Sentencia Civil Nº 86/2012, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 559/2011 de 17 de Febrero de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00086/2012

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 559 /2011

SENTENCIA Nº 86

Ilmos. Sres.:

Presidente:

D. MATEO RAMÓN HOMAR

Magistrados:

D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ

Dª. COVADONGA SOLA RUIZ

En PALMA DE MALLORCA, a diecisiete de febrero de dos mil doce.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, los autos de Juicio Verbal 1957/2010, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Palma de Mallorca, a los que ha correspondido el Rollo de Sala nº 559/2011, entre partes, de una como demandada apelante Dª. Delia , representada por la Procuradora de los Tribunales Dª. MAGDALENA CUART JANER y asistida del Letrado D. CARLOS VÁZQUEZ SARAZÁ; y de otra como actora apelada Dª. Juana , representada por la Procuradora de los Tribunales Dª. LLUISA ADROVER THOMÁS y asistida del Letrado D. RICARDO CAMPO GALINDO.

Es PONENTE el Ilmo. Sr. D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ.

Antecedentes

PRIMERO.- Por la Ilma. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Palma de Mallorca, se dictó Sentencia nº 125 en fecha 30 de mayo de 2011, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Que estimando totalmente la demanda de desahucio por expiración de plazo interpuesta por Dª. Juana , representada por la Procuradora Dª. Lluisa Adrover Thomas, contra la demandada Dª. Delia , representada por la Procuradora Dª. Magdalena Cuart Janer, debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes litigantes sobre el inmueble sito en la AVENIDA000 , vivienda NUM000 - NUM001 de Santa Ponsa (Calvià), el día 1 de octubre de 2000 entre la madre de la demandante, actualmente fallecida y la demandada, por haber expirado el plazo pactado. Apercibiéndose de lanzamiento a la demandada para el próximo día 23 de junio a las 11,00 horas, imponiéndose las costas del juicio a la parte demandada" .

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución y por la representación procesal de la parte demandada, se interpuso recurso de Apelación y, seguido el mismo por sus trámites, se deliberó y votó en fecha 7 de febrero de 2012, quedando el recurso concluso para Sentencia.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Formulada demanda sobre resolución de contrato de arrendamiento de la vivienda nº NUM000 - NUM001 en la AVENIDA000 , lugar de Santa Ponsa (Calvià), de fecha 1 de octubre de 2000, por expiración del plazo, por parte de Dª. Juana contra Dª. Delia , en suplico de que se "dicte sentencia resolviendo el contrato de arrendamiento, condenando a la demandada a dejar la vivienda libre y a disposición del propietario, con apercibimiento de lanzamiento y con expresa condena en costas" , fue contestada en el acto del juicio por ésta última y, tras la práctica de las pruebas propuestas y admitidas, recayó Sentencia a 30 de mayo de 2011 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Que estimando totalmente la demanda de desahucio por expiración de plazo interpuesta por Dª. Juana , representada por la Procuradora Dª. Lluisa Adrover Thomas, contra la demandada Dª. Delia , representada por la Procuradora Dª. Magdalena Cuart Janer, debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes litigantes sobre el inmueble sito en la AVENIDA000 , vivienda NUM000 - NUM001 de Santa Ponsa (Calvià), el día 1 de octubre de 2000 entre la madre de la demandante, actualmente fallecida y la demandada, por haber expirado el plazo pactado. Apercibiéndose de lanzamiento a la demandada para el próximo día 23 de junio a las 11,00 horas, imponiéndose las costas del juicio a la parte demandada" .

Contra la anterior resolución se alza la representación procesal de Dª. Delia , alegando infracción del art. 43 de la LEC en relación con la prejudicialidad civil alegada e insistiendo en la falta de legitimación activa de la actora y error al entender que la demandada fue requerida para abandonar la vivienda el día 2 de agosto pues la actora, a tal fecha, no era titular de la vivienda ni facultada para resolver el contrato, que la comunicación no es una resolución conforme a derecho, y que no procede la imposición de costas, por todo lo cual interesa que "se dicte sentencia por la que se revoque la resolución apelada en el sentido interesado, con imposición expresa de costas a quien se opusiere" .

La representación procesal de Dª. Juana se opone al recurso formalizado de adverso, alegando estar legitimada en relación con la reclamación como heredera y titular de la vivienda arrendada, que ello fue notificado a la demandada en agosto de 2010, que la legitimación fue reconocida en otro procedimiento, que la actora ha aceptado la herencia conforme a la legislación española respecto del único bien de la fallecida en esta Ciudad, que al tratarse en el caso de un contrato de temporada a los ocho años entra en juego la tácita reconducción de los artículos 1566 y 1581 del Código Civil por lo que su renovación sería mensual, que la demandada recibió, a 2 de agosto, notificación de la propiedad de no renovar el contrato, y que procede imponer las costas a la demandada por su mala fe al no querer abandonar la vivienda mientras tenía otro domicilio en otra localidad, por todo lo cual interesa que se dicte "sentencia en la que sea desestimado el recurso presentado por la apelante, con exprea imposición de costas" .

SEGUNDO.- Respecto de la excepción de falta de legitimación activa, invocada por la parte demandada, este Tribunal concuerda las consideraciones y la conclusión desestimatoria a que llega el Juzgador de instancia, en base a sus propios razonamientos, y porque la actora ostenta aptitud en relación con el derecho material para estar en juicio, derivada de su relación de parte con la situación jurídica en litigio, y en cuanto que la demandada no puede impugnar la legitimación de la actora cuando, dentro y fuera del presente pleito, se la reconoce, a modo de acto propio concluyente (véase demanda contra la actora, presentada el 8 de febrero de 2011, en reclamación de cantidades como f. 82 a 92, en relación con el presente contrato, por daños, perjuicios y facturas, f. 172 a 211 de autos).

La arrendadora inicial falleció el día 18 de enero de 2010, y la actora aceptó la herencia, en Palma, a 16 de septiembre de 2010 (f. 30 de autos) y su madre había otorgado testamento en Palma, a 7 de julio de 1994, a favor de la actora como heredera propietaria sobre el único bien que es la vivienda arrendada; y como hija de la causante, a aquella fecha estaba legitimada para manifestar la voluntad de no renovar el contrato, al menos como integrante de la comunidad hereditaria y en beneficio de ésta.

TERCERO.- Previene el art. 43 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que "cuando para resolver sobre el objeto del litigio sea necesario decidir acerca de alguna cuestión que, a su vez, constituya el objeto principal de otro proceso pendiente ante el mismo o distinto tribunal civil, si no fuere posible la acumulación de autos, el tribunal, a petición de ambas partes o de una de ellas, oída la contraria, podrá mediante auto decretar la suspensión del curso de las actuaciones, en el estado en que se hallen, hasta que finalice el proceso que tenga por objeto la cuestión prejudicial. Contra el auto que deniegue la suspensión cabrá recurso de reposición, y contra el auto que acuerde la suspensión cabrá presentar recurso de apelación." Para ello, se requiere que exista una cuestión distinta a la principal discutida, susceptible de constituir objeto de otro proceso y una interrelación de aquélla y ésta de entidad suficiente para hacer que la decisión de la cuestión planteada en otro procedimiento sea ineludible para resolver la principal del pleito en el que se invoque la excepción. Si promovido un proceso resulta que existe otro pendiente con el que no concurriendo la completa identidad subjetiva, objetiva y causal, existe una interdependencia esencial entre ambos, o el anterior determina y vincula aspectos de la decisión del posterior, o en el anterior están planteadas algunas cuestiones que forman parte de la decisión del posterior, la solución no es ya recurrir al concepto de litispendencia sino al de prejudicialidad civil.

En el caso , no se da causalidad ni interdependencia entre el presente y un "presunto" pleito que se sigue en Alemania, ni lo que se resuelva en éste pueda prejuzgar el de autos, ni subordinación de la causa de pedir entre uno y otro.

Así pues, la prejudicialidad es de interpretación restritiva, y se produce cuando la decisión de fondo depende de la existencia o inexistencia de una relación jurídica que es al mismo tiempo objeto principal de otro pleito (AP Baleares, Sec. 3ª, de 7 de noviembre de 2003).

La Ley no califica la cuestión como prejudicialidad civil en cualquier caso: requiere que su resolución previa sea "necesaria" para el segundo proceso, no bastando que sea "conveniente", "útil" u "oportuna". Es unánime la coincidencia de la doctrina que emana de las Audiencias Provinciales, que ha venido ligando el concepto de "necesidad" a: 1) que los pleitos sean interdependientes; 2) que de seguirse separadamente pueda haber lugar a fallos independientes eventualmente contradictorios; 3) que el pleito prejudicial sea antecedente lógico y necesario del segundo; 4) que el éxito o no de la pretensión del pleito dependa de lo que se decida en el prejudicial; 5) que no sea posible un conocimiento independiente de cada litigio; 6) que sea ineludible la resolución del juicio previo para la resolución del posterior.

En el caso parece que existen problemas de liquidación o de rendición de cuentas entre los tres hermanos, y se desconocen las pretensiones y acciones, e incluso el tipo de procedimiento que pueda seguirse en Alemania; y, a pesar del nombramiento de un tutor legal, la actora aceptó la herencia y actúa como titular única de la vivienda.

Y siguiendo la mejor doctrina: " La cuestión prejudicial es aquella que, pudiendo constituir por sí misma el objeto autónomo de un proceso distinto e independiente, ha de ser resuelta en otro antes de la cuestión principal por constituir un antecedente lógico-jurídico de necesaria y previa resolución, por el mismo órgano jurisdiccional que está conociendo de la cuestión principal o por otro distinto.

De esa definición se puede deducir que la cuestión prejudicial, al relacionarse con el objeto principal del proceso y afectar, por tanto, al fondo del asunto, no debe confundirse con otras cuestiones que, aún siendo de previa resolución, no tienen esa naturaleza, caso de los presupuestos procesales y de las cuestiones incidentales.

En cualquier caso, se refiere a las cuestiones prejudiciales heterogéneas , es decir, aquéllas que son de distinta naturaleza por razón de la materia a la cuestión principal del proceso, sin que pueda desconocer la existencia de cuestiones prejudiciales homogéneas (afectantes al fondo del asunto), esto es, de la misma naturaleza que la cuestión principal, sin que por ello haya de negarles tal carácter. El hecho de que en nuestro sistema procesal no haya una referencia específica a éstas últimas no quiere decir que no se presente, aunque realmente su resolución pueda simplificarse a través de la competencia funcional de cada órgano jurisdiccional, como se desprende de los artículos 55 L.E.C . y 9 L.E.Crim . es decir, que el que tenga competencia para conocer de un pleito o causa la tendrá también para conocer de todas sus incidencias.

Centrándonos en las cuestiones prejudiciales heterogéneas , que son las que pueden ocasionar la relación entre órganos jurisdiccionales pertenecientes a órdenes distintos y cuyos efectos, al menos en algunos casos, pueden tener un alcance mayor, hay que decir que en nuestro sistema procesal se arbitra para la resolución de tales cuestiones tras posibilidades: a) atribuir su enjuiciamiento incidenter tantum al mismo órgano jurisdiccional que conoce de la cuestión principal; a éstas se suelen denominar cuestiones prejudiciales no devolutivas o no excluyentes (v. gr., artículo 3 L.E.Crim ); b) atribuir su resolución en principio al órgano competente de un orden jurisdiccional distinto, esto es, al que correspondería por razón de la materia el asunto, siempre que las partes las planteen ante ese órgano dentro de un determinado plazo transcurrido el cual, si así no lo hacen, las resolverá el que conoce del asunto principal (v.gr. artículo 4 L.E.Cr .), a las que se denominan cuestiones prejudiciales devolutivas o excluyentes relativas; y c) atribuir en todo caso el conocimiento de las mismas al órgano jurisdiccional que tiene jurisdicción por razón de la materia, perteneciente a un orden jurisdiccional distinto del que conoce del objeto principal (v.gr., artículo 5 L.E.Crim .), a las que se conocen como cuestiones prejudiciales devolutivas o excluyentes absolutas.

De las mencionadas normas parece desprenderse el principio de que todo órgano jurisdiccional (y no todo orden, como dice la norma) tiene la facultad de conocer de una cuestión prejudicial heterogénea a los solos efectos prejudiciales, esto es, incidenter tantum y sin otro alcance fuera de eses mismo proceso y, por tanto, sin efectos de cosa juzgada.

Y tal como desgranaba este Tribunal, ad exemplum en las resoluciones de fechas 18 de Enero de 2007, 13/10/05, 25/11/05, 21/01/01 y 25/02/04, en sentido afirmativo; y de 28/11/03, 22/03/05, 4/06/04, 21/05/04, 30/04/05, 25/11/05, 14/09/05 en sentido negativo; entre otras.

CUARTO.- Si bien el contrato de arrendamiento, de fecha 1 de octubre de 2000, recoge una duración de once meses, para asimilarlo a los de temporada, no ostenta tal característica, sino continuada y anual, a tenor de su prolongación y sucesivas prórrogas desde la firma (f. 20 a 24) y de la fianza constituida por dos meses.

La actora intentó notificar la voluntad de resolver el contrato a la demandada, en fecha 2 de agosto, en tanto ya habían transcurrido los cinco años de duración mínima y los otros tres de prórroga máxima obligatoria, a falta de preavisos anteriores; y la notificación fue recibida por una amiga (f. 26 a 28 de autos).

Y establece el art. 10, en su párrafo final, que "al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal o convencional al que estuviese sometido" . El pago de la renta es mensual.

La notificación sobre la voluntad de no renovar y dar por resuelto el contrato fue reiterada a 15 de octubre de 2010 (f. 46 a 52); y, existiendo plazo contractual de duración (11 meses) pero estimado anual, es aplicable la tácita reconducción de los arts. 1.566 y 1.581 del Código Civil , y no otras prórrogas anuales, por lo que debía abandonar la vivienda el 30 de septiembre de 2010, y a pesar de que la renta es de carácter mensual.

Con todo, resulta chocante que, aduciendo la demandada durante su interrogatorio que "todo lo lleva su marido", la propia parte renuncie después a la testifical de éste, lo que ha coadyuvado sobremanera a desconocer elementos objetivos relevantes para la decisión.

Además, sea cual fuere la normativa aplicable al supuesto de autos, tras las prórrogas forzosas, y para después de transcurridos los ocho años, y permaneciendo aún el arrendatario en el goce y uso del objeto arrendado, sea la tácita reconducción como previenen los arts. 1.566 y 1.681 del Código Civil , con prórrogas mensuales por pago de renta mensual y finalización el 30 de septiembre de 2010, sea la prosecución de prórrogas anuales por lo que finalizaría a 30 de septiembre de 2011, desde tal fecha la arrendataria ya debió abandonar la vivienda ( arts. 9 y 10 de la LAU ), en todo caso; lo que no concurría a la fecha de interposición de la demanda.

En el mismo sentido y finalidad, las Sentencias de esta Sala de fechas 24 de julio de 2003 , 17 de noviembre de 2009 , 25 de enero de 2008 , 16 de marzo de 2009 , 18 de junio de 2009 , 18 de septiembre de 2009 , 7 de abril de 2006 , 9 de septiembre de 2004 , 2 de febrero de 2004 , 16 de septiembre de 2003 , 29 de julio de 2003 , 17 de octubre de 2002 , 19 de diciembre de 2005 , y 17 de octubre de 2005 .

A mayor abundamiento, la principal cuestión que cabe debatir respecto a la previsión legal de la prórroga del contrato inicial, tiene por objeto analizar ante qué figura jurídica se está: si se trata de una tácita reconducción o de una prórroga del contrato.

La solución al problema no es intrascendente, puesto que el régimen jurídico de una u otra opción varía sustancialmente. La tácita reconducción nos enfrenta a un nuevo arrendamiento sobre la misma cosa por consentimiento presunto de ambas partes que se estima existente por el hecho de la aquiescencia de ambas en la continuación en el disfrute al terminar el arriendo; por contra la prórroga supone la subsistencia del mismo contrato con iguales condiciones y por el mismo plazo salvo que se pacte una duración distinta.

Pues bien, la propia rúbrica del precepto no pone sobre la pista de que estamos ante una hipótesis de prórroga e incluso más aún si tenemos en cuenta que el texto proyectado en 1992 hacía referencia a la tácita reconducción. Además, como argumento todavía más aplastante milita el 2º párrafo de este precepto que al determinar el régimen jurídico del contrato prorrogado nos dice que será el mismo legal y convencional al que estuviera sometido anteriormente.

Además, la tácita reconducción que aparece prevista por el art. 1.566 CC está previendo una situación de hecho diferente a la que se dibuja en este art. 10; allá nos enfrentamos al supuesto en que, una vez concluido el contrato, se mantiene el arrendatario durante 15 días en el disfrute de la cosa; por el contrario en el segundo se está ante una hipótesis diversa: que en un plazo de 1 mes antes de la finalización del contrato ninguna de las partes haya manifestado su voluntad de no continuar en la relación contractual. Es decir, se está ante una prórroga que se plantea antes de que haya terminado el contrato; mientras que la tácita reconducción establece el régimen del contrato una vez éste ha concluido y se mantiene la situación de hecho que configura el contrato.

Solucionado este primer problema, se debe intentar explicar el porqué de esta segunda prórroga, si tenemos en cuenta que el art. 9 establece una prórroga legal forzosa para el arrendador hasta cinco años. Pues bien, ya desde el texto proyectado el legislador parece haber pensado en un contrato ideal de duración de 8 años: cuatro de todo punto obligatorios y otros cuatro, salvo voluntad en contra. En la actualidad, se amplía a 5 el término mínimo salvo voluntad contraria del arrendatario y se le abre la posibilidad, aunque a merced de la voluntad del arrendador, de permanecer por 3 períodos anuales, salvo que al final de cada uno de ellos quiera salirse de la relación contractual. Es decir, se estaría ante una segunda posible prórroga.

Por otra parte, hay que plantear a qué contratos puede ser de aplicación esta prórroga del art. 10.

Contratos de duración inferior a 5 años que por el juego del art. 9 han llegado a ese plazo. Tiene sentido pleno respecto de ellos por la idea de que el contrato tendencialmente está llamado a durar 8 años, aunque el margen de protección para el arrendatario es distinto: hasta 5 años depende exclusivamente de su voluntad el mantenimiento del contrato; a partir de ese momento habrá que contar con la aquiescencia del arrendador manifestada con su silencio.

Contratos de duración de 5 años. Se entiende que a ellos está dirigido este precepto de forma directa e inmediata, por ese argumento ya esgrimido del esquema perfecto del contrato de duración de 8 años.

Contratos de duración inicial pactada superior a 5 años. Aunque la literalidad del precepto no puede ser más concluyente: "una vez transcurridos como mínimo 5 años de duración de aquél", se ha cuestionado la aplicabilidad de la prórroga a tales contratos. El argumento empleado, tiene como fundamento el ámbito de la protección que dispensa la LAU. Si tendencialmente el legislador pretende, salvo voluntad en contrario, que dure 8 años; cuando se está ante un contrato cuya duración inicial es superior a 5, resultaría que la prórroga por 3 más llevaría a que la duración protegida ya no sería de 8 años, sino de más, sin que se vea motivo alguno para ese peculiar régimen protector.

Respecto al régimen jurídico del contrato prorrogado, esta cuestión a primera vista parece solucionada por el 2º párrafo del artículo, cuando nos dice que le sigue siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviere sometido.

A este respecto, no obstante, se deben apuntar que:

1. Si se está ante un contrato prorrogado, por definición, se deberá seguir rigiendo por las mismas normas que lo conforman al perfeccionarse. Es decir, los pactos que las partes establecieron mantienen su vigencia, incluso a pesar de que el legislador no lo hubiera dicho.

2. No obstante, si se repasa el articulado de la Ley, si bien el régimen convencional -que no hay que olvidar que es ley entre las partes- sí subsiste, por el contrario existen normas legales que pueden hacer que el contrato tome derroteros diversos. Analícese si no preceptos tales como los arts. 13 (tras los 5 años el contrato queda excluido del régimen de protección del derecho del arrendatario en los casos de resolución del derecho del arrendador), 18 (a partir de los 5 años la actualización de la renta queda a merced de lo estipulado por las partes), 19 (tras 5 años, puede el arrendador elevar las rentas por haber realizado obras de mejora), ó 20.2 (permite al arrendador, una vez transcurridos 5 años, incrementar más de una vez al año los gastos a satisfacer por el inquilino por el mantenimiento del inmueble, incremento que puede ser más del doble del permitido respecto de la renta en atención al art. 18.1).

Ese detalle nos podría llevar a pensar que se está ante una especie de tertium genus: no es un supuesto de tácita reconducción pues no se está ante un nuevo contrato; y si bien parece que ante el mismo contrato inicial, con todas las previsiones pactadas, resulta que existen toda una serie de normas que siendo aplicables al contrato en el primer período de duración, más tarde fenecen y son alteradas por propio deseo del legislador.

Si hemos concluido que no se está, en principio, ante un supuesto de tácita reconducción, habrá que plantearse si, a pesar de ello, cabe la posibilidad de que un contrato de arrendamiento sometido a la LAU sea susceptible de ser tácitamente reconducido.

Efectivamente, ninguna norma manifiesta una frontal oposición a tal posibilidad, por lo cual se podría entender que, con independencia de las posibilidades por prórroga previstas en los arts. 9 y 10, cualquier contrato de arrendamiento quedará sujeto a tácita reconducción si se dan los requisitos que el CC y la jurisprudencia interpretadora de los arts. 1.566 y 1.567 establecen.

En tal situación, hay un nuevo contrato que se regirá por las previsiones contractuales anteriores, excepto por lo que se refiere a la duración del mismo. Lo más relevante, ex art. 1.567, es que se extinguirán cualesquiera obligaciones accesorias que circunden el contrato, entre las que destacarán las posibles garantías constituidas para asegurar el cumplimiento de los deberes del arrendatario.

Esta hipótesis de tácita reconducción sólo cobrará sentido para aquellos contratos cuya duración sea superior a cinco años, o bien para aquellos de duración igual o inferior a dicho término una vez agotado el plazo de 3 años de prórroga que plantea el precepto. Porque para estas otras hipótesis, la protección que los arts. 9 y 10 ofrecen al arrendatario hace que resulte carente de interés la figura de la tácita reconducción.

La eventual operatividad de la tácita reconducción es problema que deriva de la consideración de si el régimen del art. 10 permite una única prórroga por plazo trianual, extinguiéndose el contrato a continuación, lo que permitiría la aplicación de la tácita reconducción, o por el contrario cabe la aplicación en sucesivas ocasiones del régimen de prórroga tácita del art. 10. Ante esta opción, surgen criterios discrepantes en la doctrina, partiendo de la base de que nada expresamente se regula en la norma que se examina y por tanto hay un vacío legal. Hay que partir de la base de que la prórroga supone una excepción al principio general de temporalidad de los arrendamientos y por ello debe ser interpretada de forma restrictiva. A pesar de ello, hay que admitir el juego sucesivo de prórrogas del art. 10 siempre que venza el contrato y se den los requisitos anteriormente señalados. Ello es así no sólo porque no está prohibido y por tanto debe considerarse como beneficioso para el arrendatario y sirve para cumplir una de las finalidades de la ley, esto es la estabilidad en la ocupación de la vivienda por el inquilino, sin perjuicio directo para el arrendador, pues el mismo sigue teniendo en sus facultades la posibilidad en cualquier momento de denegar la siguiente prórroga trianual. Igualmente la aplicación de la tácita reconducción, institución del derecho común no recogida en la ley especial, es más expresamente rechazada por el legislador durante la tramitación parlamentaria de la LAU, implicaría un cambio de régimen legal que afectaría al contenido del contrato y distorsionaría su aplicación práctica por las partes, dejando sin precisar importantes cuestiones que pueden no estar pactadas por las partes (ad exemplum, la actualización de la renta o la duración de la tácita reconducción por aplicación del art. 1.581 CC ) y que tampoco están recogidas en la legislación común, lo que afectaría a la seguridad jurídica de las propias partes contratantes, lo que hace entender más adecuado un régimen legal de prórroga tácita que no deja de ser sino una expresión de la voluntad de las partes al no denunciar el contrato, a pesar de conocer la virtualidad y efectos de dicha falta de denuncia, en tesis de principio.

A favor de la tesis de que lo contemplado en el art. 10 es una prórroga del contrato inicial, está en primer lugar la propia dicción literal del precepto, así como una interpretación histórica del mismo, que nos muestra cómo en la fase de elaboración de la Ley se mencionaba la tácita reconducción, que no se recoge en el texto definitivo. Además, el párrafo segundo del propio art. 10 señala que "al contrato prorrogado le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional a que estuviera sometido". Además el período de tres años sancionado en el art. 10 es difícilmente conciliable con el mecanismo de la tácita reconducción, como también lo es las distintas facultades que el precepto otorga a arrendador y arrendatario.

A favor de la tesis de la tácita reconducción , se puede señalar el propio párrafo segundo del art. 10 (que sirvió para mantener la tesis de la prórroga), entendiendo que del mismo se puede desprender igualmente la afirmación contraria, es decir, pese a referirse a contrato prorrogado, si de una verdadera prórroga se tratara, sería innecesaria la afirmación de que le seguiría siendo aplicable el mismo régimen legal y convencional, pues ello sería evidente, pudiéndose entender que, si se hace esa manifestación expresa, es porque puede estar en la idea del legislador que se está ante un nuevo contrato, que salvo en su duración (y en su renta) se regulará por el mismo régimen legal y convencional que el anterior. Tal vez por ello, en el art. 9, regulador sin ninguna duda de una auténtica prórroga, no se contiene afirmación alguna por innecesaria de que al contrato prorrogado le será de aplicación el mismo régimen legal y convencional pactado.

Por otro lado, también a favor de la tesis de la tácita reconducción , el art. 18, relativo a la actualización de la renta, establece un sistema de actualización distinto durante los cinco primeros años (IPC), durante los cuales sí se trata de prórroga, que a partir del sexto año la renta se regirá por nuevo pacto entre las partes. Por último, el art. 10 utiliza en dos ocasiones la palabra "renovar", que gramaticalmente significa hacer algo nuevo, no prorrogar lo existente, de modo que prórroga y renovación son términos opuestos.

El siguiente problema que se plantea es qué ocurre si, después de vencida la tercera anualidad de prórroga o renovación contractual, ninguna de las partes hace manifestación alguna contraria a una nueva prórroga. Al respecto, cabe mantener dos posturas diferentes: considerar que vuelve a entrar en juego nuevamente el art. 10, de tal modo que el arrendatario dispondrá de otros tres años de plazo y de la libertad de desistir al vencimiento de cada una de las tres anualidades, en tanto que el arrendador quedará vinculado por tres años forzosamente, o bien entender que en tal caso entra en juego la tácita reconducción por aplicación del art. 1.566 del CC , según el cual " si al términar el contrato permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entenderá que hay tácita reconducción el por el tiempo que establecen los arts. 1.577 y 1.581 ".

Desde luego, la tesis de la tácita reconducción parece mucho más acertada, entre otras razones, por el propio tenor del precepto, que en modo alguno prevé prórrogas posteriores a la de tres años y además, por comparación a sensu contrario con el art. 25 de la Ley de Arrendamientos Rústicos , en la que el legislador sí expresa la posibilidad de prórrogas posteriores a la inicial, y el número y límite de ellas, lo que pone de manifiesto claramente que si en el art. 10 de la LAU hubiera querido establecer la posibilidad de varias prórrogas, lo hubiera hecho de modo expreso.

Sentado pues que si ninguna de las partes denuncia el contrato una vez concluida la tercera anualidad de prórroga, se produce la tácita reconducción; y resta por determinar cuál será la duración e la misma, pues la remisión del art. 1.566 del CC al 1.577, que establece que "si no se hubiere fijado plazo para el arrendamiento, se entendrá hecho por años cuando se haya fijado un alquiler anual, por meses cuando sea mensual y por días cuando sea diario" , parece aplicable al supuesto que nos ocupa, pues la nueva LAU establece un plazo de duración supletorio o integrador en el art. 9 . (Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración), de modo que en la situación actual no cabe plantearse el caso de un contrato en que no se hubiere fijado plazo, pues tan tal caso es de un año, por lo que en conclusión, para la tácita reconducción, los plazos mensual o diario contemplados en el art. 1.577 del CC no resultan aplicables.

Pero se insiste que, transcurridos los cinco años primeros y los otros tres con prórrogas anuales, es aplicable la tácita reconducción, y la arrendataria debió dejar libre y expedita la vivienda, al mes siguiente de recibir la notificación del arrendador sobre la voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, como ya ha resuelto este Tribunal en supuestos similares.

QUINTO.- La desestimación del recurso obligaría, en principio, a imponer a la parte apelante las costas procesales causadas, en estricta aplicación del principio de vencimiento; si bien, discutida la conveniencia de una prórroga, transcurridos los 5 y 3 años del art. 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , dependiendo la solución en cada caso, según lo pactado y de las fechas del inicio del contrato y de las sucesivas prórrogas, se entiende que constituyen circunstancias excepcionales que autorizan la NO imposición a las partes de las costas procesales causadas en esta alzada, conforme a los principios objetivo y de causalidad en materia de costas.

En atención a todo lo precedentemente expuesto, esta Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca,

Fallo

1º) Desestimar el recurso de Apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales Dª. MAGDALENA CUART JANER, en representación de Dª. Delia , contra la Sentencia de fecha 30 de mayo de 2011, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 10 de esta Capital , en los autos de Juicio Verbal nº 1.957/10, de que dimana el presente Rollo de Sala; y en su virtud,

2º) Confirmar los pronunciamientos que la resolución impugnada contiene.

3º) NO procede hacer especial pronunciamiento respecto de las costas procesales devengadas en esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretaria certifico.