Sentencia Civil Nº 87/2004, Audiencia Provincial de Navarra, Sección 1, Rec 47/2004 de 13 de Mayo de 2004

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 87/2004

Presidente

D./Dª. FERMIN ZUBIRI OTEIZA

Magistrados

D./Dª. JOSE JULIAN HUARTE LAZARO (Ponente)

D./Dª. ESTHER ERICE MARTINEZ

En Pamplona/Iruña, a 13 de mayo de 2004.

La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Navarra, compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados que al margen se expresan, ha visto en grado de apelación el Rollo Civil de Sala nº 47/2004, derivado de los autos de Juicio ordinario nº 174/2002 , del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 2 de Tudela; siendo parte apelante, los demandados Dª María y D. Carlos José , representados por la Procuradora Dª CAMINO ROYO BURGOS y asistidos por el Letrado D. GREGORIO LOGROÑO MARTINEZ; parte apelada-impugnante, el demandante, D. Juan Ignacio , representado por el Procurador D. JUAN JOSE MORENO DE DIEGO y asistido por el Letrado D. Victorino J. Pascual Diaz. Sobre actualización de renta en arrendamiento de local, y consignación.

Siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JOSE JULIAN HUARTE LAZARO.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Con fecha 22 de Julio de 2004, el referido Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 2 de Tudela dictó Sentencia en los autos de Juicio ordinario nº 174/2002, cuyo fallo es del siguiente tenor literal:

"Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Sra. Ayala Lázaro en nombre y representación de D. Juan Ignacio , contra D. Carlos José y Dña. María , representados por la Procuradora de los Tribunales Sra. Gil Gil, DEBO DECLARAR Y DECLARO:

Primero.- Que al serle adjudicado al actor D. Juan Ignacio el inmueble descrito en el hecho primero del escrito de demanda, existía vigente sobre el local con anexo, situado en la planta baja, un arrendamiento para uso distinto del de vivienda, librándose por el arrendador un recibo de pago a nombre del demandado D. Carlos José . Con el significado que se determina en el fundamento de derecho tercero de la sentencia.

Segundo.- Que en la relación jurídica de arrendamiento expresada en el pedimento primero, como adquirente del inmueble, quedó el actor don Juan Ignacio subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, en igual forma que el tiempo de su adquisición correspondían al anterior propietario arrendador.

Tercero.- Que don Juan Ignacio , en carta fechada el veintiocho de junio de mil novecientos noventa y siete dirigida a don Carlos José y su esposa la codemandada Dña. María , remitida por correo certificado con acuse de recibo y entregada el 1 de julio del mismo año, manifestó que procedía legalmente la actualización de la renta fijando la renta actualizada erróneamente y debiendo hacerse los cálculos sobre la renta actualizada de 58.545 pesetas mensuales y con los efectos expresado en el fundamento de derecho quinto de esta resolución hasta alcanzar el 100% de la renta actualizada con aplicación y adición a cada renta mensual de un 165 del IVA y más el importe del Impuesto sobre Bienes Inmuebles del que corresponde al local con anejo objeto del presente procedimiento un importe de 3.820,40 pesetas mes.

Cuarto.- No se hizo por parte de la arrendataria oposición escrita a la actualización, pero su actitud no ha de ser entendida como tácita admisión de la actualización de rentas, porcentajes de aplicación e importes dichos así como de las cantidades por las repercusiones por los impuestos mencionados.

Quinto.- Los intentos de consignaciones de rentas efectuados por al codemandada Dña. María , tienen valor y eficacia para el arrendador demandante.

Sexto.- Que en consecuencia debo condenar y condeno a la parte demandada a estar y pasar por los anteriores pronunciamientos y a satisfacer al actor los importes de las rentas que le eran debidas hasta el mes siguiente a la recepción de la carta de comunicación de la actualización del año 1997, y desde este mes siguiente a la recepción de la carta, el importe de las rentas mensuales actualizadas según esta resolución y que se concretan en:

- 12.064,31 € vencidos hasta la fecha de presentación de la demanda (mayo de 2002), más el interés legal del dinero hasta la fecha de su consignación o pago de lo no consignado con anterioridad. Teniendo en cuenta la consignación judicial efectuada.

Desde la fecha de presentación de la demanda (junio de 2002): debiendo hacerse el cálculo a razón de 40.981 pesetas equivalentes a 246,3 € mensuales hasta febrero de 2003. Y desde marzo de 2003 debiendo ser satisfecho el 80% de la renta actualizada a razón de 46.836 pesetas equivalentes a 281,5 €, hasta febrero de 2004 en que será exigible el 90% de la renta actualizada sobre 58.545 pesetas y por tanto 58.690 pesetas equivalentes a 352,73 € mensuales, hasta alcanzar el 100% de la renta actualizada en el mes de marzo de 2005. Todo ello con el incremento del 16% de IVA, más 3.820 pesetas equivalentes a 22,96 € mensuales de IBI.

Todo ello debiendo cada parte abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad."

Con fecha 2 de Septiembre de 2003, por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Tudela se dictó Auto aclaratorio cuya parte dispositiva es: " Que debo aclarar y aclaro la Sentencia dictada en estos autos en el sentido de que en el fundamento de derecho quinto donde dice "hasta febrero de 2004 en que será exigible el 90% de la renta actualizada sobre 58.545 pesetas y por tanto 58.690 pesetas mensuales" debe decir "hasta febrero de 2004 en que será exigible el 90% de la renta actualizada sobre 58.545 pesetas y por tanto 52.690,50 ptas.". En el fundamento de derecho octavo en el que se hace un resumen de cantidades donde dice "hasta febrero de 2004 en que será exigible el 90% de la renta actualizada sobre 58.545 pesetas y por tanto 58.690 pesetas equivalentes a 352,73 €" debe decir "hasta febrero de 2004 en que será exigible el 90% de la renta actualizada sobre 58.545 pesetas y por tanto 52.690,50 pesetas equivalentes a 316,67 €". Y en el fallo de la sentencia en el pronunciamiento sexto donde dice "hasta febrero de 2004 en que será exigible el 90% de la renta actualizada sobre 58.545 pesetas y por tanto 58.690 pesetas equivalentes a 352,73 €" debe decir "hasta febrero de 2004 en que será exigible el 90% de la renta actualizada sobre 58.545 pesetas y por tanto 52.690,50 pesetas equivalentes a 316,67 €".

Y en el pronunciamiento tercero del fallo donde se dice "a cada renta mensual de un 165 del IVA", debe decir "a cada renta mensual de un 16% del IVA"

TERCERO.- Notificada dicha resolución, fue apelada en tiempo y forma por la representación procesal de María y Carlos José , quien solicito se dicte una nueva resolución estimando las peticiones de su escrito de interposición.

CUARTO.- La parte apelada, Juan Ignacio , evacuó el traslado para alegaciones, oponiéndose al recurso de apelación y solicitando su desestimación, interesando la confirmación de la sentencia de instancia frente al recurso de apelación, pero impugnando a su vez la sentencia en los pronunciamientos cuarto y quinto del fallo.

QUINTO.- Admitida dicha apelación en ambos efectos y remitidos los autos a la Audiencia Provincial, previo reparto, correspondieron a la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Navarra en donde se formó el Rollo de Apelación Civil nº 47/2004, señalándose el día 10 de Mayo de 2004 para su deliberación, votación y fallo.

Fundamentos

PRIMERO.- Contra la sentencia de primera instancia que afrontó diversas cuestiones relativas al arrendamiento de un local de planta NUM000 sito en la casa nº NUM001 de la CALLE000 de Murchante, fundamentalmente la de actualización de renta conforme a la disposición Transitoria 3ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/94, (por haberse concertado dicho arrendamiento de dicho local de negocio, con anterioridad al 9 de Mayo de 1.985), se ha articulado por los demandados- arrendatarios D. Carlos José y Dña María , recurso de apelación, mientras que el demandante arrendador, D. Juan Ignacio , con ocasión del traslado del referido recurso de apelación, ha formulado impugnación de la sentencia.

SEGUNDO.- El recurso de apelación articulado por los demandados se circunscribe a discutir del fallo de la sentencia de primera instancia las declaraciones sexta y tercera del mismo.

Impugna el apartado sexto del fallo, en cuanto dispone que la parte arrendataria adeuda la cantidad de 12.064,31 €, por rentas actualizadas entre Agosto de 1.997 a Mayo de 2.002, ya que considera que dicho pronunciamiento infringe lo establecido en el Art. 101. 1 y 2. 5ª de la LAU de 1.964, ya que estimando dicho precepto de aplicación a la actualización contemplada en la Disposición Transitoria 3ª de la nueva LAU de 1.994, la actualización nunca puede tener efecto retroactivo,, por lo que no era posible reclamar rentas atrasadas a la fecha de presentación de la demanda, pues dicha faculta caducó a los tres meses desde la negativa al requerimiento de actualización.

En lo que se refiere al apartado tercero de fallo, la impugnación se centra en la repercusión que del Impuesto de Bienes Inmuebles en la misma se dispone por importe de 3.820,40 Ptas./mes, por considerar que en dicho importe de repercusión el Juzgado a quo incurrió en error a la hora de fijar el mismo, al aplicar como porcentaje la cuota a pagar por dicho impuesto.

TERCERO.- La impugnación planteada por el demandante, va dirigida a combatir los apartados cuarto y quinto del fallo.

Interesa la revocación del apartado cuarto del fallo, al considerar que hubo una aceptación tácita a la actualización ante el requerimiento realizado en el año 1.997, pues no hubo oposición, lo que debe llevar a concluir que el silencio se debe interpretar como una aceptación tácita al amparo del Art. 101. 2 regla 2 in fine de la LAU de 1.964.

Por lo que se refiere al apartado quinto del fallo, interesa que se revoque le pronunciamiento de que las consignaciones realizadas por la Sra. María sean correctas como declara la sentencia de primera instancia, ya que dichas consignaciones infringen la naturaleza personal del arrendamiento al no tener la Sra. María la cualidad de arrendataria, y por no haber sido completa la misma.

No considera la Sala que exista obstáculo procesal para examinar la pretensión impugnatoria articulada por el demandante, pues son pronunciamientos declarativos contenidos en el fallo, por lo que la circunstancia de que los mismos carezcan de trascendencia dineraria, no eliminan el interés impugnatorio.

CUARTO.- Por el mismo orden en que anteriormente hemos expuesto el alcance de esta segunda instancia, responderemos a cada una de las cuestiones suscitadas, tanto por la parte demandada- apelante como demandante-impugnante.

A).- En relación con la reclamación del importe actualizado de las rentas desde el mes de Agosto de 1.997 hasta la fecha de interposición de la demanda, se alega ahora por los demandados en el recurso una cuestión que no fue planteada en esos términos en la contestación de la demanda. Se invoca ahora en el recurso que la actualización no puede tener efectos retroactivos y que se encuentra caducada la reclamación de las rentas actualizadas al amparo del Art. 101. 1 y 2 . 5ª de la LAU de 1.964, cuando evidentemente nada de ello se objetó en la contestación a la demandada, en donde en el hecho V se alegó (en síntesis) que el calculo de la actualización era incorrecto y en la ausencia de requerimientos anuales sucesivos para el resto de las anualidades posteriores al requerimiento de 1.997 de fecha 28 de Junio, al considerar que la ausencia de posteriores requerimientos "suspendió" la actualización.

Este motivo impugnatorio no puede prosperar, pues ya no sólo se produce una alteración sustancial de la oposición jurídica esgrimida por los demandados en la contestación a la demanda, y del que tuvieron debida contestación en la sentencia, sino que además carente de fundamento es la alegada irretroactividad y caducidad.

Cierto es que el Art. 101 de la LAU de 1.964, aplicable en lo que no resulte modificado por las Disposiciones Transitorias de la LAU de 1.994, respecto de los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrado con anterioridad al año 8 de Mayo de 1.985, hace referencia a la irretroactividad de la actualización y la caducidad de la acción de reclamación de la renta actualizada, ahora bien se olvida por la parte apelante que en el caso de autos no nos encontramos en presencia de unas actualizaciones anuales independientes cada una de ellas entre sí ( Arts. 98, 99 y 100 de la LAU de 1.964), sino del resultado de aplicar un sistema progresivo y proporcional de actualización de renta que contempla una nueva LAU, de manera tal que producido el requerimiento fehaciente de actualización a instancia del arrendador, d conformidad con la Disposición Transitoria 3ª de a LAU de 1.994, a partir de ese momento, (que en el caso de autos ocurrió a partir de 28 de Junio de 1.997), se desemboca en un sistema autónomo de actualización que si bien se va a desarrollar de forma anual, ello es por que es anualmente el plazo que el legislador ha contemplado para aplicar los porcentajes de actualización.

Es por ello que reclamado por el arrendador la actualización conforme a la indicada Disposición Transitoria 3ª C de la LAU de 1.994, y discutido por el arrendatario como deba operar la misma, la irretroactividad contemplada en el Art. 101. 1 de la LAU de 1.964 impedirá otorgar efectos retroactivos a la actualización antes del requerimiento, pero no impide por haberse ya instado el sistema de actualización, que al mediar oposición del arrendatario a la misma, que por la circunstancia de que la demanda (después de sucesivos avatares sobre consignación), se interponga avanzada ya otras anualidades, no puedan reclamarse al arrendatario las rentas actualizadas desde que se hizo el requerimiento, cuando además la misma tiene lugar dentro del periodo de actualización, por lo que no cabe entender que resulte de aplicación el plazo de caducidad contemplado en la regla 5ª del n2 del Art. 101, al no encontrarnos en definitiva ante un supuesto de actualización previsto en la propia LAU de 1.964.

B).- En relación con el derecho de arrendador a exigir al arrendatario el total importe de la cuota correspondiente al Impuesto de Bienes Inmuebles (a que se refiere el apartado 10. 2 de la Disposición Transitoria 2ª, que considera de aplicación a los arrendamientos de locales de negocio la Disposición Transitoria 3º D 9 de la LAU de 1.994), el Juzgado a quo estimó dicha pretensión fijando un importe mensual de 3.820,40 Ptas/mes; importe éste cuya corrección es discutida por la parte demandada.

Es parecer de esta Sala que no existe obstáculo procesal para analizar la corrección de dicho importe, pues aunque tal alegación no se sustentase en la contestación, como se discutió la procedencia de su repercusión, esta oposición englobaría aquella desde el prisma del principio de congruencia, máxime cuando la facultad de repetición que dicho precepto otorga al arrendador, conlleva como carga probatoria a él exigible, acreditar cual es el importe que dicho impuesto abona.

En el caso de autos es parecer de la Sala que no hay prueba suficiente de que el cálculo del importe anual de dicho impuesto, sea como se recogió en demanda y se aplica en sentencia el 4.11 % del valor catastral, ya que las fotocopias incorporadas en el acto de Audiencia Previa (folios 77 y 78), en modo alguno acreditan que dicha operación determine el importe anual de la cuota del Impuesto.

Esta falta de prueba a priori debería conllevar la desestimación de esta repercusión, por respeto al principio de carga probatoria, ahora bien como la parte demandada ya al final del acto del juicio y en el propio recurso de apelación no discute que daba repercutírsele, en los importes por dicha parte aceptados como relativos al impuesto, que se recogen en el propio escrito de recurso de apelación, deberemos estimar la demanda.

Es por ello que la cuota anual repercutible será de 24,73 € para cada uno de los años 97 y 98, 22,56 € para el año 1.999, 30,63 € para el año 2.000, 39,02 € para cada uno de los años 2.001 y 2.002 y de 40,47 € para el año 2.003, y los que en su caso se correspondan a la sucesivas anualidades previa acreditación de su importe.

Debe por ello dejarse en consecuencia sin efecto la cantidad de 221.560 ptas que se fijaron en sentencia como adeudadas hasta el mes de Mayo de 2.002, y la de 22,96 € mensuales a partir de Junio de 2.002, que se contienen en el fundamentos jurídico octavo de la sentencia,

La cantidad de 221.560 Ptas., correspondiente al IBI hasta el mes de Mayo de 2.002 inclusive , queda sustituida por la cantidad de 143,54 €, resultado de sumar las siguientes cantidades: 10,35 € por los cinco meses del año 1.997, 24,73 € por el año 1.998, 22,56 € por el año 1.999, 30,63€ por el año 2.000, 39,02 por el año 2.001y 16,25 € por los cinco meses transcurridos hasta el mes de Mayo, inclusive, de 2.002, lo que determina que la cantidad adeudada y por la que procede la condena sea de 10.876,24 €, resultado de sumar a dicho importe, las rentas actualizadas por importe de 1.539.459 ptas, y el 16 % de IVA (246.313 ptas), que hace un total de 10.732,70 €.

A partir de dicho mes, y para el resto de los meses del año 2.002 la cantidad mensual de 3,25 €, y para el año 2.003 la cantidad mensual de 3,37 €, y las que correspondan para los años sucesivos previa la acreditación de su importe mediante certificado emitido por autoridad administrativa competente, lo que conlleva la modifición parcial de los apartados 3º y 6º del fallo, estimando en este extremo por tanto el recurso de apelación de la parte demandada.

C).- No puede compartir la Sala, en relación con la impugnación pretendida por la parte demandante del apartado cuarto del fallo que en el caso de autos se produjo por parte de los arrendatarios una aceptación tácita a la actualización de renta pretendida en el año 1.997, que les impediría la posterior discusión.

Ya no sólo dicha tesis resulta contradicha por su propia actuación extraprocesal y procesal, sino que además en el caso de autos no se puede compartir que concurriera un silencio de la parte arrendataria, tal y como acertadamente valoró el Juzgado a quo en el fundamento jurídico 6º de la sentencia.

En el caso de autos pretender la conformidad, mediante la aplicación el instituto de la aceptación tácita sustentada en el silencio, en sede del Art. 101. 2 regla 2ª de la LAU de 1.964, es desatender la propia conducta procesal de la parte demandante, ya que si tal conformidad hubo no se entiende que a partir del mes siguiente a la recepción del requerimiento no se girasen los recibos de renta por los importe actualizados, y menos que en el acto de audiencia previa se procediese a modificar el importe de la actualización pretendido en el primer requerimiento, pues dicho acto contradictorio sería con la conformidad a una actualización que haría inmodificable esa renta anual y exigible la misma.

Es evidente además que aún cuando en el mes siguiente al requerimiento de 1.997 no hay documento fehaciente de la oposición de los arrendatarios a tal actuación, ello no debe confundirse con la concurrencia de un acto de silencio, del que poder deducir la aceptación tácita, ya que se olvida que la propia conducta de no girar el siguiente recibo de renta con la actualizada constituye un indicio revelador de la no conformidad inicial, avalada por las posteriores actuaciones procesales relativas a consignaciones, todo lo cual impide concluir en la existencia de un silencio susceptible de ser considerado ex lege como una aceptación tácita.

Debe por ello en este extremo desestimarse la impugnación planteada por el demandante.

D).- Igual suerte desestimatoria debe correr la pretensión revocatoria del apartado quinto del fallo, relativo a las consignaciones realizadas por la codemandada Sra. María .

Como dice la sentencia de primera instancia en el fundamento jurídico tercero, cuyos acertados argumentos hacemos nuestros, la cualidad de coarrendataria de la codemandada Dña. María no puede ofrecer ninguna duda, a la vista de la testifical del hijo del primitivo arrendador Sr. Felipe , revelador de cómo la cualidad de arrendatarios era del matrimonio, por lo que el recibo de pago extendido a nombre solo del esposo por el primitivo arrendador, en modo alguno sirve para sustentar la cualidad exclusiva de arrendatario del esposo-demandado, cuando además se explicó, que por concurrir en ambos esposos la cualidad de arrendatarios dada la relación existente entre primitivo arrendador y arrendatarios, si hubiera ido a pagar Dña María el recibo se hubiera puesto a su nombre.

En consecuencia no puede considerarse mal hechas las consignaciones realizadas por la Sra. María , pues en la misma concurría la cualidad de arrendataria también, por lo que legitimada se encontraba para realizarlas.

Tampoco puede atenderse la pretensión de considerar incorrecta la consignación, por estimar que las mismas eran incompletas en relación a la cuantía, ya que si como antes hemos expuestos no hubo aceptación tácita al requerimiento de actualización de 28 de Junio de 1.997, no consta se giraran recibos por esa nueva actualización, la misma es posteriormente revisada en esta juicio (en la audiencia previa), todo ello revela la necesidad del presente juicio, y lo que impide considerar insuficientes las consignaciones que se venían realizando sobre la renta base indiscutida, máxime cuando además la actualización en la cuantía pretendida por el actor no ha sido atendida en su totalidad.

QUINTO.- La estimación parcial del recurso de apelación interpuesto por los demandados, conlleva no hacer expresa imposición de las costas causadas en esta segunda instancia con motivo de su recurso. (Art. 398. 2 de la LECivil).

La desestimación de la impugnación articulada por el demandante conlleva la imposición de las costas causadas con el mismo a dicha parte (Arts. 398. 1 y394. 1 de la LECivil).

Vistos los preceptos legales invocados y demás de general aplicación.

Fallo

Debemos desestimar y desestimamos la impugnación planteada por el actor D. Juan Ignacio contra la sentencia ( y Auto Aclaratorio) dictados por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Tudela en el juicio ordinario nº 174/2.002, a quien imponemos el pago de las costas causadas en esta segunda instancia con motivo de dicha impugnación.

Estimando como estimamos parcialmente el recurso de apelación interpuesto por los demandados D. Carlos José y Dña María , debemos revocar y revocamos parcialmente dicha Sentencia (y Auto Aclaratorio), en las siguientes apartados del fallo:

en relación con el apartado tercero del fallo, respecto de la aplicación a la actualización de renta del importe del Impuesto de Bienes Inmuebles, dejamos sin efecto la declaración de que procede un importe de 3.820,40 Ptas./mes., por ser procedente que en la actualización se incluya el importe del Impuesto de Bienes Inmuebles en las siguientes cantidades: la cantidad de 10,35 € por los cinco meses del año 1.997, 24,73 € por el año 1.998, 22,56 € por el año 1.999, 30,63€ por el año 2.000, 39,02 por el año 2.001y 16,25 € por los cinco meses transcurridos hasta el mes de Mayo, inclusive de 2.002, y a partir de dicho mes por el resto de los meses del año 2.002 la cantidad mensual de 3,25 €, y para el año 2.003 la cantidad mensual de 3,37 €, y las que correspondan para los años sucesivos por dicho impuesto cuyo importe se fijará previa acreditación mediante certificado emitido por autoridad administrativa competente, cuya repercusión mensual será el resultado de dividir el importe anual del impuesto satisfecho por doce meses.

En relación con el apartado sexto del fallo el pronunciamiento condenatorio se modifica en el sentido de sustituir la cantidad de 12.064,31 € por la de 10.876,24 €, así como dejamos sin efecto la cantidad de 3.820 Ptas. /mes. equivalente a 22,96 € mensuales de IBI como incremento a aplicar en dicho concepto desde el mes de junio de 2.002, ya que procede fijar en dicho concepto la siguientes cantidades, a partir del mes de Junio de 2.002 y para dicha anualidad la cantidad de 3,25 € mensuales y para el año 2.003 la cantidad de 3,37 € mensuales, y las que correspondan para los años sucesivos por dicho impuesto cuyo importe se fijará previa acreditación mediante certificado emitido por autoridad administrativa competente, y cuya repercusión mensual será el resultado de dividir el importe anual del impuesto satisfecho por doce meses.

Queda confirmada la sentencia de primera instancia en todos los demás pronunciamientos.

No procede hacer expresa imposición de las costas causadas en esta segunda instancia con motivo del recurso de apelación ahora estimado parcialmente.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

DILIGENCIA.- La extiendo yo, el Secretario Judicial, para hacer constar que en el día de la fecha me ha sido entregada la anterior resolución debidamente firmada, para su notificación a las partes y archivo del original. Doy fe, en Pamplona a 14 de mayo de 2004.