Sentencia CIVIL Nº 896/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 825/2019 de 30 de Noviembre de 2020

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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N.I.G.: 0810142120168221047

Recurso de apelación 825/2019 -5

Materia: Juicio ordinario arrendamiento de bienes inmuebles

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 5 de L'Hospitalet de Llobregat

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 1044/2016

Parte recurrente/Solicitante: Amanda

Procurador/a: Angel Joaniquet Tamburini

Abogado/a:

Parte recurrida: DIRECCION000 C.B., Oscar

Procurador/a: Jesus Bley Gil, Maria Eugenia Cesar Gallardo

Abogado/a: MARINA AYLAGAS GARCÍA

SENTENCIA Nº 896/2020

Magistrados:

Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque

Fernando Utrillas Carbonell Maria del Pilar Ledesma Ibañez

Barcelona, 30 de noviembre de 2020

Ponente: Fernando Utrillas Carbonell

Antecedentes

Primero. En fecha 3 de septiembre de 2019 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 1044/2016 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 5 de L'Hospitalet de Llobregat a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Angel Joaniquet Tamburini, en nombre y representación de Amanda contra Sentencia - 22/10/2018 y en el que constan como parte apeladas el/la Procurador/a Jesus Bley Gil, en nombre y representación de DIRECCION000 C.B., y la procuradora Maria Eugenia César Gallardo, en nombre y representación de Oscar.

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'DESESTIMO INTEGRAMENTE la demanda presentada por el procurador, D.Ángel Joaniquet Tamburini, en nombre y representación de Amanda, ABSOLVIENDO a DIRECCION000 C.B. y Oscar de todos los pedimentos de la actora.

Las costas se imponen a la parte actora, Amanda'

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 25/11/2020.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Fernando Utrillas Carbonell .

Fundamentos

PRIMERO.- Apela la demandante Sra. Amanda la sentencia de primera instancia desestimatoria de su demanda, en ejercicio de la acción de nulidad del acuerdo concertado entre los codemandados DIRECCION000 C.B. y Sr. Oscar, con fecha 31 de julio de 2015, para la resolución, de mutuo acuerdo, del contrato de arrendamiento, de 12 de diciembre de 2013, del local en AVENIDA000 nº NUM000, de LŽHospitalet de Llobregat, concertado entre la demandada DIRECCION000 C.B., como arrendadora, la demandante Sra. Amanda, como arrendataria, y el codemandado Sr. Oscar, como avalista, solicitando la actora apelante la completa estimación de la acción de nulidad del acuerdo de resolución, por la ausencia de poder o autorización al demandado avalista para la resolución del contrato de arrendamiento, y por consiguiente la completa estimación de la acción acumulada de responsabilidad contractual, formulada contra ambos codemandados, en reclamación de la cantidad de 28.089 €, en concepto de resarcimiento de perjuicios, por la terminación anticipada del arrendamiento, y la pérdida por la arrendataria de un rendimiento neto anual de 9.363 €, por los ocho años y cinco meses que, en el momento de la resolución, quedaban por transcurrir hasta los diez años de duración pactada del arrendamiento.

Centrado así el objeto del pleito, en la primera y en la segunda instancia, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de abril de 2004;RJA 2053/2004) que para determinar la congruencia se ha de acudir al examen comparativo de lo postulado por las partes, y los términos del fallo, estando autorizado el órgano jurisdiccional para hacer un ajuste razonable y sustancial con los pedimentos de los que litigan, siempre que no se produzca una alteración de la causa de pedir, ni una sustitución de las cuestiones debatidas por otras, guardando el suficiente acatamiento de la sustancia de lo solicitado, sin que ello requiera una exacta identidad, ni una literal concordancia, ni mucho menos alcance a los razonamientos empleados por las partes, aplicando adecuadamente el derecho pertinente, sin necesidad de someterse a una rigurosa literalidad.

Es igualmente doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de julio de 2003;RJA 5142/2003), que no se produce incongruencia por el cambio de punto de vista del tribunal respecto al mantenido por los interesados, siempre que se observe absoluto respeto para los hechos, que son los únicos elementos que pertenecen a la exclusiva disposición de las partes, si bien con la facultad del juzgador de fijar los alegados de modo definitivo según el resultado de las pruebas, de modo que la armonía entre los pedimentos de las partes con la sentencia no implica necesariamente un acomodo rígido a la literalidad de lo suplicado, sino que ha de hacerse extensiva a aquellos extremos que la complementen y precisen o que contribuyan a la fijación de sus lógicas consecuencias, bien surjan de los alegatos de las partes, bien sean precisiones o aportaciones en su probanza.

En el presente caso, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, la testifical propuesta por ambas partes, y la ausencia de prueba en contrario:

1º.- que el contrato de arrendamiento del local en AVENIDA000 nº NUM000, de LŽHospitalet de Llobregat, dedicado a la venta de productos de alimentación y frutería, se concertó el 12 de diciembre de 2013, entre la demandada DIRECCION000 C.B., como arrendadora, y la demandante Sra. Amanda, como arrendataria, habiendo intervenido el codemandado Sr. Oscar como avalista, por el motivo de ser por aquel entonces el Sr. Oscar pareja de la arrendataria Sra. Amanda, habiendo pagado, no obstante, el demandado Sr. Oscar, con cargo a su cuenta, el traspaso, por importe de 11.000 €, al anterior arrendatario del local Sr. Eulogio, así como la fianza del arrendamiento, por importe de 1.000 €, habiendo pagado asimismo el demandado alguna de las rentas devengadas posteriormente.

En cualquier caso, los pagos por el Sr. Oscar no suponen, por sí solos, una novación subjetiva del arrendamiento, ni suponen la subrogación del Sr. Oscar en la posición contractual de la arrendataria, no estando admitida la subrogación en el arrendamiento de locales de negocio más que en los supuestos de fallecimiento del arrendatario, según lo previsto en el artículo 33 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, estando admitido en el artículo 1158 del Código Civil que el pago pueda hacerse por cualquier persona, tenga o no interés en el cumplimiento de la obligación, pudiendo únicamente el que pagare por cuenta de otro reclamar del deudor lo que hubiese pagado, a no haberlo hecho contra su expresa voluntad, no siendo sino una aplicación de la norma general en materia de obligaciones y contratos los artículos 1.838 y 1.839 del Código Civil cuando disponen que el fiador que paga por el deudor debe ser indemnizado por éste; y que el fiador se subroga por el pago en todos los derechos que el acreedor tenía contra el deudor no pudiendo el fiador, si ha transigido con el acreedor, pedir al deudor más de lo que realmente haya pagado; siendo así que, de acuerdo con el artículo 1.835 del Código Civil, la transacción hecha por el fiador con el acreedor no surte efecto para con el deudor principal.

En el mismo sentido, en la asunción de deudas puede resultar una exoneración del deudor primitivo, caso de la asunción liberatoria, o bien la vinculación de ambos deudores frente al acreedor, en el caso de la asunción cumulativa, aunque es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de marzo de 1995,y 29 de noviembre de 2001; RJA 2659/1995 y 9531/2001) que la asunción de deudas liberatoria, que si bien carece de regulación precisa en nuestro Código, salvo la referencia genérica de sus preceptos 1112 y 1205, ha sido integrada doctrinalmente en el sentido de que opera ocasionando la sustitución del deudor originario por el posterior, que voluntariamente asume y acepta la obligación de satisfacer la deuda, con lo que alcanza estado liberatorio el primero, necesita en todo caso para la plena eficacia el consentimiento del acreedor, que no cabe que sea en forma tácita o presuntiva, sino expresa y decidida.

En el presente caso, según lo expuesto, no puede entenderse que se haya producido, en cualquier momento de la relación arrendaticia, la novación subjetiva del contrato de arrendamiento, o la subrogación del avalista en la posición contractual de la arrendataria, careciendo el demandado Sr. Oscar, en la simple condición de avalista, y sin la autorización de la arrendataria, de la facultad de concertar con la arrendadora la resolución anticipada del contrato de arrendamiento.

2º.- que, no obstante lo anterior, en el mes de junio de 2015, se produjo la ruptura de la pareja del Sr. Oscar y la Sra. Amanda, marchando la Sra. Amanda dos meses a Honduras, sin que conste que dejara ninguna persona encargada del negocio, haciéndose cargo, de hecho, del cumplimiento de las obligaciones de la arrendataria el Sr. Oscar, quien pagó a la arrendadora DIRECCION000 C.B. la renta del mes de julio de 2015, de modo que el Sr. Oscar, por su relación personal con la arrendataria, por su intervención como avalista en el arrendamiento, y por su asunción posterior de las obligaciones de la arrendataria, pudo ser tenido por la arrendadora DIRECCION000 C.B. como factor notorio de la arrendataria.

En el presente caso, las gestiones realizadas, y el cumplimiento de las obligaciones del arrendamiento, por el Sr. Oscar, aunque son actos que no permiten, por sí solos, según lo expuesto, alcanzar la conclusión de la existencia de una novación subjetiva del arrendamiento, ni suponen la subrogación del Sr. Oscar en la posición contractual de la arrendataria, suponen, sin embargo, un conjunto de actos que permiten que el Sr. Oscar pueda ser considerado, en el ámbito de la relación arrendaticia, como factor notorio, o gestor del negocio de la demandante, pudiendo ser sus actos vinculantes para la arrendataria, en su relación con la arrendadora, ante la ausencia de la arrendataria, y la inexistencia de instrucciones en contrario en la gestión del negocio.

En este sentido, en aplicación de la doctrina del factor notorio del artículo 286 del Código de Comercio, y que se recoge en las Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de noviembre de 1996 y 31 de marzo de 1998 ( RJA 8361/1996, y 2040/1998), los actos del Sr. Oscar son vinculantes para la arrendataria frente a la arrendadora por haber actuado el Sr. Oscar como factor notorio de la arrendataria, y en nombre de la misma, recayendo los actos del Sr. Oscar sobre objetos comprendidos dentro del giro y tráfico del establecimiento.

En el mismo sentido, dispone el artículo 1.893 del Código Civil que, aunque no se hubiere ratificado expresamente la gestión ajena, el dueño del negocio que aproveche las ventajas de la misma es responsable de las obligaciones contraídas en su interés.

3º.- que la arrendataria, al marchar a Honduras en el mes de junio de 2015, desconociéndose si tenía intención de volver, y cuando, tampoco consta que dejara instrucciones acerca de la continuación del negocio, siendo así que, según lo expuesto, se produjo el impago de la renta del mes de julio de 2015, y además se produjo el impago de suministros, que posteriormente fueron compensados con la fianza, de modo que, en el mes de julio, el arrendamiento se encontraba incurso en causa de resolución.

En este sentido, en relación con el impago de las rentas como causa de resolución del contrato de arrendamiento, ha venido siendo doctrina reiterada, tanto de esta Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona, en Sentencias de 9 de julio de 1998, 28 de abril de 2000, o de 18 de febrero de 2003, como de la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, en Sentencia de 15 de octubre de 1999, que es posible admitir como mero retraso el impago de una mensualidad de renta, de modo que el impago de una mensualidad se venía entendiendo que no constituía por sí solo un incumplimiento esencial del contrato hasta el punto de determinar su resolución.

En la actualidad, sin embargo, de acuerdo con la doctrina fijada por las Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de julio y 19 de diciembre de 2008, y 15 de enero y 26 de marzo de 2009, no se excluye la resolución arrendaticia incluso aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, cuando la demanda se presenta después del transcurso del plazo máximo de retraso en el pago previsto en el propio contrato.

4º.- que, así las cosas, el demandado Sr. Oscar, en la condición de factor notorio, o gestor del negocio de la arrendataria, convino con la arrendadora DIRECCION000 C.B., con fecha 31 de julio de 2015, la resolución, de mutuo acuerdo, del contrato de arrendamiento, de 12 de diciembre de 2013, del local en AVENIDA000 nº NUM000, de LŽHospitalet de Llobregat.

En este sentido, el artículo 1.719 del Código Civil, dispone que, en la ejecución del mandato, en defecto de instrucciones del mandante, el mandatario hará todo lo que, según la naturaleza del negocio, haría un buen padre de familia; y, en el mismo sentido, el artículo 255 del Código de Comercio dispone que el mandatario mercantil, debe hacer lo que dicte la prudencia y sea más conforme al uso del comercio.

En este caso, según lo expuesto, el contrato de arrendamiento se encontraba incurso en causa de resolución, por la falta de pago de la renta y los suministros, sin que conste que la arrendataria ausente hubiera dado instrucciones, o hubiera provisto lo necesario para su pago, por lo que no puede considerarse imprudente o negligente que se alcanzara un acuerdo con la arrendadora para la resolución del arrendamiento de mutuo acuerdo, evitando los gastos y las costas de un proceso judicial de desahucio, o de reclamación de las cantidades adeudadas.

5º.- que el demandado Sr. Oscar convino con la arrendadora DIRECCION000 C.B., con fecha 31 de julio de 2015, la resolución, de mutuo acuerdo, del contrato de arrendamiento, de 12 de diciembre de 2013, del local en AVENIDA000 nº NUM000, de LŽHospitalet de Llobregat, que se había pactado por el plazo de diez años, aceptando la arrendadora la resolución anticipada del arrendamiento, renunciando a cualquier indemnización por el incumplimiento por la arrendataria del plazo restante pactado hasta los diez años, por lo que el acuerdo alcanzado fue beneficioso, o más ventajoso para la arrendataria, en los términos del artículo 1.715 del Código Civil.

En este sentido, el desistimiento del arrendamiento se encuentra sometido a un régimen especial, que es el de la indemnización, cuando procede, al arrendador, según resulta del tenor literal de las normas que regulan expresamente el desistimiento, que son la del antiguo artículo 56 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ('...indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta' 'que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir.'); y la del actual artículo 11 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio ('...deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.').

En relación con la indemnización por el desistimiento, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de febrero de 2006 y 30 de octubre de 2007 ; RJA 823/2006 y 8262/2007) la que se ha inclinado por admitir que la fijación de la indemnización por desistimiento del arrendatario debe fijarse en atención a las circunstancias de cada caso, siendo la determinación de la existencia o realidad de las circunstancias del caso cuya ponderación ulterior por el tribunal permite la moderación indemnizatoria quaestio facti, por lo que, para la aplicación del criterio de moderación es preciso tener en cuenta las circunstancias de cada caso en la doble perspectiva del arrendador, cuyas legítimas expectativas contractuales no cabe frustrar, y del arrendatario, al que no cabe gravar con una consecuencia económica exagerada o desproporcionada cuando su comportamiento no es arbitrario y por eventos de la vida le resulta imposible o muy dificultoso continuar en la relación contractual. Y en tal línea de pensamiento procede valorar, entre otras varias posibles situaciones, la de que por el arrendador se haya podido explotar el local o concertar un nuevo arrendamiento en condiciones económicas satisfactorias, lo que convertiría la pretensión indemnizatoria cuantificada en todas las rentas frustradas del primer contrato, es decir, las correspondientes al período entre el desalojo voluntario y la terminación del contrato, en notoriamente desproporcionada, y por consiguiente abusiva ( arts. 9º, párrafo segundo, del Texto Refundido de 1964 , 7.2 del Código Civil) y no conforme a las exigencias de la buena fe con que han de ejercitarse los derechos ( arts. 9º, párrafo primero, del Texto Refundido de 1964 , 7.1 del Código Civil, 11 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, y actualmente también 247 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

En el presente caso, resulta de lo actuado, que la arrendadora, a consecuencia de la terminación anticipada de la relación arrendaticia concertada con la demandante, tuvo el local desocupado durante alrededor de dieciocho meses, hasta la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento, de fecha 19 de enero de 2017, con el Sr. Sergio (doc 5 de la contestación), no reclamando la arrendadora indemnización por haberse alcanzado un acuerdo de resolución de mutuo acuerdo, por lo que se entiende que el acuerdo de resolución, en los términos en que fue convenido, sin indemnización para la arrendadora, fue igualmente beneficioso para la arrendataria.

6º.- que la arrendataria Sra. Amanda regresó el 30 de julio de 2015 (docs 9 a 11 de la demanda), por lo tanto un día antes de que se concertara el acuerdo de resolución del contrato de arrendamiento, que se concertó con fecha 31 de julio de 2015 (doc 13 de la demanda; doc 3 de la contestación), sin que conste que la Sra. Amanda acudiera al local, o se interesara por la marcha del negocio, o contactara con el demandado Sr. Oscar, antes, al tiempo, o en los días posteriores a la resolución de mutuo acuerdo del arrendamiento.

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de marzo de 2001;RJA 2588/2001) que la exigencia de ajustar el ejercicio de los derechos a las pautas de la buena fe, según lo previsto artículo 7.1 del Código Civil, constituye un principio informador de todo el ordenamiento jurídico que exige rechazar aquellas actitudes que no se ajustan al comportamiento considerado como honrado y justo.

Es doctrina constante y reiterada ( Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de enero de 1965, 21 de septiembre de 1987, 2 de febrero de 1996, y 4 de julio de 1997; RJA 2588/1965, 6186/1987, 1081/1996, 5842/1997) que se falta a la buena fe cuando se va contra la resultancia de los actos propios, se realiza un acto equívoco para beneficiarse intencionadamente de su dudosa significación, o se crea una apariencia jurídica para contradecirla después en perjuicio de quien puso su confianza en ella, de modo que actúa contra la buena fe el que ejercita un derecho en contradicción con su anterior conducta en la que hizo confiar a otro, vulnerando la contradicción con los actos propios las normas éticas que deben informar el ejercicio del derecho, las que, lejos de carecer de trascendencia, determinan el que el ejercicio del derecho se torne inadmisible, con la consiguiente posibilidad de impugnarlo por antijurídico.

7º.- que la primera comunicación de la Sra. Amanda con el Sr. Oscar es una carta de 24 de noviembre de 2015 (doc 16 de la demanda), alrededor de tres meses posterior a la resolución de mutuo acuerdo del arrendamiento, coincidiendo la comunicación con una consulta de la actora al Colegio de Abogados, con la misma fecha de 24 de noviembre de 2015 (doc 14 de la demanda), no habiéndose producido en este tiempo otra comunicación que la mantenida por el bufete Oller con la prima del Sr. Oscar, Dña. Rosaura, de 3 de septiembre de 2015, la cual consta que únicamente versó sobre la devolución de la fianza y su compensación con los suministros pendientes (doc 12 de la demanda), entendiéndose igualmente referida a la fianza la petición de información al Incasòl, de 24 de octubre de 2016, en la que se da por hecha la rescisión del contrato de arrendamiento el 31 de julio de 2015 (doc 18 de la demanda).

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 2003;RJA 7148/2003) que la regla general según la cual no puede venirse contra los propios actos, negando efecto jurídico a la conducta contraria, se asienta en la buena fe, o dicho de otra manera, en la protección a la confianza que el acto o conducta suscita objetivamente en otra o en otras personas, de modo que el centro de gravedad de la regla no reside en la voluntad de su autor, sino en la confianza generada en terceros, ni se trata de ver una manifestación del valor de una declaración de voluntad negocial manifestada por hechos o actos concluyentes, por lo que no es la regla una derivación de la doctrina del negocio jurídico, sino que tiene una sustantividad propia, asentada en el principio de buena fe.

En el mismo sentido, la doctrina de los actos propios tiene su fundamento último en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y autolimita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables ( Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de noviembre de 2000;RJA 9244/2000, que cita las Sentencias del Tribunal Constitucional 73 y 198/1988, y el Auto del Tribunal Constitucional de 1 de marzo de 1993;RTC 77/1993); aunque la conducta previa contra la que no se puede ir posteriormente ha de tener ciertos caracteres, y así la jurisprudencia había ya recogido la necesidad de la relevancia jurídica de la conducta, afirmando que los actos deben ser reveladores de alguna manera del designio de decidir la situación jurídica de su autor, y en cuanto a la significación jurídica del acto anterior es menester que ésta pueda ser valorada objetivamente como índice de una actitud adoptada respecto a la situación jurídica en la cual ha sido realizada.

En esta línea, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de Enero de 1990, 5 de Marzo de 1991, 4 de Junio de 1992, 12 de Abril de 1993, y 30 de Mayo de 1995) que son actos propios los caracterizados por una clara, expresa, y concluyente manifestación de voluntad encaminada a crear, modificar o extinguir algún derecho, siendo el propio acto revelador de la voluntad expresa del autor o de la voluntad tácita deducible de los actos inequívocos realizados, de modo que los actos propios para vincular a su autor, basta que sean inequívocos y definitivos, en el sentido de crear, establecer y fijar una determinada situación jurídica, causando estado ( Sentencias del Tribunal Supremo de 31 de enero de 1995, 30 de septiembre de 1996, y 20 de junio de 2002; RJA 291/1995, 6821/1996, y 5230/2002), y

8º.- que, en todo el tiempo transcurrido entre la resolución del contrato de arrendamiento, el 31 de julio de 2015, y la presentación de la demanda, el 22 de noviembre de 2016, no consta ninguna comunicación de la Sra. Amanda con la arrendadora DIRECCION000 C.B., para pedirle explicaciones acerca de la terminación anticipada del contrato, o para la rehabilitación del arrendamiento, siendo así que, según lo expuesto, el local permaneció vacío, y no pudo ser arrendado a un tercero hasta el 19 de enero de 2017 (doc 5 de la contestación), soportando la arrendadora un lucro cesante por la pérdida de ingresos por rentas en un período de alrededor de dieciocho meses en el que se mantuvo la desocupación del local.

En consecuencia, en el presente caso, es posible alcanzar la conclusión probatoria de que, aun de entenderse concertada en su momento la resolución del arrendamiento sin la autorización de la arrendataria, en cualquier caso, se produjo la confirmación posterior del acuerdo de resolución, por la ratificación tácita del mismo, por el transcurso del tiempo, unido al silencio de la arrendataria que, durante meses, no interesó la continuación del arrendamiento, no habiendo interesado el pago o la consignación de las rentas devengadas a partir de agosto de 2015, no habiendo interesado la rehabilitación del contrato, a pesar de que seguía interesando a la arrendadora su ocupación, habiéndose mantenido el local desocupado durante los meses posteriores al acuerdo de resolución.

En este sentido, es cierto que, de acuerdo con el artículo 1.259 del Código Civil, ninguno puede contratar a nombre de otro sin estar por éste autorizado o sin que tenga por ley su representación legal.

Aunque, es doctrina comúnmente admitida, que la nulidad del artículo 1.259 del Código Civil no es absoluta, sino que puede ser neutralizada por la ratificación expresa o tácita del dueño del negocio, confirmándose así el negocio realizado ( Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 1999; RJA 1858/1999); de modo que la ratificación produce efecto retroactivo a la fecha del convenio ( Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de julio de 2002; RJA 7175/2002).

En relación con la ratificación, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de julio de 2006; RJA 4738/2006), que el consentimiento contractual, es decir, el concurso de la oferta y la aceptación sobre la cosa y la causa que constituyen el contrato ( artículo 1.262, párrafo primero, del Código Civil), no ha de manifestarse siempre y en todo caso de forma expresa, sino que es admisible, de cara a conformar los presupuestos necesarios para declarar la validez de los contratos, la apreciación de un consentimiento tácito con base en determinadas deducciones, como acto presuntivo del tribunal de instancia. De igual modo ha de significarse que, como enseña la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de junio de 2005(RJA 4364/2005), aunque es cierto que generalmente el mero conocimiento no implica conformidad, ni basta el mero silencio para entender que se produjo la aquiescencia, sin embargo el silencio puede entenderse como aceptación cuando se haya tenido la oportunidad de hablar, es decir, que no se esté imposibilitado para contradecir la propuesta del oferente, por impedimento físico o por no haber tenido noticia del mismo ( Sentencias del Tribunal Supremo de 4 marzo 1972 y de 13 febrero 1978), y se deba hablar conforme a los principios generales del Derecho 'tacens consentit, si contradicendo impedire poterat' ( Sentencia del Tribunal Supremo de 13 febrero 1978) y 'qui siluit cum loqui et debuit et potuit, consentire videtur' ( Sentencias del Tribunal Supremo de 24 noviembre 1943, 24 enero 1957 y 14 junio 1963), existiendo tal deber de hablar cuando haya entre las partes relaciones de negocios que así lo exijan ( Sentencias del Tribunal Supremo de 14 junio 1963, 13 febrero 1978, 18 octubre 1982 [RJA 5564/1982] y 17 noviembre 1995[ RJA 8734/1995]), o cuando lo natural y normal, según los usos generales del tráfico y en aras de la buena fe, es que se exprese el disentimiento, si no se deseaba aprobar las propuesta de la contraparte ( Sentencias del Tribunal Supremo de 23 noviembre 1943, 13 febrero 1978, 18 octubre 1982, 18 marzo y 22 noviembre 1994, 30 junio y 17 noviembre 1995[RJA 8734/1995], 29 febrero 2000 [RJA 812/2000] y 9 junio 2004 [RJA 4743/2004]).

En consecuencia, procede la desestimación de la demanda en ejercicio de la acción de nulidad del acuerdo de resolución del contrato de arrendamiento, y por consiguiente la desestimación de la acción acumulada en la demanda de responsabilidad contractual, en reclamación de la cantidad de 28.089 €, en concepto de resarcimiento de perjuicios por la terminación anticipada del arrendamiento, procediendo, en definitiva, la confirmación, por distintos fundamentos de derecho, de la sentencia de primera instancia desestimatoria de la demanda, y por consiguiente la desestimación del recurso de apelación de la demandante.

SEGUNDO.- De acuerdo con el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede la imposición a la parte apelante de las costas de la segunda instancia.

TERCERO.- De acuerdo con la Disposición Adicional Quince.9 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, en la redacción del artículo 1.19 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede la pérdida del depósito para recurrir por la parte apelante.

Fallo

Que, DESESTIMANDO el recurso de apelación de la demandante Dña. Amanda, se CONFIRMA, por distintos fundamentos de derecho, la Sentencia de 22 de octubre de 2018 dictada en los autos nº 1044/16 del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de LŽHospitalet de Llobregat, con imposición a la parte apelante de las costas de la segunda instancia, y con pérdida del depósito para recurrir por la parte apelante.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, por interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal, en el plazo de veinte días desde su notificación

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :

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INFORMACIÓN PARA LOS USUARIOS DE LA ADMINISTRACIÓN DE JUSTICIA:

En aplicación del Real Decreto-ley 16/2020 y de la Orden JUS/394/2020, dictados con motivo de la situación sobrevenida con motivo del COVID-19,durante el estado de alarma y hasta tres meses después de su finalización:

- La atención al público en cualquier sede judicial o de la fiscalía se realizará por vía telefónica o a través del correo electrónico habilitado a tal efecto, arriba detallados, en todo caso cumpliendo lo dispuesto en la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales.

- Para aquellos casos en los que resulte imprescindible acudir a la sede judicial o de la fiscalía, será necesario obtener previamente la correspondiente cita.

- Los usuarios que accedan al edificio judicial con cita previa, deberán disponer y usar mascarillas propias y utilizar el gel desinfectante en las manos.