Sentencia Civil Nº 9/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 878/2005 de 15 de Enero de 2008

Encabezamiento

AUD. PROVINCIAL SECCIÓN N. 21

MADRID

SENTENCIA: 00009/2008

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 21

1280A

Tfno.: C/ FERRAZ, 41 Fax: 913971838-39-41-42

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N.I.G. 28000 1 7012921 /2005

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN 878 /2005

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 343 /2004

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 21 de MADRID

Ponente: Ilmo. D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ

SJC

De: Estefanía

Procurador: LAURA BANDE GONZALEZ

Contra: MANCOMUNIDAD PROPIETARIOS PARQUE000

Procurador: MARIA ISABEL CAMPILLO GARCIA

Propiedad Horizontal. Título constitutivo: Estatutos (no inscripción registral)

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

D. GUILLERMO RIPOLL OLAZÁBAL

Dª. ROSA MARÍA CARRASCO LÓPEZ

D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ

En Madrid a quince de enero de dos mil ocho. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por

los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario nº 343/2004, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 21 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelante-demandante Dª. Estefanía , y de otra, como apelado-demandado Mancomunidad de Propietarios PARQUE000 en Madrid.

VISTO, siendo Magistrado Ponente el ILMO. SR. D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 21 de Madrid, en fecha 27 de julio de 2004 , se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales Doña Laura Bande González, actuando en nombre y representación de Doña Estefanía , debo absolver y absuelvo a la Mancomunidad de Propietarios " PARQUE000 " de Madrid de las pretensiones ejercitadas en su contra, con todos los pronunciamientos favorables y expresa condena en costas a la actora."

SEGUNDO.- Notificada la mencionada sentencia, contra la misma, después de preparado, se interpuso recurso de apelación, por la parte demandante, mediante escrito del que se dio traslado a la otra parte, que presentó escrito de oposición al recurso, remitiéndose las actuaciones a esta Sección, ante la que no se ha practicado prueba alguna.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de 29 de octubre de 2007, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 14 de enero de 2008.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Procede desestimar el recurso de apelación y confirmar la parte dispositiva de la sentencia apelada, pero de la que solo se aceptan y se dan ahora por reproducidos aquellos argumentos jurídicos y referencias fácticas que coincidan con los que se expresan a continuación.

SEGUNDO.- La sentencia dictad en la primera instancia no quebranta norma alguna de naturaleza procesal. En efecto, se atiene a lo dispuesto en la regla 3ª del artículo 209 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , no alterando el objeto del proceso planteado en la demanda, en la que se decía: "Los supuestos estatutos contradicen lo establecido en el título constitutivo" (tercero letra a "ab initio"). Los antecedentes de hecho se ajustan a lo que se dispone en la regla 2ª del artículo 209 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , sin que tengan que reseñarse uno por uno cada uno de los medios de prueba practicados y su resultado. Por lo demás, se respeta el principio de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , sin que sea la parte demandada la que decida los medios de prueba de los que ha de valerse el actor para acreditar los hechos que alega. Estando la sentencia motivada, con lo que da cumplimiento a lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 218 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (expresa el razonamiento lógico-jurídico que conduce al fallo). Decir que la demandada no conocía la existencia de los supuestos estatutos es ignorar el contenido de la escritura de venta. Y en el motivo sexto del recurso de apelación se indica que: "Las alegaciones de mi representada relativas a la contribución de la actora al sufragio de los gastos de piscina, tuvo por objeto únicamente poner de relieve la actitud lacerante y prepotente de la Mancomunidad que cobraba a mi representada los gastos de un elemento común cuyo disfrute no le permitían, apoyándose simplemente en la mayoría que representan los copropietarios de pisos respecto de la minoría de los locales". Con lo que parece olvidar que, en la letra "b" del suplico de la demanda, dedujo una petición subsidiaria ("la no existencia de la obligación por parte de la demandada de tener que contribuir al sostenimiento de los gastos de la piscina"). En cualquier caso, ya delimita el objeto de la apelación de la que queda excluida esta pretensión subsidiaria (lógico, por lo demás, pues la Mancomunidad carece de legitimación pasiva "ad causam" que ostentaría la Comunidad de Propietarios de la casa número NUM000 de la calle DIRECCION000 de Madrid). Resultando incomprensible el resto del desarrollo de este motivo en el que se pone de manifiesto el haberse probado que la actora ha venido abonando los gastos de la piscina, lo que, además de no ser cierto (en absoluto se ha probado), es irrelevante para la resolución de la controversia existente entre las partes.

TERCERO.- En la Mancomunidad de Propietarios PARQUE000 está integrada la Comunidad de Propietarios de la casa número NUM000 de la DIRECCION000 de Madrid.

En el Registro de la Propiedad figura inscrita una parte del Título Constitutivo de la propiedad horizontal de la Mancomunidad. En la que se lee: "... construcciones que se consideran de propiedad común como su uso con las salvedades y limitaciones establecidas en los estatutos... Piscina... están destinadas al adecuado uso de los propietarios de todo el conjunto... ". Y no figura inscrita la otra parte del Título Constitutivo que son los denominados Estatutos.

Mediante escritura pública otorgada el día 28 de junio de 2000, doña Estefanía compra el local comercial número NUM001 de la casa número NUM000 de la calle DIRECCION000 de Madrid, constando, en su estipulación tercera, que: "La parte compradora declara conocer y aceptar el Reglamento de Comunidad por el que se rige la casa de la que es parte la finca que adquiere, sometiéndose a su cumplimiento íntegramente".

La Mancomunidad le impide a doña Estefanía el uso de la piscina. Y, ante las explicaciones que pide doña Estefanía , le contesta la Mancomunidad que, en los Estatutos, se excluye, a los propietarios de los locales, del uso de la piscina.

El día 26 de marzo de 2004 doña Estefanía presenta demanda contra la Mancomunidad en la que solicita que se le reconozca su derecho a usar la piscina de la Mancomunidad.

Con el escrito de contestación a la demanda se acompañan los Estatutos de la Mancomunidad (folios 61 a 80), leyéndose, en la letra a) del artículo 28 (rubricado: utilización de los elementos del Conjunto Residencial), que: "Quedan excluidos del uso de la piscina los propietarios, usuarios de los locales y de los garajes". Y, en la letra a) del artículo 29 (rubricado: enumeración de los principales gastos de los elementos comunes del conjunto), que: "Quedan excluidos de los gastos ordinarios de la piscina los propietarios y usuarios de los locales y garajes".

CUARTO.- Tal y como aparecen regulados en la Ley 49/1960, de 21 de julio de 1960, los Estatutos de una casa en régimen de propiedad horizontal forman parte integrante del Título Constitutivo de la propiedad por pisos o locales de esa casa, aunque, desde un punto de vista formal, no tengan que aparecer recogidos en un único y exclusivo documento, pudiéndose plasmar los Estatutos en documento aparte. Así en el artículo 5 de la reseñada Ley , bajo la rúbrica "Título constitutivo de la propiedad por pisos o locales", se regula el contenido del Título Constitutivo distinguiendo tres partes, a saber, la primera, a la que se refiere el párrafo primero, es la descripción del inmueble en su conjunto, de cada uno de los pisos y locales y de los servicios e instalaciones, la segunda, a la que se dedica el párrafo segundo, es la fijación de la cuota de participación que corresponde a cada piso o local y la tercera, a la que se destina el párrafo tercero, es el establecimiento de reglas de constitución y ejercicio de los derechos así como de disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones. Siendo, a esta tercera y última parte del contenido del Título Constitutivo, a la que se denomina "Estatutos" de la casa (en la propia Ley se dice "formando un estatuto privado"). Y a los Estatutos, como parte integrante del Título Constitutivo, le son de aplicación las reglas de constitución y modificación del Título (por el propietario único, por acuerdo unánime de los diversos propietarios, por laudo arbitral o resolución judicial).

En consecuencia, no se puede hablar de contradicción entre el Título Constitutivo y los Estatutos, ya que éstos forman parte integrante del Título Constitutivo.

QUINTO.- Al propietario de cada piso o local de una casa en régimen de propiedad horizontal le corresponde la copropiedad de todos y cada uno de los elementos comunes de la casa (artículo 3 letra b de la L.P .H.), los cuales podrá usar siempre que lo haga conforme a su destino (artículo 394 del C.c .). Y sin que ello tenga que ser dicho o expresado en el Título Constitutivo, pues es la situación ordinaria de la que debe partirse, en un principio. Pero no se trata de una regla imperativa o de orden público, de ahí que pueda ser modificada por los Estatutos de la casa en los que se puede excluir, a los propietarios de alguno o algunos pisos o locales, del uso de algún elemento común (con la correlativa exoneración de contribuir al pago de los gastos derivados de ese elemento común).

Respecto a la eficacia vinculante que este límite estatutario, que afecta a una de las facultades integrantes del derecho de propiedad del piso o local y copropiedad de los elementos comunes de la casa, pudiera desplegar frente al comprador-adquirente de alguno de los pisos o locales, se dice, "in fine" del párrafo tercero y penúltimo del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal , respecto de los Estatutos de la Comunidad, que: "... no perjudicarán a terceros si no han sido inscritos en el Registro de la Propiedad" (En la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946 se dice, en el artículo 8 , que: "... Se inscribirán... 4º Los edificios en régimen de propiedad por pisos. ...Se incluirán, además, aquellas reglas contenidas en el Título y en los Estatutos que configuran el contenido y ejercicio de esta propiedad..."; y, en el párrafo primero del artículo 13 , que: "...cualquier... limitación del dominio... para que surta efectos contra terceros deberá constar en la inscripción de la finca... sobre que recaiga").

No cabe duda que el adquirente por compra de un piso o local de una casa en régimen de propiedad horizontal es, en el momento de la adquisición, un tercero, a los efectos del párrafo tercero y penúltimo "in fine" del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal . Ello no debería ofrecer la más mínima duda.

En el presente caso a doña Estefanía no le debería, en principio, perjudicar la exclusión del uso de la piscina para los locales, pues aparece recogida en unos Estatutos que no estaban inscritos en el Registro de la Propiedad cuando ella adquirió el local.

Lo que sucede es que, aun no inscritos los Estatutos, le perjudican si no fuera adquirente de buena fe, entendiendo por buena fe la ignorancia de la discordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad extratabular, de tal forma que, al conocer la existencia de los Estatutos no inscritos en el Registro de la Propiedad, carece de la cualidad de adquirente de buena fe y le perjudican los Estatutos.

Y esto es lo que acontece en el presente caso, pues en la escritura pública de compra la demandada no sólo declara conocerlos y aceptarlos sino que además se obliga a su cumplimiento íntegro. De ahí que la demandada, al adquirir el local, conocía la existencia de unos Estatutos que no figuraban inscritos en el Registro de la Propiedad en los cuales se le excluía, como dueña de un local y no de una vivienda, de usar la piscina de la Mancomunidad. Lo que le impide ampararse en la protección registral.

También debe acudirse a la teoría de los actos propios, pues, en principio, todos los propietarios tendrían que contribuir al pago de todos los gastos comunes incluidos los de aquellos elementos que por su ubicación en el edificio no van a ser usados por ellos. Sin embargo los presentes Estatutos eximen a la demandada, como propietario del local, de contribuir al pago de alguno de los elementos comunes que por la ubicación del local no van a ser usados (portería y ascensor). Y, con esta exención estatutaria, la demandada se ha conformado. No siendo de recibo que acepte la parte de los Estatutos que le beneficien y no quiere cumplir aquella otra que le perjudica.

Es cierto que no consta en los autos el origen de estos Estatutos: elaborados por el propietario único, aprobados en Junta de propietarios o impuestos por laudo arbitral. Pero, en el presente caso, ello carece de relevancia ya que son los "únicos" Estatutos de la Mancomunidad, siendo así que la demandada reconoce su existencia y no aporta otros distintos, ante lo cual debemos considerar a los aportados por la Mancomunidad como sus Estatutos.

SEXTO.- A pesar de desestimarse todas las pretensiones deducidas en el recurso de apelación, las costas ocasionadas en esta segunda instancia no se imponen a la parte apelante, debiendo cada parte abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, porque el caso, que constituye el objeto del presente recurso, presenta serias dudas de derecho (número 1 del artículo del artículo 394 por remisión del número 1 del artículo 398, ambos de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil ). Dudas de derecho que suscita la propia sentencia apelada al negar la cualidad de tercero a los efectos del párrafo tercero del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal a la demandada, lo que ha sido correctamente atacado en el recurso de apelación.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por doña Estefanía , debemos confirmar y confirmamos la sentencia dictada el día 27 de julio de 2004, por el Magistrado Juez titular del Juzgado de Primera Instancia número 21 de Madrid en el juicio ordinario nº 343/2004, del que la presente apelación dimana y cuya parte dispositiva se transcribe en el primer antecedente de hecho de la presente y se da aquí por reproducida.

Se imponen las costas ocasionadas en esta apelación a la parte apelante.

Al notificarse la presente sentencia, indíquesele, a las partes litigantes, que, contra la misma, sólo cabe interponer recurso de casación, si la resolución de ese recurso presenta interés casacional, lo que sucederá si, esta sentencia, se opone a doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo o resuelve puntos o cuestiones sobre los que exista jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales o aplica normas que no lleven mas de cinco años en vigor, siempre que, en este último caso, no existiese doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo; De ser así, también podrá interponerse recurso extraordinario por infracción procesal, siempre que se haga en el mismo escrito de preparación e interposición del recurso de casación y no por separado; De este recurso de casación y, en su caso, además, del extraordinario por infracción procesal, conocerá la Sala Primera del Tribunal Supremo y deberá prepararse presentando un escrito, ante esta Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, dentro del plazo de cinco días computados desde el día siguiente al de la notificación de esta resolución, en el que se exprese, además de la infracción legal que se considere cometida, las sentencias que pongan de manifiesto la doctrina jurisprudencial o jurisprudencia contradictoria en que se funde el interés casacional que se alegue.

De no presentarse, en el plazo de los cinco días, escrito preparatorio del recurso de casación, por alguna de las partes litigantes, la presente sentencia deviene firme y se devolverán los autos originales, con certificación de esta sentencia, al Juzgado de Primera Instancia número 21 de Madrid, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.