Sentencia CIVIL Nº 88/2020, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 486/2019 de 12 de Marzo de 2020

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimocuarta

c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 6 - 28035

Tfno.: 914933893/28,3828

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2018/0173675

Recurso de Apelación 486/2019

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 82 de Madrid

Autos de Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) 930/2018

APELANTE:D./Dña. Frida

PROCURADOR D./Dña. ROBERTO PRIMITIVO GRANIZO PALOMEQUE

APELADO:LAZORA S.A.

PROCURADOR D./Dña. PALOMA THOMAS DE CARRANZA MENDEZ DE VIGO

SENTENCIA

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS

D. PABLO QUECEDO ARACIL

D. JUAN UCEDA OJEDA

D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA

En Madrid, a doce de marzo de dos mil veinte.

Siendo Magistrado Ponente D. PABLO QUECEDO ARACIL

La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Verbal Nº. 930/2018 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 82 de Madrid, en los que aparece como parte apelante Dª Frida representada por el Procurador D. ROBERTO GRANIZO PALOMEQUE y defendida por el letrado D. JOSÉ MARIANO BENÍTEZ DE LUGO, y como parte apelada LAZORA, S.A., representada por la Procuradora Dª PALOMA THOMÁS DE CARRANZA Y MÉNDEZ DE VIGO y defendida por la letrada Dª LAURA PINEDA BENITO; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 27/3/2019 .

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 82 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 27/3/2019, cuyo fallo es del tenor siguiente: 'Que debo estimar y estimo la demanda presentada por LAZORA S. A., representada por la Procuradora Sra. Thomas de Carranza y Méndez de Vigo, contra DOÑA Frida representada por el procurador Sr. Granizo Palomeque y en consecuencia debo:

1.- Declarar y declaro haber lugar al desahucio de la demandada respecto de la vivienda sita en Madrid, CALLE000 nº NUM000, plaza de garaje nº NUM001 de la planta - NUM002 y el trastero NUM003 de la planta - NUM002, por expiración del término contractual, condenando a esta a que lo deje libre, expedito y a disposición de la parte actora, con apercibimiento de lanzamiento en caso contrario.

2.- Condenar y condeno a la parte demandada a pagar a la actora 2.062,02 euros que devengarán el interés legal desde la demanda, así como las cantidades que se origen hasta el desalojo.

4.- No ha lugar a imponer las costas causadas en esta instancia.

3.- Firme que sea la presente resolución, expídase mandamiento al S. C. N. E. de esta Ciudad, para que tenga lugar el lanzamiento en la fecha prevista, procediendo autorizar al mismo para que en caso de ser necesario, se solicite el auxilio de la Fuerza Pública, así como la actuación de cerrajero.'.

SEGUNDO.-Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada Dª Frida, al que se opuso la parte apelada LAZORA, S.A., y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 458 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 11 de marzo de 2020.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada.

Fundamentos

PRIMERO.- El debate.

Lazora S.A. insto demanda de desahucio por vencimiento de plazo del contrato de arrendamiento concertado con la demandada, sobre la vivienda sita en, CALLE000 Nº NUM000, plaza de garaje Nº NUM001 y trastero NUM003, de fecha 15-6-2015.

La demandada se opuso alegando falta de legitimación activa ya que la actora no acredita ser propietaria del inmueble arrendado.

También opuso el compromiso de la actora de mantener el arrendamiento al menos hasta el año 2020.

Además se mostró disconforme con el régimen jurídico aplicable a la vivienda en los términos que quiere el actor. En su opinión, al ser de protección y promoción pública, le resulta de aplicación el Decreto 100/86 de la Comunidad de Madrid en cuya virtud se establece un plazo de quince años, así como el Decreto de la CAM 11/2005 estableciendo un plazo .de 25 años. Para acreditarlo, aportó con la contestación:

-.Un contrato de arrendamiento anterior, de fecha 15 de junio de 2005, celebrado entre la E. M. V. S. en calidad de arrendadora y Doña Frida en la de arrendataria, el cual expresamente indica que esta vivienda está calificada de Protección Pública y por ello sujeta a los Decretos 11/2001 y 11/2005.

La calificación de esta vivienda como de Protección Pública, otorgada por la Dirección General de Arquitectura y Vivienda, pero según el Anexo, aportado en el acto de la vista por el actor la vivienda estaría descalificada por extinción del régimen de protección al que estaba sometida

La sentencia de instancia estimó la demanda.

SEGUNDO.- Recurso del demandado.

PRIMERA.- SOBRE LA LEGITIMACIÓN ACTIVA DE LA ACTORA

Tanto en nuestra contestación a la demanda, hecho Previo y hechos, 1º y en el Fundamento de Derecho Adjetivo Segundo párrafo, como en el acto de la propia vista, cuestionábamos el contenido del título de propiedad de la vivienda por la actora, de tal suerte que incluso la juzgadora de instancia inadmitió como 'Más documental' una que pretendía presentar en el acto de la vista la actora, por la que según la misma, acreditaba su propiedad, y sin embargo la Sentencia reseña que'con la posición de arrendadora queda acreditada la legitimación de la entidad demandante'(párrafo final del F°J° 1º de la Sentencia).

Sin perjuicio de que el tema de la legitimación activa ad causamdebe ser aplicado de oficio, en cualquier instancia, e incluso en casación ( SSTS 15/6/2016 y 23/12/2005) y lo consideran así nuestros tribunales, porque es una condición de orden jurídico procesal. En la misma línea se ha pronunciado esa Audiencia Provincial en sus Sentencias de 16/5/2006 (Secc. 25ª), de 27/10/1997 (Secc. 10ª) y 26/4/2013 (Secc. 25ª).

Y la razón por la que nosotros cuestionábamos la propiedad de la actora es porque, operando ella sobre la base (Hecho Primero de su demanda) que se dice que 'es dueña en pleno dominio'la actora tenía forzosamente que haber acompañado a la demanda el título que así lo acreditara. Y la actora podía y debía haberlo llevado a efecto, aportando a autos la escritura que no sólo demostrase su propiedad, sino también las menciones existentes en la misma sobre los arrendatarios afectados por la citada compraventa.

Era su CARGA PROBATORIA según lo dispuesto en el art. 217.2 de la LEC y no habiéndola soportado, pues ni siquiera aportó Nota del Registro que acreditara su propiedad, resultan ignotas las circunstancias concretas por las que la actora asumió la posición de arrendadora.

Y frente a ellas, la Sentencia que se recurre nada se recoge que indique que la actora ha acreditado la propiedad de la vivienda arrendada limitándose a referir que la actora está legitimada para ejercitar la acción 'en su calidad de arrendadora'(F°J° Primero.- segundo párrafo página 3 de la Sentencia).

Y creemos que existe un desenfoque de la cuestión, pues la falta de legitimación deriva de que, de conformidad con lo establecido en el art. 265.1, 1° de la LEC el demandante debe aportar los documentos en que funda su derecho. Y si la actora operaba desde una supuesta titularidad dominical, debería haber acreditado la razón de ser de su condición de propietaria, en definitiva, haber aportado la escritura que fe otorga el derecho a accionar como el que nos ocupa, pues ella es -se supone- la que le otorga el derecho subjetivo a intentar un desahucio, pues el mero contrato de arrendamiento, resulta insuficiente, al ser afirmación (no acreditada) de parte. Así como botón de muestra la SAP Bilbao de 7/7/2016.

Nótese que la actora consciente de su fallo en no haber aportado con la demanda su título dominical, lo pretendió aportar en el acto de la vista, que ante nuestra oposición, la juzgadora se lo rechazó. Y es que entendemos que la Sentencia recurrida se equivoca cuando afirma que 'no es necesario ostentar la propiedad del inmueble'para concertar un contrato de arrendamiento, pero, en el caso de autos, precisamente tal condición debe traer causa de un título de propiedad, no acreditado, dado que el contrato original lo firmó mi representada con la EMVS, y si la actora no aportó el título de propiedad, no cabe sostener acreditada su legitimación activa tal como declaró la Sentencia antes reflejada.

A este respecto procede recordar que esa Ilma. Audiencia Provincial (Secc. 18ª) en su reciente Sentencia de 18 de Enero 2.018, declaró válida la legitimación del actor porque con la demanda adjuntó'la documentación acreditativa, cual era la condición de propietario',y precisamente y a sensu contrario ello no se ha dado en nuestro caso.

SEGUNDA.- SOBRE LA PREJUDICIALIDAD CIVIL.

En el Antecedente de Hecho Segundo de la Sentencia, se declara que esta parte compareció en autos contestando a la demanda, 'oponiéndose a las pretensiones adversas alegando.'... - Existencia de cuestión prejudicial civil...'.Pues bien reconocido en la Sentencia esta oposición, la misma fue desestimada in voce(Antecedente de Hecho Tercero), y al respecto hemos de decir, que:

Que en la Documental que acompañamos a la contestación (doc. 7) admitida por la juzgadora a quo,consta la Diligencia del Tribunal Supremo, acreditativa de nuestros argumentos respecto de la tramitación del recurso de casación interpuesto.

Obviamente los arrendatarios y las viviendas objeto de litis son distintas, pero siendo el arrendador originario el mismo en ambos contratos (la EMVS), sólo bastaría cambiar (obviamente) nombre del arrendatario y el emplazamiento de la vivienda para que similitud entre ambos fuera plena.

Que asimismo ese mismo Juzgado de Primera Instancia núm. 82, acordó en un supuesto similar la prejudicialidad civil alegada (nuestro documento 8 de la contestación).

Pero además hemos de poner en conocimiento de la Ilma. Sala, que tanto en este procedimiento, como el que se ha acordado la prejudicialidad civil por el mismo juzgado a quo; como el que deriva el recurso de casación interpuesto, se dilucida el derecho a la prórroga de un contrato de arrendamiento, de unas viviendas de Promoción y Protección Pública.

Y no podemos olvidar la existencia de litispendencia impropia o prejudicialidad civil, pues la Doctrina jurisprudencial determina que aun cuando no concurran todas las identidades exigidas por el artículo 1252 del Código Civil, sí 'concurren los requisitos exigidos legalmente para apreciar la concurrencia de la prejudicialidad civil planteada, y ello porque si bien no existe identidad subjetiva, pues la parte demandada en uno y otro procedimiento son distintas, la acción que se ejercita en ambos procedimientos es la misma, de desahucio por expiración del plazo, dilucidándose en ambos procedimientos la procedencia de la prórroga obligatoria del contrato..'( Sentencia del Tribunal Supremo 24 de mayo 2.012 ).

Y es incuestionable que la Resolución del recurso de casación interpuesto, constituye un elemento necesario para decidir sobre el presente, pues no se olvide que la finalidad de las normas aplicables al respecto es que se evite la posibilidad de dictado de resoluciones contradictorias entre las Sentencias de uno y otro Tribunal, siendo necesario contar con una interpretación uniforme de la legislación

aplicable a los supuestos como el que nos ocupa, cuestión ésta fundamental cuando estamos hablando en ambos procedimientos de sendas Viviendas de Protección Pública y Promoción Pública, arrendadas por personas con escasos medios económicos.

Y también hemos de reseñar finalmente al respecto, que acreditada por nuestra parte tanto la formulación del recurso, como su tramitación por la Sala Primera del Tribunal Supremo, ya otros Juzgados de Primera Instancia de Madrid, además del propio Juzgado de 1ª Instancia 82 JVD 385/18); así el Juzgado de Primera Instancia de Madrid núm. 64 (JVD 448/18), en Auto dictado con fecha 12 de Diciembre 2.018; el Juzgado de Primera Instancia de Madrid, núm. 17 (JVD 596/18 y JVD 591/18) mediante Autos dictados 30 de Enero 2.019, y 20 de Febrero 2.019; en supuestos similares al presente, han acordado en todos la prejudicialidad civil.

TERCERA.- VULNERACIÓN DOCTRINA DE LOS ACTOS PROPIOS (SUBSIDIARIO).

La Sentencia recoge en su Fº Jº 2° in fineque como el documento que esta parte presentó (doc. 2 de la contestación) carece de firma no se acredita que la actora se comprometiera a mantener el arrendamiento y las condiciones contractuales que tenía mi representada con la EMVS hasta el año 2.020.

Efectivamente el documento carece de firma de persona física, pero no de persona jurídica, pues dado que es un documento estándar (circular) dirigido a todos los arrendatarios de la EMVS, simplemente pone al final '...un cordial saludo Lazora'.No hay duda de que es un documento emitido en por la actora; como fácilmente se constata con su examen y formato; en su propio papel y con su anagrama, sin que por otra parte, habiéndose aportado en autos junto con la contestación, la actora lo largo del proceso, lo hubiere impugnado, o se hayan instado acciones tendentes a declarar su falsedad.

Ello nos permite efectuar la presente Alegación, que ya recogíamos en nuestra contestación a la demanda, puesto que si la actora, remite una comunicación a mi representada, que, además de indicar que podrá continuar 'en la misma vivienda de alquiler al menos hasta el año 2.020'se compromete a su renovación, cuestión no valorada por la Juzgadora en su Sentencia (párrafo 2° pág. 4) 'aun cuando haya finalizado el plazo de protección'exigiéndose solamente 'estar al corriente pago'renovándose pues el contrato sin ningún tipo de limitación, simplemente con unos requisitos que se han de cumplir por mi representada, manteniéndose éstos en su cumplimiento, necesariamente ha de estarse al contenido de dicho documento, no cabiendo la resolución del contrato pues el arrendador (sea o no propietario) viene limitado en sus facultades por sus propios actos que le impedían accionar antes del año 2.020 tal como señalaba el documento en cuestión.

Y al respecto es de citar el artículo 1.114 del Código Civil que establece que la adquisición de los derechos (prórroga del contrato en nuestro caso) depende del acontecimiento que constituya la condición (cumplimiento por parte de nuestra representada) y no existiendo prueba alguna en contra al respecto, la obligación surge con toda su fuerza, cual es el derecho de mi representada a mantenerse en 'la misma vivienda'.

CUARTA.- SOBRE LA APLICACIÓN DE LA LEGISLACIÓN ADMINISTRATIVA RESPECTO DEL PLAZO DE DURACIÓN DEL CONTRATO.

La Sentencia recurrida en su F°J° 3° se explaya en el citar y en recoger parte de la Normativa administrativa aplicable respecto de la duración de este tipo de contratos de viviendas protegidas, para terminar concluyendo que es de aplicación la LAU.

Y sí decimos que sólo examina con acierto parte de la citada normativa, es porque si bien recoge lo establecido en el Decreto 11/2005 de la CAM, no extrae las debidas consecuencias del mismo, y todo ello en aras de decir que como no se refiere el mismo a la duración de los contratos de viviendas protegidas, no resultaría aplicable el Decreto 100/86 de la CAM, sino la LAU.

Pero se prescinde de tener en consideración la ratiodel Decreto 11/2005 que figura en su Preámbulo.

Tenemos pues que para el legislador autonómico se unifica el tratamiento de las viviendas de Protección Oficial y de las otras viviendas protegidas ya sean de promoción pública o privada de tal forma que: 'EL REGIMEN APLICABLE A TODA VIVIENDA PROTEGIDA CON CARÁCTER GENERAL SEA EL MISMO' tal como refleja la última frase del citado párrafo del Preámbulo del Decreto 11/2005.

Y la obligada consecuencia de ello es que el Decreto 100/86 que inicialmente pudiera referirse sólo a las VPO de Promoción Pública, ya también resulta de aplicación (ex citado Preámbulo del Decreto 11/2005) a todas las viviendas protegidas de Promoción Pública y tal como alegábamos en el Fundamento Jurídico 3° de nuestra contestación a la demanda, con cita de numerosas Sentencias de esa Ilma. Audiencia Provincial, y del propio Tribunal Supremo de 12 Mayo 2.017 (F°J° 4° de la propia contestación).

Porque no se puede prescindir del dato de que la vivienda era de Promoción Pública (por la EMVS) tal como figura en la Cédula de calificación (doc. 2 aportado por la contraparte en el acto de la vista) y la obligada consecuencia de ello es la aplicación del Decreto 100/86, que se refería a las viviendas de Promoción Pública como su texto evidencia y así lo estimó la Sentencia de esa Audiencia Provincial de 13/6/2018 (doc. 12 de la contestación) que determinó que, si la vivienda era de Promoción Pública ipso iureera de aplicación el D. 100/86. Por ello y frente a lo que se dice en la Sentencia recurrida, esta norma sí 'guarda relación con el presente procesó'(párrafo 2° de la pág. 4 de la Sentencia).

Y resultando de aplicación el Decreto 100/86 en virtud de lo dispuesto en el Decreto 11/2005, la duración del contrato de la vivienda protegida de nuestra representada debe ser la que marca el artículo 3° del mismo: hasta quince años, y luego con opción de compra (su artículo 6°).

Y al respecto es de citar el artículo 1.114 del Código Civil que establece que la adquisición de los derechos (prórroga del contrato en nuestro caso) depende del acontecimiento que constituya la condición (cumplimiento por parte de nuestros representados) y no existiendo prueba alguna en contra al respecto, la obligación surge con toda su fuerza, cual es el derecho de mi representada s a la firma de un nuevo contrato.

QUINTA.- SOBRE LAS CONSIGNACIONES

La Juzgadora de instancia comete grave error en el F°J° 3° (párrafo tercero página 5 de la Sentencia recurrida) cuando refiere que 'las consignaciones se han efectuado a partir de Septiembre de 2.019,pues, haciendo nuestras las palabras de la propia Sentencia 'constan los resguardos de depósito'es lo cierto y se puede comprobar (lo cual no ha llevado a efecto la Juzgadora) que los resguardos de depósito que se acompañaron a la contestación a la demanda como documentos núm. 4, (el primero de ellos corresponde a las rentas de los meses de junio y Julio 2.018; el segundo resguardo a la de los meses de Agosto y Septiembre 2.018; y así sucesivamente hasta la del mes de Enero 2.019, fecha en que se emplazó a mi mandante y se procedió a contestar a la demanda).

Ese clamoroso error conlleva que en el Fallo de su Sentencia (punto 2.-) condene a mi representada al abono del total importe recogido por la actora en su demanda, así como 'el interés legal desde la demanda',cuando mi mandante: Ha venido consignando desde el mes de junio 2018, fecha en que la actora sólo emitió un recibo parcial

Se ha consignado más meses de los que se recogían en la demanda y en mayor cuantía económica de la que pide la actora, y pese a ello se condena a mi representada a abonar a la actora lo reclamado.

Se han consignado periódicamente las cantidades correspondientes a las mensualidades vencidas y no pasadas al cobro por la acora, con anterioridad a la fecha de interposición de la demanda

Por tanto, no cabe pues, condena alguna que refiere el apartado 2.-del Fallo, dado que el importe (incluso mayor) está y ha estado a disposición de la actora, ante la su falta de cobro por ella, y tampoco por ello procede se condene al pago de unos intereses 'desde la interposición de la demanda'pues con anterioridad a dicha interposición ya se habían consignado las rentas reclamadas.

SEXTA.- SOBRE LAS COSTAS

Resulta sorprendente lo que se dice en el F.J°. 4° de la Sentencia de que 'el caso presentaba dudas al existir Sentencias que llegaron a conclusiones distintas en cuanto a la normativa aplicable'.Y a ello hemos de decir que si tales dudas jurídicas existían, nos parece lamentable que no se haya oscilado la balanza de la justicia a favor de la parte débil, máxima cuando como hemos expuesto los apoyos jurídicos expresados por nosotros son sólidos.

SÉPTIMA.-

A.- La Sentencia omite cualquier referencia a la finalidad social que tienen los alquileres (a personas necesitadas) de este tipo de viviendas, pues la legalidad vigente ampara lo pretendido por nuestra mandante, tal como ya hemos explicado y justificado.

La Sentencia recurrida desconoce lo que supone la función social de la propiedad ( art. 33 de la Constitución), operando desde un erróneo prisma de equivalencia posicional de las partes contratantes, como si no se tratara de un auténtico contrato de adhesión tal como fácilmente se constata con su examen y formato (doc. 2 de la demanda), procediendo recordar que, como tiene dicho el Tribunal Constitucional en su Sentencia 37/87 de 26 de marzo, la propiedad no ha sido recogida en nuestra Constitución (su artículo 33.2) como un ámbito subjetivo de libre disposición o señorío sobre el bien objeto de dominio

B).- La Sentencia recurrida no entra a considerar ni valorar que la arrendataria reúne las especiales (y modestas) condiciones que le habilitan ocupar tan pequeña vivienda, sin que la arrendadora precisara la vivienda. No se trata pues de un caso de necesidad de ocupar esa vivienda (la sociedad matriz de la actora posee miles de viviendas según la prensa), sino un caso de voracidad especulativa.

Confiamos que esa carencia de atención a la función social del Derecho y de la Propiedad (y su carácter tuitivo a favor de este tipo de inquilinos al igual que sucede con los trabajadores en el ámbito laboral) que se ha mostrado por la Sentencia recurrida, se rectifique por esa Ilma. Sala.

OCTAVA.- Una última e importante reflexión queremos presentar al Tribunal:

El Tribunal Supremo en línea progresiva y constante ha ido dando pasos -interpretando siempre la legalidad y nuestra Constitución- a favor de las partes débiles de los contratos: Primero lo hizo con las cláusulas suelo; luego lo hizo con los gastos de las hipotecas; y ahora lo acaba de decidir en tres Sentencias (no sin polémica) con los gastos del Impuesto de Actos jurídicos Documentados de las escrituras. En todos esos casos se ha pronunciado a favor de las partes débiles de los contratos frente a las poderosas entidades financieras ¿Será posible que esa Ilma. Audiencia Provincial sea ajena hoy día a tan ineludible línea materializada en el deber de proteger a la parte frágil (el inquilino) frente a un todopoderoso Fondo Inmobiliario Especulativo?

TERCERO.- La legitimación

La legitimación, es una cuestión de fondo cuyo examen es previo e inmediatamente anterior a la decisión final. Como tal jamás puede ser considerada una excepción dilatoria que deba ser resuelta en la audiencia preliminar ni provocar el sobreseimiento de los autos, y su estimación en fase de audiencia previa es incorrecta en cuanto se prejuzga o deja imprejuzgado el fondo del asunto. Tan es así que no está prevista en el catálogo de excepciones procesales del Art.416 L.E.C.

La doctrina procesalita entiende a por legitimación la cualidad de un sujeto jurídico consistente en hallarse, dentro de una situación jurídica determinada bien desde el lado del crédito y exigencia del derecho, bien desde el lado de la pasivo de la exigencia de la obligación -cumplimiento de la prestación-Asimismo, se ha afirmado que el poder de conducir el proceso se considera derivación procesal del poder de disposición del derecho civil, de suerte que, en principio, legitimados como partes lo están los sujetos de la relación jurídica deducida en juicio; es decir, el que tiene el derecho tiene, como secuela, la facultad de disponer de él y el ejercitarlo en juicio no es sino hacer uso de ese poder.

La legitimación no es, pues, un presupuesto del proceso ni una cuestión previa de forma, es de fondo; de estimación o desestimación de la demanda.

Con arreglo a estas ideas hemos examinado los autos y estamos conformes con el Juez de Instancia, y la razón es muy simple.

La legitimación reconocida para contratar es imposible negarla después, cuando el arrendador pretende la recuperación de la vivienda, por vencimiento natural del contrato de arrendamiento.

El desahucio en esas condiciones es un acto de administración ordinaria, que no necesita especiales condiciones de legitimación.

CUARTO.- Segundo motivo del recurso: La prejudicialidad.

En el auto de esta Sección de 11-4-2018, con cita y reproducción del auto de 29-12-2017, desestimábamos una cuestión idéntica a la que no ocupa, y decíamos: TERCERO.- Cosa juzgada y litispendencia

Como es sabido, la cosa juzgada tiene dos efectos típicos; el efecto excluyente y el prejudicial. Ambos están basados en un único y esencial motivo; la seguridad jurídica que impone, entre otras cosas, la huida de la contradicción e incompatibilidad de resoluciones entre las mismas partes por el mismo objeto o con objetos conexos y relacionados.

Son las vinculaciones externas producidas una sentencia dictada en un proceso anterior que excluye o casualiza el fallo del posterior, y que no deben confundirse con la vinculación interna del efecto firmeza o inmutabilidad delArt.207 L.E.C. referido a las resoluciones no recurridas ni combatidas en tiempo y forma

Sobre esta base, el efecto excluyente o negativo de la cosa juzgada se rige por la regla de la identidad. Excluye otro proceso entre las mismas partes por el mismo objeto e idéntica causa de pedir. Por esa razón, la comparación entre la demanda de ambos pleitos dará la pauta a seguir.

Podemos decir que la cosa juzgada negativa contiene un efecto represivo por infracción de la prohibición de incoar un segundo pleito idéntico entre las mismas partes estando pendiente otro anterior que es el que causa la litispendencia cerrando el acceso a otro posterior idéntico.

Por el contrario la prejudicialidad, o cosa juzgada positiva atiende al fenómeno de conexión de procesos, cuando la decisión de uno es base lógico jurídica necesaria para la resolución del otro, y a la seguridad jurídica, impidiendo posiciones contradictorias, ya que es imposible mantener simultáneamente la eficacia y la invalidez, el cumplimiento y la resolución del contrato, la condena y la fijación de las condiciones de la inocencia.

Los efectos perjudiciales también se rigen por el por el principio de seguridad jurídica, pero se basan en la idea de colaboración e integración: se pretende que lo decidido con efecto de cosa juzgada en un proceso anterior, sea el asiento lógico, necesario, absoluto, y vinculante en otro proceso posterior, como elemento básico del que partir para construir la decisión de ese segundo proceso.

Para que se den las vinculaciones propias de la cosa juzgada prejudicial también deben darse las identidades necesarias en las personas, y en la causa de pedir si bien la exigencia de esta última es relativa, pues no se busca la identidad sino la base de partida lógico necesaria para el segundo fallo, en cuanto lo resuelto en el fallo anterior sea presupuesto y punto de partida del posterior. Dicho de otro modo, se busca la identidad parcial o conexidad propias de las finalidades de colaboración, coherencia y continuidad lógico-jurídica que presiden la institución.

Llegados a este punto debemos examinar otras circunstancias.

La primera, que lo que causa cosa juzgada es el fallo, y no los fundamentos jurídicos de la resolución externa que se trae al proceso posterior. Esos razonamientos pueden servir de guía valiosa de interpretación de los límites objetivos y subjetivos de la cosa juzgada, pero no determinan su concurrencia.

La segunda, que esa sentencia externa que se trae al proceso posterior, debe ser el acto final de un proceso regular y completo, decidido por un Juez con competencia objetiva, y en proceso adecuado para decidir las cuestiones que excluirán o mediatizaran la decisión del proceso posterior.

Para terminar de fijar la naturaleza de ambas instituciones, hemos de tener en cuenta que ni la litispendencia ni la cosa juzgada son excepciones. No son defensiones o excepciones en sentido impropio, ni excepciones en sentido estricto; ni la litispendencia ni la prejudicialidad se basan en hechos impeditivos, extintivos o excluyente, que impidan el nacimiento de la relación jurídica discutida, ni que la excluyan por la existencia de un contra derecho basado en norma jurídica positiva que determine la extinción del derecho del actor, ni suponen moratorias u otras limitaciones a la exigibilidad actual del derecho discutido; se trata pura y simplemente de presupuestos procesales, y como tales son acogible de oficio, o lo que es lo mismo. No están sometidos al principio estricto de alegación de parte en un momento procesal determinado...

CUARTO.- Prejudicialidad

Es preciso hacer alguna precisión teórica distinguiendo entre punto prejudicial, cuestión prejudicial y causa prejudicial.

El punto prejudicial se refiere a los puntos jurídicos que se deben resolver a lo largo del proceso sin modificar ni ampliar su objeto; son argumentos de paso útiles y necesarios para resolver el asunto.

Las cuestiones prejudiciales suponen la decisión dentro del proceso de cuestiones que pudieran ser objeto de un conflicto, dentro del propio proceso pero sin aumento ni ampliación de objeto; cuestiones incidentales como la autenticidad de un documento.

Las causas prejudiciales, hacen referencia a cuestiones prejudiciales que afectan al fondo del asunto de manera que son causales al fallo, o suponen aumento del objeto, o de la jurisdicción del juez.

Lo que se denuncia en este caso pudiera ser de la última clase. Se caracteriza por responder al fenómeno de conexión de procesos, cuando la decisión de uno es base lógico jurídica necesaria para la resolución del otro. También atiende a la seguridad jurídica, impidiendo posiciones contradictorias, ya que es imposible mantener simultáneamente la eficacia y la invalidez, el cumplimiento y la resolución del contrato, la condena y la fijación de las condiciones de la inocencia

Su proximidad con la cosa juzgada proviene de las distintas manifestaciones de la prejudicialidad. Cuando se trata de prejudiciales homogéneas decididas por otro juez perteneciente al mismo orden jurisdiccional, o por el juez del proceso a través de acumulación de autos, se impone la cosa juzgada positiva de la sentencia prejudicial no acumulada, y de ella debe partirse para construir el fallo ulterior, pero sin que se altere la jurisdicción.

También se parte de la cosa juzgada prejudicial positiva cuando la cuestión prejudicial es heterogénea, por no pertenecer al mismo orden jurisdiccional, y goza de los caracteres de excluyente y vinculante absoluta -cuestiones penales o constitucionales.

En tal caso se producen alteraciones en la jurisdicción, y en el proceso que debe ser suspendido hasta la resolución de la cuestión ajena dada su evidente conexidad con la civil suscitada.

Cuando la cuestión es heterogénea no vinculante, se produce alteración por extensión de la jurisdicción del juez del proceso, no se produce cosa juzgada porque se resuelve solo a los efectos perjudiciales, y tampoco se produce suspensión del proceso porque es un paso previo a la decisión del fondo, y a la hora de dictar sentencia.

A la vista de lo expuesto desestimaremos el motivo: no hay cuestión prejudicial, porque no se dan los requisitos exigibles

QUINTO.- Los actos propios.

Exigen la repetición de actos biunívocos que indican la forma de entender y cumplir un contrato o la relación jurídica existente entre los litigantes, con intención de causar estado, y modificar lo preexistente que, en lo sucesivo, se regirá por lo que resulte de esos actos concluyentes; son el método de integración de un contrato vivo o de una relación jurídica de otro tipo a falta de pacto, o de sustitución de los convenios originarios.

Esa conducta es la que rige el devenir de la relación jurídica hasta su extinción, sin que la parte que los desarrolla pueda apartarse de ellos al ser aceptado por la contraria. Su olvido va en contra de todas las prevenciones de la buena fe en general del Art.7 C. C. y en particular del Art. 1258 C. C., más la que imponga en cada caso concreto la relación de que se trate.

El criterio expuesto es coherente con la S.T.S de 20-12-2007 que caracteriza los propios actos: 'Como una manifestación del principio general de buena fe, límite del ejercicio de los derechos subjetivos derivado de la exigibilidad de actuaciones conformes con un modelo o estándar de conducta admisible, la jurisprudencia protege, mediante la regla invocada en el motivo, la confianza en la apariencia de coherencia ajena que, fundadamente, pueda generar un comportamiento trascendente. Como señala la sentencia de 10 de mayo de 2.004, la regla que prohíbe el 'venire contra actum proprium', emanada de la cláusula general de buena fe, sirve para impedir que se dé el valor jurídico que en otro caso tendría a un comportamiento determinado por ser contradictorio con otro anterior del mismo sujeto, a fin de proteger la confianza que la conducta previa generó fundadamente en la otra parte de la relación en que la futura sería coherente con la anteriormente llevada a cabo'.

Pues bien, el contrato de arrendamiento que nos ocupa es de fecha 15-6-2015, f.19, y el hipotético compromiso de mantenerlo hasta 2020, f. 79 es de cinco años antes; de 29-10-2010, o lo que es lo mismo. No hay actos propios realizados durante la vida del contrato que modifiquen su contenido. Era una oferta a terceros no litigantes, con contratos anteriores al del apelante.

En el mejor de los supuestos para el recurrente, ese documento sería una oferta o promesa publica sobre la fecha de extinción del contrato, que ya estaría vencido. Su validez era hasta 2020, por lo que a la fecha señalada para deliberación votación y fallo estaría caducada y sin contenido.

SEXTO.- La duración del contrato.

La cuestión parece fácil. Cuando se celebra el contrato, en 15-6-2015 el régimen de promoción pública al que estaba sujeto se había extinguido, f.207. Era vivienda libre cuyo arrendamiento estaba sujeto a la L.A.U. de 1994.

La argumentación del recurso en este aspecto es muy hábil y sugerente, pero hay algo que lo impide. La exposición de motivos de un Decreto, no es texto legal vinculante definidor de derechos y obligaciones, que pueda superponerse el principio de irretroactividad, vigencia, y derogación como base de los más elementales principios de certeza y seguridad jurídica.

SEPTIMO.- Las cantidades reclamadas.

Mientras el contrato está vigente, y lo está hasta que sea resuelto por convenio o por orden judicial, hay que pagar las rentas, y la razón es de fondo.

El proceso no puede ser refugio de morosos, ni los jueces banqueros baratos que protejan a los incumplidores. Ese pago es una carga para evitar la mora, de forma que su incumplimiento se convierte en desahucio y lanzamiento. En este sentido, el proceso excede de sus límites naturales, y se convierte en un método más de regulación del cumplimiento del contrato.

Buena prueba de ello es la obligación de consignar las rentas para mantener los recursos de apelación y casación.

Una vez dictada sentencia, y resuelto el contrato, se abre la fase de liquidación del contrato con la restitución posesoria a favor del arrendador, devolviendo el inmueble en el mismo estado en que se recibió. Es obligación del arrendatario desalojar y poner a disposición del arrendador la cosa arrendada, pues a partir de ese momento carece de título de posesión, su posesión está viciada porque sabe que hay causa que la invalida, es poseedor de mala fe, y puede ser desahuciado como un vulgar precarista.

De acuerdo con esta postura, si el arrendatario desaloja el local el mismo día del vencimiento no hay renta alguna que pagar ni nada que se le parezca, pues el contrato estará liquidado y clausurado el mismo día de su extinción.

Si el arrendatario no desaloja el local en el mismo día del vencimiento el arrendador tiene tres opciones. La primera, consentir la situación. La segunda, concluir expresamente nuevo contrato con nueva renta, que obviamente será debida como contraprestación a la ocupación, y no es el caso de autos.

La tercera es la que ha tomado el arrendador: pedir la declaración judicial de ineficacia del contrato y el desalojo de la finca. En este caso, el cobro de la renta después de resuelto el contrato esta soportado por el tiempo que el arrendatario tarde en desalojar el inmueble, pero no como renta que ya no existe, sino como módulo de indemnización de perjuicios por la ocupación sin título.

Con arreglo a lo expuesto, hemos examinado los autos y vemos que las cantidades reclamadas son 2062€ por los meses de junio a septiembre de 2018 por ocupación indebida, más las que se devenguen hasta el desalojo.

Con arreglo a lo expuesto hemos examinado los autos y vemos, f.85 a 90, que se han consignado rentas por importe de 3811,77€, cantidad superior a la reclamada, por lo que se cubren los meses que pudieran estar en descubierto. Las posteriores están consignadas, f.315 a 318.

No obstante, mantendremos la condena al pago de las rentas sin perjuicio de que en ejecución de sentencia se deduzcan las cantidades ingresadas

OCTAVO.- Alegaciones séptima y octava

Nada tenemos que decir sobre la doctrina Jurisprudencial en torno a la función social de la propiedad.

El problema es que quien define la política de vivienda no es el Poder Judicial, es el Ejecutivo Nacional o Autonómico, que son los que deciden las acciones que se deban emprender, su comienzo y fin, las dotan de presupuesto, y fijan sus límites objetivos y subjetivos.

En otras palabras, por vía de recurso de apelación no es posible revitalizar un régimen de promoción pública de viviendas ya extinguido.

NOVENO.- Costas

Para las costas seguiremos las normas generales al no existir ningún tipo de dudas, ni de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida.

No es dudosa la fecha del contrato, no es dudosa la extinción del régimen de protección pública de la vivienda que nos ocupa, no es dudosa la obligación de pagar las rentas conforme vayan venciendo, o consignarlas judicialmente. Y no causa prejudicialidad civil positiva una sentencia dictada en un proceso distinto y sin coincidencia de partes.

Por lo expuesto, en nombre de S.M. EL REY, y por la autoridad que el pueblo nos c nos confiere.

Fallo

DESESTIMAMOSel recurso de apelación formulado por la representación procesal de Dª Frida, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Nº 82 de los de esta Villa, en sus autos Nº 930/2018, de fecha veintisiete de marzo de dos mil diecinueve.

TENGASE PRESENTEel último párrafo del fundamento jurídico séptimo de esta sentencia.

CONFIRMAMOSdicha resolución, e IMPONEMOSlas costas de esta alzada al recurrente.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debiendo ser consignado el mismo en la Cuenta de Consignaciones y Depósitos de esta Sección 14 APM, abierta en la entidad Banco Santander S.A., Sucursal 6114 de la Calle Ferraz, número 43 de Madrid, con el número IBAN ES55- 0049-3569-9200-0500-1274, que es la cuenta general o 'buzón' del Banco de Santander, especificando la cuenta para esta apelación concreta: '2649-0000-00-0486-19' excepto en los casos que vengan exceptuados por la ley, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.