriente. El informe establece cuales son las reparaciones a efectuar para reparar el suelo de la vivienda, las deficiencias de la cubierta y humedades, traslado de cuadro de mando, ventilación de cuarto de ducha e impermeabilización de los cerramientos de ducha, y colocación de sifón en el desagüe del lavabo del cuarto de ducha.

El informe pericial de la parte demandada dice que en el acceso a la vivienda se ha instalado iluminación; que se han realizado refuerzos estructurales en la cubierta y sustitución de vigas de madera; que se ha colocado suelo sintético en las estancias en que el pavimento estaba acabado con revoco de mortero; que se ha instalado acumulador eléctrico y se ha ejecutado la instalación de agua caliente; que se ha reparado la instalación eléctrica; que la instalación de gas se encuentra en buen estado; que se detecta falta de mantenimiento en el interior de la vivienda, estando deshabitada desde hace tiempo; y que la vivienda cumple las condiciones de habitabilidad del Decreto 141/2002.

En el acto del juicio el hijo de la actora dijo que el Ayuntamiento declaró que la vivienda no era habitable, que hicieron dos inspecciones; que el suelo no era plano; que hay manchas de humedad por todos lados y grietas después de las obras de la cubierta; que su madre se fue de la vivienda en 2010; que su madre es arrendataria desde hace más de 50 años; que su madre cada vez que había goteras avisaba a la propietaria; que la instalación de la luz no estaba correcta; que pusieron una demanda porque el tejado estaba en mal estado; que luego salieron las manchas de humedad y las grietas que antes no estaban.

El arquitecto del Ayuntamiento de Girona declaró que conocía el edificio; que hizo un proyecto y se reforzó el techo de la planta baja; que unos años después hubo problemas en la planta primera que llevaba muchos años sin usarse y se reforzaron las jácenas del techo de la planta primera; que hacía unos 3 o 4 años se arregló la cubierta para evitar la acumulación de agua, se retejó y se cambiaron algunas vigas; que los elementos estructurales son fuertes; que la casa es habitable; que el edificio tiene tres crujías y las vigas son de madera, y que esas vigas tienden a deformarse; que hay vigas deformadas que inciden en la alineación del suelo de la planta segunda, especialmente en el lavadero, pero no se consideró necesario sustituirlas por no afectar a la solidez; que el edificio es sólido; que él ha visto la planta segunda y que estaba abandonada; que en un piso que no se ventila las humedades avanzan más; que el abandono del piso motiva que haya quedado obsoleto en cuanto a prestaciones; que él no interviene en la concesión de cédulas de habitabilidad.

El Sr. Jose Manuel dijo que el Ayuntamiento a raíz de la denuncia del hijo de la actora les envió para examinar la vivienda e hicieron un informe diciendo que no era habitable; que posteriormente a petición de la Generalitat hicieron otro informe concretando porque no era habitable; que la casa estaba en mal estado y no había conservación; que se había reforzado la estructura pero no los acabados de la casa; que en las fotografías se aprecia el estado de la casa; que no sabía si todos los defectos habían sido subsanados y si la Generalitat así lo había certificado; que en las fotos se aprecia el desconche del revoco de los baños caído en el suelo.

El perito judicial dijo que fue a la finca en diciembre de 2016; que la estructura no era sólida; que la estructura forma parte de los elementos comunes del edificio; que no pudo ver el techo de la vivienda inferior; que podía hacerse un refuerzo de las vigas para que todas se comporten conjuntamente; que el problema del desnivel afecta a la parte posterior (lavadero), zona central de entrada de la vivienda, y habitación pequeña que da a la plaza; que las vigas de madera con el tiempo aumentan su flecha; que también se afectan a los tabiques de la vivienda por la deformación del soporte; que el pandeo del techo provoca la aparición de grietas; que una vez estabilizado el suelo deberían taparse las grietas y pintar; que hubo una reparación parcial de la cubierta; que la cubierta no tenía impermeabilización porque era habitual en ese tipo de construcción que no se colocase; que su conclusión cambiaría si hubiese un refuerzo suficiente del techo porque entonces la casa sería sólida; que la cubierta está protegida pero los puntos de encuentro no; que la desocupación de la vivienda puede afectar a que no se tenga constancia de la entrada de agua; que él no sabía cómo hacían las inspecciones para la concesión de la cédula de habitabilidad por los servicios de Habitatge; que él había examinado lo que tenía que cumplirse para reunir los requisitos de habitabilidad conforme a la normativa.

El Sr. Luis Manuel , perito de la demandada, dijo que todos los requerimientos efectuados por Habitatge habían sido subsanados; que había síntomas de desocupación de la vivienda que podrían provocar polvo o humedad; que él comprobó que se cumplían los requisitos del Decreto 141/2012; que la deformación del suelo es normal en una estructura tan vieja, porque la estructura de madera se deforma; que la instalación eléctrica se encontrase en una habitación no es un problema de habitabilidad.

En relación con los defectos que según el perito judicial afectaban a la solidez debe decirse que, tal y como afirma la sentencia de instancia, no se han probado los mismos, pero es que además no puede obviarse que como reconoció el perito judicial serían defectos que afectarían a la estructura del edificio, por lo que conforme a la doctrina del Tribunal Supremo, sentencia 29 de febrero de 2012 , el arrendador no estaría obligado a reparar los daños causados en el local arrendado producidos por los defectos existentes en elementos comunes. Por ello, la sentencia de instancia al declarar que no se habían probado los defectos de solidez y no condenar a su reparación debió estimar parcialmente la demanda.

Los defectos relativos al desnivel del pavimento según el perito judicial tendrían su origen en la deformación de las vigas del piso inferior por lo que su reparación no cabe solicitarla al arrendador de la vivienda, habiéndose asimismo reconocido que los desniveles se encuentran en zonas puntuales de la vivienda. También se ha probado que según el informe técnico de inspección se repararon los defectos que hacían el suelo no transitable, por lo que no cabe admitir que la desnivelación puntual, atendida la antigüedad del edificio y las declaraciones de los peritos, afecte a la habitabilidad de la vivienda. Por ello, debió desestimarse la pretensión relativa a su reparación.

Por lo que se refiere a las humedades resulta que las mismas no constaban como defectos a reparar en los informes técnicos relativos a las condiciones de habitabilidad de la vivienda. El informe del perito judicial reconoce que la poca ventilación de la vivienda provoca condensaciones y que se desconoce si la cubierta tiene filtraciones y que no se aprecian indicios de ello. Por tanto, no existe prueba de que las humedades sean debidas a filtraciones derivadas de la cubierta que incidan en las condiciones de habitabilidad conforme prevé el Decreto 141/2012, y además en su caso habiendo sido condenada la parte demandada a reparar la cubierta y habiendo aportado documental relativa al procedimiento de ejecución relativo a la realización de las obras de reparación de la cubierta sería en dicho procedimiento en que se debiera determinar si se han ejecutado o no dichas obras. A ello debe añadirse que dado que desde 2010 la vivienda no es habitada la misma carece de ventilación diaria, por lo que se trataría de un claro defecto de mantenimiento imputable a la parte arrendataria y no de un defecto derivado de las condiciones de habitabilidad exigidas para disponer de la correspondiente cédula de habitabilidad. Asimismo debe decirse que no consta que la actora hubiese comunicado al arrendador la existencia de humedades, ni la necesidad de proceder a su reparación, lo que motivaría que en contra de lo pretendido por la legislación el defecto se hubiese agravado y su coste de reparación fuese superior al que correspondería si el defecto se hubiese comunicado inmediatamente después de constatarse su presencia, lo que corroboraría la falta de diligencia y mantenimiento de la parte arrendataria.

En relación con la ubicación y protección de los dispositivos generales de mando y protección resulta que no fueron advertidos como defectos por los técnicos que inspeccionaron la vivienda para determinar si la misma reunía las condiciones de habitabilidad. Además no puede obviarse que no consta que la instalación no hubiese cumplido lo dispuesto en el art. 18 del Real Decreto 842/2002, de 2 de agosto , por el que se aprueba el Reglamento electrotécnico para baja tensión , y que por ello carezca de suministro eléctrico. Por ello, ante la ausencia de prueba de que la instalación no hubiese sido debidamente certificada y que ello hubiese comportado no disponer de suministro eléctrico, no cabe admitir que se trate de un defecto que condicione la habitabilidad de la vivienda.

Por lo que se refiere a la propuesta de reparación de la ventilación del cuarto de ducha e impermeabilización hasta la altura a la mínima requerida resulta que el apartado 6.4 del Decreto 141/2012 establece que 'El equipo mínimo del que tiene que estar dotada una vivienda para que sea habitable debe cumplir los siguientes requisitos: c) La ducha o bañera debe tener impermeabilizado su suelo y sus paramentos hasta una altura de 2,10 m; d) La cámara higiénica tenga una ventilación al aire libre directa o a través de un conducto en el que se active mecánicamente la ventilación. Si el conducto es vertical, la ventilación puede ser activada estáticamente.' En el presente supuesto es cierto que la ausencia de ventilación y de la suficiente impermeabilización no fueron advertidos por los técnicos que realizaron las visitas de inspección, pero se ha probado la certeza de los defectos, que los mismos inciden en las condiciones de habitabilidad de la vivienda y que los mismos resultan imputables al arrendador porque no se ejecutaron debidamente las obras de adecuación del cuarto de ducha, no siendo defectos derivados de un incorrecto mantenimiento. Por lo que respecto a dichos defectos debe ser confirmada la sentencia de instancia, debiendo la parte demandada reparar los mismos.

Finalmente, en relación con la colocación de un sifón en el desagüe del lavabo del cuarto de ducha resulta que el apartado 6.2.c) del Decreto 141/2012 prevé que es necesario que 'Todos los desagües tengan un dispositivo sifónico'. Por ello, pese a que dicho defecto no fue constatado por los técnicos de la Administración, se ha probado su existencia y la misma es también debida a una incorrecta finalización de los trabajos de acondicionamiento del cuarto de ducha, correspondiendo su reparación al arrendador.



SEXTO.- La estimación parcial del recurso de apelación comporta, conforme al art. 398.2 LEC, la no imposición de costas.

La estimación parcial de la demanda motiva, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 394.2 LEC, que cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Fallo

LA SALA ACUERDA: ESTIMAR PARCIALMENTE el recurso de apelación planteado por la representación de Dionisio contra sentencia de 26 de julio de 2017 dictada por el Juzgado de Primera Instancia n. 2 de Granollers, REVOCAR PARCIALMENTE dicha resolución, y CONDENAR a la parte demandada a reparar los defectos de ventilación del cuarto de ducha, impermeabilización de la ducha hasta la altura a la mínima requerida, y colocación de un sifón en el desagüe del lavabo del cuarto de ducha, sin imposición de costas.

Sin imposición de costas en esta alzada.

Reintégrese a la parte recurrente el depósito constituido, devolver las actuaciones al órgano judicial de instancia y archivar el presente procedimiento.

Modo de impugnación: recurso de CASACIÓN en los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL ( regla 1.3 de la DF 16ª LEC) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTE días, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Lo acordamos y firmamos.

Las Magistradas :