Sentencia Civil Nº 88/2008, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 35/2008 de 15 de Febrero de 2008

Encabezamiento

Rollo nº 000035/2008

Sección Séptima

SENTENCIA Nº 88

SECCION SEPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as:

Presidente/a:

Dª.Mª CARMEN ESCRIG ORENGA

Magistrados/as

D.JOSÉ ANTONIO LAHOZ RODRIGO

Dª MARÍA IBÁÑEZ SOLAZ

En la Ciudad de Valencia, a quince de febrero de dos mil ocho.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia, en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario - 000639/2007 seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 1 DE VALENCIA entre partes; de una como demandante - apelante/s Sofía , representado por el/la Procurador/a D/Dª ROSA CORRECHER PARDO, y de otra como demandado, - apelado/s COM. DE PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 NUM000 , representado por el/la Procurador/a D/Dª Mª ANGELES SOLER GIL.

Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. Mª CARMEN ESCRIG ORENGA.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 1 DE VALENCIA , con fecha 25 de octubre de 2007 se dictó la sentencia, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que DESESTIMANDO la demanda formulada a instancia de Dª. Sofía que ha estado representado por el Procurador de los tribunales Dª Rosa Correcher Pardo DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO DE LA CALLE DIRECCION000 Nº NUM000 DE VALENCIA que ha estado representado por la Procuradora Dª Maria Angeles Soler Gil de las pretensiones formuladas contra ella, sin imposición de costas.".

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandante se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día demandado para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- La representación procesal de doña Sofía formuló demanda de juicio ordinario contra la Comunidad de Propietarios del inmueble ubicado en la calle DIRECCION000 numero NUM000 de Valencia instando la declaración de nulidad del acuerdo adoptado en junta general de copropietarios de 1 de febrero de 2007, por el que se considera, en síntesis, "que la terraza objeto de reparación es elemento privativo y por tanto, le corresponde al titular de la puerta 1 su reparación", acuerdo que estima contrario a la Ley y perjudicial para la demandante.

La demandada se opuso a la pretensión actora invocando que el acuerdo se tomó ajustándose a lo establecido en la propia Escritura de Declaración de Obra nueva y propiedad horizontal así como a la concreta descripción de la vivienda de la demandante.

La sentencia de instancia desestima la demanda, resolución contra la que se alza la parte demandante alegando diversos motivos que pasamos a examinar. La parte demandada ha solicitado la confirmación de la sentencia de instancia.

SEGUNDO.- Como primer motivo de su Recurso, la parte apelante invoca el error en la normativa legal aplicable y, como segundo motivo, invoca el error en la apreciación de la prueba y en la jurisprudencia aplicada como fundamentación.

Dado que ambos motivos se sustentan en la interpretación del título constitutivo de la propiedad horizontal y de la jurisprudencia sobre elementos comunes y privativos, realizaremos un examen conjunto de los mismos.

Hemos de partir, como criterio general, que aquellos elementos que no son considerados como elementos privativos y forman parte de la estructura o servicios comunes del inmueble deben considerarse como elementos comunes.

El artículo 693 del Código Civil establece que "Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles."

Partiendo de esta consideración debemos analizar la escritura de constitución de la propiedad horizontal y, en la misma, si bien, cuando se describe el inmueble en general se habla de que el edificio cuenta con los servicios de zaguán [...] y terraza de uso general en el último piso, y cuando describe la vivienda de la demandante, fija que sus lindes son, frente, terraza de la puerta 2 y escalera; derecha, terraza de la puerta tres y escalera, existen cuatro elementos de especial trascendencia:

Primero, que cuando fija la superficie útil la cifra en 60,93 metros cuadrados, igual que las restantes viviendas de tipo A, ubicadas en los pisos inmediatamente superiores, no fijando unas mayores dimensiones.

Segundo, al determinar su participación en los elementos comunes la cuantifica en 2,90 %, atribuyéndole el mismo coeficiente de participación en elementos comunes, que las restantes viviendas del tipo A como observamos al examinar la finca NUM001 , la finca NUM002 , finca NUM003 , finca NUM004 , finca NUM005 , etc. todas ellas situadas en el mismo lugar del inmueble y en los pisos superiores, lo que no sería lógico si se le atribuyese, como elemento privativo, la terraza.

En tercer lugar, porque en la descripción de las viviendas situadas en los pisos inmediatamente superiores, se describe la terraza de la demandante como "patio de luces".

En cuarto lugar, porque no se ha constituido sobre los pisos superiores las correspondientes servidumbres de luces y vistas sobre la terraza de la planta primera, como sería necesario de tratarse de un elemento privativo de la vivienda de la demandante.

Razonamientos que nos llevan a la conclusión que la denominada terraza del piso primero, es el patio de luces comunitario y, por tanto, elemento común por naturaleza, sin perjuicio de que, por razones de acceso, su uso se atribuya a los propietarios o usuarios de la vivienda de la actora.

TERCERO.- Sobre esta materia, estimamos de especial importancia traer a colación la jurisprudencia del Tribunal Supremo plasmada, entre otras, en la sentencia de 4 de noviembre de 1994 , en la que se establece: [EL DERECHO EDJ 1994/8714 Tribunal Supremo Sala 1ª, S 4-11-1994, nº 987/1994, rec. 3290/1991 . Pte: Martínez-Calcerrada Gómez, Luis] "el motivo en su desarrollo trata de demostrar que las descripciones correspondientes a esos elementos del piso en cuestión, demuestran el carácter privativo de dicha terraza patio exterior; el motivo es inconsistente, [...], habiendo de remitirse las inscripciones al contenido de esta escritura de Obra Nueva, es obvio pues, que la misma ha sido suficiente valorada en ese f. j. 3º por la sentencia recurrida, por lo cual, no procede viabilizar este motivo por la vía impugnatoria del extinto núm. 4 art. 1692 , siguiendo al respecto, abundante jurisprudencia, entre ella S 12 febrero 1991 , que dice: "No tiene el carácter de documento para servir de base al objeto de evidenciar error en la apreciación de la prueba, los que han sido tenidos en cuenta y valorados por la Sala sentenciadora de instancia, y la vía del núm. 4, art. 1692 LEC , no es la adecuada para establecer interpretaciones y apreciaciones jurídicas"; En el 2º motivo se denuncia por la vía del anterior núm. 5, art. 1692 LEC , la infracción del art. 38,1 Ley Hipotecaria que sanciona la presunción que los Derechos Reales inscritos en el Registro, existen y pertenecen en la forma determinada por el asiento respectivo; que de igual modo se presumirá que quien tiene inscrito el dominio de los inmuebles y de los derechos reales, tiene la posesión de los mismos y, en consecuencia, se pretende que ese contenido registral prevalezca sobre la realidad constatada por la Sala; ignora el motivo, que esa presunción del art. 38,1 es una presunción ''iuris tantum'', y por lo tanto, está sometida a una eventual refutación o una demostración en contrario, que es, justamente, lo que ha acontecido a través de la resolución de la sentencia recurrida, tal y como se ha razonado en su f. j. 4º, en donde de forma evidente, se viene a considerar que el elemento conflictivo tiene carácter común y no privativo. En el motivo 3º, se denuncia por igual vía, la infracción de lo dispuesto en arts. 3 a) y 5, Ley 21 julio 1960 ; razonándose en el motivo en el sentido que la acogida o repulsa de los pedimentos declarativos y de condena postulados en la demanda, dependen de la calificación de la ''galería terraza'' objeto de la controversia, como cosa común, -según la actora-, o privativa, -según la demandada-: de nuevo, se remite para defender su tesis de que es un elemento privativo, a la inscripción en el Registro, así como, al contenido de la escritura de compraventa de 10 febrero 1971, con lo cual, se trata de montar la tesis parcial de que, efectivamente, dicho elemento controvertido, tiene carácter privativo y no común; frente a lo cual, ha de Prevalecer la recta calificación que la Sala ha emitido, según ha razonado en sus ff. jj. 4º y 5º, amen de la confirmación de cuanto, con todo pormenor, viene a establecer la 1ª Sentencia en su f. j. 3º; se decía entre otras en S 5 abril 1993 de esta Sala sobre el carácter común de los patios interiores de un edificio de aplicación analógica al caso de autos ''la decisión del Tribunal de la instancia resulta la adecuada y procedente por las siguientes razones: a) CC con carácter genérico, en su art. 396 , menciona expresamente a los patios de las edificaciones como elementos comunes, lo que tiene correlación en art. 1 Ley de Propiedad Horizontal ; b) en el originario título constitutivo no se contempla servidumbre de luces y vistas de los propietarios de viviendas que dan al patio de referencia, así como tampoco que al mismo se le hubiera dado condición de elemento privativo y no comunal, como por su naturaleza y conceptuación legal le pertenece. Por ello tales patios siguen manteniendo la calificación legal que como elementos comunes les corresponde, pues no ha tenido lugar ni la necesaria desafección inicial ni la posterior que puede proyectarse sobre aquellas partes del edificio que no siendo por su propia estructura y destino esenciales, lo son por destino o accesoriedad, como ocurre con los patios interiores. Tal desafección debe de ser acordada en Junta de Propietarios y por unanimidad conforme art. 16,1 Ley de Propiedad Horizontal 19/60 , lo que no se ha producido en el presente caso (SS 20 abril 1991 y 10 febrero 1992 ); y c) la propia realidad conformada por la disposición de las cosas también así lo determina pues la construcción del patio lo fue para aireación y luces de los pisos confluyentes al mismo, sirviendo así mismo de cobertura superior de los sótanos y de cierre de la parte del edificio correspondiente, por lo que cumple de esta manera una clara utilidad comunal y sin perjuicio de que el acceso a dicha cubierta se practique por los locales arrendados... [...] (amen de su acepción comunitaria, salvo pacto insita en su mismo nombre afín al de ''patio'', en art. 396 CC ), tanto con respecto a los pisos principales como al piso C, nunca es un elemento patrimonial distinto a los patios, ya que, el empleo de la modalidad adverbial ''en'' supone que es una terraza situada en colindancia con los patios correspondientes, con lo cual, su recto entendimiento supone, -como acertadamente expuesto con todo pormenor el f. j. 3º del juez-, la posibilidad de utilizar como tal terraza, los repetidos patios, pero no considerar que susodicha terraza es un elemento distinto a los patios y que, en todo caso impliquen una incorporación autónoma al elemento privativo del piso en cuestión; por ello, con el rehúse del motivo procede la desestimación del recurso, con los demás efectos derivados."

CUARTO.- Atendiendo a las consideraciones expuestas y dado que estimamos que la terraza de la vivienda primera, es el patio común del inmueble, y elemento común del mismo, debemos acoger el presente Recurso y revocar la sentencia de instancia, estimando que es contrario a la Ley de Propiedad Horizontal y al Título constitutivo, declarar que la terraza es elemento privativo y que las obras de reparación debe asumirlas, exclusivamente la parte demandante, sin que esta Sala deba extender sus pronunciamientos a quién debe pagar la reparación de la terraza, lo que deberá ser objeto del correspondiente acuerdo comunitario..

QUINTO.- Al estimar en parte la demanda y el presente Recurso, dado las dudas de hecho que presenta la cuestión debatida por la redacción del título constitutivo de la Propiedad Horizontal, no hacemos expresa condena al pago de las costas causadas en ambas instancias, según nos faculta el artículo 398 en relación con el 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En su virtud, vistos los preceptos de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Estimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación de doña Sofía contra la Sentencia de fecha 25 de octubre de 207 dictada en los autos número 639/07 por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Valencia, resolución que revocamos y, en su lugar, estimando en parte la demanda:

Declaramos la nulidad del acuerdo PRIMERO de la junta de propietarios de fecha 1 de Febrero de 2007, por el que se estima que la terraza de la demandante es elemento privativo y que debe ser ella la que repare la terraza,, resolución que deberá hacerse constar en el correspondiente libro de actas de la comunidad, no haciendo expresa condena al pago de las costas causadas en ambas instancias.

Y a su tiempo con testimonio literal de la presente resolución, devuélvanse las actuaciones al juzgado de procedencia, para constancia de lo resuelto y subsiguientes efectos, llevándose otra certificación de la misma al rollo de su razón.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Doy fe: la anterior resolución, ha sido leída y publicada por el Ilmo./a. Sr./a, Magistrado/a Ponente, estando celebrando audiencia pública, la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia, a quince de febrero de 2008.