Sentencia Civil Nº 87/2014, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 948/2011 de 24 de Febrero de 2014

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº87/2014
AUDIENCIA PROVINCIAL MALAGA
SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA
PRESIDENTE ILMO. SR.
DON MANUEL TORRES VELA
MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.
DON JOAQUIN DELGADO BAENA
DON ALEJANDRO MARTIN DELGADO
REFERENCIA:
JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº9 DE MALAGA
ROLLO DE APELACIÓN Nº 948/2011
JUICIO Nº 2248/2008
En la Ciudad de Málaga a veinticuatro de febrero de dos mil catorce. .
Visto, por la SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA, integrada por los Magistrados
indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en el juicio de Proced.
Ordinario (Arrendamientos -249.1.6) Nº 2.248/08 procedente del Juzgado de Primera Instancia referenciado,
Interpone recurso D. Teofilo que en la instancia ha litigado como parte demandante y comparece en esta
alzada representados por el Procurador D. FRANCISCO JOSE MARTINEZ DEL CAMPO. Es parte recurrida
D.ª Melisa , que en la instancia ha litigado como parte demandada y comparece en esta alzada representado
por el Procurador D. JOSE DOMINGO CORPAS.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 18 de marzo de 2011, en el juicio antes dicho, cuya parte dispositiva es como sigue: 'Que estimando la demanda interpuesta por el procurador Sr. Domingo Corpas en nombre y representación de Dª Melisa contra D. Teofilo , debo declarar y declaro que la renta mensual actualizada a fecha 2008 que el demandado debe abonar por el arrendamiento celebrado en fecha 1/7/1980 sobre la nave sita en la AVENIDA000 nº NUM000 de Málaga es de 708,09 euros, condenando a la parte demandada a estar y pasar por dicha actualización; ello con imposición de costas a la parte demandada.' .



SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 11 de febrero de 2014 quedando visto para sentencia.



TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAQUIN DELGADO BAENA quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO : Por la representación procesal de D. Teofilo , que comparece en calidad de apelante, se alega que ha existido infracción de lo dispuesto en la disposición transitoria tercera, letra C) apartado 6 de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de 1994 , y aplicando las reglas de la misma considera que la renta actualizada es de 560,01 #, y aplicando los porcentajes del IPC a partir del 2002, la renta actualizada a junio de 2008 sería de 686,39 #. Y una vez obtenida esta renta actualizada solo podría exigirse al arrendatario los porcentajes fijados en la citada disposición transitoria tercera de la LAU , siendo de aplicación estos porcentajes no desde el año 1995, sino desde la fecha del requerimiento. Por todo lo expuesto solicita la revocación de la resolución recurrida y el dictado de una nueva sentencia de acuerdo con lo solicitado.

Por la representación procesal de Dª. Melisa , se presentó escrito de oposición al recurso planteado, impugnando las alegaciones realizadas de contrario y solicitando la confirmación de la resolución recurrida.



SEGUNDO : Una vez analizadas las alegaciones de la parte recurrente y como efectivamente ha puesto de manifiesto esta Sala en las sentencias de fecha 8-1-2003 y 11-6-2004 , la cuestión sometida a debate de esta Sala es una cuestión estrictamente jurídica, y en estos términos debe ser resuelta, sin que sea de recibo al argumentación concreta que realiza la representación procesal de las mercantiles apelantes, por las siguientes consideraciones: En la propia Exposición de Motivos de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 se recoge, que la revisión de las rentas no debe efectuarse de una manera inmediata, sino gradual, incrementándose el número de años en que se produce la revisión total en función inversa de la renta del arrendatario, 'posibilitando a los arrendatarios de menor nivel económico a que adopten sus economías a la nueva realidad'; la Ley establece diferentes tramos hasta que el arrendatario debiera satisfacer el cien por cien de la renta actualizada, desbloqueando el legislador la situación de rentas congeladas en la fecha de publicación de la Ley , pero tratando de equilibrar los derechos de aquéllos a quienes las previsiones de la misma podían afectar, siendo por ello por lo que se establece actualización gradual de la renta, no siendo de recibo que el arrendatario pueda exigir íntegramente el pago de la nueva renta, algo no previsto ni querido por el legislador; ningún precepto de la ley permite concluir, que la actualización ha de completarse hasta alcanzar el cien por cien, en los cinco o diez años siguientes, según los casos, a la entrada en vigor del nuevo texto legal.

La conclusión no puede ser otra, que iniciada la actualización en años posteriores a 1995, el año en que se inicie habrá de aplicarse el nuevo escalón, sin que pueda acumularse los correspondientes a las anualidades transcurridas desde el año 1995 a aquél en que se ejercita el derecho; que la ley posibilite la que los arrendatarios adopten sus economías a la nueva realidad, no permite discriminar situaciones fácticas por supuesta capacidad económica del arrendatario, dado que en ningún precepto sustantivo se circunscribe - aunque el argumento se recoja en el Preámbulo de la Ley- el incremento gradual a un determinado nivel de renta del inquilino o arrendatario.

Esta tesis, por lo demás - con las excepciones que se mencionan en el escrito de interposición del recurso de apelación - es mantenida de forma que podemos considerar mayoritaria en las sentencias dictadas por distintas Audiencias Provinciales. Como muestra, la Sentencia de 16 de mayo de 2001, Sección 21ª Audiencia Provincial de Madrid , que en supuesto análogo al que nos ocupa establece que ,El propio legislador al hablar de cómo debe procederse a la actualización de la renta tanto en la Disposición Transitoria Tercera que nos ocupa, como en la Segunda , establece como regla general que la renta pactada inicialmente debe mantener con la renta actualizada la misma proporción que el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo o que el Índice General Nacional o que el Índice de Costes de Vida del mes anterior a la fecha del contrato con respecto al Índice correspondiente al mes anterior a la fecha de cada actualización, siendo que si realmente lo querido por el legislador fuera lo interpretado por la parte apelante, ninguna mención hubiera sido necesario realizar a este último índice, bastando con haber determinado uno fijo o el vigente cuando la ley entrara en vigor, pretendiéndose con esta determinación de índices conocer el coeficiente de inflación que se trata de repercutir al actualizar la renta, y que dependiendo de cuando se ejercite por el arrendador esta facultad al mismo reconocida será uno u otro, con el fin de conseguir el equilibrio en la contraprestación por el arrendatario prestada al arrendador. Si el legislador hubiera querido que la actualización de las rentas se realizara en un plazo concreto, así lo hubiera establecido, o hubiera previsto un plazo para que el arrendador pudiera hacer uso de este derecho, lo que no ha hecho, permitiendo que éste pueda proceder a la actualización de las rentas cuando considere pertinente, salvaguardando sus intereses económicos precisamente al establecer una previsión concreta para conocer el coeficiente de inflación en el momento que lo realice, pero sin que ello suponga un derecho absoluto en detrimento de aquéllos que al arrendatario competen, ya que éste que viene obligado a satisfacer la renta actualizada, sin embargo no se ve obligado a tener que desembolsar desde el principio su total importe sino un porcentaje del mismo, estableciendo el propio legislador las previsiones necesarias para evitar perjuicio alguno en la economía del arrendador con este pago parcial de la renta actualizada, cuyos tramos y porcentajes son en cada supuesto diferente atendiendo a la naturaleza y peculiaridades de cada una de las relaciones arrendaticias vigentes a las que afecte tal actualización, pero que en cualquier caso dichos tramos deben iniciarse a partir del momento en que por el arrendador se procede a actualizar la renta, sin saltar tramo alguno de los previstos dependiendo de la fecha en que se realiza tal actualización, ya que si no, al margen de las consideraciones expuestas, se aplicaría con carácter retroactivo una actualización todavía no realizada, en tanto que no ejercitado con anterioridad el derecho que al arrendador correspondía' En el mismo sentido la Sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 2º de 15 de mayo de 2001 , cuando concluye que ,la cuestión jurídica sometida a decisión ciertamente no está prevista de forma expresa en la Disposición Transitoria de la Ley de Arrendamientos Urbanos que regula las normas de actualización de rentas y es evidente, que la expresión 'periodo anual de actualización a partir de la entrada en vigor de la Ley ' que encabeza la columna izquierda de la tabla contenida en la regla 9ª a) del apartado 11 de la Disposición Transitoria Segunda de esa Ley , puede interpretarse en el sentido que plantea el recurrente de que la actualización gradual ha de computarse siempre desde el período anual siguiente al de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos , pero este Tribunal, entendiendo esa expresión como prohibición de que se realice antes y no como obligación de que sea desde ese momento, entiende que la tesis del recurrente no es acogible por cuanto, como señala la sentencia apelada, la intención del legislador al graduar la actualización no puede ser otra que evitar un incremento desmesurado y súbito a la economía del arrendatario, y como la facultad de actualización es del arrendador éste, por su forma de obrar no puede contravenir ese derecho a que se haga gradualmente' .

Y tal y como se recoge en la sentencia de la A.P. de las Palmas de fecha 10 de enero de 2011 , como señala la sentencia de la Audiencia Provincial de Orense de 17 de diciembre de 2009 , 'como máximo, transcurridos diez anos desde el requerimiento de actualización, se había de alcanzar el 100% de la renta actualizada conforme a la disposición transitoria 3a apartado C) de la LAU de 1994 , 'derivándose también, de la regla sexta de dicho apartado, que, una vez alcanzado el 100%, dicha cantidad sería anualmente actualizable a instancia del arrendador, conforme a la variación experimentada por el IPC, en los doce meses anteriores, a fin de continuar manteniendo la proporción adecuada con el índice de precios de cada anualidad', anadiendo que: 'Ha senalado también la jurisprudencia, que la actualización de la renta se configura como una facultad del arrendador, que puede ejercitar o no, o exigirse en tiempo posterior al previsto por las normas, en cuyo caso se puede reclamar la actualización procedente acumulando los índices anteriores, siempre que se exija para el futuro y no con efecto retroactivo, como ya había senalado reiterada jurisprudencia, dictada al amparo del art. 101 ,1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , plenamente aplicable al caso, y que se notifique en forma al arrendatario, previamente, la actualización correspondiente. Puesto que, el derecho a exigir tal actualización, legalmente prevista, prescribe a los quince años conforme a lo dispuesto en la Disposición Adicional 10! De la Ley de Arrendamientos urbanos de 1994 , en relación con el artículo 1964 del Código Civil .

Continuando exponiendo la sentencia citada que: 'Una vez iniciado el proceso de actualización referido mediante el requerimiento fehaciente dirigido al arrendatario, ésta no se interrumpe, sin perjuicio de que su aplicación tenga lugar escalonadamente, y de que sea exigible, paulatinamente, en cada anualidad el correspondiente incremento, según el nuevo índice aplicable, que se notificará al arrendatario. De modo que, es al tiempo de iniciarse el proceso de actualización cuando el inquilino había de oponer los motivos de impugnación pertinentes a su viabilidad, sin perjuicio de las rectificaciones posteriores que procedieren, por errores de cálculo en la aplicación de los distintos tramos. En cualquier caso, si iniciado el proceso de actualización, el arrendador en las sucesivas anualidades no exigiese el correspondiente incremento, ni notificase la actualización correspondiente a las anualidades futuras, ello no supone que no pueda exigirse para lo sucesivo, reclamando la actualización procedente, con acumulación de todas las anteriores cualquiera que fuese el tiempo transcurrido, salvo el término de prescripción antes indicado, aunque sin exigirla con efecto retroactivo.' La jurisprudencia viene entendiendo que una vez se ha realizado el requerimiento de actualización de los contratos conocidos como de renta antigüa, 'en cada uno de los anos posteriores en que deba agotarse la ctaulización, .... El arrendador deberá únicamente notificar al arrendatario el importe de la actualización acompanando certificación del INE expresiva de los índices determinantes de la cantidad notificada, lo que viene a significar que la notificación del incremento que corresponda en cada uno de los anos sucesivos siguientes al primer requerimiento no puede entrar a considerar el cambio de las circunstancias tenidas en cuenta desde dicho requerimiento, ni tampoco plantear de nuevo las cuestiones que podrían impedir que se produjera la actualización una vez que ésta se ha iniciado' ( SAP de Barcelona De 29 de diciembre de 2000 ).

Ello supone que una vez fijada la renta actualizada en un primer periodo anual la misma debe volver a fijarse para cada periodo 'ya que es necesario cada anualidad establecer dicha renta, de acuerdo a las reglas que fija la norma, para después aplicar en cada caso los porcentajes correspondientes que también se establecen en la disposición transitoria citada -en el supuesto contemplado, la 2a -' ( SAP de Castellón de 13 de julio de 2007 , LA LEY 175612/2007 -).

Como senala la SAP de Las Palmas de 3 de marzo de 2008 , 'la no revisión tempestiva impide la reclamación del incremento con carácter retroactivo pero no impide que antes de vencerse la anulidad en curso del contrato se verifique la revisión conforme a lo pactado -en el caso que contemplaba- teniendo en cuenta las variaciones del IPC desde la última revisión'.

En un supuesto ( SAP de Cuenca de 27 de julio de 2000 en el que se había iniciado el proceso de actualización, se había actualizado en algunos tramos del periodo de actualización y no en otros 'aventurándose en la sentencia que la falta de continuidad de la actualización de la renta en las siguientes anualidades revelaba falta de interés del arrendador porque conocía la oposición del demandado a la actualización, se razona que 'sin embargo la única consecuencia que opera contra el arrendador es la carencia de efectos retroactivos de la renta que quede establecida convencional o judicialmente, sea o no procedente acudir a un procedimiento para la determinación de la renta del artículo 39,4 de la vigente Ley arrendaticia'.

En parecido sentido, la sentencia de la A.P. de Girona de 9 de julio de 2003 entendió que 'no puede considerarse una actuación contraria a la buena fe y que incida en el ámbito de los actos propios, aquella según la cual la parte arrendadora ha procedido a actualizar las rentasy, tras detectar lo que, a su juicio, constituye un error en el cálculo de la actualización, proceder su subsanación, sin pretender la exigencia de la renta actualizada ahora correctamente sin eficacia retroactiva'. Ya que en esas condiciones 'se trata de un error de cálculo que puede dar lugar a su corrección en cualquier momento' (y en parecido sentido, la SAP de Madrid de 11 de septiembre de 1998 ).

Se encuentra plenamente vigente, para el arrendamiento de local de negocio de que se trata (concertado en 1969) el artículo 101 ,1 de la LAU de 1964 que establece el procedimiento que ha de seguirse en la elevación de la renta pero dejando, en primer lugar, en su apartado 1, claramente sentado que 'la facultad del arrendador para elevar la renta o concepto que a la misma se asimila podrá ejercitarla en cualquier tiempo, pero sin que en ningún caso la elevación tenga efecto retroactivo'.

En el caso de autos es en el mes de julio de 2008 cuando el arrendador puede actualizar la renta, pues es cuando se produce el requerimiento al arrendatario conforme a las Disposiciones transitorias de la LAU, pero no puede elevar la renta con carácter retroactivo a la notificación realizada en la que se pretende la elevación.

Así pues aplicando a la renta inicial del contrato 150 #, debiendo acudir al índice el IPC anterior a la fecha del contrato ( mes junio de 1980, 36,449 #), y tomando como fecha final el año 2001, año en el que publican por última vez las tablas de IPC ( 136,081 #), aplicando la formula nos daría una renta actualizada de 560,01 #. Y aplicando los porcentajes de IPC, desde el 2002 al 2008, la renta sería de 686,39 #. Pero a esta renta actualizada solo le son exigibles al arrendatario los porcentajes fijados en las reglas de la Diposición transitoria 3ª de la LAU, tomando como punto de partida no el año 1995, sino el año 2008, que fue en el que se produjo el requerimiento al arrendatario.



TERCERO : A tenor de lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la LEC , no se hace pronunciamiento sobre las costas procesales originadas en ambas instancias.

Vistos los artículos citados y demás de pertinente y general aplicación.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación planteado por la representación procesal de D. Teofilo , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Málaga, debemos revocar y revocamos la citada resolución, debiendose estar al contenido de los dos últimos párrafos del fundamento segundo de esta resolución. Todo ello sin hacer pronunciamiento sobre las costas procesales originadas en ambas instancias.

Acordándose la devolución del depósito prestado por la parte recurrente para recurrir en apelación.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta nuestra Sentencia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN .- Fue leída la anterior sentencia, por el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, estando constituido en Audiencia Pública, de lo que doy fe.

'En relación a los datos de carácter personal, sobre su confidencialidad y prohibición de transmisión o comunicación por cualquier medio o procedimiento, deberán ser tratados exclusivamente para los fines propios de la Administración de Justicia (ex Ley Orgánica 15/99, de 13 de diciembre, de protección de datos de carácter personal)'.