Sentencia CIVIL Nº 873/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 532/2019 de 23 de Noviembre de 2020

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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N.I.G.: 0801942120170038501

Recurso de apelación 532/2019 -2

Materia: Juicio Ordinario

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 47 de Barcelona

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 222/2017

Parte recurrente/Solicitante: Eusebio , Inmaculada

Procurador/a: Gracia Soler Garcia, Gracia Soler Garcia

Abogado/a: Francisco Almenara Pérez

Parte recurrida: Compañía General Grabal SA

Procurador/a: Ramon Feixo Bergada

Abogado/a:

SENTENCIA Nº 873/2020

Magistrados:

Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell Maria del Pilar Ledesma Ibañez Juan León León Reina

Barcelona, 23 de noviembre de 2020

Ponente: Juan Bautista Cremades Morant

Antecedentes

Primero. En fecha 15 de mayo de 2019 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 222/2017 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 47 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aGracia Soler Garcia, en nombre y representación de Eusebio , Inmaculada contra Sentencia - 01/03/2019 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Ramon Feixo Bergada, en nombre y representación de Compañía General Grabal SA.

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'Que, desestimando íntegramente la demanda interpuesta por D. Eusebio y Dª Inmaculada representados por la Procuradora Dª Gracia Soler contra la Compañía General Grabal, S.A representada por el Procurador D. Ramon Feixó, debo absolver y absuelvo a ésta respecto de las pretensiones contra ella ejercitadas, imponiendo a los primeros el pago de las costas del presente procedimiento.'

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 18/11/2020.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Juan Bautista Cremades Morant .

Fundamentos

PRIMERO.La demanda rectora - formulada en 21-2.2007 - va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se condene a la entidad COMPAÑIA GENERAL GLABAL SA a abonar a D. Eusebio y a Dª Inmaculada la suma de 5.130 €, por realización de reparaciones que, correspondiendo a la arrendadora - necesarias - por el art. 21 LAU, ha asumido el arrendatario, en cuya suma incluye la fianza y la garantia complementaria. A dicha pretensión se opuso la arrendadora demandada alegando que (1) salvo las actuaciones autorizadas, la vivienda y sus instalaciones estaban en buen estado, siendo habitable, (2) se pactó expresamente, al suscribir el contrato, la autorización para la realización de determinadas actuaciones, que, de hacerse, corrérían a cargo del arrendatario, (3) entre dichas obras autorizadas no estaba el cambio de balconera (sustitución de la Antigua, de madera, por una metàlica), efectuándose sin autorización de la propiedad ni de la administración y sin prèvia comunicación, (4) no consta la realización de las obras cuyo coste reclama, ni el pago al profesional que las realizó, (5) el debate sobre la fianza pertenece a la fase de liquidación del contrato. Por OTROSÍ, se interesó, subsidiariamente a la desestimación de la demanda, la compensación con las cantidades adeudadas (rentas desde enero 2017 hasta la recuperación de la posesión)

En la audiencia previa, se puso de manifiesto la necesidad de dar traslado a los actores por la 'compensación' subsidiària (que no reconvención implícita) al amparo del art. 408 LEC, a cuya reconvención contestaron los actores oponiéndose por su planteamiento defectuoso ex arts. 406 y ss LEC, por no ser compensables conforme al art. 1196 CC

La sentencia de instancia desestima la demanda, con expresa imposición de las costas a los actores. Frente a dicha resolución se alzan éstos, insistiendo en el deterioro de la vivienda al ser entregada por la arrendadora, no susceptible de ser habitada, con clàusules abusives y son consumidores o usuarios y alegando error en la apreciación de la prueba, singularmente testifical y documental (partiendo de que a la arrendadora correspondía la carga de la prueba de la habitabilidad), e interesando la testifical del Sr. Marcelino para esta alzada, que fue denegada por esta Sala.

SEGUNDO.Conviene partir de una sèrie de vhechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados:

1) La realidad del contrato de arrendamiento de 1.6.2011 sobre la vivienda sita en la C/ DIRECCION000, NUM000 de Barcelona, concertado entre COMPAÑIA GENERAL GLABAL SA como arrendadora y Dª Inmaculada y D. Eusebio, como arrendatarios por 5 años y una renta mensual de 350 €, haciéndose constar la identidad y domicilio de la administradora, MANAGERING CATALANA SCCL del que, a los presentes efectos, de las 'condiciones anexas', conviene destacar los siguientes extremos:

a) Conforme a la clàusula 1ª, '...el arrendatario conoce y acepta las características físicas y el estado de conservación actual, obligándose a mantenerlo en la misma condición'; a su vez, conforme a la 15ª 'el apartamento arrendado està dotado de calentador y cocina y se encuentran todos en buen estado de conservación. Cualquier anomalia debe ponerse en conocimiento del arrendador en un plazo máximo de 48 horas. Corresponde a los arrendatarios el cuidado y conservación de los mismos, debiéndolos dejar al termino del contrato en el mismo estado y lugar en que los hallaron, siendo responsables por su mal uso, rotura, deterioro o pérdida, y debiendo procedir a su reposición, reparación o abono'; en fin, 'el apartamento se entrega en perfecto estado de higiene...' (16ª)

b) 'Serán a cuenta y cargo del arrendatario, la reparación de los desperfectes, y las reparacions que exija el desgaste por el uso ordinario, que se produzca en la vivienda y en sus instalaciones, suministros, mobiliario y efectos inventariados y su adecuado mantenimiento para servir para el uso convenido'; así, 'los gestos ocasionados para el adecuado entretenimiento, conservación y reparación de cristales, cerraduras, persianes, de las instal·lacions de agua, gas, electricidad, calefacción, calentador, cocina, baño, bidé, grifos, wàters, lavabos, Electrodomésticos, antena TV y, en particular, desagües, atascos, arreglos de cocina, fregaderos, lavaderos y tuberías' (10ª)

c) 'El arrendatario no podrà practicar obras de ninguna clase en la vivienda, salvo las que expresamente se autorizanmediante la presente y que seran de cargo exclusivo del arrendatario: enmasillado hueco cocina al lado del calentador, enmasillado en distribuïdor del baño en caja eléctrica, saneamiento techo baño, pintura de todo el piso, colocación y compra de nuevo cristal traslúcido en Puerta balconera de la habitación' (11ª en relación con la fotografia acompañada a la demanda, donde se señala el referido cristal)

d) se entregaron 350 € en concepto de fianza y otros 350 como garantia addicional (17ª y 21ª)

TERCERO.Los arrendatarios contrataron a D. Marcelino, albañil que en 15.1.2016 presupuestó 'nota de entrega' por los trabajos de 'colocar balcón de aluminio con transporte y materiales y mano de obra, por 830 € y otra en 12.8.201..., por 'hacer techos del piso y (sic) instalación de luz y reparar paredes y parcos con puertas y manetes, pintar paredes y techos y marcos y puertas, material y mano de obra asciende a la cantidad 3600 €, a cuenta y a pagar en 3 meses.1º 600 €'.

CUARTO.Comoquiera que desde enero 2017 los arrendatarios no abonaron cantidad alguna por ocupación de la vivienda, por la demandada se formuló demanda de desahucio por expiración del termino contractual y reclamación de rentas (doc. 18 contestación, demanda fechada en 20.7.2016), dando lugar a los autos 759/2016 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia 29 de Barcelona, en los que se dictó sentencia estimatòria (doc. 19 contestación) de desahucio y reclamación de cantidad (rentas de julio 2016 hasta entrega posesión) en fecha 8.2.2017, alegando los arrendatarios su precària situación econòmica e interesando prórroga del lanzamiento señalado (20), y decreto 2.6.2017 acordando la prórroga hasta 22.9.2017 (22); conforme a la referida sentencia, por los demandados se alegó que 'en el contrato se pactó la realización por su parte de obras de mejora...', que que fue 'a cambio de supuesto pacto verbal de prórroga del contrato...' así como que 'la parte demandada ha manifestado haber iniciado los trámites legales para la reclamación, como daños y perjuicios, del importe invertido en dichas obras...' (fundamento 1º y 2º) .

QUINTO.Consta que, en ejecución de dicho desahucio, tras dos suspensions de la diligencia de lanzamiento, se entregaron las llaves y posesión de la vivienda en 8.11.2017 (f. 95 y 96)

SEXTO.Se comparte y asume en su integridad la SAP Sección 4ª 11.10.2017, y su descripción de los diferentes tipos de obras en el marco del arrendamiento, singularmente las 'necesarias' ex art. 21 LAU. No hay trascendencia jurídica en la distinción entre obras de conservación y las de reparación (necesarias o indispensables para que el inmuebles pueda servir al uso convenido), es una cuestión de matiz: reparar es subsanar un daño ya producido, conservar es evitar el deterioro de la finca. Y dicha obligación de reparar/conservar alcanza a todos los elementos, servicios e instalaciones inherentes a la finca o que se entregaron a la conclusión del contrato, incluidos los elementos comunes del inmueble que le puedan afectar.

Las de mejora: todas aquella que aumenten el valor o aprovechamiento y que no hayan sido impuestos por la autoridad (Esta conceptuación presenta problemas en los supuestos en que la obra es de conservación y comporta aumento de valor. Así sucede, p.e. con la rehabilitación de fachada (ha de considerarse de conservación). Para delimitar el concepto mejora hay que acudir al concepto innovación: así la instalación de ascensor es mejora, cambiarlo, por muy 'mejor que sea' no es mejora. ( Arts 19 y 22 LAU 1994 ) No requiere el arrendador la autorización del arrendatario, permitiéndole realizarlas libremente, aun afectando de forma importante a la finca arrendada, siempre que su ejecución no pueda razonablemente diferirse a la finalización del contrato (no sólo los cinco años).

Su régimen jurídico viene determinado por la fecha de formalización del contrato. Supletoriedad del Código Civil, y así en contratos posteriores al 1.1.95, se aplica la misma regulación tanto en arrendamientos de vivienda como en los de uso distinto, a los que se aplica a falta de pacto (art. 30 ). Única diferencia respecto del sistema anterior es la elevación de renta por mejoras . Así:

A) Respecto de las obras de conservación y repercusiones. ( arts. 21 y 26 LAU). El arrendador esta obligado a realizarlas y serán exclusivamente de su cuenta y cargo (igual que el art 107 TRLAU), aunque a diferencia de éste, no está prevista su repercusión, luego: (1) El pacto en contrario en arrendamientos de vivienda ha de entenderse nulo, si es en perjuicio del arrendatario (art. 6º), (2) nada se opone a la repercusión en arrendamientos por uso distinto si se pacta, al regirse por la voluntad de las partes ( art. 4), (3) En todo caso, el arrendatario está obligado: a poner en conocimiento del arrendador la necesidad de hacer obras ex arts. 21. LAU y 1559.2 CC (en otro caso, el arrendatario responde de los perjuicios que haya podido ocasionar por su negligència) y (4) Facilitar el acceso al arrendador o a los técnicos para la verificación del estado de la vivienda a este fin y para permitir su realización.

Son obras de reparación excluidas de la obligación del arrendador: (1) Cuando el deterioro sea imputable al arrendatario (lo que ha de ponerse en relación con las presunciones iuris tantum contenidas en los arts. 1563 y 1564 CC ).(2) Las 'pequeñas' reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario de la vivienda o por la actividad que en la finca se desarrolle (ello plantea el problema de la 'entidad' de la reparación, así como de la determinación de origen del deterioro: el uso o el desgaste o agotamiento de materiales por transcurso del tiempo). (3) Destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador, supuesto que comprende la pérdida de la finca y la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente (por remisión al art. 28).

Puede incluso plantearse la cuestión relativa a la validez de la renunciadel arrendatario de vivienda a que el arrendador venga obligado a la realización de obras de conservación, asumiéndolas el propio arrendatario. Como se ha dicho, en principio, tal renuncia es nula en contratos concluidos bajo el régimen de la LAU 94, pero, por contra, podría pactarse válidamente en los anteriores siempre que no se trate de una renuncia en términos genéricos, sino limitada a una concreta obra. No obstante, la Sala considera que, en todo caso, nada obsta a la validez de este pacto cuando se preven contrapartidas a la renuncia (disminución del importe de la renta en relación al precio de mercado, período de carencia en su pago, prolongación del plazo contractual....), asegurando el equilibrio de las contraprestaciones (la renuncia no sería 'en perjuicio del arrendatario' -art. 6-); en el presente caso, existen datos que permiten considerar que la renta de mercado se podia establecer en 500 € (La renta de (así, docs. 16, y 17 dda)-.

SÉPTIMO.Ahora bien, los términos de la clàusula 11 transcrita permiten establecer que:

1) No se trata de obras 'necesarias' para la habitabilidad de la vivienda: se establece una excepción a la prohición de realizar obras, que nada tiene que ver con las de la clàusula 10ª ('desperfectos, y las reparacions que exija el desgaste por el uso ordinario, que se produzca en la vivienda y en sus instalacions', ergo 'desgaste' durante el desarrollo del contrato), facultándose (autorizándolas) para su realización al entregarse la vivienda, pues ésta: a) se encontraba en buen estado (lo contrario no se deriva ni de las fotografías acompañadas con la demanda ni con la contestación en relación con la testifical de Dª Clemencia, quien mostró a los actores la vivienda), incluidas las instalacions (luz) y no consta lo contrario; b) la arrendaron (previa negociación y aceptación de la clàusula), y han permanecido durante 6 años (del 2011 al 2017), sin queja alguna por la habitabilidad de la vivienda; c) por el contrario, la propiedad ha realizado durante los años de duración del contrato varias actuaciones de conservación y mantenimiento de la vivienda (detallades en el hecho 5º de la contestación y reflejadas en los docs. 9 a 15 contestación,), previa comunicación de su necesidad por el arrendatario, a su coste (cumpliendo con la clàusula 10 del contrato en relación con el art. 21 LAU), manteniendo pacíficamente el disfrute del arrendatario (ex art. 1554.2 CC); d) no se trata de actuaciones que deban realizarse 'durante' el transcurso de la relación arrendaticia.

2) Las obras 'autorizadas', no se imponen (y menos, de forma abusiva) por la arrendadora, sino que, simplemente (1) expresamente se autorizan, quedando amparada la obligación de entrega del inmueble por las presunciones de los arts. 1562 y ss CC en relación con las clàusules de aceptación de su estado (2) pero si se realizan serán de cargo exclusivo del arrendatario; (3) se detallan las actuaciones autorizadas, que distan de la entidad de las obras de conservación o reparación (y que revelan el previo saneamiento o reparación de humedades - por filtracions del piso superior que, en su momento habían afectado a la vivienda - y responden a cuestiones puramente estéticas, sin afectar en absoluto a la habitabilidad, instalacions o servicios generales ni generar riesgo alguno ( actuaciones de 'rascasdo y enmasillado, para su posterior pintado', sin afectar a la habitabilidad), al tratarse de (a) enmasillado hueco cocina al lado del calentador, (b) enmasillado en distribuïdor del baño en caja eléctrica, (manchas en el techo), (c) saneamiento techo baño, (d) pintura de todo el piso, (e) colocación y compra de nuevo cristal traslúcido en Puerta balconera de la habitación' (11ª en relación con la fotografia acompañada a la demanda, donde se señala el referido cristal),

3) No estaba en la 'autorización' cambiar toda la balconera, que era de madera antigua, estaba en buen estado, por otra de aluminio (no existia autorización expresa y no se comunicó previamente a la propiedad o a la administración) sinó solo el cristal de uno de sus cuadrantes(fotografia correspondiente); precisamente, ello supone un incumplimiento del contrato, y requería un informe previo del Departament de Patrimoni del Ayuntamiento al tratarse de un inmueble catalogado tipo D (doc. 7 contestación).

En fin, no procedería la devolución de las fianzas, atendida su finalidad, en tanto que pertenece a la fase de liquidación del contrato, una vez recuperada la posesión, que lo fue en en 8.11.2017.

OCTAVO.Consecuentemente, con desestimación del recurso procede la íntegra confirmación de la resolución recurrida, cuyos fundamentos se acogen por esta Sala, dándolos por reproducidos, y con expresa imposición de las costas de esta alzada a los apelantes, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida ( arts. 398.1 en relación con el art. 394.1 LEC).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por D. Eusebio y a Dª Inmaculada contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a los apelantes.

Modo de impugnación:recurso de CASACIÓNen los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL( regla 1.3 de la DF 16ª LEC) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTEdías, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :

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