Sentencia Civil Nº 9/2010, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 26/2009 de 29 de Enero de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 26/09

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 14/08

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 20 DE BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 9/2010

Ilmos. Sres.

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

En la ciudad de Barcelona, a veintinueve de enero de dos mil diez.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 14/08, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Barcelona, a instancia de la entidad CONSORCIO DE LA ZONA FRANCA DE BARCELONA, representada por la Procurador Doña Raquel Palou Bernabé y asistida por el Letrado Don Julio Hernández Puértolas, contra la mercantil CROMOGENIA-UNITS, S.A., representada por el Procurador Don Ángel Quemada Ruiz y asistida por el Letrado Don Félix Vilaseca Anglada; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 16 de octubre de 2009, por la Sra. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales Dª Raquel Palou Bernabé, en nombre y representación de CONSORCIO DE LA ZONA FRANCA DE BARCELONA contra CROMOGENIA UNITS, S.A., procede declarar la extinción de los contratos de arrendamiento que CROMOGENIA UNITS S.A. ostenta sobre las parcelas número 778 y 779, objeto de autos, propiedad de la parte actora, así como la obligación de la parte demandada de devolver a la parte actora la posesión de las parcelas indicadas libres de cualquier edificación, antes del 1 de enero de 2.009, y condena a su devolución, procediendo expedir mandamientos al Registro de la Propiedad de Hospitalet nº 7, donde se hallan inscritas dichas fincas al objeto de que se proceda a cancelar cualquier derecho real que figure inscrito a favor de la demandada, y condenando al demandado al pago de las costas del juicio."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 15 de diciembre de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrado Doña AMPARO RIERA FIOL.

Fundamentos

PRIMERO.- La Juzgadora de instancia señala que el contrato de arrendamiento que une a las partes es de solar, excluido de la legislación especial sobre arrendamientos urbanos y sometido al Código Civil, siendo de aplicación el artículo 1543 , en virtud del cual "en el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto", estableciendo el artículo 1565 que "si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento". Tras exponer con acierto y detalle la doctrina jurisprudencial sobre la naturaleza esencialmente temporal del contrato de arrendamiento, la interpretación que debe darse a la expresión "tiempo determinado", y los supuestos en los que las prórrogas del contrato dependen exclusivamente de la voluntad de uno solo de los contratantes, así como sobre la interpretación de los contratos, considera que en este caso, la cláusula tercera del contrato de fecha 21 de mayo de 1959 conduce a entender que las partes quisieron fijar un plazo de duración determinado de 30 años, y prórrogas sucesivas de 10 años de duración, no, precisamente, a voluntad exclusiva del arrendatario.

Expone que no queda desvirtuado lo anterior por las manifestaciones de la parte demandada en el sentido de que no habría realizado las cuantiosas inversiones en obras, edificaciones e instalaciones fijas que ha efectuado, de haber sabido que el contrato vencía a los diez años, ni tampoco por las obligaciones asumidas, que no son sino expresión del contrato de arrendamiento de solar. Así como tampoco es indicativo del pacto de prórroga forzosa la concesión del plazo de un año al arrendatario para solicitar la prórroga, sino que, por el contrario, ello conlleva que las partes debían ponerse de acuerdo, si lo solicitaba el arrendatario, sobre si se prorrogaba el contrato y las condiciones de la prórroga.

De la misma forma, no puede entenderse que el contenido del folleto acompañado a la contestación revele la voluntad de suscribir un pacto de prórroga forzosa, ni procede la aplicación analógica de la normativa aplicable al derecho de superficie y de usufructo, según pretende la demandada.

Por todo lo cual, concluye que no se pactó por las partes la prórroga forzosa del contrato en beneficio exclusivo del arrendatario, y que, procede estimar la demanda declarando la extinción de los contratos litigiosos, así como la obligación de la arrendataria de devolver la posesión a la actora de las parcelas arrendadas, con imposición de costas a la parte demandada.

SEGUNDO.- Esta última se alza frente a la sentencia dictada, alegando que el objeto de debate se ha centrado en la interpretación del pacto Tercero del contrato litigioso y que dicha sentencia incurre en un error al interpretar el alcance del artículo 1256 del Código Civil , pues lo que el mismo impide es que el cumplimiento del contrato quede a la voluntad de una de las partes, pero no el cumplimiento de una de sus cláusulas, siendo la prueba más contundente de la posibilidad de que la prórroga quedara a voluntad de la arrendataria, conforme a la mencionada cláusula, el hecho de que así ha sido reconocido por el Consorcio en los tres contratos similares, según admitió el legal representante de aquel, Sr. Martin , al menos por seis veces, pues fueron prorrogados los tres en dos ocasiones cada uno.

Expone, en síntesis, que nos hallamos ante una cláusula oscura y que, conforme al artículo 1288 del Código Civil , debe interpretarse a favor del arrendatario, dado que fue el Consorcio quien redactó los contratos, sin que sea este un caso de contrato de duración indefinida, ni sean exactamente aplicables al supuesto litigioso muchas de las sentencias citadas en la resolución apelada, por los motivos que reseña.

Discrepa del proceso de interpretación expuesto por la Juzgadora, destacando que la cláusula es clara y ofrece un reconocimiento expreso para activar la prórroga forzosa a favor del arrendatario siempre que lo solicite con una antelación determinada. Y reitera que el pacto Quinto pone de manifiesto que cuando las partes han querido poner limitaciones o reconocer derechos a la contraparte así se recogía en el contrato, mencionando como actos anteriores el contrato de arrendamiento de 1951, observándose las diferencias de redacción.

Entiende que es subjetiva la apreciación de que cincuenta años, periodo de tiempo que viene durando el contrato, se trata de un plazo prácticamente indefinido, e insiste en la aplicación analógica de otras figuras legales, como el derecho de superficie.

Concluye que la acción de extinción del contrato por denegación de la prórroga, ejercitada por la actora, debe rechazarse pues tal derecho no se le reconoció ni implícita ni explícitamente en su favor, y porque en la época en que se pactó el arrendamiento, daba todas las facilidades posibles al arrendatario; por todo lo cual, solicita la desestimación de la demanda con imposición de costas a la actora, aportando una sentencia dictada por el Juzgado de 1ª instancia nº 25 de Barcelona en un proceso en que la actora ejercitó la misma acción.

La parte contraria se opone a las alegaciones vertidas en el recurso, y solicita que se mantenga la sentencia impugnada, con imposición a la recurrente de las costas de esta alzada.

TERCERO.- Este tribunal dictó con fecha 10 de diciembre de 2009 sentencia resolviendo el recurso de apelación interpuesto contra la resolución dictada en un proceso instado por la entidad aquí también actora a fin de que se declarara la extinción de un contrato de arrendamiento en el que figuraba idéntica cláusula que la que ahora nos ocupa, pretensión que había prosperado en la primera instancia.

Se hacía referencia en dicha resolución a dos recientes Sentencias del Tribunal Supremo, de fechas 12 de mayo y 9 de septiembre de 2009 .

La primera de ellas, relativa a la interpretación de los contratos, recoge la doctrina reiterada al respecto por el propio Tribunal Supremo, en el sentido de que la interpretación contractual constituye función de los tribunales de instancia, y debe prevalecer en casación cuando no sea absurda, arbitraria o ilógica, citando la sentencia de 5 de febrero de 2009 que expone: "sin que pueda pretenderse una revisión casacional para sustituir una hipotética hermenéutica dudosa, pues lo discutible no es lo oportuno o conveniente, sino la ilegalidad, arbitrariedad o contradicción del raciocinio lógico...". Esta misma Sentencia, con cita de la de 25 de octubre de 2004 , señala que "aunque la interpretación fuere dudosa debe prevalecer el criterio del juzgador de instancia a quien corresponde, como función soberana, la hermenéutica contractual, la cual sólo es revisable en casación cuando se revele contraria a la Ley o a la lógica (SS. 16 de julio de 2002, 11 de marzo y 23 de diciembre de 2003, 29 de enero y 20 de mayo de 2004 , de tal manera que si bien debe prosperar la denuncia casacional cuando la exégesis realizada en la instancia contradice abiertamente al espíritu o la letra del texto interpretado (S. 20 de mayo de 2004 y cita), sin embargo debe prevalecer la apreciación efectuada cuando no se da esa abierta contradicción aunque no sea la única posible (S. 19 de febrero de 2001 ), o pudiera caber alguna duda razonable acerca de su acierto o sobre su absoluta exactitud (SS. 10 de octubre de 1959, 17 de noviembre y 7 de diciembre de 1961 y 15 de febrero de 2002 , entre otras)".

CUARTO.- La segunda de las STS señaladas, de fecha 9 de septiembre de 2009 , trata sobre la duración de los contratos de arrendamiento y sus prórrogas, y por su interés para la resolución del presente debate se reseña a continuación:

"La Audiencia recurrida (fundamento de derecho tercero) tuvo en cuenta que la relación arrendaticia no se estableció "ex novo" en el año 1998, sino que en tal año se procedió por las partes a renovar los anteriores contratos de 1991 y 1993, que estaban sujetos a prórroga forzosa, considerando que "del tenor literal de lo convenido hay que concluir que refleja en sus justos términos la intención de las partes al contratar, cual es que en orden a la duración del contrato los vínculos contractuales fueran los mismos, a pesar de los cambios legislativos, conforme a lo dispuesto en los artículos 1281 y 1282 , no puede la Sala más que concluir que las partes quisieron, y así lo hicieron, someter la duración del contrato anual que suscribían a prórroga forzosa para el arrendador y facultativa para el arrendatario, estipulando, además, la revisión anual de la renta conforme al incremento experimentado por el IPC, prórroga obligatoria para el arrendador que además, es coherente con la amplia libertad que para la ejecución de obras se le concede al arrendatario ("cuantas considere oportunas y necesarias"), que alcanzan incluso a la posibilidad de "unión total o parcial del local arrendado a sus colindantes", obras que al fin del arriendo" la propietaria hará suyas sin necesidad de satisfacer indemnización" y ello por cuanto los locales se ceden para ejercer en ellos cualquier actividad permitida por la legislación vigente, pudiendo ser explotada directamente por la arrendataria o por mediación de tercero, facultades otorgadas que serían incompatibles con la pretendida duración del arriendo de un año y sin sujeción a prórroga, máxime cuando ha dejado la arrendadora que ocupara libremente los locales la demandada desde el año 1994 sin poner objeción alguna al plazo libremente pactado".

Posteriormente, en el fundamento de derecho cuarto, se plantea si la estipulación referida a la prórroga contractual incorporada a los contratos celebrados en el año 1998 vulnera preceptos imperativos o prohibitivos que impliquen su nulidad absoluta.

En este sentido, se afirma por la Sala provincial que "no nos hallamos (...) ante un contrato de duración indefinida, sino que se halla sometido a la duración de un año, no previéndose tampoco prórrogas de carácter indefinido, sino de determinada duración, que es la anual, en función de las cuales se revisará, además, la contraprestación, cual es el importe de la renta.

Y no pudiendo calificarse el plazo de la cesión del uso de los inmuebles como indefinida, los contratos suscritos no desvirtúan la naturaleza del contrato de arrendamiento, cual es la cesión del goce o uso de un cosa por tiempo de terminado y precio cierto, manteniéndose la equivalencia de prestaciones con la cláusula estabilizadora de la renta pactada".

El recurso viene formulado al amparo de lo previsto en el artículo 477.2.3º alegando, por un lado, la infracción de los artículos 1543, 1255, 1256, 1281 y 6.2 del Código Civil ; y, por otro, la vulneración de la jurisprudencia de esta Sala reflejada en sentencias de 17 noviembre 1984, 15 octubre 1984, 17 septiembre 1987 y 27 junio 1989 , solicitando que sea casada la sentencia dictada por la Audiencia Provincial y confirmada la sentencia de primera instancia por la cual se estima la demanda deducida por Dª Rita y la mercantil "Valombrosa, S.L." contra la entidad "Fasnet, S.L." y se declaren resueltos por expiración del término los contratos de arrendamiento suscritos por las partes el 1 de diciembre de 1998 relativos a los locales ubicados en la calle Vinalopó núm. 3 bajo, Plaza Xúquer núm. 6, bajo, calle Gorgos 29, bajo, y calle Gorgos núm. 29, bajo derecha, de Valencia, declarando haber lugar al desahucio de los mencionados locales apercibiendo a la demandada de que deberá dejarlos libres y a disposición de sus propietarios bajo apercibimiento de lanzamiento; pretensión que fundamenta la parte recurrente en la ineficacia de la cláusula sobre "duración" incorporada a los referidos contratos por cuanto supone dejar a voluntad del arrendatario de modo indefinido la duración del contrato, lo que contraviene las normas y jurisprudencia citadas.

TERCERO.- La duración como elemento esencial de los contratos de arrendamiento.

El artículo 1543 del Código Civil define el arrendamiento de cosas como aquel contrato por el cual "una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto". Así el tiempo determinado -o, en su caso, determinable- por el que el propietario-arrendador cede el uso de la cosa, que le es propia, constituye un elemento esencial en todo arrendamiento.

Es cierto que, si bien tal definición está referida a todos los arrendamientos -incluidos los urbanos regidos por ley especial- dicha legislación específica mantuvo desde el año 1920 la existencia de un derecho de prórroga forzosa a favor del arrendatario sobre la duración inicialmente pactada, que primero se plasmó en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , Texto Refundido de 24 de diciembre de 1964 , con carácter irrenunciable, y posteriormente fue dejada a voluntad de las partes en el artículo 9 del Real Decreto 2/1985, de 30 de abril , que suprimió el carácter forzoso de tales prórrogas.

La doctrina discutió ampliamente sobre la naturaleza de dicha prórroga forzosa impuesta al arrendador e incluso criticó su falta de correspondencia con las reglas contractuales del Código Civil, no obstante lo cual se justificaba por la clara voluntad del legislador de evitar que los principios sobre libertad de contratación y, en definitiva, el "pacta Subt. Servando" perjudicara al arrendatario, que se consideraba la parte más débil en el contrato.

En este sentido la evolución legislativa se ha manifestado claramente en contra de dicha prórroga, suprimiendo en primer lugar su carácter forzoso (artículo 9 del R.D. 2/1985 ) y abandonando definitivamente su reconocimiento y regulación en la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, cuyas disposiciones transitorias se dedican a establecer un sistema de finalización de aquellos contratos que, nacidos antes de su entrada en vigor, estaban sujetos a prórroga forzosa para el arrendador y facultativa para el arrendatario

CUARTO.- La duración de los contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda en la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 .

1. Planteándose la cuestión litigiosa en relación con el arrendamiento de cuatro locales de negocio mediante contratos celebrados en fecha 1 de diciembre de 1998 -estando ya vigente la nueva LAU de 1994- con inclusión en todos ellos de una cláusula de duración de un año, prorrogable por plazos de igual duración a exclusiva decisión del arrendatario, sin limitación temporal de dichas prórrogas, que, en consecuencia, podrían ser usadas de modo indefinido, constituye la cuestión nuclear del proceso, y ahora del presente recurso, determinar si tal convenio ha de entenderse vinculante para el arrendador en la forma en que aparece redactado, partiendo de que la manifestación unilateral de la entidad arrendataria -ante el requerimiento de extinción contractual formulado por la arrendadora- en el sentido de que renunciaba a extender las prórrogas más allá del año 2048, carece de carácter vinculante para la parte contraria en el caso de que se estimara que tal cláusula contractual no resultaba acorde con la legislación vigente en el momento de la contratación.

2. El artículo 4 de la Ley 29/1994, de 24 noviembre, de Arrendamientos Urbanos , dispone en su apartado 3, que "sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil". Se erige así por la ley la "voluntad de las partes" como la determinante con carácter prioritario del contenido contractual y, en concreto de la duración del arrendamiento, teniendo en cuenta que el apartado 1 del citado artículo 4º establece que los arrendamientos regulados en dicha Ley se someterán imperativamente, entre otras normas, a las comprendidas en su Título IV, dentro del cual (artículo 37 ) se prevé que la formalización escrita del contrato habrá de comprender, entre otros extremos, "la duración pactada".

Aun cuando se entendiera que, en los términos regulados por la LAU 1994 , la "duración pactada" podría ser indefinida, como en la práctica se ha admitido en el caso, dicha solución no puede ser acogida por vulnerar los preceptos de carácter general que disciplinan los contratos y, en concreto, el de arrendamiento: así el artículo 1534 del Código Civil , ya citado, que impone la fijación de un tiempo determinado para el arrendamiento, y el 1256 del mismo código, que impide que la validez y el cumplimiento de los contratos pueda quedar al arbitrio de una de las partes contratantes.

En este sentido ha de afirmarse que una cosa es que el legislador pueda imponer, por razones de política legislativa, la prórroga forzosa para el arrendador, como efectivamente mantuvo para los arrendamientos urbanos desde el año 1920 hasta el año 1985, y otra muy distinta que las partes puedan hacerlo válidamente por la vía del artículo 4º de la LAU 1994 y el 1255 del Código Civil, sin alterar por ello la propia esencia y naturaleza del contrato que de por sí ha de ser de duración determinada -o, al menos, determinable- y sin que deba aceptarse que una duración fijada de un año prorrogable indefinidamente a voluntad del arrendatario por años sucesivos, suponga realmente la fijación de una duración en la forma exigida por la ley.

3. La doctrina suele distinguir entre arrendamientos de duración indefinida, arrendamientos de duración determinable y arrendamientos sin plazo. En los primeros, como los que ahora constituyen objeto del litigio, las partes no sólo no han querido fijar verdaderamente la duración del contrato, sino que han previsto una relación locaticia que podría durar para siempre por la sola voluntad del arrendatario.

Estos son los que verdaderamente plantean un problema de duración no resuelto directamente por la ley. La validez de los segundos -de duración determinable- es generalmente admitida por la doctrina en tanto que tal duración quedará fijada en relación con determinados hechos previstos por las propias partes (p.e.: la vida del arrendatario, su residencia por razones laborales en determinado lugar etc.); mientras que la de los terceros -arrendamientos sin fijación de plazo- queda salvada por el propio Código Civil al establecer (artículo 1581 ) que "si no se hubiere fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario".

4. La jurisprudencia de esta Sala, en referencia a contratos de arrendamiento regidos por el Código Civil, fuera por tanto de la especial regulación arrendaticia urbana en el tiempo en que la misma preveía la posibilidad de prórrogas forzosas, se ha manifestado en contra de la duración indefinida, tanto en las sentencias citadas por la parte recurrente (sentencias de 15 octubre, 17 noviembre 1984, 17 septiembre 1987 y 27 junio 1989 ), como en otras.

En concreto, la de 7 de junio de 1979, al descartar la aplicación convencional de la legislación especial representada por la LAU 1964 a un contrato de arrendamiento de solar, en lugar de la contenida en el Código Civil, declara que "la materia relativa a la normativa aplicable a un determinado contrato es de orden superior a la disponibilidad de las partes contratantes y ha de determinarse, sea cual sea la voluntad manifestada por aquéllas, partiendo del esquema legal e institucional a que responde el instrumento de que se trate".

La de 15 octubre 1984, citada por la parte recurrente, señala que "como tiene reiteradamente declarado esta Sala, el contrato de arrendamiento, y en consecuencia el vínculo de tal naturaleza, es incompatible con la intemporalidad, en cuanto desnaturalizaría la esencia y naturaleza de tal vínculo jurídico (...) la manifestación de la prórroga contractual en modalidad indefinida, al no venir condicionada en su aspecto temporal, somete a la exclusiva voluntad del arrendatario la duración del vínculo arrendaticio cuestionado, conculcando la prohibición sancionada por el art. 1256 CC de que el cumplimiento de los contratos queden al arbitrio de uno de los contratantes".

Y la de 17 noviembre 1984, también citada por la parte recurrente, afirma que "una cosa es la prórroga del contrato de arrendamiento prevista a voluntad del arrendatario y otra la forzosa o legal del art. 57 LAU, ya que, de una parte, mientras la segunda tiene una consecuencia de duración mientras la norma que la apoya subsista y que de ser derogada en su día no amparará su virtualidad continuadora de vínculo arrendaticio, el primer aspecto, de convalidarse con efecto de vinculación contractual, evidentemente conduciría a una continuidad arrendaticia intemporal, de acogerse permanentemente a ella y sus efectos el arrendatario, que llevaría a desnaturalizar el contrato creado con carácter de arrendamiento, cuya característica es precisamente la temporalidad de la manifestación de expresión de voluntad de los contratantes, convirtiéndolo en otro de distinta naturaleza, y además impediría el ejercicio de derechos conferidos por el legislador para las situaciones de prórroga, concretamente el referente a la renta establecido en el art. 100 LAU ", a lo que añade que "la prórroga voluntaria anual indefinida pactada, genéricamente considerada, proyecta efectos desnaturalizadotes del contrato de arrendamiento a que afecta (...) claro es que produce antisocialidad y ejercicio anormal del contrato de arrendamiento concertado objeto de controversia"

QUINTO.- Los efectos del pacto de duración indefinida en los arrendamientos para uso distinto al de vivienda.

Sentado que la intemporalidad que supone el hecho de dejar exclusivamente a voluntad del arrendatario, de modo indefinido, el tiempo durante el que habrá de usar la cosa arrendada, conculca la propia naturaleza del contrato al ser fijada por las propias partes contratantes- lo que determina que la cláusula que así lo establece no puede desplegar sus íntegros efectos en la forma convenida- tampoco puede aceptarse que ello deba equivaler a una absoluta falta de previsión contractual que pudiera reclamar la directa aplicación de lo establecido en el artículo 1581 del Código Civil y ni siquiera la consideración de que el plazo de duración sería de un año, dejando entonces al arrendador la facultad de extinción a la finalización del primer año y posteriores.

La solución que, por vía jurisprudencial, cabe dar al planteamiento de tales situaciones ha de llevar a integrar la cláusula de la forma más adecuada a efectos de que no se produzcan unos u otros efectos indeseables. A este respecto, en relación con arrendamientos sujetos al Código Civil y con base en argumentos que resultan también aquí aplicables, parte de la doctrina se ha inclinado por acudir a la analogía del arrendamiento con la figura del usufructo y, en consecuencia, entender que cuando -como aquí sucede- el arrendatario es persona jurídica la duración máxima que cabe imponer al arrendador, sin perjuicio de que la voluntad de las partes pueda llevar los efectos del contrato más allá del indicado tiempo, es la de treinta años que la ley establece como límite temporal para el usufructo en el artículo 515 del Código Civil ; solución que en el presente caso lleva a concluir que el arrendador no puede dar por extinguidos en este momento unos contratos de arrendamiento sobre local de negocio celebrados el 1 de diciembre de 1998, pues se halla vinculado por la cláusula establecida sobre duración en cada uno de ellos por treinta años, esto es hasta la misma fecha del año 2028, lo que resulta además acorde con las exigencias de la buena fe y la contemplación de circunstancias tales como las expectativas de uso del arrendatario y las posibles inversiones realizadas -tal como estaba autorizado- para habilitar los locales a efectos de desarrollar en ellos el negocio de hostelería.

SEXTO.- Al producirse la desestimación del recurso partiendo de fundamentos distintos de los empleados por la sentencia impugnada y planteando el caso evidentes dudas de derecho, no procede hacer especial declaración sobre costas del presente recurso de conformidad con lo establecido en los artículos 398.1 y 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ."

QUINTO.- Al igual que se indicaba por este tribunal en la mencionada sentencia de fecha 10 de diciembre de 2009 , la aplicación de la reseñada doctrina al supuesto que nos ocupa, lleva a mantener la conclusión expuesta por la Juzgadora de instancia.

En efecto, tampoco en este caso puede tildarse de arbitraria o ilógica la interpretación efectuada por la Juzgadora al analizar el contenido del pacto Tercero del contrato litigioso, destacando que la publicidad es posterior al mismo, y veda que el mismo sea indefinido, mientras que la parte apelante se basa en contratos diferentes, algunos con pactos distintos o suscritos en fechas muy posteriores al que nos ocupa, sin que todo ello haya quedado desvirtuado por las minuciosas alegaciones en que se basa la parte apelante para justificar la existencia de prórroga obligatoria para el arrendador, a pesar de que razona en sentido contrario cada uno de los argumentos expuestos por la Juzgadora.

Pero es que, aún considerando lo contrario, sería preciso partir de lo expuesto por el Tribunal Supremo en la reseñada Sentencia de 9 de septiembre de 2009 , "ilustrativa de que en los contratos sometidos al Código Civil, la jurisprudencia se manifestó en contra de la duración indefinida, y someter a la sola voluntad del arrendatario la duración del contrato, desnaturalizaría el contrato que es temporal, convirtiéndolo en otro de distinta naturaleza, y aun en los contratos con tal pacto, si bien ahora la sentencia lo dice para los de uso distinto, la solución jurisprudencial, en arrendamientos, como el presente, es la de acudir por analogía a la figura del usufructo, y entender que, como aquí ocurre, el arrendamiento es persona jurídica, la duración es de treinta años, artículo 515 del Código Civil, añadiendo que ello es más acorde con la buena fe y contemplación de circunstancias tales como expectativas de uso e inversiones.

En consecuencia, pasados aquellos treinta años desde que se celebró el contrato, siquiera continuó por voluntad de ambas partes, ha de confirmarse la sentencia".

Por todo ello, el recurso debe desestimarse, si bien, aplicando idéntico criterio al expuesto por el Tribunal Supremo, y en la anterior resolución ya dictada por esta Sala, las dudas suscitadas y la fundamentación no exactamente coincidente con la sentencia de instancia, justifican que no se efectúe especial imposición de las costas ocasionadas en esta alzada.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de CONSORCIO DE LA ZONA FRANCA DE BARCELONA, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 20 de Barcelona en los autos de Procedimiento Ordinario nº 14/08 de fecha 16 de octubre de 2008, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha sentencia, sin efectuar especial imposición de las costas de este recurso.

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.