Sentencia Civil Nº 89/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25, Rec 630/2010 de 23 de Febrero de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 25

MADRID

SENTENCIA: 00089/2011

Fecha: 23 DE FEBRERO DE 2011

Rollo: RECURSO DE APELACION 630 /2010

Ponente: ILMO. SR. D.JOSÉ IGNACIO ZARZUELO DESCALZO

Apelante y demandado reconviniente: D. Evaristo

PROCURADOR:DªSARA MARTIN MORENO

Apelado y demandante reconvenida: María Inmaculada

PROCURADOR:Dª Mª ESTHER FERNÁNDEZ MUÑOZ

Autos: JUICIO VERBAL Nº 457/2010

Procedencia : JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 43 DE MADRID

Ilmos. Sres. Magistrados:

D.ÁNGEL LUIS SOBRINO BLANCO

D.CARLOS LÓPEZ MUÑIZ CRIADO

D.JOSÉ IGNACIO ZARZUELO DESCALZO

En MADRID , a veintitrés de febrero de dos mil once .

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 25 de la Audiencia Provincial de MADRID , los Autos de JUICIO VERBAL 457 /2010 , procedentes del JUZGADO PRIMERA INSTANCIA N. 43 de MADRID , a los que ha correspondido el Rollo 630 /2010 , en los que aparece como parte apelante D. Evaristo representado por la procuradora Dª. SARA MARTIN MORENO , y como apelado Dª. María Inmaculada representado por la procuradora Dª. MARIA DOLORES MORAL GARCIA , sobre reclamación de cantidad , y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D.JOSÉ IGNACIO ZARZUELO DESCALZO .

Antecedentes

PRIMERO. - Que los autos originales núm. 457/2010, procedentes del Juzgado de Primera Instancia Núm. 43 de los de Madrid, fueron remitidos a esta Sección Vigesimoquinta de la Audiencia Provincial de Madrid, de conformidad con lo dispuesto en las Normas de Reparto aprobadas por la Sala de Gobierno del Excmo. Tribunal Superior de Justicia de Madrid.

SEGUNDO. - Que por la Ilma. Sra. Dª. Carmen Iglesias Pinuaga Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 43 de Madrid se dictó sentencia con fecha 18 de Mayo de 2010 , cuyo FALLO es del tenor literal siguiente: "Que estimo la demanda interpuesta por la representación procesal de Dña. María Inmaculada contra D. Evaristo y condeno a la demandada a satisfacer a la demandante la suma de Mil Setecientos con Quince Euros (1.700,15 euros), más el interés previsto en el párrafo 4º del art.36 de la LAU , y desestimo la demanda reconvencional presentada por la representación procesal de D. Evaristo conta Dña. María Inmaculada , absolviendo a la citada demandante reconvenida de las pretensiones ejercitadas de contrario. Cada parte habrá de abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad."

TERCERO. - Que contra dicha Sentencia se preparó e interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de la parte demandada, la Procuradora Sra. Dª. Mª Esther Martin Moreno, dándole traslado del mismo a la parte demandante quien presentó en tiempo y forma escrito de oposición al recurso entablado; remitiéndose los autos a esta Sección Vigesimoquinta, se señaló para deliberación, votación y fallo del presente recurso el día 27 de Enero del año en curso.

CUARTO.- Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se alza el presente recurso de apelación por la representación del arrendador demandado-reconviniente frente a la Sentencia dictada en primera instancia que estimó íntegramente la demanda y desestimó la reconvención formulada por el demandado. En la demanda la arrendataria solicitó la devolución de fianza arrendaticia por importe de 1.700 €, parte residual de los 3.200 € inicialmente entregados en ese concepto y puesto que indicaba adeudar el resto por concepto de rentas y consumos de agua, a lo que la representación del arrendador repuso en su reconvención el supuesto adeudamiento por su ex inquilina de dos facturas, una por reparaciones de armarios, puertas, pintura y limpieza y otra por sustitución de lavadora, cuya suma en total excedía en 229,91 € de la cuantía de la demanda.

Como se ha indicado, la juez "a quo" estimó únicamente la demanda, y desestimó la reconvención por entender que los desperfectos alegados para sustentar la reclamación por reconvención no fueron debidamente acreditados en autos. Los deterioros de pintura y limpieza no consta que excedan del uso normal de la vivienda durante los dos años que duró el alquiler, entre el 15 de junio de 2007 y el 15 de junio de 2009. El testimonio de la hija del arrendador no fue considerado suficientemente fiable en la sentencia recurrida por razón del parentesco, la factura global por daños en las puertas y aplique del cuarto de baño, carece de ratificación y especificación de las reparaciones de los elementos integrantes, y la factura de la lavadora, no consta en qué piso fue entregada e instalada.

El error en la apreciación de las pruebas practicadas en el acto del juicio verbal, es el principal motivo de la presente apelación, abundando en la omisión de la testifical de Dª Tamara , quien corroboró la versión de la otra testigo e hija del arrendador, quien intervino en la gestión del alquiler del piso litigioso mostrándolo a su inicio. De las dos facturas presentadas se defiende su valor probatorio, al no haberse impugnado su respectiva autenticidad.

La parte apelada se ha opuesto a los motivos del recurso defendiendo la conformidad jurídica de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- Planteado el debate en esta alzada por los términos que sucintamente se han puesto de relieve en el fundamento jurídico precedente debe indicarse de inicio que, en principio, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones (art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2, 1559 y 1563 CC, 21 y 30 LAU, de la restitución de la posesión -arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC, 17 y 20 LAU), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la "exigencia" como de su "prestación", aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ; tampoco excluye que puedan pactarse garantías complementarias), que deberá ser en metálico (arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho "la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización"), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1 ), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4 ), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso -si no se hace efectiva dicha restitución- devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes parra devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza).

La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ("el saldo...que deba ser restituido..."), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ("...al final del arriendo.") y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así, de un lado, se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.

TERCERO.- Por otra parte, siguiendo las pautas doctrinales tomadas en consideración en recientes Sentencias de esta Audiencia Provincial de Madrid, como las de la sección 21 del 10 de Marzo del 2010 , sección 11 del 28 de Abril del 2010 o sección 14 del 4 de Mayo del 2010 , una vez extinguido el contrato, constando referencia suficiente a la existencia de desperfectos en la vivienda arrendada a la que haya que aplicar la fianza y transcurrido el plazo previsto en el mencionado artículo 36.4 deberá procederse a la compensación entre la obligación del arrendatario al pago de rentas con la obligación del arrendador de restitución de la fianza, para evitar que la arrendataria tenga que acudir a un nuevo procedimiento para solicitar la devolución de la fianza, y porque en la llamada compensación judicial no se exigen los requisitos de exigibilidad y liquidez de las deudas compensable lo mismo que en la compensación legal del artículo 1196 del Código Civil ( Sentencia del Tribunal Supremo de 2 febrero 1989 ), por lo que, aun no siendo propiamente exigible por el deudor arrendatario la devolución de la fianza mientras no se ponga al corriente en el pago de las rentas, debe declararse el efecto así pretendido, que no es otro que la estimación parcial del crédito en la medida en que concurre con la fianza arrendaticia.

Así pues, la fianza cumple entre arrendador y arrendatario una función de garantía, de forma que viene a asegurar al arrendador la devolución de la cosa arrendada en buen estado y la posible indemnización por los desperfectos que en el inmueble se hubieran podido producir, mas allá del menoscabo del mismo por el uso ordinario o por el mero transcurso del tiempo (Art. 1561 del Código Civil ), puesto que la esencial obligación del pago de la renta, ex art. 1555.1 CC , se mantiene durante todo el desarrollo del contrato, y aún después de su resolución, hasta la plena recuperación de la posesión por el arrendador, aunque en concepto de indemnización de daños y perjuicios -por no disponer el arrendador de la posesión- o como simple contraprestación por el uso; y a partir de la recuperación plena de la posesión, se inicia la "liquidación" de la relación arrendaticia. Correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada (arts. 1543, 1545, 1554.1º y 1555.2º CC), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable (arts. 1561 , completado con los arts. 1562, 1563 y 1564 CC ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS. 20.2.1964 , 10.3.1971 , 25.6.1985 , 7.6.1988 , 9.11.1993 , 29.1.1996 , 13.6.1998 y 20.11.1999 ). Debe devolverlos, pues, "tal como lo recibió" -en defecto de pacto sobre la devolución- expresión que debe entenderse en el sentido de "tal y como debe entregarla" ( SSTS. 2.3.1963 , 30.9.1975 , etc.), una vez atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable (art. 1105 CC , STS. 24.9.1983 , entre otros), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato. Y debe devolverse cuanto (identidad) se recibió, con inclusión de accesorios entregados para el disfrute del arrendamiento (art. 1097 CC ) incluidos los muebles que aparezcan en el inventario, de existir éste ( STS. 11.10.1929 ). Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución: (a) en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, presunción, pues, de ese "estado", de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en "buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones de habitabilidad, art. 1562 CC ). (b) Asimismo, se presume iuris tantum (art. 1563 CC ) que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( SSTS. 10.10.1971 , 24.9.1983 , y las antes citadas) al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso ( SSTS. 13.4.1977 , 24.9.1983 , 18.5.1984 , 12.12.1988 , 6.4.1980 ). Todo ello, sin perjuicio de los términos del contrato, en los que puede regularse tal obligación, pudiendo exigirse que la finca se devuelva, no precisamente en el estado en que se recibió sino en "mejor estado" ; tanto por hechos jurídicos (ej., pacto expreso) como por actos negociales posteriores, puede alterarse el contenido real o jurídico.

El art. 1561 sigue diciendo "al concluir el arriendo" como momento en que el arrendatario debe restituir la vivienda o local, restitución que -en determinadas condiciones- puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendador (art. 1462 en relación con el 438 CC ), pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable (arts. 1561 y 1563 CC ) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable ( STS. 23.6.1956 ), pudiendo en otro caso, dicho arrendador, rechazar dicha devolución, si no se ajusta a lo pactado o a la normativa antes expuesta; de poco puede servir al arrendatario que pretende eludir su responsabilidad, el cómodo expediente de utilizar como medio de devolución, el envío al arrendador (o la puesta en su conocimiento de que las llaves están en el buzón) de las llaves, o incluso condicionar la devolución a la entrega de las garantías antes de esa comprobación: no sólo no eludirá su responsabilidad, sino que su obligación de devolución puede estimarse incumplida, pudiendo incurrir en mora. Es más, la "simple" aceptación de las llaves por el arrendador no implica aceptar la resolución unilateral y la renuncia a la indemnización de daños y perjuicios ( STS. 1019/2007 de 10 de octubre ).

CUARTO.- Partiendo de lo anteriormente señalado y entrando en los concretos motivos de recurso, que refieren errónea apreciación de la prueba tanto en relación con la prueba testifical practicada como en relación a la documental, no puede compartir la Sala los argumentos de la parte recurrente en tanto que, si bien es cierto que no existe controversia acerca de las buenas condiciones en que se encontraba el inmueble arrendado al inicio del arriendo, lo que no puede considerarse acreditado es el estado de la vivienda al momento de finalizar la relación arrendaticia, al hacerse entrega de la posesión el 15 de junio de 2009, y puesto que de acudirse para intentar demostrar el estado de deterioro a las testificales de la hija del arrendador o de Doña Tamara , quién intervino en la gestión del arrendamiento mostrando el inmueble, no se estaría haciendo otra cosa que convalidar lo que no dejan de ser más que apreciaciones subjetivas sobre el estado de la pintura, suciedad o ciertos deterioros en mobiliario, que no puede tener cabida al objeto de acreditar la base de reclamación sobre la que se funda la reconvención de acuerdo con las exigencias establecidas en el artículo 217.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por lo que era exigible a la parte que ahora reclama en base a unos supuestos deterioros en la cosa arrendada que hubiera dejado constancia de la real existencia y alcance de los mismos, bien a través de acta notarial o bien mediante el correspondiente reportaje fotográfico (tal y como se presenta del estado al inicio del arrendamiento) que permitiera al tribunal la correspondiente apreciación, siempre teniendo en cuenta que habría de realizarse sobre el exceso respecto del normal uso de la cosa arrendada.

La primera factura correspondiente a pintura, limpieza y reparaciones, por más que no fuera objeto de expresa impugnación, no puede servir a los efectos pretendidos y puesto que se considera correcta la apreciación de la Juez a quo en tanto que su falta de ratificación y del correspondiente detalle en cuanto a los desperfectos e importe de reparación de cada uno de ellos priva al documento del valor probatorio que pretende sostener la reconviniente.

Tampoco la segunda factura puede ser tenida en cuenta, porque para calibrar el estado de deterioro de la lavadora hubiera sido preciso saber cómo era el estado del funcionamiento de dicho electrodoméstico al comenzar el arrendamiento, dato que se desconoce, y no constando que fuera nuevo, entonces no resulta debidamente justificada su sustitución, pues entendemos que no procede culpar de modo exclusivo a la inquilina saliente y demandante.

CUARTO.- Consecuentemente con lo anteriormente argumentado, con desestimación del recurso, procede la íntegra confirmación de la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida (arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC).

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por la representación procesal de D. Evaristo contra la sentencia de 18 de mayo de 2010, dictada en el juicio verbal nº 457/2010 del Juzgado de 1ª Instancia nº 43 de Madrid , en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución judicial, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Notifíquese la presente resolución a las partes interesadas, haciéndoles saber que la misma puede ser susceptible de recurso de casación o de recurso extraordinario por infracción procesal, debiendo preparar cualquiera de ellos mediante escrito en el plazo de cinco días siguientes a la notificación ante esta Sala que la dicta, constituyendo el oportuno depósito con arreglo a la D.A. 15ª de la L.O. 1/2009, de 3 de noviembre .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.