Sentencia Civil Nº 85/2016, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 1, Rec 759/2015 de 23 de Febrero de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00085/2016

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN)759/15

Asunto: ORDINARIO 355/15

Procedencia: JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 3 DE PONTEVEDRA

LA SECCION PRIMERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, COMPUESTA POR LOS ILMOS MAGISTRADOS

D. FRANCISCO JAVIER VALDÉS GARRIDO

Dª MARIA BEGOÑA RODRÍGUEZ GONZÁLEZ

D. JACINTO JOSÉ PÉREZ BENÍTEZ

HA DICTADO

EN NOMBRE DEL REY

LA SIGUIENTE

SENTENCIA NUM.85

En Pontevedra, a veinticuatro de Febrero de dos mil dieciséis

Visto en grado de apelación ante esta Sección 001 de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, los autos de procedimiento ordinario 355/13, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Pontevedra, a los que ha correspondido el Rollo núm. 759/15, en los que aparece como parte apelante-demandada: Dª. Isidora representado por el Procurador D. MARIA BELEN ALVAREZ SANCHEZ y asistido por el Letrado D. JUAN ARESES TRAPOTE, y como parte apelada-demandante: Dª. Petra , representado por el Procurador D. JOSE MANUEL DOMINGUEZ LINO, y asistido por el Letrado D. MARIA LUISA DIAZ REVILLA, y siendo Ponente el Magistrado Ilmo. Sr. D. FRANCISCO JAVIER VALDÉS GARRIDO, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Pontevedra, con fecha 1 septiembre 2015, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice:

'ESTIMO la demanda interpuesta por el Procurador D. José Manuel Domínguez Lino, quien actúa representado a DOÑA María Rosario contra DOÑA Isidora , por lo que DECLARO

1.-que procede actualizar la renta, quedando, para el año 2012, en 455,14 € mes y, en sucesivas anualidades, esta cantidad será actualizada según la variación del IPC con efectos de noviembre de cada año, durante toda la vigencia del contrato.

2.-que la arrendadora puede repercutir a la arrendataria el importe de las cuotas comunitarias.

En consecuencia CONDENO a DOÑA Isidora :

1.-a pgar as diferencias entre las rentas adeudadas y las abonadas tras la actualización con efectos de abril de 2013, esto es, la diferencia entre 121,69 € que ha pagado y 455,14 € que debía haber pagado.

2.-las cuotas comunitarias de los últimos cinco años (desde mayo de 2008, incluido, en adelante).

3.-Al pago de las costas procesales.'

SEGUNDO.-Notificada dicha resolución a las partes, por D. Isidora se interpuso recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos, por lo que se elevaron las actuaciones a esta Sala y se señaló el día para la de este recurso.

TERCERO.-En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO.-En el presente proceso de juicio ordinario, inicialmente promovido por la nuda propietaria y la usufructuaria vitalicia del piso sito en la CALLE000 núm. NUM000 - NUM001 , de Pontevedra, destinado a vivienda, contra la inquilina del mismo, sobre actualización de renta y reclamación de cantidad, en la instancia se dictó sentencia estimatoria de la demanda, por la que se acuerda:

1.-Que procede actualizar la renta, quedando, para el año 2012, en 455,14 euros/mes, y, en sucesivas anualidades, esta cantidad será actualizada según la variación del IPC con efectos de noviembre de cada año, durante toda la vigencia del contrato.

2.-Que la arrendadora puede repercutir a la arrendataria el importe de las cuotas comunitarias.

3.-La condena a la demandada-arrendataria a pagar: a) las diferencias entre las rentas adeudadas y las abonadas tras la actualización con efectos de abril de 2013, esto es, la diferencia entre 121,69 euros que ha pagado y 455,14 euros que debía haber pagado; b) las cuotas comunitarias de los últimos cinco años (desde mayo de 2008, incluido, en adelante); y c) las costas procesales.

Frente a la sentencia de instancia recurre en apelación la demandada-arrendataria.

SEGUNDO.-En la resolución impugnada, el Juzgador de instancia fundamenta esencialmente su decisión, sobre la base de encontrarnos ante un contrato de arrendamiento de vivienda formalizado de manera verbal en noviembre de 1971 respecto de una vivienda de renta limitada acogida a los beneficios de la Ley de viviendas de Renta Limitada de 15 de julio de 1954 y Reglamento de 24 de junio de 1955, en atención a que la vivienda litigiosa, a la vista de la legislación correspondiente, desde 1984 ya no está sometida al régimen de viviendas de renta limitada y le es aplicable la normativa general de la LAU (particularmente, la Disposición Transitoria Segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 ). Siendo prueba de ello la aceptación por la demandada de una actualización de la renta en el año 2008.

TERCERO.-En su escrito de interposición de recurso de apelación, la demandada recurrente viene a interesar la revocación de la sentencia con apoyo en los motivos impugnatorios y alegaciones sustentadoras, que seguidamente se pasan a exponer:

1.-Falta de legitimación activa de la demandante doña Petra , nuda propietaria de la vivienda.

Por cuanto, la legitimación correspondería exclusivamente a su madre codemandante, doña María Rosario , en su condición de usufructuaria vitalicia.

Sin que obste a ello el que, por fallecimiento de la Sra. María Rosario durante la sustanciación del litigio, finalmente se reunieran en la persona de la Sra. Petra la nuda propiedad y el derecho a usar y disfrutar, convirtiéndose en plena propietaria, porque el pleito hay que resolverlo conforme al estado de hecho y de derecho existente al tiempo de presentarse la demanda.

Siendo así que la legitimación propia no se puede confundir con la legitimación adquirida por sucesión procesal si se respeta el principio de la 'perpetuatio legitimationis'.

Y la consecuencia práctica es que el Juez 'a quo' tenía que haber desestimado íntegramente, por falta de legitimación activa, las pretensiones de la Sra. Petra con la consiguiente condena en costas. Sin perjuicio de, en caso de considerar procedentes, en todo o en parte, las pretensiones deducidas por la usufructuaria, doña María Rosario , estimar la demanda formulada por ésta.

2.-Inaplicación de los actos propios contra legem.

Toda vez, por un lado, la única actualización de la renta que aceptó la demandada fue la practicada en el año 1997 bajo la promesa de que la usufructuaria efectuaría en la vivienda las reparaciones necesarias para dejarla en condiciones normales de habitabilidad. Lo que evidencia el hecho de que, practicada la actualización del año 1998 y oponiéndose a la misma la arrendataria, la Sra. María Rosario dejase transcurrir diez años no solo sin actualizar los años posteriores sino también sin exigir el pago de la renta actualizada en 1998.

Por otro lado, el que ante la demanda de desahucio promovida en el año 2008 la arrendataria hubiese enervado la acción para eludir un más que probable desahucio no puede constituir un acto propio y vinculante de la aceptación de la actualización.

Asimismo, se sostiene que no cabe la vinculación por actos propios contra legem. De modo que el hecho de que la demandante y su esposo se hubiesen avenido a pagar una renta superior a la que correspondería de acuerdo con la calificación definitiva de la vivienda no puede vincular.

3.-Improcedente actualización de la renta al realizarse en disconformidad con la Disposición Transitoria Segunda D) 11 de la LAU de 1994 , por lo que se refiere al 'dies a quo' y renta base.

Y ello partiendo de la base de que el contrato de arrendamiento no está ya sujeto a la legislación especial cuando se promulga la LAU de 1994 así como estando de acuerdo en que resulta de aplicación la Disposición Adicional Primera en relación con la Disposición Transitoria Segunda D) de la LAU de 1994 .

Produciéndose la discrepancia, en cuanto a la práctica de la actualización, por lo que respecta a la toma de las referencias consistentes en una renta inicial de 3000 pesetas y de fecha de comienzo del arrendamiento en el año 1971.

Así, por lo que hace a la renta inicial, se argumenta que no se ha probado su importe. En cualquier caso, al tratarse de una vivienda sujeta a la ley de protección de viviendas de renta limitada, la renta inicial no puede ser superior a la máxima autorizada.

La sentencia de instancia establece que dicha renta máxima inicial era de 2000 pesetas. De modo que si la actualización se realizó tomando como renta inicial 3000 pesetas, superior a la máxima legal, el resultado final al que llega la arrendadora es incorrecto, por no ajustarse a la legalidad.

Con lo cual, en la medida en que la actualización no se acomoda a tal parámetro, los pedimentos declarativo 1º y de condena 1º de la demanda deben ser desestimados, sin que quepa imponer al tribunal la carga de realizar una nueva actualización.

En cuanto al periodo computable, dados los términos de la Disposición Transitoria Segunda D) 11 de la LAU puede parecer que el mismo debe venir referido, como 'dies a quo', a la fecha del contrato. Sin embargo ésta no es la opinión generalizada cuando se trata de contratos no expresamente contemplados en dicha Disposición Transitoria y que estuvieron sujetos a renta limitada durante veinte años. Entendiendo la doctrina que, en este supuesto, se debe actualizar la renta legal que se ponga en el momento en que se puede realizar la actualización (1/1/1995) y el 'dies a quo' éste último.

4.-Inexigibilidad del abono de cuotas por servicios comunitarios. Por aplicación errónea de la disposición Transitoria Segunda C 10.5 en relación con la Disposición Adicional Primera 4 de la LAU .

Al respecto, se señala que la demandada no pagó nunca los gastos comunitarios porque la legislación protectora a la que estaba acogida la vivienda no lo permitía, excepción hecha de un 30% de gastos de calefacción, servicio éste del que el edficio carece.

Asimismo, de la copia de la demanda de juicio de desahucio resulta que la arrendadora no reclamó, junto a la renta y como cantidad asimilada, el descubierto por cuotas comunitarias.

Por lo tanto, no puede ser de aplicación la doctrina de los actos propios.

Por otro lado, a tenor de la Disposición Transitoria Segunda C) 10.5 de la LAU de 1994 , el arrendador 'Podrá repercutir al arrendatario el importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la ley. Se exceptúa el supuesto en que por pacto expreso entre las partes todos estos gastos sean por cuenta del arrendador'.

Dado que el contrato de arrendamiento esta sujeto a la Ley de 15 de julio de 1954 y Reglamento de 24 de junio de 1955, cuyos arts. 28 y 111 no permitían repercutir al arrendatario gastos por servicios excepto el 30% de los correspondientes a la calefacción, hay que concluir que no ya por pacto voluntario expreso, sino por imperativo legal, se excluyó del contrato el pago de servicios.

También, de conformidad con la Disposición Adicional Primera 4 de la LAU de 1994 , el arrendador, además de las rentas iniciales o revisadas, podrá recibir el coste real de los servicios de que disfrute el arrendatario y satisfaga el arrendador. No ofrece duda que el precepto no consiente otra repercusión que no sea el coste de los servicios realizados en interés y para disfrute del arrendatario.

Y, según resulta de la certificación del Secretario de la Comunidad y ratifica el Administrador al testificar en la vista, la cuota global de 50 euros mensuales incluye los servicios de limpieza, ascensor, electricidad, administración, seguros y varios. Siendo así que la arrendataria no disfruta de buena parte de dichos servicios. Por cuanto, algunos de ellos, como el seguro del edificio y la administración, se prestan en interés de la propiedad. Y así lo viene a admitir la parte actora cuando, en el trámite de conclusiones, propone que, realizando una regla proporcional, se reduzca la partida de los 50 euros reclamados a 30 euros.

Con lo cual, probado que la cantidad reclamada de 50 euros no es exigible, procede rechazar también los pedimentos declarativo 2º y de condena 2º de la demanda.

CUARTO.-Por lo que se refiere al primero de los motivos impugnatorios del recurso, se impone su desestimación.

Por cuanto, por más que inicialmente la legitimación activa correspondiere a la demandante doña María Rosario , en razón a su condición de usufructuaria vitalicia del piso arrendado y, por ende, titular del derecho a su disfrute y a la percepción de todos los frutos que el mismo fuese susceptible de generar, como las rentas o alquileres ( arts. 467 y 471 CC ), ocurrido el fallecimiento de la citada usufructuaria en el curso del proceso, la otra codemandante doña Petra , en cuanto nuda propietaria de la vivienda ha venido a consolidar la plena titularidad sobre el inmueble, pasando a suceder a la finada demandante en sus derechos arrendaticios y a ocupar en el proceso su situación procesal ya como única parte actora. Habiéndose a tal efecto dictado en el proceso un Decreto, de fecha 2/5/2004, por lo que, al amparo del art. 16-1 de la LEC , se tiene por producida la correspondiente sucesión procesal, que, por lo demás, no fue objeto de impugnación por la parte demandada.

QUINTO.-Pasando al análisis de los dos siguientes motivos impugnatorios, dada su interrelación, es de señalar que, aún cuando la demandada arrendataria se hubiese avenido, en dos períodos anuales, al incremento del derecho de actualización de la renta previsto en la Disposición Transitoria Segunda D) 11 de la LAU de 1994 , y asimismo hubiese llegado a enervar la acción de desahucio en un procedimiento promovido en el año 2008 sobre la base de una renta incrementada conforme al siguiente porcentaje exigible de la renta actualizada, no cabe entender que ello le vincule definitivamente en orden a la aceptación de los sucesivos periodos de actualización de la renta.

Para considerar de aplicación al caso la doctrina de los actos propios, que tiene su fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe ( SSTS 25/10/2000 , 28/11/2000 ) se hace preciso el reconocimiento, de algún modo inequívoco por parte de la arrendataria, de la procedencia del incremento de la renta, tal y como se pretende de adverso. Y dicha clase de reconocimiento no es de clara apreciación en el supuesto examinado.

Por cuanto: 1) todo apunta que el incremento de la renta, en sus dos primeros períodos anuales de actualización, fue aceptado en consideración al compromiso de la parte arrendadora de proceder a la reparación de las deficiencias que la vivienda presentaba, como pone de relieve el contenido del acta notarial de presencia y requerimiento, de fecha 1/4/1997; siendo también significativo, al respecto, que habiendo rechazado la arrendataria el incremento pretendido para el año 1999, la arrendadora entonces se aquitase hasta la promoción del juicio de desahucio en el año 2008; y 2) el pago de la renta incrementada en el procedimiento de desahucio, con el consiguiente enervamiento de la acción, debe ser valorado desde la perspectiva de no asunción de riesgos por la arrendataria que, de no hacerlo en la cuantía reclamada, se exponía a la resolución del contrato de arrendamiento y subsiguiente lanzamiento de la vivienda que viene ocupando y que constituye su domicilio habitual. Lo que no alcanza por ello a suponer conformidad con las bases de cálculo del proceso de actualización.

Por lo demás, por lo que se refiere a viviendas de protección oficial, constituye doctrina jurisprudencial que en los contratos de arrendamiento de tal clase de viviendas son nulas las cláusulas que establezcan una renta superior a la permitida conforme a su normativa reguladora, por lo que las partes deberán acomodar la renta a las previsiones contenidas en la legislación aplicable.

Viniendo a señalar, en tal sentido, la STS de fecha 25/3/2011 que: 'El apartado 5º de la DA 1 ª LAU 1994 relativa al régimen de viviendas de protección oficial, dispone que sin perjuicio de las sanciones administrativas que procedan, serán nulas las cláusulas y estipulaciones que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa aplicable para las viviendas de protección oficial. En aplicación de tal precepto, esta Sala ha declarado en sentencia de 14 de mayo de 2009 (RC nº 1907/2004 ) lo siguiente: "En la actualidad la Disposición Adicional Primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 establece un régimen especial para los arrendamientos de viviendas de protección oficial como una suerte de excepción a los demás contratos sujetos a su regulación, en el que se incluye, entre otras, una regla de duración del régimen legal de estas viviendas y otra de nulidad civil de los contratos que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa aplicable. No se puede poner en duda, por tanto, que esa Disposición Adicional es una fuente normativa que va a afectar a cualquier contrato con independencia de la fecha de su calificación, incluso a los anteriores a los que la jurisprudencia daba cobertura. A partir de la entrada en vigor de la Ley no es ni ética ni jurídicamente sostenible admitir que existen dos suertes de contratos de arrendamientos, unos amparados en una jurisprudencia permisiva y otros sujetos a la regla sancionatoria impuesta por la Disposición Adicional Primera de la Ley de 1994, en unos momentos en que esta Sala ha establecido una nueva doctrina que pretende acomodar ambas realidades jurídicas, civil y administrativa, para impedir que se pueda seguir manteniendo la irrelevancia civil de la infracción de normas administrativas, aplicando las pertinentes consecuencias sobre su ineficacia o invalidez ( SSTS 30 de septiembre y 29 de octubre de 2008 ). La cláusula es nula y obliga a las partes a acomodar la renta a las previsiones contenidas en la propia Disposición Adicional, con devolución de lo pagado en exceso, pero no adaptar la renta pactada a las previsiones establecidas en cada caso hasta ese momento; doctrina que establece esta Sala en virtud del recurso formulado". Esta jurisprudencia ha sido reiterada, entre otras, por la sentencia de esta Sala de 14 de julio de 2010 (RC nº 1984/2003 )'.

Así las cosas, en orden a la determinación de la renta inicial del arrendamiento cabe concluir el sometimiento a la normativa reguladora de tal clase de viviendas. Inicialmente constituida por la Ley de Viviendas de Renta Limitada de 15/7/1954 y su Reglamento de fecha 24/6/1955.

En el art. 111 del Reglamento de Viviendas de Renta Limitada se vino a establecer que 'La cuantía de los alquileres de las viviendas de renta limitada se establecerá de la forma siguiente: 1º Para las viviendas del primer grupo la cuantía máxima del alquiler mensual será de 1500 pesetas. Este alquier podrá ser recargado un 30 por 100 durante los meses de suministro de la calefacción'.

Por Decreto 2468/1963, de 7 de septiembre, se vino a elevar el tope establecido en el art. 111 del Reglamento de viviendas de Renta Limitada de fecha 24/6/1955, que pasó a quedar redactado de la siguiente forma: 'Para las viviendas del grupo primero, la cuantía máxima de su alquiler mensual será de dos mil cuatrocientas pesetas. Ese alquiler podrá ser recargado en un treinta por ciento durante los meses de suministro de la calefacción y en un diez por ciento por cada uno de los servicios de portería y ascensor siempre que los gastos de funcionamiento y entretenimiento estén a cargo del propietario del edificio'. Siendo dicho Decreto de aplicación a las viviendas del grupo primero que se califiquen definitivamente a partir de la fecha de publicación en el BOE.

Finalmente, tanto el Reglamento de Viviendas de Renta Limitada de 24/6/1955 como el Decreto 2468/1963, de 7 de septiembre, vinieron a ser derogados por Decreto 2114/1968, de 24 de julio, por el que se aprueba el Reglamento para la aplicación de la ley sobre VPO.

En la disposición transitoria y adicional cuarta del Decreto 2114/1968, de 24 de julio, se establece una actualización de la renta de los alquileres de viviendas de renta limitada que no resulta de aplicación al arrendamiento de litis. En cualquier caso, ello es significativo del propósito legislativo de elevar el tope del alquiler de tal clase de viviendas.

En esta situación cabe entender que al arrendamiento de litis -relativo a una vivienda de renta limitada del grupo primero cuya calificación definitiva no consta sea anterior a la entrada en vigor del Decreto 2114/1968- en relación a la cuantía máxima del alquiler le era de aplicación la misma previsión que, siquiera inicialmente, fue objeto de contemplación para los alquileres de las viviendas de protección oficial en el art. 120 del referido Decreto . Y que, para VPO del primer grupo de una superficie de entre 90 y 125 metros cuadrados, se estableció que no podía exceder de 3000 pesetas mensuales. Cifra ésta que, precisamente, es la tomada por la actora como alquiler inicial del arrendamiento para el cálculo de la actualización de renta; incluso por debajo de la superficie de la vivienda arrendada objeto de reflejo en la escritura pública de división horizontal del edificio, de fecha 6/3/1967 (folios 105 y ss de los autos).

De ahí que se considere correcto el importe de la renta inicial del contrato de arrendamiento (3000 pesetas) utilizado como factor de cálculo para su actualización.

Por lo que se refiere a la fecha de que ha de partirse ('dies a quo') para la actualización, se estima que, tratándose de viviendas de protección oficial (renta limitada) descalificadas antes de la entrada en vigor de la LAU de 1994, los índices y fecha del contrato que han de tomarse en consideración son también los iniciales y no los existentes en el momento de la descalificación. Pudiendo citarse en tal sentido las SSAP Segovia Sección 1ª, de fecha 9/12/1999 , y Barcelona Sección 13, de fecha 7/4/2000 .

Y ello por las siguientes razones que se transcriben de la última de las resoluciónes citadas:

'1º)Porque, si bien es cierto que el Preámbulo de la Ley, párrafo 6º, dice que 'para ello establece un sistema de revisión aplicable a todos los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, que pretende recuperar las variaciones no repercutidas de la inflación desde la fecha de celebración del contrato o desde la última revisión legal'. Se habla, pues, como antes se ha dicho, de todos los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, por lo que nada impide que esta manifestación de intenciones alcance también a los que tuvieron por objeto una Vivienda de Protección Oficial. De otra parte, la expresión 'desde la última revisión legal' a tenor de lo que luego se recoge, en las concretas reglas que desarrollan el sistema actualizador, en particular la 1ª, párrafo 2º, sólo cabe entenderla referida no a las revisiones legales propias de las viviendas protegidas, sino a la de aquellos contratos comprendidos en el art. 6.2 del TRLAU de 1964 , que siendo anteriores al 12 de mayo de 1956 pudieron revalorizarse conforme a diversos decretos con arreglo a lo dispuesto en el art. 96.10 del citado Texto Refundido, pues es de ver que respecto a estos arrendamientos y a fin de obtener la renta actualizada no se parte de la renta pactada inicialmente sino de la revalorizada a que se refiere este último precepto.

2º)Porque concertado el arriendo con anterioridad al 9 de mayo de 1985 y extinguido el carácter protegido de la vivienda objeto del mismo antes de la entrada en vigor de la nueva Ley, pasando en consecuencia a regirse por la normativa ordinaria contenida en el TRLAU de 1964 (art. L3 ), ninguna razón hay para excluirlos del ámbito de la mencionada Disposición Transitoria 2ª, cuya aplicación según rótulo y apartado 1, letra A), se extiende a contratos celebrados con anterioridad al 9.5.85 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente LAU sin establecer diferenciación o excepción alguna en atención al carácter protegido o no que inicialmente tuviera la vivienda arrendada.

3º)Porque del tenor literal de las concretas reglas establecidas en la Disposición Transitoria 2ª, letra D) apartado 11, al que prioritariamente ha de estarse por el principio de legalidad, claramente se deduce su aplicación, no sólo a las rentas congeladas o bloqueadas, sino también a todas las que a lo largo de la vida contractual se hubieran revisado en porcentaje inferior a las variaciones inflacionistas producidas, o más exactamente en cuantía inferior a la que resulte de aplicar el cálculo contenido en el mentado apartado y letra de la citada Disposición; siendo de reiterar que el cálculo de la actualización debe hacerse a partir de la renta pactada inicialmente, como ordena la regla 1ª, pues de entenderse que la renta a tener en cuenta es la que se estuviese percibiendo al momento que la vivienda arrendada quedó descalificada, se produciría, a juicio de la Sala, una injustificada excepción a la regla general y al efecto retroactivo y actualizador pretendido por el legislador a través del sistema ideado, cuya sola lectura, en particular las reglas 1ª y 4ª, demuestra que su efectividad no viene limitada o condicionada por el hecho de que durante la vida del arrendamiento se hubiera producido una revisión de renta, tanto lo fuera por virtud de una cláusula de estabilización pactada por las partes como por mandato de una disposición legal'.

En cualquier caso, la confirmación de la procedencia de los dos factores de cálculo cuestionados no evita el examen de la corrección del proceso de actualización. Por cuanto, en definitiva, por la inquilina recurrente se viene a discrepar de la determinación de la renta actualizada pretendida de adverso y a la parte actora-arrendadora le interesa culminar lo antes posible la actualización. Siendo así que las dos comunicaciones de incremento de la renta obrantes en los autos (folios 34 y 53 de las actuaciones) no alcanzan a ser lo suficientemente expresivas para poder concluir la corrección de su resultado final.

En consecuencia, con arreglo a las previsiones contenidas en las reglas 1 ª, 4 ª y 9ª del apartado 11 letra D) de la Disposición Transitoria Segunda de la LAU de 1994 , procede establecer la renta actualizada para el año 2012 de la siguiente forma:

1.-Teniendo en cuenta que el índice del mes anterior a la fecha del contrato (octubre de 1971) es 9,811 y el índice correspondiente al mes anterior a la actualización (octubre de 1995) es 116,064, cabe establecer la renta actualizada para 1995 en 35489,96 pesetas, como resultado de la siguiente operación:

3000 pesetas (renta inicial) x 116,064 (índice actualización): 9,811 (índice del contrato)

2.-Teniendo en cuenta que la variación del IPC de octubre de 1995 a octubre de 1996 es del 3,5%, cabe establecer la renta actualizada en 1996 en 36732,19 pesetas.

3.-Teniendo en cuenta que la variación del IPC de octubre de 1996 a octubre de 1997 es del 1,9%, cabe establecer la renta actualizada en 1997 en 37430,02 pesetas.

4.-Teniendo en cuenta que la variación del IPC de octubre de 1997 a octubre de 1998 es del 1,7%, cabe establecer la renta actualizada en 1998 en 38066,33 pesetas.

5.-Teniendo en cuenta que la variación del IPC de octubre de 1998 a octubre de 1999 es del 2,5%, cabe establecer la renta actualizada en 1999 en 39017,99 pesetas.

6.-Teniendo en cuenta que la variación del IPC de octubre de 1999 a octubre de 2000 es del 4%, cabe establecer la renta actualizada en 2000 en 40578,71 pesetas.

7.-Teniendo en cuenta que la variación del IPC de octubre de 2000 a octubre de 2001 es del 3%, cabe establecer la renta actualizada en 2001 en 41796,07 pesetas.

8.-Teniendo en cuenta que la variación del IPC de octubre de 2001 a octubre de 2002 es del 4%, cabe establecer la renta actualizada en 2002 en 43467,91 pesetas.

9.-Teniendo en cuenta que la variación del IPC de octubre de 2002 a octubre de 2003 es del 2,6%, cabe establecer la renta actualizada en 2003 en 44598,08 pesetas.

10.-Teniendo en cuenta que la variación del IPC de octubre de 2003 a octubre de 2004 es del 3,6%, cabe establecer la renta actualizada en 2004 en 46203,61 pesetas.

11.-Finalmente, teniendo en cuenta que la variación del IPC de octubre de 2004 a octubre de 2012 es del 23,3%, cabe establecer la renta actualizada en 2012 en 56969,05 pesetas, equivalente a 342,39 euros.

Cantidad la indicada inferior a la pretendida por la parte actora-arrendadora.

SEXTO.-Por lo que concierne a la repercusión por parte de la arrendadora a la arrendataria del importe de la cuota comunitaria, es de señalar que tal pretensión, de principio, encuentra amparo en el apartado 10.5 de la letra C) de la Disposición Transitoria Segunda de la LAU de 1994 , en cuanto viene a establecer que el arrendador 'Podrá repercutir en el arrendatario el importe de los servicios y suministros que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la Ley. Se exceptúa el supuesto en que por pacto expreso entre las partes todos esos gastos sean por cuenta del arrendador'.

En el caso examinado, dada la no constancia de un pacto expreso entre las partes, cabe concluir la facultad de la arrendadora de repercutir tales gastos en la arrendataria demandada.

Ahora bien, de tal repercusión procede excluir aquellos gastos de la comunidad de propietarios que no supongan servicios o suministros en disfrute y utilidad del inquilino ( SSAP Jaén, Sección 1ª, de fecha 4/6/2009 ; Madrid, Sección 14 de fecha 24/4/2013 ), como los relativos al seguro del edificio y administración de la comunidad, cuya exclusión asimismo viene a interesar la arrendataria recurrente.

Con lo cual, en relación a dicho concepto, y teniendo en cuenta la posibilidad de desglose del importe de las partidas integrantes de las cuotas de contribución a los gastos de la comunidad, procede establecer la condena de la demandada al abono a la actora del importe de las cuotas comunitarias correspondientes a los últimos cinco años una vez excluidos los importes de las partidas de gastos de seguro del edificio y administración de la comunidad, a determinar en ejecución de sentencia, de conformidad con lo preceptuado en el art. 219 de la LEC .

SÉPTIMO.-Dada la estimación parcial del recurso de apelación, que conlleva la estimación parcial de la demanda, no se hace especial imposición tanto de las costas procesales de la primera instancia como de las correspondientes a la presente alzada ( arts. 394-2 y 398-2 LEC ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Se estima parcialmente el recurso de apelación y se revoca parcialmente la sentencia de instancia impugnada, y, en consecuencia, se estima parcialmente la demanda en el sentido de:

1.-Declarar que procede la actualización de la renta, quedando para el año 2012 en la suma de 342,39 euros mensuales, y que, en sucesivas anualidades, esta cantidad será actualizada según la variación del IPC con efectos de noviembre de cada año, durante toda la vigencia del contrato, y, consiguientemente, de condenar a la demandada doña Isidora a que abone a la demandante doña Petra las diferencias entre las rentas adeudadas y las abonadas tras la actualización, con efectos de abril de 2013, esto es, la diferencia entre 121,69 euros que ha pagado y 342,39 euros que debía haber pagado.

2.-Declarar que la demandante-arrendadora puede repercutir a la demandada el importe de las cuotas comunitarias con deducción de las partidas de gastos, relativas al seguro del edificio y administración de la comunidad, y, consiguientemente, de condenar a la demandada doña Isidora al abono a la actora doña Petra de las cuotas comunitarias (con las deducciones indicadas) de los últimos cinco años, a contar desde el mes de mayo de 2013, inclusive, en adelante.

Todo ello sin hacer especial imposición tanto de las costas procesales de la primera instancia como de las correspondientes a la presente alzada.

Hágase devolución a la demandada recurrente del depósito constituido para poder recurrir en apelación.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.