Sentencia CIVIL Nº 879/2020, Audiencia Provincial de Girona, Sección 1, Rec 389/2020 de 18 de Junio de 2020

Encabezamiento

Sección nº 01 Civil de la Audiencia Provincial de Girona (UPSD AP Civil Sec.01)

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N.I.G.: 1707942120198067845

Recurso de apelación 389/2020 -1

Materia: Apelación civil

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Girona

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 481/2019

Parte recurrente: PUIGCERDANYA 2009 S.L.

Procuradora: Esther Sirvent Carbonell

Abogado: Jordi Lleal Cortada

Parte recurrida: Rafael y

Rosana

Procuradora: Elisenda Pascual Sala

Abogado: Miquel Regalat Arroyo

SENTENCIA Nº 879/2020

Magistrados:

Fernando Lacaba Sánchez Fernando Ferrero Hidalgo Carles Cruz Moratones

Girona, 18 de junio de 2020

Ponente: Fernando Lacaba Sánchez

Antecedentes

Primero. En fecha 15 de mayo de 2020 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 481/2019 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Girona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Esther Sirvent Carbonell, en nombre y representación de PUIGCERDANYA 2009 S.L. contra Sentencia nº14 de 17/1/2020 y en el que consta como parte apelada la Procuradora Elisenda Pascual Sala, en nombre y representación de Rafael y Rosana.

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'Que desestimando la demanda interpuesta por Puigcerdanya 2009 S.L debo absolver y absuelvo a Dña. Rosana y D. Rafael de las pretensiones deducidas contra la misma en el presente proceso, con imposición de las costas a la parte actora.'

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 15/06/2020.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Fundamentos

Se aceptan los de la recurrida en todo aquello que no contradiga lo que se expone a continuación.

PRIMERO.-Antecedentes de necesaria consideración.-

1.- La entidad PUIGCERDANYA 2009 SL, interpuso demanda frente a D. Rafael y Dª Rosana, en ejercicio de acción de reclamación de cantidad derivada de contrato de arrendamiento de local de negocio.

2.- La entidad demandante, en su condición de propietaria del local sito en Girona, c/ Riera Bugantó, 7, arrendó el mismo a los demandados, mediante contrato de 20 de 0ctubre de 2017, con una duración de diez años, por lo que vencía el 20 de octubre de 2027.

3.- Entre los pactos acordados, se encontraban el siguiente: Para el supuesto de rescisión anticipada del contrato por parte de los arrendatarios con anterioridad a los tres primeros años desde su firma, la propiedad podrá hacer suya la fianza depositada, en concepto de cláusula penal y reclamar las rentas correspondientes a dicho periodo.

A tal efecto se fijaron como renta anual las siguientes:

- 1.050€ durante el primer año

- 1.050€ durante el segundo año

- 1.250€ durante el tercer año

- 1.250€ durante el cuarto año

- 1.450€ durante el quinto año

- 1.550€ durante el sexto año

- A partir del sexto año, se aplicará un 2% anual más la revisión IPC hasta la finalización del contrato.

4.- En el mes de abril de 2018, la propiedad instó un proceso de reclamación de rentas, seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Girona con el número 4524/18, donde se dictó Auto en fecha 7 de febrero de 2019 de orden general de ejecución por la suma de 6.504,54€, más 1.951,36€ para asegurar intereses. Dicha suma era la equivalente a las rentas vencidas y no abonadas, desde la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión del local el día 10 de noviembre de 2018, fecha en que los arrendatarios dejaron el local a disposición de la propiedad.

5.- La demanda rectora reclama las rentas relativas desde la entrega de la posesión del local hasta el día 19 de octubre de 2020, fecha en que se cumplirían los tres años de vigencia del contrato.

6.- Los demandados se opusieron a la demanda. Justificaban la rescisión del contrato por el mal resultado del negocio montado en el meritado local, y reconocían la entrega de la posesión del mismo en la fecha indicada en la demanda. Oponían que la propiedad no les reclamo las sumas ahora pedidas, en el momento de la entrega del local, así como, que negaban validez a la cláusula que habilitaba a la reclamación de las rentas de los tres primeros años por estar añadida de forma manuscrita por la propiedad, con desconocimiento de los demandados.

7.- La Sentencia impugnada desestima la demanda íntegramente. SI bien considera que la cláusula manuscrita que permite la reclamación de las sumas por la demandante era conocida por los arrendatarios, no estima que deba aplicarse los efectos de la misma, dado que se trata de una cláusula penal para el supuesto de desistimiento unilateral del contrato y no para la resolución contractual.

8.- Se alza la parte actora y se opone al mismo los demandados.

SEGUNDO.-Redactado de la cláusula controvertida.-

La cuestión que suscita el recurso, tiene una naturaleza eminentemente jurídica y consiste en determinar si, lo pactado en el contrato permitía o no a los arrendatarios desistir del mismo antes del transcurso de los tres primeros años, extremo que niega el recurso, por entender que, lo querido por las partes era la resolución unilateral. Por ello concluye el recurso en que, en cualquier caso, habiéndose resuelto el contrato por decisión judicial de incumplimiento de las obligaciones de pago de la renta, debe entrar en juego la cláusula penal objeto de discordia.

La cláusula segunda ' in fine' del contrato controvertido dice así:

'(...) La arrendataria podrá desistir del contrato siempre que haya transcurrido un periodo de 3 años, este al corriente de pago de las rentas, y que otorgue un preaviso a la arrendadora manifestando su intención con una antelación de tres meses. En el caso de rescisión del contrato antes de tres años, la arrendadora hará suya la fianza en concepto de cláusula penal por daños y perjuicios y podrá reclamar estas rentas de 3 años (...)'.

Debe hacerse constar que, fue añadida de manera manuscrita la última frase, esto es: ' y podrá reclamar estas rentas de 3 años'.

De manera subsidiaria, el recurso solicita la no imposición de costas de primera instancia.

TERCERO.-Facultad de desistimiento con indemnización expresamente pactada.-

Respecto de la interpretación de los contratos, entre otras muchas la STS 1320/2007, 21 de Diciembre de 2007, fija la siguiente doctrina:

' (...) Deduciéndose de la doctrina jurisprudencial la síntesis de la doctrina consagrada en orden a la interpretación contractual, de las siguientes normas:

A) Que ha de prevalecer el sentido literal de las partes, cuando aparezca, con evidencia, que están en concordancia con la voluntad real, sin que sea límite, en tal caso, sustituir su significado o acepción gramatical; B) La voluntad real tiene valor preferente a la declarada cuando ésta ofrezca duda o esté en pugna con la intención; C) La interpretación de los contratos es atributo de los tribunales de instancia, la que ha de respetarse mientras no resulte por ilógica y absurda, contraria a la letra y espíritu el texto convencional; es decir, que la interpretación tiene que tomar su punto de arranque del elemento sensible externo sometido a la conclusión del intérprete, o sea, las palabras y no puede ser admitido que el resultado patente de éstas, sea sustituido por una investigación que las deja sin valor alguno en busca de un posible sentido diverso, al consagrar el precepto el principio 'in claris non fit interpretatio'. Que al señalar el artículo 1282 que para juzgar de la intención de las partes contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato, ello ha de interpretarse en el sentido de que la interpretación de los contratos y demás actos jurídicos, aunque hayan de partir de la expresión contenida en las palabras pronunciadas o escritas, no puede detenerse en el sentido riguroso o gramatical de las mismas, y ha de indagar, fundamentalmente, la intención de las partes y el espíritu y finalidad que hayan presidido el negocio, infiriéndolos de las circunstancias concurrentes y de la total conducta de los interesados, como así viene a reconocerlo este artículo, el cual, pese a su redacción, no excluye los actos anteriores ni las demás circunstancias que puedan contribuir a la acertada investigación de la conducta de los contratantes (...)'

Dicho esto y realizando una interpretación sistemática de dicho contrato, conforme previene el artículo 1281 CC que establece que las cláusulas de un contrato deberán interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas, del sentido gramatical de la cláusula segunda se desprende que lo querido por las partes era contemplar aquella situación en que, por razones diversas, los arrendatarios dejaran de estar interesados en continuar con el contrato de alquiler, extremo lógico si se tiene en cuenta que en el mismo se instaló un salón recreativo de juegos de ordenador, que al parecer, no produjo los rendimientos económicos esperados. Y para ello, primero, las partes pactaron la facultad de desistimiento del arrendatario, facultad reconocida en la LAU para los arrendamientos de vivienda a partir de la reforma del art. 11 que entró en vigor el 6 de junio de 2013, pero no reconocida expresamente para los locales de negocio, siendo una cuestión sujeta a negociación por las partes en virtud de la autonomía de la voluntad que prima en este tipo de contratos ( art. 1255 CC). Por consiguiente, lo uno lleva a lo otro, y no existiendo regulación de este aspecto, tampoco existe fijación concreta de cuantía indemnizatoria.

En la práctica contractual, lo habitual es estipular una penalización equivalente a las rentas que falten hasta cumplir la totalidad del plazo estipulado. La fijación de la meritada cuantía es una cuestión fáctica por lo que, en cada caso concreta, se entra a valorar todos los elementos que concurren para proceder a su determinación. No obstante, sí existe una tendencia muy consolidada a conceder como indemnización una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir por aplicación analógica del artículo 11 LAU con respecto a los arrendamientos de viviendas.

CUARTO.-Consecuencias del desistimiento de los arrendatarios.- Improcedencia del pago de la indemnización pactada por inexistencia de desistimiento.-

En el caso ahora analizado, lo pactado, en definitiva, es la facultad de desistimiento de los arrendatarios con una penalización, consistente ésta (primeramente) en la fianza, y (añadiéndose después de forma manuscrita), la renta de los tres primeros años, extremo éste que, finalmente, es aceptado por los arrendatarios.

La disquisición introducida por la Sentencia recurrida, en orden a si estamos ante un desistimiento o una resolución por parte de los arrendatarios, deviene estéril, puesto que, en definitiva, cuando se contempla el desistimiento del contrato de local de negocio, se está haciendo referencia a la conducta del arrendatario que decide dejar el local sin cumplir con la duración pactada en el contrato, tal y como, en el caso analizado, reconocen los arrendatarios en su contestación, cuando dicen que: ' decidieron intentar poner en marcha un negocio en el local propiedad de la actora que no les fue bien y que tuvieron que cerrar'(antecedente tercero).

Llegados a este punto, nos encontramos frente a unos arrendatarios que aceptan un contrato con la obligación, 'prima facie', de indemnizar a la propiedad con las rentas de los tres primeros años, si desisten del contrato antes de su finalización de los diez pactados.

En un caso similar, pero cuya duración contractual era de treinta años, el TS en S de 10 de abril de 2018, dijo:

' (...) A juicio de esta sala no resulta irrazonable que en un contrato que tiene una duración de treinta años se garantice el pago de la renta durante los diez primeros años y se exija a la arrendataria que quiere salir del contrato con anterioridad el pago de esa penalización.

Con independencia de las imprecisiones terminológicas de la cláusula, se atribuyó a la arrendataria una facultad de desistimiento anticipado a cambio de pagar el importe equivalente a las rentas pendientes hasta cumplir el plazo de diez años si ponía fin al contrato antes de ese momento. La suma que debía pagar la arrendataria sería menor a medida que la extinción del contrato se produjera en fecha más próxima a los diez años y, pasado el plazo de los diez años, la arrendataria quedaba obligada a pagar por una sola vez el importe de una mensualidad.

Partiendo de la razonabilidad de la cláusula contractual no se puede reprochar a la arrendadora la diligencia mostrada al alquilar de nuevo una vez que se produjo la recuperación de la posesión del local como consecuencia de la extinción del contrato de arrendamiento por voluntad de la arrendataria.(...)'.

De la anterior jurisprudencia se desprende que, en el caso analizado, como los arrendatarios deciden pactar expresamente una facultad de desistimiento dentro de los tres primeros años, lo que supone una frustración de las expectativas de la propiedad, resultaría, en principio, procedente el pago de las rentas reclamadas en la presente demanda. Sin embargo, en el presente caso, ello no procede.

En efecto, no hubo desistimiento de los arrendatarios, sino un impago de rentas por la infructuosa marcha del negocio instalado en el local, que provocó una demanda de desahucio y de reclamación de rentas interpuesta por la propiedad, seguidas ante el Juzgado nº 1 de Girona, presentada en el mes de abril de 2018, como expresamente reconoce la demanda (antecedente tercero), esto es, seis meses después de iniciada la relación contractual, y que terminó con resolución favorable a la propiedad y con despacho de una inicial ejecución de rentas debidas hasta la entrega del local producida el 10 de septiembre de 2018.

No concurre el supuesto invocado en la demanda de desistimiento, y prueba de ello es que, no consta el mismo, no se aporta ninguna solicitud de desistimiento siendo la demanda rectora plenamente consciente de ello, reconduciendo la cuestión a la rescisión y obviando el derecho de desistimiento.

Es significativo de ello que, la primera reclamación de las sumas cuestionadas, lo realiza el Abogado de la propiedad en carta dirigida a los arrendatarios el 31 de diciembre de 2018 (folio 39), cuando el Decreto de finalización del juicio verbal se había dictado el 4 de octubre anterior (folio 35).

La no existencia del desistimiento por parte de los arrendatarios, que no resolución, lo ponen de manifiesto los propios arrendatarios cuando responden aquella carta, en otra de 28 enero 2019, destacando: ' que no desistimos del contrato de arrendamiento sino que fue su cliente quien nos demandado judicialmente para que marcháramos del local, lo que hicimos voluntariamente ante la demanda judicial recibida'(folio 40).

Es por todo lo dicho, que la Sentencia recurrida acierta plenamente cuando concluye en que: ' Tampoco desde una interpretación lógica puede hablarse de desistimiento unilateral de los arrendatarios cuando la iniciativa para la resolución del contrato parte de la arrendadora a través del ejercicio de una acción de desahucio en virtud de lo cual, resuelto por Decreto el contrato de arrendamiento, los arrendatarios entregaron la posesión por mandato judicial y no por su voluntad de desistir del contrato, nunca manifestada'.(Fundamento tercero).

En definitiva, no acreditado el error en la interpretación del contrato, se impone desestimar el recurso.

QUINTO.-Costas. No concurren dudas de hecho ni de derecho.

El recurso, consciente de que la cuestión queda al arbitrio de la interpretación judicial, pretende liberarse de las costas de la primera instancia, en la existencia de serias dudas de hecho o de derecho.

No concurre ninguno de los supuestos. Los hechos están claros y en parte incluso admitidos por los demandados. Duda de derecho tampoco concurre, puesto que la introducción de la palabra 'rescisión', tras la facultad de desistimiento del contrato por parte de los arrendadores, no desnaturalizaba la posibilidad, admitida por la propiedad, de que los arrendatarios desistieran del contrato.

Pero, en cualquier caso, todo ello resulta innecesario, por una razón muy simple: el contrato finaliza por el proceso iniciado por la propiedad seis meses después de iniciado el contrato, por lo que, en su caso, tampoco hubo rescisión en términos jurídicos, lo que ocurrió fue una finalización judicial del contrato a instancias de la propiedad y todo ello vocaciona en el mantenimiento de las costas de la primera instancia.

Las del recurso se imponen, igualmente, por su desestimación.

Fallo

DESESTIMAMOSel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad PUIGCERDANYA 2009 SL y CONFIRMAMOSíntegramente la Sentencia de fecha 17 de enero de 2020 del Juzgado nº 5 de Girona, dictada en JO 481/19, con imposición de costas del recurso a la recurrente y perdida del depósito constituido para recurrir.

Cabe interponer recurso extraordinario de infracción procesal junto con la casación para el TS si concurren los presupuestos procesales y términos de la LEC.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados:D. Fernando Lacaba Sánchez, D. Fernando Ferrero Hidalgo y D. Carles Cruz Moratones

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