Sentencia CIVIL Nº 895/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 99/2018 de 16 de Julio de 2019

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013
TEL.: 935673532
FAX: 935673531
EMAIL:aps13.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0801942120168241146
Recurso de apelación 99/2018 -4
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 08 de Barcelona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 927/2016
Parte recurrente/Solicitante: MONCHO?S PROYECTOS E INVERSIONES, S.A., MEAG MUNICH
ERGO KAPITALANLAGEGESELLSCHAFT, MBH , -
Procurador/a: Cristina Borras Mollar, Adriana Flores Romeu
Abogado/a: Eva Alcalde Roura, JUAN RODRIGUEZ AMBLES
Parte recurrida:
Procurador/a:
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 895/2019
Magistrados:
JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT FERNANDO UTRILLAS CARBONELL MARIA DEL PILAR
LEDESMA IBAÑEZ
Barcelona, 16 de julio de 2019

Antecedentes

Primero . En fecha 30 de enero de 2018 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) nº 927/2016 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 08 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Cristina Borras Mollar, en nombre y representación de MEAG MUNICH ERGO KAPITALANLAGEGESELLSCHAFT, MBH , y por la Procuradora Adriana Flores Romeu, en nombre y representación de MONCHO# S PROYECTOS E INVERSIONES, S.A., contra Sentencia de fecha 06/11/2017 y en el que consta las mismas partes como apeladas.

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: ' Que estimando en parte la demanda interpuesta por MEAG MUNICH ERGO KAPITALANLAGEGESELLSCHAFT MBH, SUCURSAL EN ESPAÑA, contra MONCHO#S PROYECTOS E INVERSIONES S.A., condeno a la demandada a pagar a la actora la cantidad de DIECISEIS MIL CIENTO OCHENTA Y CINCO EUROS (16.185€) y declaro compensada dicha suma con parte de la fianza retenida por la demandante.

Cada parte deberá abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad'.

Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 03/07/2019.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada MARIA DEL PILAR LEDESMA IBAÑEZ .

Fundamentos

PRIMERO.- Las actuaciones de las que dimana el presente rollo de apelación se iniciaron por demanda presentada por la representación procesal de la entidad MEAG MUNICH ERGO KAPITALANLAGEGESELLSCHAFT MBH (en adelante, MEAG MUNICH) contra la entidad mercantil MONCHO'S PROYECTOS E INVERSIONES,S.A. (en adelante, MONCHO'S).

Mediante dicha demanda, la actora, en su calidad de arrendadora del local sito en Barcelona en la Avda.

Litoral Mar nº 12-14, Edificio 'BLUE BUILDING', reclamaba de la demandada, que fuera arrendataria de este local, el pago de la suma de 299.484,76 euros en concepto de daños y perjuicios derivados, de un lado, de la terminación anticipada del contrato de arrendamiento del indicado local suscrito por las partes en fecha 27 de septiembre de 2006 ( acompañado como doc. nº 2 de la demanda); y, de otro lado, por el incumplimiento de la obligación de entrega en buenas condiciones de conservación y mantenimiento. Suma a la que aplicaba, compensándola, la fianza arrendaticia.

En concreto la reclamación se desglosaba en la siguientes partidas: 1.-la suma de 272.884,76.-euros correspondientes a la indemnización por la terminación anticipada del contrato calculada al precio de las rentas vigentes entre las litigantes (rentas más gastos) durante los meses en que se mantuvo la desocupación, es decir, desde la fecha del desalojo por parte de MONCHO'S ( 5 de noviembre de 2014) hasta el arrendamiento del local a un nuevo inquilino (1 de marzo de 2016).

2.-2020.-euros en concepto de limpieza del local.

3.-24.580.-euros en concepto de trabajos de demolición y acondicionamiento del local.

Del total importe de estas partidas ( 299.484,76€) la actora detraía la suma de 26.164.- euros correspondiente a la fianza percibida, con lo que la reclamación quedaba reducida a la cantidad de 273.320,76.-euros.

MONCHO'S se opuso a la demanda alegando, resumidamente, en primer lugar, por lo que se refiere a la reclamación basada en un supuesto incumplimiento del plazo contractual pactado: (i) la falta de legitimación activa de la actora por cuanto no justificaba su titularidad actual sobre el local; (ii) la inexistencia de un desistimiento unilateral del contrato por parte de la arrendataria ya que, con carácter previo a este litigio, la arrendadora interpuso contra la arrendataria un juicio de desahucio por falta de pago a la que se acumuló la de reclamación de rentas, juicio que finalizó con sentencia estimatoria, que devino firme al no ser apelad, y que determinó, el desahucio de MONCHO#S del local de autos, y su condena al pago de las rentas debidas con más los intereses moratorios específicamente previstos en el contrato; (iii) subsidiariamente, la moderación de la pena prevista en la cláusula 2.3 del contrato, invocada por la parte actora. Y, en segundo lugar, por lo que se refiere al incumplimiento que se le imputa de haber devuelto el local en un deficiente estado de conservación y mantenimiento, MONCHO'S alegó que ello no era cierto y que, en realidad, las obras que se le reclaman no son obras de reparación o reposición, sino que se trata de obras que tienden a adaptar el local a las necesidades del nuevo inquilino, que ha cambiado el uso del local, que venía siendo un restaurante- bar, al dedicarlo a oficinas.

Seguido el juicio por sus trámites, se dictó sentencia por el Juzgado de Primera Instancia (JPI) nº 8 de Barcelona en fecha 6 de noviembre de 2016 , que es recurrida por ambas partes.

La resolución ahora recurrida estimó parcialmente la demanda interpuesta por MEAG MUNICH y condenó a MONCHO'S a pagar a la actora la cantidad de 16.185 €, que declaró compensada con parte de la fianza retenida por la demandante. Todo ello imponiendo a cada parte las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Así la magistrada de primer grado sustenta su decisión en los siguientes argumentos que enunciamos sintéticamente para una mayor claridad expositiva: 1. Rechaza la alegación de falta de legitimación activa por entender que el carácter de arrendadora de la actora ha sido extraprocesalmente reconocido por la arrendataria y además se deriva del principio de relatividad de los contratos, dado que MEAG MUNICH fue indiscutiblemente firmante del contrato que unió a las litigantes. Argumento que suscribimos enteramente y al que nos remitimos.

2. Rechaza igualmente la alegación de preclusión por estimar que las pretensiones que se ventilan en este juicio no son las mismas que en el juicio de desahucio precedente, esto es, por faltar identidad en la causa de pedir (en aquel caso, una acción resolutoria; en este, una acción resarcitoria), y por estimar que el art. 400 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC ) no impone una obligación de exhaustividad en cuanto a todas las acciones disponibles aunque provengan de distintas causas. Argumento que también suscribimos y al que igualmente nos remitimos.

3. Rechaza que nos encontremos ante un desistimiento unilateral del contrato, pues el contrato finalizó por la acción resolutoria interpuesta por la arrendadora, que fue estimada con condena al pago de rentas a las que se le aplicó el interés moratorio que, a modo de sanción por este incumplimiento, se preveía en la cláusula 13 del contrato de arrendamiento. Por ello desestima la indemnización solicitada en este concepto.

4. En cuanto a las sumas reclamadas en concepto de reparaciones, estimó parcialmente las pretensiones de la actora, pues solo consideró responsabilidad de la arrendataria, de un lado, por la partida correspondiente a las tareas de limpieza del local (2020 €) ( vid. documento nº 13 de la demanda); y, de otro lado, por algunas de las obras a realizar en el local, que se detallan en la sentencia, que se entienden repercutibles en la arrendataria y que importan en conjunto 14.165€, estimando que estas sumas quedan cubiertas por una parte de la fianza arrendaticia, cuya compensación ordena.

Como apuntábamos ambas partes recurren la sentencia.

Así, por la representación procesal de MEAG MUNICH, únicamente se recurre el pronunciamiento por el que se desestima su pretensión indemnizatoria derivada de la terminación anticipada del contrato (272.884,76€), que entiende le corresponde, no tanto por aplicación de la cláusula 2.3 del contrato -que es el argumento sobre el que, a su entender, pivota la decisión sobre este extremo adoptada por resolución recurrida-, sino en concepto de lucro cesante derivado de esa terminación anticipada, habida cuenta que el contrato tenía previsto un plazo de 10 años, y la resolución acordada en el litigio anterior se derivó en última instancia de la falta de pago de la renta por parte de la arrendataria.

Sin embargo, MEAG MUNICH se aquietó a la estimación parcial de las sumas reclamadas en concepto de limpieza y obras de acondicionamiento del local, aceptando en consecuencia la suma de 16.185€ concedida por la juzgadora de primer grado por estos conceptos.

Por su parte, por la representación procesal de MONCHO'S lo que se apela es la condena que le impone la sentencia al pago de 16.185€ en concepto de limpieza y obras de acondicionamiento del local, pues considera que con respecto a las sumas reconocidas por la magistrada se produce un error en la valoración de la prueba.

Por otra parte, en todo caso, solicita que se impongan a la actora las costas causadas en la primera instancia, por concurrir lo que denomina una 'desestimación sustancial' de la demanda, que debería tenerse en cuenta como criterio de atenuación de las normas recogidas en el art. 394 LEC .



SEGUNDO.- Para la resolución de los recursos, una vez revisada en esta alzada la prueba practicada y vistas las grabaciones de la audiencia previa y del juicio, resulta conveniente enunciar los hechos principales que consideramos acreditados, bien por no resultar controvertidos, bien por venir justificados por otros medios probatorios que iremos destacando a medida que los vayamos enunciando. Son los siguientes: 1.- Por las mercantiles MEAG MUNICH ERGO KAPITALANLAGEGESELLSCHAFT MBH, en calidad de propietaria arrendadora, y MONCHO'S PROYECTOS E INVERSIONES,S.A., como arrendataria, se firmó un contrato de arrendamiento el día 27 de septiembre de 2006 cuyo objeto era el local de negocio sito en la planta baja y entreplanta del edificio denominado 'BLUE BUILDING' en la Avenida Litoral del Mar nº 12-14 de Barcelona. Se aporta dicho contrato como documento nº 2 junto al escrito de demanda.

2.- Según se hace constar en el propio contrato, a la fecha de la contratación el local venía siendo ocupado por la mercantil RESGES,S.L., que lo destinaba a restaurante, destino que también MONCHO'S se proponía continuar encargándose de gestionar la arrendataria la oportuna licencia (estipulaciones 1.3 y 1.4).

3.-La duración inicial de dicho contrato se fijó en el plazo de diez años a contar desde la fecha de entrega de la posesión, quedando suspendidos sus efectos hasta en tanto RESGES desalojara el local y se suscribiera por MAEG MUNICH y MONCHO'S el llamado 'documento de entrega de llaves' (estipulaciones 2.1. y 2.2).

La entrega de la posesión se produjo el día 16 de mayo de 2007 en que se firmó el 'acta de recepción del local' (acta que se acompaña a la demanda como doc. nº 3).

4.-En el contrato se contenía una estipulación, la 2.3, destinada, según su propio título, a regular la ' Resolución Anterior a la Fecha de Finalización ' en los siguientes términos: ' El plazo del Contrato es de obligado cumplimiento para ambas partes. Si la arrendataria deseara desistir del Contrato con anterioridad a la fecha de Finalización deberá comunicar su propósito a la Arrendadora con seis (6) meses de antelación e indemnizarla con un importe equivalente a la suma de las cantidades de renta y gastos comunes tal y como se definen, respectivamente, en las Estipulaciones 3.1 y 5.1 siguientes, correspondientes al período de vigencia del Contrato, hasta su finalización, sin perjuicio de cualquier otra indemnización que pudiera corresponder a la Arrendadora por otros conceptos en virtud del presente Contrato '.

5.- Entre otras previsiones, dentro del apartado destinado en el contrato a regular las obras, mantenimiento y devolución del local, se contenía, con respecto a este último extremo la siguiente previsión (estipulación 6.6 del contrato de arrendamiento): ' A la Fecha de Finalización la Arrendataria entregará el Local en idénticas condiciones a las originales de recepción tal como constan en el Documento de entrega de llaves.

Si la Arrendataria hubiera llevado a cabo alguna obra, la Arrendadora podrá optar por mantener la misma en beneficio del Local sin que la Arrendataria tenga derecho a recibir compensación alguna por ello; o exigir a la Arrendataria la entrega del Local en las mismas condiciones originales de recepción, esto es conforme a las condiciones que constan en el Documento de entrega de llaves.

Si la Arrendataria devolviera el Local si haber llevado a cabo las obras de reparación y renovación necesarias según lo acordado para devolver el Local al estado descrito en el Documento de entrega de llaves, éstas podrán ser realizadas por la Arrendadora la cual repercutirá íntegramente su importe sobre la Arrendataria.

En caso de terminación del Contrato por cualquier causa, la Arrendataria deberá proceder inmediatamente el desalojo del Local, así como la devolución a la Arrendadora de las llaves y/o códigos o tarjetas de acceso Local, quedando requerida la Arrendataria para ello desde este momento a los efectos de lo dispuesto en el artículo 1566 del Código Civil , y advertida de que el incumplimiento de estas obligaciones llevará consigo, como cláusula penal, la obligación de indemnizar a la Arrendadora con la cantidad equivalente al doble de la renta diaria que estuviera vigente en el momento de la terminación del Contrato, por cada día natural que transcurra sin que se produzca tal desalojo y devolución y todo ello sin perjuicio de las acciones que correspondan al Arrendador para exigir judicialmente el cumplimiento de dichas obligaciones '.

6.- El acta de recepción del local fue suscrita por MAEG MUNICH y MONCHO'S el día 16 de mayo de 2007 (se aporta tal acta como doc. nº 3 de los acompañados a la demanda) y en ella se hace constar que el local ' se entrega en la situación que actualmente presenta el mismo, que la Arrendataria conoce y acepta, y en buen estado de mantenimiento y conservación. Ambas partes hacen constar que en el local se encuentra el mobiliario y bienes de equipo que han sido abandonados por la anterior arrendataria, RESGES, S.L., que no forman parte del objeto del arrendamiento y de los que la Arrendataria se hace cargo bajo su exclusiva responsabilidad por haberlo convenido así con RESGES, S.L., comprometiéndose la Arrendataria a facilitar a la Arrendadora copia del inventario que la Arrendataria va a realizar por su cuenta y a su costa '. Dicho inventario fue también adjuntado como doc. nº 10 de la demanda.

7.-Ante la existencia de impagos parciales de la renta, MAEG MUNICH interpuso demanda de desahucio por falta de pago de las rentas a la que se acumuló acción reclamación de las rentas debidas con los intereses previstos en la estipulación decimotercera del contrato destinada a regulas la mora y conforme a la cual : '(E)l retraso del cumplimiento por la Arrendataria de cualesquiera obligaciones de pago a que se obliga por el presente Contrato, devengará un interés de demora a favor de la Arrendadora igual al EURÍBOR más tres puntos porcentuales, sin perjuicio de la facultad de la Arrendadora de resolver el Contrato, sin necesidad de previa notificación a la Arrendataria '.

De esta demanda de desahucio conoció el Juzgado de Primera Instancia nº 50 de los de Barcelona que, mediante sentencia dictada el 11 de noviembre de 2014 (que se acompaña como doc. nº 7 de la demanda), declaró resuelto el contrato y condenó a MONCHO'S al desalojo del local y al pago de las rentas reclamadas con más los intereses moratorios previstos en la cláusula transcrita.

El día 5 de noviembre de 2014 MONCHO#S entregó las llaves del local sin esperar a la fecha prevista de lanzamiento (señalada desde la admisión para el día 21 de noviembre de 2014), hecho no controvertido y que queda acreditado con la diligencia de ordenación dictada por dicho juzgado y el escrito de la arrendadora confirmando la recepción de la finca (docs. nº 5 y 6 de la demanda). Igualmente abonó las rentas a cuyo pago había sido condenada por la suma de 70.441,30.- euros ( doc. nº 8).

8.- Por las alegaciones de las litigantes a lo largo del proceso, queda probado que, tras el desalojo de la finca, las ahora litigantes mantuvieron una negociación destinada, de un lado, a explorar la posibilidad de concertar ellas mismas un nuevo contrato de arrendamiento del local y, de otro lado, a la posibilidad de que MONCHO'S transmitiera a la arrendadora la licencia de actividad de que disponía para poder destinar el local a uso de restaurante, ya que las normas municipales impedían obtener una nueva licencia similar. Ninguna de las negociaciones fructificó en acuerdo alguno.

9.-En fecha 1 de marzo de 2016 MAEG MUNICH suscribió un nuevo contrato de arrendamiento con la sociedad GRAN CASINO DE BARCELONA,S.L.U. ( contrato aportado en parte con la demanda- doc. nº 21- y en su totalidad a requerimiento de la demandada), que dedica el local a oficinas, habiéndose realizado obras de adecuación para dejar el local diáfano, que era como lo precisaba la nueva arrendataria (como así lo admite la testigo propuesta por la actora y trabajadora de la empresa que se dedica a gestionar administrativamente el local, Dª Guillerma ; vid. min. 18:26)

TERCERO.- Una vez enunciados los hechos acreditados, debemos analizar en primer lugar el recurso interpuesto por MEAG MUNICH.

Ante todo debemos señalar que, ciertamente, MEAG MUNICH no ha sido clara a la hora de establecer el fundamento jurídico de esta petición. Así, si revisamos el escrito inicial de demanda, podemos observar que en su alegación primera (HECHO I) en su punto 1.2, dedicado a examinar la duración del arrendamiento suscrito entre las partes, la arrendadora actora invoca la estipulación 2.3 del contrato, que incluso transcribe, que es la que regula la indemnización que la arrendataria debería satisfacer a la arrendadora en caso de que MONCHO'S 2 ' deseara desistir del contrato con anterioridad a su fecha de finalización ' y lo comunicara con un preaviso de 6 meses. De hecho, aunque en el acto de audiencia previa el Letrado de MEAG MUNICH manifestó que su petición no estaba basada propiamente en esta disposición contractual, sino en lo dispuesto en los arts. 1.101 y 1.106 del Código Civil (CC ) por razón del lucro cesante, lo cierto es que la indemnización que se solicita se calcula, moderándolos temporalmente, con los parámetros previstos en dicha cláusula 2.3 del contrato, esto es, cifrándola en las cantidades de renta y gastos comunes durante los meses que el local estuvo desalojado en espera de ser nuevamente arrendado.

Sin embargo, en la misma demanda - y no posteriormente como afirma la contraparte-, en el HECHO VI, titulado 'Conclusión', se especifica que la petición de 272.884,76.-euros se solicita 'en concepto de indemnización por lucro cesante derivado de la terminación anticipada del arrendamiento'.

En su recurso de apelación MEAG MUNICH vuelve a insistir en que esta reclamación se corresponde con el lucro cesante derivado de la terminación anticipada del arrendamiento imputable al incumplimiento de la arrendataria, sobre la base de lo dispuesto en los artículos 1124, 1.101 y 1106 CC , así como art. 27 LAU .

Con estas precisiones pretende cuestionar los argumentos que, según esta apelante, determinan a la juzgadora de primer grado a rechazar esta pretensión y que se centrarían en la falta de concurrencia de los presupuestos de aplicación previstos en la cláusula 2.3 para el supuesto de desistimiento unilateral de la arrendataria, pues MEAG MUNICH reitera que no ha ejercitado en su demanda una acción pidiendo la aplicación de la repetida cláusula penal, sino una acción pidiendo los daños y perjuicios derivados del incumplimiento contractual de la arrendataria.

Pues bien, pese a la falta de claridad del fundamento de la petición conforme se ha expuesto, aún considerando que efectivamente se estuviera solicitando una indemnización por el incumplimiento por parte del arrendatario de su obligación de respetar el plazo mínimo del contrato, la solución desestimatoria sería igualmente procedente.

Ello por cuanto, como resulta incontrovertido, fue la actora la que ante un impago parcial de rentas, optó, de entre las posible tutelas que podía impetrar para restablecer la normalidad de la relación contractual o resolverla, por interponer una demanda de desahucio por falta de pago reclamando las rentas debidas, lo que implicaba de suyo que el contrato se resolviese por iniciativa y a voluntad de la arrendadora de modo que, si bien se podía imputar a la arrendataria un incumplimiento, cuando menos parcial, de su obligación de pago de la renta, lo que ya tuvo su sanción con la resolución contractual y la consiguiente condena al pago de las rentas debidas con los intereses moratorios reforzados contractualmente pactados, no cabe, sin embargo, imputar a la arrendataria el incumplimiento del plazo contractualmente previsto, plazo que se pudiera haber mantenido simplemente mediante el ejercicio por la arrendadora de una acción de cumplimiento contractual. Además, no se justifica motivo alguno que impidiera a MEAG MUNICH a optar por esta otra vía (la acción de cumplimiento) conservadora de la relación contractual- asegurándose con ello el mantenimiento de la obligación de la arrendataria del pago de una elevada renta- ni se prueba que, como pretende la arrendadora, fuera forzada o no le quedara otra opción que la de instar el desahucio.

Esta Sala ya ha tenido ocasión de resolver situaciones similares en resoluciones precedentes, singularmente la sentencia de 28 de noviembre de 2011 , la sentencia nº 443/2012 de fecha 17/07/2012 ( Pte. Gomis Masqué) y la nº 306/2015 de fecha 14/10/2015 (Pte. Carriedo Mompín), citadas por la demandada.

Esta última, en línea con las anteriores, establecía las siguientes consideraciones a modo de premisas de conclusión: ' a) nos encontramos ante un supuesto de resolución contractual causal: el contrato se resuelve a instancia de la arrendadora ante el incumplimiento del arrendatario. En consecuencia, no estamos ante un supuesto de resolución unilateral, voluntaria y anticipada -llamado impropiamente desistimiento- del arrendatario, ni es equiparable al mismo; no nos encontramos ante un supuesto de desalojo voluntario del arrendatario; b) el arrendatario incumple el contrato, pero el mismo se resuelve anticipadamente por decisión de la arrendadora. Ante el incumplimiento del arrendatario, la arrendadora podía optar, de acuerdo con lo previsto en los arts. 27.1 LAU y 1124 CC , al que expresamente se remite el primero, entre exigir el cumplimiento o promover la resolución con indemnización de los perjuicios en ambos casos. Así pues el contrato finaliza de forma anticipada al haber optado la arrendadora por la acción de resolución y no por la de cumplimiento. No puede imputarse al arrendatario el incumplimiento del plazo; d) la resolución por incumplimiento de la contraparte da derecho a la parte contratante cumplidora a reclamar los daños y perjuicios derivados de dicho incumplimiento, pero la procedencia de la indemnización pasa por la alegación y prueba de los perjuicios (existencia, nexo causal con el incumplimiento y valoración) por parte de quien la reclama, presupuestos que no concurren en el caso de autos; e) la indemnización fijada por la sentencia comporta el cobro íntegro de la renta como si el contrato siguiera vigente hasta el final del mismo, de la misma forma que si la actora hubiere optado por exigir el cumplimiento del contrato y no la resolución; f) a título ilustrativo cabe citar la STS de 3 de julio de 1990 , cuya doctrina, si bien fue citada en aplicación del art. 56 TRLAU 1964 -que preveía una indemnización similar a la reclamada en este caso para el supuesto de desistimiento anticipado y voluntario del arrendatario- resulta trasladable al presente caso.

En dicha resolución el TS razonaba: 'a) En primer lugar, la interpretación literal del art. 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos excluye indudablemente los supuestos en que el arrendatario 'no desaloje' el local, sino que 'es expulsado' de él, como ocurre cuando precedentemente se ha seguido un juicio de desahucio por falta de pago, cuya demanda fue estimada. Sabido es que la etimología de la palabra "desahucio" supone "arrojar" al arrendatario de la cosa arrendada, para que no la posea ni la use más. Por tanto, cuando el arrendatario es lanzado del local no puede decirse que lo desaloja por su voluntad, y por consiguiente no se da el supuesto de hecho, en esta litis para que pueda ser aplicado el art. 56 de la Ley mencionada ; b) La razón de ser del art. 56, tan citado, está en el principio que recoge el art.1256 CC , en el sentido de que para que el contrato de arrendamiento no quede en su validez y cumplimiento al arbitrio de una de las partes, en este caso del arrendatario que desaloje el inmueble espontáneamente, se le impone la obligación de pagar las rentas hasta que termine el plazo pactado, pero se reitera que este supuesto es totalmente distinto del contemplado en estos autos'. En este mismo sentido se pronunció este Tribunal en sentencias de 18.10.1999 y 28.11.2008 ; y g) como apunta la STS de 19.7.2002 es reiterada doctrina jurisprudencial ( Sª de 7 Febrero 2001 ) la expresiva de que está excluida la aplicación del art. 56 LAU , que es el aplicado por la Audiencia, cuando la finalización del contrato arrendaticio en cuestión no fue debida a un desistimiento unilateral del arrendatario, sino que se debió al éxito de una demanda de resolución del contrato por falta de pago de las rentas que se planteó en su día, pues en este supuesto, que es el del presente litigio, no se produce un desalojo voluntario del local sino la expulsión del arrendatario a consecuencia de un juicio de desahucio por falta de pago, que da lugar a su lanzamiento '.

En suma, si el contrato de arrendamiento se resuelve a instancia del arrendador porque los arrendatarios no pagan la renta, no puede pedirse una indemnización de perjuicios por conclusión del arrendamiento antes del plazo contratado, ya que dicho contrato concluye por causa distinta: el incumplimiento de la obligación de pago, pues el arrendador podía haber optado por exigir el cumplimiento en vez de la resolución.

Por último debemos precisar que no consideramos probado, ni siquiera de modo presuntivo, que, como afirma MEAG MUNICH en su escrito de demanda (HECHO I, in fine) esta forma de proceder de la arrendataria (la del abonar parcialmente la renta y el cumplimiento voluntario de la sentencia de desahucio), ponga 'de manifiesto que la voluntad de la demandada no era otra que la de provocar la terminación del arriendo, tratando así de evitar la aplicación de la penalización prevista en la estipulación 2.3 del Contrato antes citada'.

No podemos aceptar esta inferencia, primero, porque la arrendadora tenía margen legal para elegir la acción a ejercitar ante el impago parcial de rentas, con lo que, como hemos dicho, no se puede considerar que fuera forzada a interponer precisamente la acción de desahucio, cuando disponía de otras. Y, segundo, porque, una vez ejercitado el desahucio por falta de pago por la arrendadora, el cumplimiento voluntario de la sentencia parece responder, aquí sí, a la intención de evitar otra la penalización, cual es la prevista en el último párrafo de la estipulación 6.6 del contrato de arrendamiento, antes transcrita, que, en caso de terminación del contrato, fuera por la causa que fuera, obligaba a la arrendataria al inmediato desalojo del local so pena, en caso de no hacerlo así, de indemnizar a la arrendadora 'con la cantidad equivalente al doble de la renta diaria que estuviera vigente en el momento de la terminación del Contrato, por cada día natural que transcurra sin que se produzca tal desalojo y devolución (..)'.

Todo ello nos lleva a rechazar la indemnización solicitada en tal concepto y a confirmar en este extremo la decisión de la resolución recurrida, lo que comporta la desestimación del recurso de apelación interpuesto por MEAG MUNICH.



CUARTO.- Corresponde analizar a continuación el recurso interpuesto por la representación de MONCHO'S mediante el que se impugna, como hemos expuesto en el primer fundamento de esta resolución, (i) de un lado, la condena que se le impone al pago de la suma de 16.185€ en concepto de gastos de limpieza y retirada de escombros (2020€) y por obras de acondicionamiento del local (14. 165.-euros), y (ii) el pronunciamiento realizado por la juzgadora de instancia en materia de costas.

Por lo que se refiere a las obras de acondicionamiento y gastos de limpieza , debemos partir por señalar que en esta alzada el debate queda circunscrito solo a los costes de las obras y partidas reconocidas por la magistrada de primera instancia, que no son todas las inicialmente reclamadas, pues MAEG MUNICH se ha aquietado a la estimación parcial de su pretensión derivada de esta modo de incumplimiento.

Pues bien, a efectos de valorar la eventual concurrencia de un incumplimiento imputable a la demanda de su obligación de entregar el local en buen uso de mantenimiento y conservación, que sería el hecho fuente de responsabilidad en la tesis de la actora, debemos atender a los siguientes parámetros: (I)Atendiendo al contenido del contrato en orden a fijar los compromisos que asumía la arrendataria con ocasión del reintegro a la arrendadora de la posesión del local.

Así, como hemos tenido ocasión de exponer al enunciar los hechos que hemos declarado probados, y como bien lo indica también la magistrada de primera instancia, ese compromiso es escueto y viene recogido en la cláusula 6.6 del contrato, que se remite al documento de 'entrega de llaves' ( acta de recepción) en los siguientes términos, en lo que ahora resulta relevante: 'A la Fecha de Finalización la Arrendataria entregará el Local en idénticas condiciones originales de recepción tal como constan en el Documento de entrega de llaves.

Si la Arrendataria hubiera llevado a cabo alguna obra, la Arrendadora podrá optar por mantener la misma en beneficio del Local sin que la Arrendataria tenga derecho a percibir compensación alguna por ello; o exigir a la Arrendataria la entrega del Local en las mismas condiciones originales de recepción, esto es conforme a las condiciones que constan en el Documento de entrega de llaves'. Por su parte en el acta de recepción del local (suscrita por las litigantes en fecha 16 de mayo de 2007; doc. nº 3 de la demanda) se hace constar que el local 'se entrega en la situación que actualmente presenta el mismo, que la Arrendataria conoce y acepta, y en buen estado de mantenimiento y conservación' .

(II) De ello se sigue que, no se trata solo de comparar el estado en que el local fue entregado a MONCHO'S en el año 2007, y cómo se encontraba al dejar dicha arrendataria las instalaciones, sino que se trata de analizar también si los defectos cuyo importe de reparación se detraen de la fianza arrendaticia en la resolución recurrida, son reveladores de un uso incorrecto imputable a MONCHO'S de suerte que pueda considerarse que esta demandada no entregó el local en buen estado de mantenimiento y conservación .

Nótese que la demanda que da origen a estas actuaciones fue interpuesta en fecha 21 de diciembre de 2016, esto es, más de dos años más tarde de que tuviera lugar el desalojo del local por parte de MONCHO'S (el día 5 de noviembre de 2014).

(III) En línea con las anteriores consideraciones debemos recalcar que la valoración sobre el posible incumplimiento debe realizarse partir de la doctrina jurisprudencial sentada en interpretación de los arts. 1561 , 1563 y 1564 del Código Civil (CC ) en relación con el artículo 1555.2º del mismo texto legal , teniendo en cuenta también las reglas generales de la carga de la prueba y debiendo introducirse, como correctivo, las presunciones contenidas en los artículos 1562 y 1563 del Código Civil , a tenor de las cuales se presume, salvo prueba en contrario que el arrendatario recibió la cosa en buen estado al tiempo de arrendarla y que el mismo es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya. Debe precisarse además que, en líneas generales, salvo pacto contractual expreso, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado de causa inevitable u ocasionados sin culpa. Así, si bien corresponde al arrendador ( art. 1554.1 CC y 21 LAU 1994 ) la obligación de hacer en la cosa las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, el arrendatario está obligado a usar diligentemente de la cosa ( art. 1555.2 CC ) y a devolver la finca al concluir el arriendo 'tal como la recibió', con la salvedad de que hubiere perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( art. 1561 CC ).

Siguiendo dichos criterios, en el caso de autos, pasaremos a señalar las partidas de obras, llamadas de acondicionamiento, de las se hace responsable en la sentencia apelada a MONCHO'S, siguiendo para ello la nomenclatura y numeración que se contiene en la factura aportada como doc. nº 15 de la demanda, que es la misma nomenclatura que, por razones de claridad (y con independencia de si sus términos están o no admitidos por la RAE, lo que en todo caso sería imputable a quien redactara la factura), se adopta en la pericial practicada en estas actuaciones y también por la juzgadora de primer grado en la sentencia apelada: Son las siguientes: 1.-C02 Demolición alicatado barra y cocina, por importe de 2.800.-euros.

2.-C03 Demolición mobiliario de cocina, por importe de 120.-euros.

3.-C05 Demolición campanas industriales, por importe de 560.-euros.

4.-C06 Demolición estructura nevera, por importe de 690.-euros.

5.-C08 Demolición cuadro luces de cocina, dejando puntos de línea para la nueva instalación, por importe de 835.-euros.

6.-C09 Demolición de tabiquería de pladur, planta cero, por importe de 840.-euros.

7.-C10 Demolición techo pladur, planta cero, por importe de 1.265.-euros.

8.-C12 Demolición cuadro eléctrico general, por importe de 1.100.-euros.

9.-C15 Demolición cajones decorativos escalera y zona de barra, por importe de 1.200.-euros.

10.-C16 Demolición estructura cajones decorativos e instalaciones, por importe de 345.-euros.

11.-C17 Demolición conducto de humos ecoidal de 300 de diámetro, por importe de 70.-euros.

12.-C18 Demolición alicatados, por importe de 330.-euros.

13.-C19 Demolición techo, por importe de 1100.-euros.

14.-C20 Demolición instalaciones en techo, por importe de 780.-euros 15.-C22 Demolición vinilos zonas decorativas, por importe de 180.-euros y 16.-C23 'Desrune' manual y 'containers', previsión por importe de 1.950.-euros.

La juzgadora de instancia considera procedente el pago por la arrendataria de las partidas C02 (demolición alicatado barra y cocina) y C18 (demolición de alicatados) por cuanto en el presupuesto emitido por la entidad INELT (acompañado como documento nº 14 junto al escrito de demanda) se incluyó la sustitución de alicatado blanco 'por roturas y taladros' en aseos , vestuario y cocina.

No suscribimos este razonamiento, en primer lugar, porque las obras de acondicionamiento finalmente realizadas no se corresponden con las presupuestadas en el citado doc. nº 14. Como es de ver, en él lo que se prevé es la 'sustitución' del alicatado en ciertas zonas (en donde lógicamente está presente cuando el local se destina a restaurante), pero lo que ha sucedido es que se ha procedido a su 'derribo' - sin que conste que se haya sustituido por otro alicatado-y ello es sin duda debido a que, como manifestó la testigo Sra. Guillerma , la propietaria del local se obligó frente a la nueva arrendataria (GRAN CASINO) a entregar el local diáfano, de modo que se llevaron a cabo obras de demolición para dejarlo diáfano, ocupándose luego la nueva arrendataria de realizar las obras de implantación ( min 18:57). Pero, en segundo lugar, en cualquier caso, la presencia de roturas o huecos de taladro en el alicatado no deja de ser, salvo que se acredite una utilización completamente desmesurada, que no es el caso, es consustancial al uso normal y propio del local, y no es revelador de una falta de correcto mantenimiento y conservación.

Discrepamos también de la juzgadora de primera instancia en cuanto a la procedencia de imputar a la arrendataria demandada las partidas C09 (demolición tabiques de pladur de la planta cero), C10 (demolición techo pladur de la planta cero), C19 (demolición techo) , y C20 (sustitución de las instalaciones eléctricas del techo de la primera planta). Consideramos que las necesidad de las dos primeras partidas no se deriva de un incumplimiento imputable a MONCHO'S de sus obligaciones de conservación, y tampoco se acredita, lo que constituye la premisa que fundamenta la decisión de la juzgadora, que la demandada modificase la distribución de la planta cero del local, antes al contrario, según resulta de la comparación de las fotografías acompañadas por la demandada ( doc. nº 9 de su escrito de contestación) y del acta notarial acompañada como documento nº 12 de la demanda). Y en cuanto al techo de la planta primera y sus instalaciones eléctricas, consideramos que su derribo, más que responder a la reparación de un mal uso por parte de MONCHO'S trae causa, nuevamente, de la necesidad de habilitar el local a los requerimientos del nuevo arrendatario. Así, estimamos que tales obras respondían más bien a la necesidad de adaptar las instalaciones a la nueva actividad (uso de oficinas) que se proponía llevar a cabo la nueva arrendataria en el local de autos, no tratándose de obras de reparación o conservación, que era una de las obligaciones contractuales de MONCHO'S, sino de obras de adaptación, que no son repercutibles.

Sin embargo, sí que suscribimos los criterios de la magistrada en lo relativo a las partidas C03 (Demolición mobiliario de cocina), C05 (Demolición campanas industriales), C06 (Demolición estructura nevera) y C17 (demolición del conducto de humos) puesto que dichos elementos, como bien se indica en la sentencia, formaron parte de los bienes y utensilios transmitidos a la demandada por la anterior arrendataria, se mencionen individualizadamente o no en el inventario, pues el pacto alcanzado por las partes en tal sentido se refiere a equipamiento de cocina. Quedarían, por tanto, excluidos del contrato de arrendamiento, con lo que se deben tratar como elementos introducidos por la arrendataria de modo que entraría en juego la previsión ( cláusula 6.6) que facultaba a la arrendadora, a la finalización del arrendamiento, a optar entre mantener los mismos en beneficio del local sin derecho a percibir compensación alguna por MONCHO'S o exigir a la arrendataria la entrega del local en las mismas condiciones originales de recepción, esto es, conforme a las condiciones que constan en el 'Documento de entrega de llaves', y, por tanto, sin esos elementos.

No es adecuado el testimonio d e D. Luis Miguel para acreditar que todos los elementos reseñados en el documento nº 10, pese a haberse excluido del contrato de arrendamiento, fueran embargados por la Seguridad Social por deudas de dicho inquilino, lo que, en su caso, debería haber sido objeto de prueba documental; pero incluso aceptando que tal traba hubiera tenido lugar, no tenemos constancia alguna de su efectividad.

Por este mismo criterio resulta procedente imputar a la arrendataria demandada los costes de retirada de los elementos decorativos, cajones y vinilos ( partidas C15, C16 y C22), por cuanto ella misma admitió haberlos instalado.

Consideramos, coincidiendo en este punto con la valoración que se contiene en la sentencia apelada, que resulta procedente el pago de las partidas C08 (demolición cuadro luces de cocina, dejando puntos de línea para la nueva instalación), y C12 (demolición cuadro eléctrico general), por cuanto las fotografías del acta notarial (doc. nº 12 de la demanda) ponen de relieve, incluso después de producida la limpieza del local, un defectuoso estado de conservación de dichos elementos eléctricos y una falta total de cuidado en las tareas de desmantelamiento de los elementos el local previa al desalojo.

Por último consideramos que, como quiera que reducimos considerablemente las partidas de demolición de las que debe hacerse responsable a la arrendataria, no resulta justificada la necesidad de contratar un 'container' para hacerse cargo de los escombros, ni el pago de trabajos de desescombro manual, máxime teniendo en cuenta que las partidas que reconocemos implican más bien retirada de elementos móviles y no de obra.

En resumen, consideramos que MONCHO'S debe responder de las siguientes partidas (siguiendo la numeración y nomenclatura propuestas): C03 Demolición mobiliario de cocina, por importe de 120.-euros .

C05 Demolición campanas industriales, por importe de 560.-euros .C06 Demolición estructura nevera, por importe de 690.-euros .C08 Demolición cuadro luces de cocina, dejando puntos de línea para la nueva instalación, por importe de 835.-euros . C12 Demolición cuadro eléctrico general, por importe de 1.100.-euros .C15 Demolición cajones decorativos escalera y zona de barra, por importe de 1.200.- euros.

C16 Demolición estructura cajones decorativos e instalaciones, por importe de 345.-euros .

11.-C17 Demolición conducto de humos ecoidal de 300 de diámetro, por importe de 70.-euros y C22 Demolición vinilos zonas decorativas, por importe de 180.- euros.

El importe de estas partidas asciende en conjunto (s.e.u.o.) a la suma de 5.100.-euros .

A esta suma debemos añadir la factura relativa a la limpieza del local, que, conforme a las presunciones contenidas en los artículos 1562 y 1563 del Código Civil , debe presumirse que se entregó limpio y cuya necesidad resulta de las fotografías (doc. nº 11 acompañadas a la demanda) corroboradas por las declaraciones de la Sra. Guillerma (mins. 4:53 y ss.).

A este respecto, ratificamos plenamente la valoración probatoria y las consideraciones de la magistrada cuando indica que estos trabajos quedan acreditados con factura emitida por la empresa 'NETEGES CORAL, S.L.' en fecha 5 de diciembre de 2014 (doc. 13 de la demanda) por importe de 2.020 euros, más I.V.A, habiéndose aportado orden de transferencia bancaria a favor de dicha empresa, que en contra de lo que afirma la representación de MONCHO'S es un medio adecuado para probar el pago de los mismos.

En conclusión, si al importe total de las partidas de obras que hemos considerado procedentes, 5.100.- euros, le añadimos la factura correspondiente a los trabajos de limpieza, 2.020.-euros, la cantidad a abonar por la demandada asciende a 7.120.-euros , menor que la estimada en la sentencia. Si detraemos dicha cantidad del importe de la fianza arrendaticia entregada por MONCHO'S y no devuelta (26.164,80.-euros), el importe de la condena queda compensado con parte de la fianza retenida por la actora.



QUINTO - Por lo que se refiere al pronunciamiento el materia de costas, que es impugnado por la representación de MONCHO#S estimando que deben ser enteramente impuestas a la actora arrendadora por haberse producido lo que denomina una 'desestimación sustancial' de la demanda.

Con respecto a dicha cuestión se debe tomar en consideración, como ya hemos tenido ocasión de poner de relieve en resoluciones anteriores, que la condena en costas cumple una doble función puesto que, según jurisprudencia consolidada, además de configurarse como una sanción de una conducta procesal, atiende también a satisfacer el principio de tutela judicial efectiva, que exige que los derechos no se vean mermados por la necesidad de acudir a los Tribunales para su reconocimiento, de modo que el pago de las costas, aun solamente de las suyas, es un gravamen que en justicia no debe soportar quien se ve obligado a presentar una demanda, o a contestarla, representado por Procurador y asistido de Abogado, para defender su derecho.

Desde esta perspectiva el sistema general de imposición de costas se basa fundamentalmente en dos principios: el del vencimiento objetivo, que se configura de modo atenuado pues la propia ley procesal prevé la posibilidad de excluir la condena en costas cuando concurran circunstancias excepcionales que justifiquen su no imposición (cuando el caso presente serias dudas de hecho o de derecho), y el de la distribución.

En atención a este segundo principio los Tribunales han venido complementando el criterio del vencimiento objetivo con la denominada doctrina de la ' estimación sustancial ' de la demanda, que opera únicamente cuando hay una leve diferencia entre lo pedido y lo obtenido, o cuando ha prosperado la acción ejercitada y las consecuencias de ello vienen legal e imperativamente determinadas.

Este criterio complementario no resulta de aplicación ante supuestos de estimación parcial de la demanda, que no cabe denominar de 'desestimación sustancial', que es un concepto inexistente dado que la 'desestimación', por su propia naturaleza, es un concepto absoluto, en cuanto que, desde el momento en que quien reclama una suma ve colmada, aunque sea en parte, sus pretensiones, no parece que la acción pueda calificarse de caprichosa o arbitraria, y solo cabe aplicar la regla legal específica prevista en el art. 394 de la LEC para la estimación parcial de pretensiones.

De lo expuesto se sigue que procede la desestimación de este motivo de apelación, con lo que se debe acoger solo en parte el recurso interpuesto por MONCHO'S.



SEXTO.- La desestimándose del recurso interpuesto por MAEG MUNICH comporta la imposición a dicha recurrente de las costas procesales causadas en esta alzada derivadas de su apelación. Sin embargo no se hace expresa imposición de las costas causadas en esta alzada derivadas del recurso interpuesto por MONCHO'S habida cuenta su estimación parcial. Todo ello de conformidad con las normas recogidas en los artículos 394 y 398 de la LEC .

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por la representación procesal de MEAG MUNICH ERGO KAPITALANLAGEGESELLSCHAFT MBH y estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de MONCHO'S PROYECTOS E INVERSIONES,S.A., ambos contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Barcelona en fecha 6 de noviembre de 2017 en los presentes autos de Juicio Ordinario seguidos con el nº 927/2016 de los que dimana este rollo, mantenemos la estimación parcial de la demanda interpuesta por MEAG MUNICH ERGO KAPITALANLAGEGESELLSCHAFT MBH, SUCURSAL EN ESPAÑA, contra MONCHO #S PROYECTOS E INVERSIONES S.A., y CONDENAMOS a la demandada a pagar a la actora la cantidad de SIETE MIL CIENTO VEINTE EUROS (7.120.-euros), declarando compensada dicha suma con parte de la fianza retenida por la demandante.

En cuanto a las costas de primera instancia mantenemos el pronunciamiento acordado de modo que cada parte deberá abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Todo ello con expresa imposición a MEAG MUNICH ERGO KAPITALANLAGEGESELLSCHAFT de las costas procesales causadas en esta alzada derivadas de su apelación y sin hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada derivadas del recurso interpuesto por MONCHO'S PROYECTOS E INVERSIONES,S.A.

Modo de impugnación: recurso de CASACIÓN en los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL ( regla 1.3 de la DF 16ª LEC ) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC ) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTE días, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :