Sentencia Civil Nº 89/2008, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 3, Rec 11/2008 de 14 de Abril de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

BURGOS

SENTENCIA: 00089/2008

AUDIENCIA PROVINCIAL DE

BURGOS

Sección 003

Domicilio: SAN JUAN 2

Telf: 947259950

Fax: 947259952

Modelo: SENTENCIA

N.I.G.: 09059 38 1 2008 0000022

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000011 /2008

Juzgado procedencia: JDO.1A.INST. E INSTRUCCION N.2 de MIRANDA DE EBRO

Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000418 /2006

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Burgos, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados, D. JUAN SANCHO FRAILE, Presidente, D. ILDEFONSO BARCALA FERNÁNDEZ DE PALENCIA y Dª MARÍA ESTHER VILLÍMAR SAN SALVADOR, ha dictado la siguiente.

S E N T E N C I A Nº 89.

En Burgos, a catorce de abril de dos mil ocho.

VISTOS, por esta Sección de la Audiencia Provincial de Burgos el Rollo de Sala núm. 11 de 2.008, dimanante del juicio ordinario número 418/06, del Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Miranda de Ebro (Burgos), sobre reclamación de cantidad, en recurso de apelación interpuesto contra sentencia de fecha 19 de octubre de 2.007, en el que han sido partes, en esta segunda instancia, como demandante-apelante, la mercantil "CONTENEDORES CASTILLA, S.A.", representada por la Procuradora Dª Teresa Palacios Sáez y defendida por el Letrado D. Juan Rafael Alonso Vázquez; y, como demandada-apelada, la "ENTIDAD DE CONSERVACIÓN DEL POLÍGONO INDUSTRIAL DE BAYAS", defendida por el Letrado D. Carlos Martínez Zorrilla. Siendo Ponente la Ilma. Sra. Dª MARÍA ESTHER VILLÍMAR SAN SALVADOR, que expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

1.- Los de la resolución recurrida, que contiene el siguiente FALLO:

"Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Rebollar, en nombre y representación de la mercantil "CONTENEDORES CASTILLA, S.A.", contra la "ENTIDAD DE CONSERVACIÓN DEL POLÍGONO INDUSTRIAL DE BAYAS", de Miranda de Ebro, representada por la Procuradora Sra. Yela, debo condenar y condeno a la demandada a que abone a la actora la suma de 24.040?484 euros, más los intereses legales, y que debo absolver y absuelvo a la demandada del resto de los pedimentos efectuados en su contra. Todo ello sin efectuar imposición de costas".

2.- Notificada la anterior resolución a las partes, por la representación de la entidad demandante se presentó escrito preparando recurso de apelación, que posteriormente formalizó dentro del término que le fue concedido al efecto. Dado traslado a la parte contraria, para que en el término de diez días presentase escrito de oposición al recurso o de impugnación de la resolución, lo verificó en tiempo y forma, oponiéndose al recurso mediante escrito que consta en las actuaciones; acordándose por el Juzgado, la remisión de los autos a la Audiencia Provincial de Burgos, habiendo correspondido en el reparto general de asuntos, a esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial.

3.- Recibidos los autos y formado el correspondiente Rollo de Sala, se turnó de ponencia, señalándose para votación y fallo el día 29 de enero pasado, en que tuvo lugar.

4.- En la tramitación del presente recurso se han observado las formalidades legales, salvo el plazo para dictar sentencia, a causa de la huelga de funcionarios de la Administración de Justicia seguida desde el día 4 de febrero pasado.

Fundamentos

PRIMERO.- Con base en el contrato de opción de compra que, con fecha 1 de octubre de 1999, suscribieron Contenedores Castilla SA (representada por D. Pedro Miguel) y la Entidad de Conservación del Polígono Industrial de Bayas, de Miranda de Ebro (representada por D. Isidro), la primera promueve juicio ordinario contra la segunda, en ejercicio de las pretensiones siguientes: 1) Se declare resuelto el citado contrato de 1 de octubre de 1999; 2º) Se condene a la demandada a reintegrar a Contenedores Castilla SA la cantidad de 30.050,61 € entregados por la opción de compra sobre la parcela mas los intereses legales; 3º) Se condene a la demandada a indemnizar a la actora con la cantidad de 517.239,04 € por los daños y perjuicios recogidos en los hechos tercero y cuarto de la demanda mas los intereses legales ( desembolsos o gastos para la futura puesta en marcha de una fabrica de contendedores y por la pérdida de la subvención concedida por la Agencia de Desarrollo Económico de la Junta de Castilla y León).

La sentencia apelada entiende que no hay prueba de que el derecho de opción se ejercitó por la actora en el plazo previsto de tres meses fijado en el contrato y, por lo tanto declara que se extinguió por caducidad, no siendo posible, entonces, conforme a reiterada doctrina jurisprudencial, la resolución contractual que solicita la actora en su demanda; sin embargo, considera que la demandada debe reintegrar a la actora la suma de 24.040,48 € correspondiente al 80% de la prima, conforme a lo estipulado en el pacto tercero del contrato.

Recurre la actora alegando errónea valoración de la prueba practicada e indebida aplicación del Código civil y la jurisprudencia de apelación, de suerte que la valoración de la totalidad de las actuaciones que propone, evidencian que la opción de compra se ejercitó y que fue conocida y aceptada por la demandada y, asimismo, mantiene que el incumplimiento de la demandada de su obligación de entregar la finca objeto del contrato ha quedado acreditado.

SEGUNDO.- Señala la STS de 22 de junio de 2002, en el mismo sentido que otras anteriores (STS de 4 de abril de 1987 y 1 de diciembre de 1992 ) que : « el contrato de opción de compra, que ha sido denominando por la doctrina y la jurisprudencia como derecho de opción; se puede estimar como un contrato atípico en el sentido de que no tiene cobertura legal en el Código Civil, aunque bien es cierto que su aspecto registral está reconocido en el Reglamento Hipotecario, concretamente en su articulo 14 ».

La doctrina jurisprudencial de manera reiterada y constante ha venido entendiendo la opción de compra como un contrato en virtud del cual una persona se compromete a vender a otro, bien para sí o para un tercero, una determinada cosa, siendo en realidad el optatario el que queda unilateralmente vinculado hasta tanto decida el optante (SSTSS. de 22 de junio y 17 de noviembre de 1966, 22 de mayo de 1981, 9 de octubre de 1987 y 8 de marzo de 1991); de aquí que, como también ha señalado la jurisprudencia, las premisas de la opción son las siguientes:

1) La opción de compra es una figura "sui generis", con sustantividad propia, mediante la cual el optante logra, de modo exclusivo, la facultad de prestar su consentimiento en el plazo señalado en la oferta de venta que, por el principal efecto de la opción, es vinculante para el promitente, quien no puede retirarla en el plazo aludido.

2) Una vez ejercitada la opción por el optante, dentro del plazo señalado y comunicada al concedente, se extingue o queda consumada la opción y nace o se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, al producirse con relación a éste el concurso del consentimiento exigido por la ley, sin que el optatario o concedente de la opción pueda hacer nada para frustrar su efectividad (SSTS de 9 de octubre de 1987, 8 de marzo de 1991, 7 de marzo de 1996 y 14 de febrero de 1997 , entre otras); por lo que los requisitos del contrato de opción han sido también configurados por la jurisprudencia, la cual establece, aparte de los requisitos generales a toda actividad contractual, tres específicos: 1) La aceptación expresa del optante (STS de 29 de marzo de 1993 ); 2) La determinación del plazo durante el cual se puede ejercitar el derecho de opción (STS de 18 de mayo de 1993 ); 3) La determinación exacta del precio y del objeto, así como el de perfección (SSTS de 22 de septiembre de 1993 y 15 de diciembre de 1997 ).

Completando la anterior doctrina, la contenida en la STS de 30 de enero de 1998 nos dice que en dicho negocio cabe distinguir dos momentos contractuales:

a) El primero referente al propio convenio opcional, que debe reunir los requisitos del art. 1261 del Código Civil y autoriza diferenciar el pacto de opción del derecho a su ejercicio que se inserta en aquél, y

b) Un segundo momento correspondiente a la perfección de la compraventa proyectada, consecuente a la ejercitación de la opción en el plazo acordado y cumpliendo las condiciones convenidas, como negocio final, cuya conclusión queda supeditada a la libre voluntad y decisión del optante, pues, realizada la opción, se perfecciona la venta, que cabe plasmar formalmente en la escritura prevista por el acuerdo de las partes.

Igualmente, cabe reflejar que para el ejercicio de la opción se exige únicamente una declaración de voluntad del optante, sin necesidad de reunir una determinada forma, en el sentido de ejercitar la misma, y la recepción de dicha declaración por la contraparte.

La STS 3 diciembre de 1993 declara... « En cuanto a la forma, estrictamente hablando, de comunicar el Sr. D. Narciso al Sr. D. Carlos Miguel la decisión adoptada al respecto, nada aparece pactado en particular, por lo que cabía admitir que, problemas procesales de prueba aparte, esa comunicación podía revestir las formas escrita, pública o privada, y hasta la puramente verbal ».

Tiene declarado el TS, entre otras en STS de 24 de abril de 1994 que « La compraventa no queda perfecta por la sola manifestación de voluntad del optante dentro del plazo de ejercicio de la opción, sino que es necesario, dada la naturaleza recepticia que posee, que llegue a conocimiento del concedente de la opción o vendedor dentro del susodicho plazo, ya que debe de suyo conocer si ha quedado libre o no de disponer sobre la cosa objeto de la opción, y porque hasta la finalización del plazo, y no más lejos, dura su vinculación con el optante. Aplicando necesariamente el párrafo 2º del artículo 1262 del Código civil , la venta no se entiende perfeccionada hasta que el oferente (concedente o vendedor) no conoce la aceptación (del optante). Esta Sala tiene declarado que tal conocimiento hay que darlo por existente desde el momento en que fue posible porque el oferente hubiese actuado con una diligencia media (sentencia de 21 de febrero de 1994 ), y que la opción caduca cuando llega a conocimiento del vendedor fuera del plazo estipulado para su ejercicio (sentencias de 1 de diciembre de 1992 y 8 de octubre de 1993 ). Es carga del optante al ejercitar la opción la de emplear los medios adecuados a este fin, sin que en ningún caso pueda imputar al concedente o vendedor el fallo de esos medios, o la adopción de uno que no era el más apropiado ».

Asimismo es de destacar con reiterada doctrina jurisprudencial, que el plazo concedido al optante es de caducidad, por lo que, pasado el mismo, se produce, no un incumplimiento contractual sino la caducidad del derecho de opción, resultando extemporáneo su ejercicio.

TERCERO.- Es un hecho aceptado por las partes, porque así se acordó de forma expresa, en el pacto tercero del contrato, que el plazo de opción era de tres meses, " transcurridos los cuales sin llevar a cabo la escritura pública de compraventa en las condiciones que se pactan se perderá el 20% de la cantidad entregada (5.000.000 pesetas), quedando libre la Entidad de Conservación para poder disponer de la parcela como considere oportuno".

Conforme al artículo 217.2 de la LEC corresponde a la parte actora (optante) acreditar que ejercitó, en cualquier forma, el derecho de opción, prueba que es necesaria, aun cuando la manifestación volitiva pudiese efectuarla expresa o tácitamente, sin embargo como acertadamente refleja la sentencia apelada del resultado probatorio se infiere que la actora no ejercitó en tiempo y forma su derecho.

En el caso de autos, el plazo durante el cual la actora podía ejercitar el derecho de opción se fijó contractualmente en tres meses y finalizaba el día 1 de enero de 2000, pues bien, durante ese plazo no hay prueba alguna ( carta, burofax, o cualquier otro documento) que acredite que el actor ejercitó formalmente la opción de compra, únicamente con fecha 30 julio de 2004 ( doc 16 de la demanda), mas de cuatro años después de vencer el plazo de la opción, la actora requiere a la demandada para que se le haga entrega de la parcela objeto del contrato de opción o, en su caso, otra u otras parcelas de similares características en el referido polígono. Responde, inmediatamente, la demandada que le es materialmente imposible proceder a la entrega de la parcela por cuanto aún no habían concluido las formalidades municipales necesarias para proceder a su venta (licencias de agrupación y segregación y licencia de urbanización) - doc. 18 de la demanda- ; autorizaciones administrativas que se obtienen a partir de septiembre de 2006, cuando ya la actora había presentado la demanda originadora de los presentes autos.

Frente a ello la recurrente basa el ejercicio de la opción de compra en el propio interrogatorio del representante legal de la demandada y en el conjunto de actos despegados por ésta para la obtención de las autorizaciones necesarias para materializar la venta de la parcela, así como la retención, durante los siete años transcurridos, de la prima de 5.000.000 pesetas entregadas a la firma del contrato de opción.

El representante legal de la demandada, D. Isidro, en ningún momento de su interrogatorio reconoció que la entidad que representanta fuese requerida por el representante legal de la actora (D. Pedro Miguel o su hija María Inmaculada) para hacer la escritura publica de compraventa a la que alude el contrato de 1.10.1999, pero mantiene que ha habido innumerables conversaciones con ellos quienes, conocedores de la situación de la parcela objeto del contrato, como así se expresa en el mismo, eran conscientes de los problemas urbanísticos surgidos para materializar la adquisición de la parcela a nombre de la Entidad de Conservación de del Polígono de Bayas, ya que si bien en un principio se acordó con el Ayuntamiento, propietario de la parcela ( antes zona verde), permutarla, con otra u otras de la Entidad de Conservación (zona industrial), con la consiguiente modificación en el PGOU de Miranda de Ebro, finalmente tuvo ésta que adjudicársela mediante concurso publico, según resulta de la escritura publica de servidumbre, enajenación de un bien municipal y condición resolución de fecha 14.11.2002 (doc. 4 de la contestación), cuya urbanización para su conversión en suelo industrial se ha ido demorando por exigencias del Ayuntamiento.

La adquisición de dicha parcela por la Entidad de Conservación buscaba el propósito de conseguir suelo industrial para la futura instalación de empresas en Miranda, dentro de un proyecto mas ambicioso como era el de la Plataforma Logística de Miranda de Ebro, y en este marco inicial del proyecto se firma el contrato de opción de compra , pero la transmisión de la parcela objeto del contrato no puede materializarse a favor de la entidad actora por las dificultades urbanísticas, de las que era consciente, de ahí que no se preocupase de ejercitar en el plazo previsto de tres meses dicha opción, aunque posteriormente siguiese manteniendo contactos con la entidad demandada pero programados hacia otro proyecto distinto, aunque con idéntica finalidad, cual era conseguir el suelo necesario para establecer una industria , distinta de la inicialmente prevista para la fabricación de contenedores, que ya fue montada en la provincia de Zaragoza.

Sin embargo, el que la mentada expectativa de conseguir una parcela para el asentamiento de su industria moviera a Contenedores Castilla SA a convenir la opción de compra, ahora no puede servir a su pretensión resolutoria. Si se pactó la opción y no la compraventa fue, precisamente, por la actitud expectante de dicha mercantil en relación con la aprobación del Plan parcial de Ordenación del Polígono y con la permuta con el Ayuntamiento de Miranda, y así ejercitar la opción en función de la adjudicación de la parcela a favor de la Entidad de Conservación.

La retención de la prima de la opción durante todo este tiempo no puede significar otra cosa que la entrega de una cantidad en concepto de reserva de una parcela a favor de la actora a la conclusión de las formalidades administrativas y urbanísticas emprendidas por la Entidad Conservadora, lo que finalmente ha sido rechazado por la actora, con la promoción de la presente demanda, por lo que entra en juego la aplicación del pacto tercero del contrato, según el cual la entidad demandada tiene derecho a retener el 20% de su importe.

Por lo tanto, no puede interesar la resolución del contrato la parte que no cumplió su cometido al no haberla planteado dentro del plazo de la opción de compra. Con el transcurso de este plazo caducó el derecho de la actora, de modo que ahora no puede resolverse un contrato ya extinguido. Lo contrario supondría la contravención de la doctrina jurisprudencial sobre la resolución de los contratos y la opción de compra que se contiene entre otras en las SSTS de 30 de enero de 1998, 21 de marzo de 1998, 29 febrero 1988, 4 enero 1992, 16 julio 1992, 22 septiembre 1992 y 1 diciembre 1992 con arreglo a las cuales la resolución del contrato opcional debe de llevarse a cabo durante la vigencia del mismo, ya que la practicada más tarde resulta improcedente por extemporánea, pues la caducidad de la opción se ha producido con anterioridad. Dice la STS de 21 de marzo de 1998 , "la resolución de los contratos exige que éstos tengan existencia, es decir, vida jurídica. No se puede resolver lo que dejó de tener efectiva constancia, como aquí sucede, pues al no ejercitarse la opción en el plazo de su vigencia, pereció automáticamente por imperio de la caducidad a la que estaba sometida, perdiendo toda eficacia jurídica, con lo que no cabe prolongar ni resucitar efectos resolutorios, máxime cuando el concedente mantuvo y respetó en todo el tiempo de vigencia el derecho que había otorgado. En resumen se trata de ejercicio tardío de la resolución por la parte actora y por tanto sin operatividad".

CUARTO.- Al desestimarse el recurso, las costas procesales se imponen a la parte recurrente (artículo 398.1 de la LEC ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso formulado por la representación procesal de "Contenedores Castilla, S.A.", contra la sentencia de fecha 19 de octubre de 2007 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Miranda de Ebro , en el juicio ordinario nº 418/2006, procede su confirmación, con expresa imposición de las costas procesales del recurso a la parte apelante.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo de Sala, notificándose en legal forma a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.