Sentencia Civil Nº 89/2016, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 6, Rec 56/2016 de 13 de Marzo de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

OVIEDO

SENTENCIA: 00089/2016

RECURSO DE APELACION (LECN) 56/16

En OVIEDO, a catorce de Marzo de dos mil dieciséis. La Sección Sexta de la Audiencia Provincial, compuesta por, los Ilmos. Srs. Dª María Elena Rodríguez Vígil Rubio Presidente, D. Jaime Riaza García y Dª. Marta María Gutiérrez García, Magistrados; ha pronunciado el siguiente:

SENTENCIA Nº89/16

En el Rollo de apelación núm.56/16, dimanante de los autos de juicio civil verbal (desahucio), que con el número 242/15 se siguieron ante el Juzgado de Primera Instancia Nº2 de Aviles, siendo apelante CAJA RURAL DE ASTURIAS S.C.C.,demandante en primera instancia, representado/a por el/la Procurador/a Sr./a Pérez-Peña del Llano y asistido/a por el/la Letrado Sr./a Ramos Alonso; y como partes apeladas DON Cornelio , DON Ismael , demandados en primera instancia, representado/a por el/la Procurador/a Sr./a Gutiérrez Alonso y asistido/a por el/la Letrado Sr./a Gómez Martín; ha sido Ponente el/la Ilmo./a Sr./a Magistrado don Jaime Riaza García.

Antecedentes

PRIMERO.El Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Aviles, dictó sentencia en fecha 24-11-15 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

'Que debía desestimar y desestimaba íntegramente la demanda interpuesta por la procuradora sra. Dª María Isabel Martínez Menéndez, en nombre y representación de CAJA RURAL, SOCIEDAD COOPERATIVA DE CREDITO, contra D. Cornelio y Dª Ismael , absolviendo a dichos demandados de los pedimentos formulados contra los mismos; con expresa condena en costas a la parte actora.'

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, del cual se dio el preceptivo traslado a las partes conforme a lo dispuesto en el artículo 461 de la vigente Ley, que lo evacuaron en plazo. Remitiéndose posteriormente los autos a esta Sección, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 14-03-16.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-La sentencia de instancia desestimó la demanda interpuesta al amparo 27 de la LAU y 1.124 en relación con el 1.555 y 1.569 del Cc. por reputar probado que los arrendatarios habían pagado la renta novada ingresándola a la Agencia Estatal de Administración Tributaria en cumplimiento de la orden de embargo decretada por esta contra el arrendador; interpone recurso la Caja de Ahorros demandante invocando en primer término que la novación contractual convenida entre arrendador y arrendatario el 30 de septiembre de 2011, en virtud de la cual se había reducido a menos de la mitad la renta y se había duplicado con creces el plazo del arriendo, había sido celebrado en fraude de su derecho por ser aquellos conocedores de que para entonces la apelante había iniciado un procedimiento de ejecución hipotecaria; a ello añade que habiéndole sido adjudicado el local por resolución de 28 de junio de 2012 los pagos hechos en adelante a persona distinta del propietario carecen de eficacia liberatoria; subsidiariamente impugna la condena en costas por haber actuado en todo momento de buena fe interponiendo demanda después de que los arrendatarios hubieran hecho caso omiso a los distintos requerimientos extrajudiciales efectuados por la propiedad.

SEGUNDO.-Ciertamente la novación de la renta y plazo inicialmente convenido es manifestación de la autonomía de la voluntad y la facultad de autorregulación que el artículo 1255 del Cc . reconoce a los contratantes, de manera que, mientras el convenio de 30 de septiembre de 2011 no sea destruido mediante el ejercicio de la acción rescisoria que el artículo 1291.3º del Cc . prevé para los contratos celebrados en fraude de acreedores, ese tendrá que ser el punto de partida de esta resolución.

Es igualmente irrefutable que el Decreto dictado el 28 de junio de 2012 por el Secretario del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 7 de Avilés en el procedimiento de ejecución hipotecaria 553/2011 seguido contra el anterior propietario don Juan María , por el que se adjudicó a Caja Rural de Asturias Sociedad Cooperativa de Crédito el local que ahora nos ocupa, constituye título y 'traditio' instrumental que con arreglo a los artículos 609 y 1462 del Cc . consuman la adquisición del dominio.

Esa enajenación forzosa del local arrendado no comporta la extinción del contrato porque el artículo 28 de la LAU , en sede de arrendamientos de edificios destinados a uso distinto de vivienda contempla como única alternativa la continuidad de la relación arrendaticia con el nuevo dueño.

En consecuencia debe entenderse en primer lugar que desde la calendada fecha del 28 de junio de 2012 Caja Rural era la legítima destinataria y acreedora de la renta que se devengara en lo sucesivo por el disfrute del local de su propiedad; y, en segundo término, de lo que antecede resulta que desde esa misma fecha quedó sin efecto el embargo trabado por la Administración sobre las rentas futuras a percibir por el sujeto pasivo del procedimiento de recaudación tributaria en vía ejecutiva por la sencilla razón de que el titular de ese derecho dejaba de ser el mentado Juan María , que era el sujeto pasivo frente a quien, junto a otros, se dirigía el procedimiento administrativo de referencia.

Esas premisas nos obligan a examinar si, ello no obstante, el pago hecho a persona distinta del arrendador libera al arrendatario deudor, como sostiene la sentencia impugnada.

TERCERO.-Ese interrogante debe ser despejado en función de lo dispuesto en el artículo 1.164 del Cc ., conforme al cual el pago hecho de buena fe al que estuviere en posesión del crédito, liberará al deudor; la sentencia del TS de 20 de mayo de 2009 , con abundante cita de precedentes, explica que para aplicar dicho precepto es necesario que 'quien se presenta y actúa como acreedor lo haga con una apariencia adecuada, razonable, objetivamente verosímil. Este presupuesto, conlleva, de un lado, el dato objetivo relativo al conjunto de circunstancias que inequívocamente presentan al exterior una determinada realidad creíble. Y de otro, el elemento subjetivo fundado en la buena fe. Ello se conecta con la necesaria actividad del deudor acorde con la diligencia debida o exigible para cerciorarse de que quien aparece como acreedor, lo es en realidad ( SSTS 12 diciembre 1985 , 21 septiembre 1987 , 28 abril 1988 y 30 octubre 1995 ).

Por su parte, la buena fe ha de residenciarse en la creencia equivocada de que el que ostenta el crédito tiene derecho a cobrarlo, esto es, que existen razones legítimas para creer al aparente titular del derecho (no solo a quien tenga simplemente el documento acreditativo de la deuda SSTS 4 julio 1944 y 27 abril 1945 ).'

Pues bien, consta en autos que el arrendatario tuvo conocimiento directo del proceso de ejecución hipotecaria seguido contra el arrendador cuando fue requerido personalmente de desalojo para que entregara la posesión del inmueble adjudicado al acreedor hipotecario; en respuesta a tal resolución el arrendatario compareció el 19 de diciembre de 2012 ante el Juzgado requirente exhibiendo el contrato original de arrendamiento de 25 de febrero de 2009 y la novación de 30 de septiembre de 2011 que le legitimaban para continuar en el disfrute del local adjudicado.

Es dudoso que el arrendatario ignorara en ese momento la identidad del nuevo propietario porque si bien el proceso de ejecución hipotecaria podría haber finalizado tanto con la adjudicación al acreedor como con la aprobación del remate a favor de tercero que hubiera participado en la subasta y hecho la mejor de las posturas admisibles, no lo es menos que el requerimiento de desalojo se hizo a petición y en favor del adjudicatario, de manera que el arrendatario podía y debía suponer que el dominio del local había pasado a manos de la apelante; con todo puede comprenderse que aprovechara esa comparecencia ante el Juzgado para solicitar que se declarara su derecho a continuar ocupando el local en virtud del contrato de arrendamiento antes citado, y que además pretendiera cerciorarse de forma inequívoca sobre la identidad del nuevo propietario para abonarle la renta que en derecho le correspondía.

Es igualmente cierto que no se ha aportado a los autos testimonio acreditativo de que el Juzgado le hubiera facilitado formalmente esa información, ni tampoco se ha intentado acreditar por otros medios que el acreedor se la hubiera hecho llegar verbalmente o por exhibición informal de los particulares correspondientes antes de la conciliación judicial 439/2014 del JPI nº 7 de Avilés, celebrada sin avenencia el 26 de septiembre de 2014; sin embargo es irrefutable que, incluso en esa última e insólita hipótesis, a fecha de 19 de diciembre de 2012 el arrendatario sabía fehacientemente que don Juan María ya no era el dueño del local y por tanto no puede considerarse que los siguientes pagos hechos a la AEAT gocen de la eficacia liberatoria prevista en el artículo 1.164 del Cc .

Es decir, en la hipótesis de que el 19 de diciembre de 2012 subsistiera la duda sobre la identidad del acreedor del alquiler, lo único que sin embargo sí sabía inequívocamente el arrendatario es que este tenía que ser persona distinta del embargado por la Agencia Tributaria; en consecuencia afirmamos que desde entonces desaparece la creencia de estar pagando al titular aparente del derecho de crédito a que el artículo 1.164 del Cc . supedita la eficacia del pago hecho a tercero y, contrariamente a lo que se dice en la sentencia de instancia, es el arrendatario quien tiene legitimación y derecho para reclamar la devolución de las cantidades ingresadas indebidamente al Erario público.

En definitiva, admitiendo la eficacia liberatoria de los pagos realizados a la Hacienda Pública hasta enero de 2013, el impago reiterado de la renta devengada desde esa fecha debió dar lugar a que se estimara la acción resolutoria del contrato, y a hacerlo parcialmente respecto de la reclamación de cantidad, de la que se excluirán las cantidades pagadas en el 2012, pues estas y solo estas deben considerarse amparadas por lo dispuesto en el artículo 1.164 del Cc .

Liquidadas por la parte actora las rentas devengadas desde enero de 2013 en 16.218 ? sin que tal particular haya sido cuestionado de adverso, a ello se ceñirá en este punto nuestro fallo.

CUARTO.-De conformidad con los artículos 394 y 398 de la L.E.C ., no se hará especial pronunciamiento sobre las costas de ambas instancias.

En atención a lo expuesto la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Oviedo dicta el siguiente

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por CAJA RURAL DE ASTURIAS, SOCIEDAD COOPERATIVA DE CRÉDITOcontra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Avilés en los autos de que este rollo dimana revocamos dicha resolución y estimando, también en parte, la demanda interpuesta por la apelante contra D. Cornelio y DÑA. Ismael condenamos a estos al desalojo del local sito en la planta baja de la casa señalada con el número NUM000 de la CALLE000 de Avilés, bajo apercibimiento de que en otro caso serán lanzados del mismo siendo de su costa los gastos que se originen; igualmente les condenamos al pago de DIECISEIS MIL DOSCIENTOS DIECIOCHO EUROS (16.218 ?), más las rentas que se hayan devengado desde la interposición de la demanda hasta que el inmueble sea devuelto a su legítimo dueño; la cantidad líquida antes mentada devengará el interés legal del dinero incrementado en dos puntos desde la fecha de la sentencia de primera instancia; y todo ello sin hacer especial pronunciamiento sobre las costas devengadas en ambas instancias.

Contra la presente sentencia, cabe interponer en el plazo de veinte días recurso extraordinario por infracción procesal y/o, casación. Conforme a la D.A. Decimoquinta de la L.O.P.J ., para la admisión del recurso se deberá acreditar haber constituido, en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano, un depósito de 50 Euros, salvo que el recurrente sea: beneficiario de Justicia gratuita, el M. Fiscal, el Estado, Comunidad Autónoma, entidad local, u organismo autónomo dependiente.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

E/