Sentencia Civil Nº 85/2004, Audiencia Provincial de Cordoba, Sección 3, Rec 59/2004 de 26 de Marzo de 2004

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL CÓRDOBA

SECCION Nº 3

PRESIDENTE ILMO. SR.

ILTMO. SR. D.FRANCISCO ANGULO MARTIN

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

ILTMO. SR.D.FELIPE LUÍS MORENO GÓMEZ

ILTMO. SR. D. FRANCISCO SANCHEZ ZAMORANO

REFERENCIA: JUICIO ORDINARIO Nº 472/2002

JUZGADO DE ORIGEN: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 6 DE CORDOBA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 59/2004

S E N T E N C I A Nº 85/04

En la Ciudad de CORDOBA a veintiseis de marzo de dos mil cuatro.

La SECCION Nº 3 DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE CORDOBA ha visto y examinado el recurso de apelación interpuesto contra autos de JUICIO ORDINARIO Nº 472/2002 seguidos en el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 6 DE CORDOBA entre el demandante LUQUE VAZQUEZ S.L representado por el Procurador Sr JIMENEZ ORTEGA, Mª JOSE y defendido por el Letrado Sr. JESUS MARIANO TALLON JIMENEZ, y el demandado Antonia representado por el Procurador Sr. MARTINEZ DEL BARRIO, MARIA VICENTA y defendido por el Letrado Sr. RUIZ JIMENEZ, JOSE LUIS, pendientes en esta Sala a virtud de recurso de apelación interpuesto por la representación de la parte demandante contra sentencia recaída en autos, siendo Ponente del recurso el Magistrado ILTMO. SR. D. FELIPE LUÍS MORENO GÓMEZ.

Aceptando los antecedentes de hecho de la sentencia recurrida y,

Antecedentes

PRIMERO.- Que seguido el juicio por sus trámites se dictó sentencia por el Iltmo. Sr. Magistrado Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 6 DE CORDOBA cuyo fallo es como sigue:

"Desestimo la demanda presentada por la Procuradora Sra. Jiménez Ortega, María José, en representación de la entidad Luque Vázquez S.L. contra Dª. Antonia a quien absuelvo de las pretesniones que contra ella venían siendo deducidas, sin hacer especial pronunciamiento de costas."

SEGUNDO.- Que contra dicha resolución se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de LUQUE VAZQUEZ S.L que fue admitido en ambos efectos, oponiéndose al mismo la parte contraria, remitiéndose los autos a este Tribunal previo emplazamiento de las partes por término de treinta dias, las que comparecieron en tiempo y forma y dándose traslado de los mismos al Magistrado Ponente para que dictara la resolución procedente.

TERCERO.- Que en la tramitación de las dos instancias de este juicio se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se acepta la fundamentación jurídica de la sentencia apelada en todo aquello que no se oponga a lo que seguidamente se expone.

PRIMERO.- El retracto pretendido por la parte actora, cuyas pretensiones son íntegramente reiteradas por medio del presente recurso de apelación, requiere por mor de lo dispuesto en los arts 31 y 25 de L.A.U. de 1994 (aplicables al caso en virtud de la Disposición Transitoria 1ª de dicha Ley) que la transmisión del local arrendado se haya realizado mediante una venta. Dicho de otro modo, el éxito de la acción de retracto aquí deducida por la arrendataria "Luque Vazquez, S.L." requiere que el contrato documentado a través de la escritura pública otorgada el 19 de noviembre de 2001, sea un auténtico y real contrato de compraventa en el que la hoy apelada ocupe la efectiva posición de compradora; quedaría, por tanto, desvirtuado dicho éxito si el referido instrumento público sólo contiene una apariencia o simulación de compraventa.

Es cierto que el documento en cuestión (obrante al folio 78 y ss del pleito) tiene toda la apariencia formal de una venta real, pues ciertamente contiene la expresión de una convergente voluntad de las partes de vender un objeto determinado - el local arrendado - a cambio de un precio cierto de 16.277Ž33 euros, pero ni dicho tenor literal, ni el contenido de los arts 319 de Lec y 1218 del C.c., pueden impedir de plano, tal y como parece entender la parte apelante en base a un rigorista entendimiento de tales preceptos, que la demandada pueda alegar y acreditar la inexistencia de dicha compraventa mediante la desvirtuación de la veracidad intrínseca de las manifestaciones documentalmente reflejadas, pues no se olvide que el documento notarial hace prueba del acto que documenta, de la fecha en que se produce esa documentación y de la identidad de los fedatarios y demás personas que intervengan, pero no da fe de la verdad intrínseca de lo documentado, ni, en consecuencia, por el mero hecho de dicha documentación convierte en realidad efectiva lo meramente manifestado por las partes.

No por razón de esto último cabe imponer a la parte actora - hoy apelante - la carga de probar la realidad de la compraventa que afirma en base a la indudable existencia del documento en cuestión, pues desde el punto y hora que dicho contrato aparece formalmente acreditado siempre tendrá a su favor - por via de lo dispuesto en el art. 1277 del C.c. - la presunción de que dicho contrato y su causa existen y son lícitos.

SEGUNDO.- Sobre la desvirtuación de dicha presunción radica la esencia del presente pleito, y en este extremo este Tribunal no puede sino compartir la solución finalmente alcanzada por la sentencia apelada.

En efecto, frente a la alegación de la actora de la realización de una compraventa al tiempo de permanecer como arrendataria en la finca vendida, y de considerar por ende que tiene derecho a retraer la misma, se alza la postura de la demandada que afirma, y a juicio de esta Sala acredita, que dicha compraventa en realidad no existió, pues amén de que no hizo pago efectivo alguno, lo sucedido es que solo fue beneficiaria de una donación.

Dicha afirmación aparece sustentada en una variada prueba testifical directamente expresiva de la misma y (sobrevolando la mayor o menor credibilidad que los testigos pudieran merecer y las sesgadas glosas que las partes respectivamente hacen del contenido que interesadamente han acotado de las distintas declaraciones) en la existencia de admitidas, acreditadas e indudables circunstancias que razonablemente hacen pensan y presumir a la luz de un elemental criterio humano (art. 386 de Lec) en la inexistencia de dicha compraventa; todo lo cual se traduce en un conjunto probatorio suficiente para desvirtuar la presunción de partida de que gozaba la actora.

En efecto, la pretendida compradora no es solo hija de los supuestos vendedores, sino que el precio escriturado es notoriamente inferior al precio de mercado del bien en cuestión (frente a los citados 16.227,23 euros, se contrapone la tasación pericial realizada, antes de transcurrir el año, expresiva de un valor real de mercado de 35.976,46 euros) y además resulta que la supuesta compradora pese a estar casada en régimen de gananciales, sin embargo y con la conformidad ante notario de su esposo, manifiesta "que el dinero con que realiza esta adquisición es de su exclusiva pertenencia privativa."

De todo ello se desprende la existencia de un ánimo de donar existente en los supuestos vendedores que es el inspirador y causa del contrato pergueñado en la escritura de 19 de noviembre de 2001; ánimo que es plenamente contrario a la transmisión onerosa del inmueble arrendado a título de compraventa a cambio de un irrisorio precio solo atento a colmar los mínimos fiscales. Por ello razonablemente desvirtuada la realidad causal de la aducida compraventa, se evapora el derecho de adquisición preferente que por via de retracto pretende la apelante; razón por la que con independencia de si realmente existe una donación válida simulada, de los derechos legítimarios que pudieran o no corresponder al hermano de la demandada, de la mayor o menor capacidad económica de los progenitores de la actora y del concreto medio de vida que estos pudieran tener (pues todas estas cuestiones y sus consecuencias son ajenas al concreto debate que nos ocupa), y apareciendo, en definitiva, que la compraventa, único título en el que actualmente puede basarse el derecho aducido por la actora, es un contrato plenamente simulado, procede la desestimación del presente recurso de apelación.

TERCERO.- Procede imponer a la parte apelante el abono de las costas causadas en esta instancia.

CUARTO.- En virtud de lo dispuesto en las pertinentes disposiciones tributarias, procede remitir los testimonios que seguidamente se dirán.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Jiménez Ortega, en representación de "Luque Vazquez, S.L." frente a la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado del Juzgado de 1ª Instancia núm. Tres de Córdoba, en fecha 21 de noviembre de 2003, debemos de confirmar y confirmamos la referida sentencia. Se impone a la parte apelante el abono de las costas causadas en esta instancia. Remítase testimonio de la sentencia de 19 de noviembre de 2001, de la sentencia aqui dictada y de la escritura de 19 de noviembre de 2001, obrante al folio 78 y ss del pleito, a la Delegación de Hacienda a los efectos tributarios que procedan.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.