Sentencia Civil Nº 9/2015, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 599/2013 de 20 de Enero de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 599/2013-I

Procedencia: Juicio Verbal nº 202/2013 del Juzgado Primera Instancia 7 Manresa

S E N T E N C I A Nº 9/2015

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a veinte de enero de dos mil quince.

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio Verbal sobre Desahucio Falta de pago y Reclamación de cantidad nº 202/2013, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 7 Manresa, a instancia de D/Dª. Carlos María , contra D/Dª. María Dolores , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 15 de julio de 2013.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

RESOLC

Després de desestimar la demanda que ha interposat la representació Don. Carlos María contra Doña. María Dolores , no declaro la resolució contractual i ulterior desnonament respecte de l'habitatge objecte del plet.

La deutora no queda rellevada de la seva obligació de pagar 376, 5euros, que consten judicialment consignats.

Les costes no s'imposen especialment a cap de les parts.

Notifiqueu aquesta sentència a les parts i preveniu-les que hi podran interposar recurs d'apel·lació en el termini de 20 dies, en la forma prevista en l'article 458.1 de la Llei d'enjudiciament civil, prèvia constitució de dipòsit per import de 50 euros.

Si la part demandada en aquest procediment interposa recurs d'apel·lació haurà de donar compliment a allò disposat en l'article 449.1 de la citada llei.

Així per aquesta sentència, de la qual s'unirà certificació a les actuacions originals, ho pronuncio, mano i signo.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 8 de enero de 2015.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. MIREIA RÍOS ENRICH.

Fundamentos

PRIMERO.- El día 13 de marzo de 2013, DON Carlos María presenta demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago de la renta contra DOÑA María Dolores , arrendataria de la vivienda sita en la CALLE000 , número NUM000 , NUM001 piso, de SANT VICENS DE CASTELLET, por el impago de las rentas desde el mes de marzo de 2012 a razón de 17 euros mensuales, el IBI de los años 2011 y 2012 por importe de 1.369,63 euros y la tasa de basuras de los años 2011 y 2012.

Acumulada a la acción de desahucio, formula reclamación de cantidad por el importe de los meses de noviembre de 2011 a febrero de 2012 que fueron objeto de un expediente de consignación de rentas en el que la demandada intentó pagar pero que no llegó a tiempo el actor de retirar su importe.

Y solicita que, previos los trámites oportunos, y sin que proceda enervar la acción de desahucio, se dicte en su día sentencia por la que:

a) Se declare la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago relativo a la finca sita en la CALLE000 , número NUM000 , NUM001 piso, de SANT VICENS DE CASTELLET, condenando a la demandada DOÑA María Dolores a que deje la finca libre, vacua y expedita a disposición de la parte actora.

b) Se condene a DOÑA María Dolores al pago de la suma de 204 euros en concepto de rentas impagadas, la suma de 68 euros consignadas debidamente pero que no fueron entregadas al demandante, y la suma de 1.369,63 euros por el impago del IBI, y asimismo, se le condene al pago de las rentas vencidas hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda, más los intereses legales correspondientes.

c) Costas.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda deducida por DON Carlos María contra DOÑA María Dolores , sin hacer expresa imposición de las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de DON Carlos María interpone recurso de apelación en el que alega, en síntesis: 1) ausencia de falta de cobro de la renta, que existe un vacío, del mes de agosto de 2012 al mes de abril de 2013, que no se intenta pagar de ninguna manera por la demandada, y cuando se tiene conocimiento de la interposición de la demanda judicial, en abril de 2013, se consignan las rentas impagadas en fecha 23 de abril de 2013, por lo que todos aquellos pagos realizados tras la presentación de la demanda, y con anterioridad al requerimiento o celebración de la vista tienen la consideración de pago enervatorio; 2) no es posible la enervación de la acción por la existencia de requerimiento extrajudicial, desatendido de adverso, documento 6 de la demanda, de julio de 2012; 3) subsidiariamente, enervación de la acción de desahucio, pues la demandada ha estado sin pagar desde agosto de 2012 a abril de 2013.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que se revoque la sentencia de instancia y, en su lugar, se dicte otra estimando íntegramente los pedimentos de la demanda, con imposición de las costas a la parte demandada; subsidiariamente, ante la consignación judicial de la demanda de las rentas adeudadas y las devengadas hasta el pago enervador del desahucio, se declare enervada la acción, con imposición de las costas a la parte demandada.

La parte demandada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- La sentencia de primera instancia razona que no puede imputarse a la demandada un incumplimiento contractual en el pago de la renta pues ante la facilidad del pago/cobro del alquiler cuando la SRA. María Antonieta era la destinataria y se ubicaba en la misma finca, de forma que la inquilina sólo debía cruzar la puerta para cumplir su obligación, y por tanto, es factible con la cesión de la propiedad y la incertidumbre del domicilio del actor, que sea éste el que llame a la puerta de la arrendataria de edad avanzada para hacer el cobro, excepto que no tenga interés en el cobro por parecerle que la renta es insuficiente, por lo que concluye que ha existido falta de cobro o 'mora accipiendi'.

La situación de 'falta de cobro' se produce cuando el deudor efectúa un acto positivo tendente al pago, como sucede mediante la remisión de giros postales, ingresos en cuenta corriente u otro medio que ponga a disposición del acreedor la suma debida, y éste la rechaza o rehúsa devolviéndola al deudor.

La cuestión se centra en determinar si, a la fecha de la presentación de la demanda, el día 13 de marzo de 2013, la demandada había ofrecido las rentas al arrendador y, por tanto, existía una situación de falta de cobro o, si por el contrario, en el momento de presentar la demanda existía una situación de impago.

Esto es, hay que comprobar si en el momento en que se ejercita la acción de desahucio, concurren los presupuestos para su éxito, y si es así se estimará la demanda.

Pues bien, revisada en esta alzada la prueba practicada en este procedimiento, no podemos compartir las conclusiones a las que llega la Sra. Magistrada Juez de primera instancia.

En efecto, en el contrato se indica que la renta se pagará (cláusula cuarta) en el domicilio del arrendador.

Y así se venía haciendo como se desprende de la declaración de la testigo DOÑA Debora quien manifestó que en vida de DOÑA Leocadia , la arrendataria se personaba en la vivienda sita en los bajos y abonaba la renta.

DOÑA Leocadia falleció en fecha 11 de agosto de 2012, al folio 123.

La última mensualidad cuyo pago se acredita es la correspondiente al mes de julio de 2011, al folio 104.

La arrendataria DOÑA María Dolores dejó de pagar la renta en noviembre de 2011.

En fecha 16 de diciembre de 2011, la arrendataria DOÑA María Dolores gira un recibo para el pago de la renta correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2011, que se declaró caducado, al folio 26.

El día 1 de febrero de 2012, DOÑA María Dolores presenta expediente de consignación de las rentas correspondientes a los meses de noviembre de 2011 a febrero de 2012, haciendo constar que el arrendador DON Carlos María se negaba a recibir el importe de las rentas.

Se consignan las rentas de los meses de noviembre de 2011 a febrero de 2012, al folio 27.

En la papeleta de conciliación se hace constar como domicilio el de la CALLE000 , número NUM002 , NUM003 , de SANT VICENS DE CASTELLET, en lugar del número NUM000 , al folio 24.

Por auto de fecha 1 de marzo de 2012, se hace constar que se ha dado traslado DON Carlos María sin que haya efectuado alegación alguna, por lo que se declara bien hecha la consignación y se devuelve el importe de la consignación a la arrendataria, al folio 33.

El día 9 de marzo de 2012, documento 4 de la demanda, al folio 36, la Letrada de DON Carlos María , notifica por burofax a la arrendataria que conforme a la DT 2ª de la LAU de 1994 , debe procederse a la actualización de la renta, resultando una renta de 131,73 euros; asimismo, dice que dicha cantidad será incrementada con el importe del IBI y de la tasa de basuras y residuos, y finalmente, le pide que se ponga en contacto con su despacho con el objeto de determinar la forma de domiciliar los pagos mensuales del recibo de la renta que asciende, para la anualidad de diciembre de 2011 a diciembre de 2012, a la suma de 190,39 euros, con apercibimiento de ejercitar acciones legales.

Dicho burofax consta entregado el día 14 de marzo de 2012, al folio 40.

Contesta la Letrada de DOÑA María Dolores que su relación es con DOÑA Leocadia , que han devuelto los giros postales, que no se indica el importe en el que se basan para realizar la actualización de la renta, y que respecto del IBI y basuras no se indica ni facilita copia o fotocopia del original donde se calcula dicho importe, al folio 43.

El día 5 de junio de 2012, la Letrada de DON Carlos María comunica a la Letrada de DOÑA María Dolores que está consignando las rentas erróneamente a una persona que no es la propietaria, lo que podría motivar falta de pago, al folio 50.

Por burofax de fecha 4 de julio de 2012, la Letrada de DON Carlos María requiere a DOÑA María Dolores para que pague IBI y tasa de basuras, manifieste si acepta o no la actualización de la renta, y le indica que adeuda las rentas desde febrero de 2012, último mes que consignó en el procedimiento de consignación de rentas, el IBI de los años 2011 y 2012 y la Tasa de basuras de los años 2011 y 2012, por lo que de no ponerse al corriente de pago, ejercitarán las acciones legales correspondientes, con independencia de ir a un procedimiento de determinación de renta visto que no ha habido acuerdo entre las partes para fijar la misma, y finalmente, designa un número de cuenta en la que efectuar el pago de la renta mensual, y los impuestos y tasas prorrateados, los meses devueltos por el Juzgado de Manresa, so pena de incurrir en falta de pago de la renta (documento 6 de la demanda, a los folios 45 a 47).

Dicho burofax no fue entregado a la arrendataria, se dejó aviso por el servicio de correos.

Por tanto, consta en autos que:

1) Respecto de los meses de noviembre, diciembre de 2011, y enero y febrero de 2012, DOÑA María Dolores presenta expediente de consignación de las rentas; en la papeleta de conciliación se hace constar como domicilio el de la CALLE000 , número NUM002 , bajos, de SANT VICENS DE CASTELLET, en lugar del numero NUM000 ; no obstante, por auto de fecha 1 de marzo de 2012, se indica que le ha dado traslado al arrendador sin que haya efectuado alegación alguna, por lo que se declara bien hecha la consignación y se devuelve el importe de la consignación a la arrendataria.

2) Para el pago de los meses de marzo de 2012 a septiembre de 2012 (al folio 174) la arrendataria remite giros postales a DOÑA Leocadia , que se declaran caducados.

3) No hay ningún intento de pagar la renta de los meses de octubre de 2012 a abril de 2013.

4) El día 13 de marzo de 2013, DON Carlos María presenta demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago de la renta contra DOÑA María Dolores .

5) El día 23 de abril de 2013, se presenta papeleta de consignación de las rentas de marzo a diciembre de 2012 y de enero a abril de 2013, al folio 105, y se consigna la suma de 238 euros en concepto de rentas de marzo de 2012 a abril de 2013 y la suma de 1.369,63 por el importe correspondiente a IBIS y Tasa de Basuras, a los folios 107 y 111.

6) El día 10 de mayo se consigna la renta de mayo de 2013, a los folios 108 y 110.

7) El día 10 de junio de 2013 se consigna el mes de junio de 2013, al folio 116.

8) El día 4 de julio de 2013 se consigna el mes de julio, al folio 146.

9) Los meses de agosto, septiembre y octubre se ingresan en la cuenta designada por el arrendador, al folio 199.

Por tanto, hay un periodo, de octubre de 2012 a abril de 2013, en el que existe falta de pago sin que se haya intentado pagar ni consignar, conociendo, desde el mes de febrero de 2012, la condición de arrendador del actor, tanto mediante el expediente de consignación de rentas como por las comunicaciones entre ambas Letradas.

TERCERO.- La cuestión que se plantea a continuación es si, atendida la consignación efectuada el día 23 de abril de 2013 de las rentas de marzo a diciembre de 2012 y de enero a abril de 2013, si dicha consignación puede permitir la enervación de la acción ejercitada, o si por el contrario, dicha consignación no puede tener el efecto de enervar el desahucio, atendida la existencia de un requerimiento previo.

El día 9 de marzo de 2012, documento 4 de la demanda, al folio 36, la Letrada de DON Carlos María , notifica por burofax a la arrendataria que conforme a la DT 2ª de la LAU de 1994 , debe procederse a la actualización de la renta, asimismo, resultando una renta de 131,73 euros, dice que dicha cantidad será incrementada con el importe del IBI y de la tasa de basuras y residuos, y finalmente, le pide que se ponga en contacto con su despacho con el objeto de determinar la forma de domiciliar los pagos mensuales del recibo de la renta, que para la anualidad de diciembre de 2011 a diciembre de 2012, ascienden a la suma de 190,39 euros, con apercibimiento de ejercitar acciones legales.

Dicho burofax fue entregado el día 14 de marzo de 2012, al folio 40.

Contesta la Letrada de DOÑA María Dolores que su relación es con DOÑA Leocadia , que han devuelto los giros postales, que no se indica el importe en el que se basan para realizar la actualización de la renta, y que respecto del IBI y basuras no se indica ni facilita copia o fotocopia del original donde se calcula dicho importe, al folio 43.

El día 5 de junio de 2012, la Letrada de DON Carlos María comunica a la Letrada de DOÑA María Dolores que está consignando las rentas erróneamente a una persona que no es la propietaria, lo que podría motivar falta de pago, al folio 50.

Por burofax de fecha 4 de julio de 2012, la Letrada de DON Carlos María requiere a DOÑA María Dolores para que pague IBI y tasa de basuras, manifieste si acepta o no la actualización de la renta, y le indica que adeuda las rentas desde febrero de 2012, último mes que consignó en el procedimiento de consignación de rentas, el IBI de los años 2011 y 2012 y la Tasa de basuras de los años 2011 y 2012, por lo que de no ponerse al corriente de pago, ejercitaran las acciones legales correspondientes, con independencia de ir a un procedimiento de determinación de renta visto que no ha habido acuerdo entre las partes para fijar la misma, y finalmente, designa un número de cuenta en la que efectuar el pago de la renta mensual, y los impuestos y tasas prorrateados, los meses devueltos por el Juzgado de Manresa, so pena de incurrir en falta de pago de la renta (documento 6 de la demanda, a los folios 45 a 47).

Dicho burofax no fue entregado a la arrendataria, se dejó aviso por el servicio de correos.

El artículo 22.4 de la L.E.C . tras la Ley 37/2011, de 10 de octubre, vigente en la fecha de la presentación de la demanda, establece:

'4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.

Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación'.

En cuanto a los requisitos que deben concurrir en dicho requerimiento para que el mismo tenga como efecto impedir la enervación de la acción de desahucio, la sentencia de la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de La Coruña, de fecha 2 de marzo de 2007, dice:

' En lo que aquí interesa deben analizarse cuáles son los requisitos que debe reunir ese requerimiento previo. Doctrinalmente se ha establecido que:

A) Debe ser un auténtico requerimiento o intimación al pago, con la advertencia de las consecuencias en caso de impago.

Es por ello que no se ha considerado que reúna esa cualidad las misivas en las que: a) la reclamación no es el objeto principal de la notificación, sino que se introduce de forma marginal y poco clara, en medio de un conjunto de comunicaciones;

b) si no permite al arrendatario saber que la intención del arrendador es resolver el contrato si no le abona las rentas adeudadas dentro de los dos meses siguientes;

c) incluso algunas Audiencias exigen que expresamente se indique que si no se paga en ese plazo no podrá el arrendatario enervar la acción de desahucio; ha de ser una advertencia clara y terminante de todas las consecuencias jurídicas inherentes a su impago, de tal modo que el inquilino comprenda el alcance y fines de la intimación;

d) no es equiparable al requerimiento la mera comunicación de las cantidades que, a juicio del arrendador, adeuda el arrendatario;

e) tampoco constituye el requerimiento al que se refiere el precepto comentado una mera invitación a abonar las rentas pendientes, aunque contenga referencias genéricas a formular demandas o a ejercitar acciones legales.

B) Ha de ser fehaciente, es decir, que debe realizarse por un medio que permita tener constancia tanto del contenido íntegro del requerimiento como de que llegó a conocimiento del arrendatario.

C) Debe referirse exclusivamente a rentas vencidas e impagadas, no a futuras rentas que aún no se han devengado.

D) Debe transcurrir el plazo de dos meses desde la efectiva recepción hasta la presentación de la demanda, debiendo computarse en la forma establecida en el artículo 5 del Código Civil , es decir de fecha a fecha, al ser un plazo sustantivo aunque se enmarque dentro de una ley procesal.

Y E) Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad adeudada hasta ese momento cuando se presenta la demanda'.

La sentencia del Tribunal Supremo número 302/2014, de 28 de mayo de 2014 , ha dado respuesta definitiva a la cuestión planteada, en la interpretación del artículo 22 de la L.E.C . dice:

' Puesto en relación el requerimiento con el artículo 22.4 de la L.E.C . debemos concluir que dicho precepto exige:

1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.

2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.

3. Ha de referirse a rentas impagadas.

4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.

5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario:

1. Que el contrato va a ser resuelto.

2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago.

En el presente caso, la arrendadora va más allá y anuncia una denuncia (demanda) por incumplimiento. Esta información que se traslada a la arrendataria es la crónica anunciada de un proceso judicial y no podía pasar desapercibida a la arrendataria, ni su gravedad ni las consecuencias, pues es comúnmente sabido que el impago de rentas genera la resolución del contrato y el desahucio de la vivienda o local.

No estamos ante un derecho del arrendatario que pudiera conllevar la necesaria información para su ejercicio, sino ante un derecho del arrendador a que se le abonen las rentas y cantidades asimiladas (IBI) y una obligación de pago por parte del arrendatario.

Como declara la sentencia de esta Sala de 26 de marzo de 2009 (recurso 1.507/2004 ), la enervación del desahucio no se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada'.

Y la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de junio de 2014 fija como doctrina jurisprudencial, la siguiente: 'El requerimiento de pago que se hace al amparo artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no exige que se comunique al arrendatario que el contrato va a ser resuelto y que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo'.

En el caso de autos, en el documento 6 de la demanda, al folio 46, burofax de fecha 4 de julio de 2012, la Letrada de DON Carlos María requiere a DOÑA María Dolores para que pague IBI y tasa de basuras, manifieste si acepta o no la actualización de la renta, y le indica que adeuda las rentas desde febrero de 2012, último mes que consignó en el procedimiento de consignación de rentas, el IBI de los años 2011 y 2012 y la Tasa de basuras de los años 2011 y 2012, por lo que, de no ponerse al corriente de pago, ejercitará las acciones legales correspondientes, con independencia de ir a un procedimiento de determinación de renta, visto que no ha habido acuerdo entre las partes para fijar la misma, y finalmente, designa un número de cuenta en la que efectuar el pago de la renta mensual, y los impuestos y tasas prorrateados, y los meses devueltos por el Juzgado de Manresa, so pena de incurrir en falta de pago de la renta (documento 6 de la demanda, a los folios 45 a 47).

Por tanto, el arrendador reitera su condición de propietario de la vivienda arrendada, comunica a la arrendataria que adeuda el IBI, la tasa de basuras, le pregunta si acepta la actualización y le requiere para que pague las rentas desde febrero de 2012, el IBI y la Tasa de Basuras, indicando que, de no ponerse al corriente de pago de inmediato, se verá en la obligación de ejercitar las acciones legales designando una cuenta donde efectuar los ingresos de renta mensual, impuestos y tasa, so pena de incurrir en falta de pago, sin perjuicio de instar procedimiento para la declaración de cuál debe ser la renta actualizada.

Como se ha indicado más arriba, el burofax no fue entregado a DOÑA María Dolores . Así, se remite el requerimiento por burofax del servicio de Correos (medio fehaciente, según exige el artículo 22.4 de la LEC ) dirigido a DOÑA María Dolores a la vivienda arrendada, constando que Correos dejó aviso postal y que el mismo no fue reclamado, quedando 'no entregado dejado aviso'; en esa tesitura, ha de entenderse eficaz a los efectos pretendidos el requerimiento remitido, correspondiendo al destinatario acreditar que su falta de recepción deriva de circunstancias que no le son imputables. Es decir, ante el requerimiento correctamente dirigido por medio fehaciente, no es preciso que se acredite una conducta obstativa o de manifiesto rechazo por parte del destinatario a su recepción, sino que corresponde a éste acreditar que ésta no tuvo lugar por motivos que no le son atribuibles y ajenos a su voluntad; por ello, aunque no haya sido efectivamente recibido por el mismo (por haber dejado caducar el aviso dejado por el servicio de correos), el requerimiento ha de desplegar efectos, ya que de otro modo bastaría que el destinatario adoptara una conducta pasiva u omisiva dejando de recoger la comunicación remitida para dejar sin efecto el ejercicio de un legítimo derecho del arrendador, y supondría tanto como dejar en manos del deudor la posibilidad de cumplir dicho requisito en la debida forma.

Esta Sala se ha pronunciado reiteradamente en este sentido, y también lo ha hecho el Tribunal Supremo, baste citar las sentencias de 12 y 22 de diciembre de 1.992 .

Por tanto, dicho requerimiento cumple con los requisitos mínimos exigidos para impedir la enervación del desahucio por la arrendataria, conforme a lo dispuesto en el ya citado artículo 22.4, párrafo segundo, de la L.E.C .

Además, no puede obviarse la existencia de un burofax anterior, de fecha 9 de marzo de 2012, que sí fue entregado a la arrendataria el día 14 de marzo de 2012, al folio 38.

Lo anterior lleva a la conclusión de que no puede declararse enervada la acción, y procede acoger la acción de desahucio por falta de pago, dado que al presentarse la demanda estaba pendiente de abono y no se había intentado el pago ni la consignación de la renta desde el mes de octubre de 2012, sin que a ello obste la anterior consignación de los meses de noviembre de 2011 a febrero de 2012 ni los giros remitidos a la anterior propietaria cuando ya le constaba a la arrendataria quien era el nuevo arrendador.

Por tanto, debe declararse resuelto el contrato de arrendamiento que une a las partes y condenar a la demandada a dejar la vivienda litigiosa libre, a disposición de la propiedad.

CUARTO.- La actora acumula en la demanda la acción de reclamación de cantidad por el importe de la renta de los meses de noviembre de 2011 a febrero de 2012, consignadas por la demandada que con posterioridad fueron devueltas a DOÑA María Dolores y que, por tanto, se adeudan y las posteriores desde marzo de 2012.

En cuanto a la cantidad correspondiente al IBI, vistos los recibos del pago de IBI aportados por el actor correspondientes al IBI de 2011 y al IBI de 2012, a los folios 53 a 62 y la referencia catastral del inmueble, a los folios 51 y 144, así como la información registral, al folio 16, en virtud de lo establecido en la D.T. 2ª apartado c), punto 10.2 de la LAU de 1994 , a tenor de la cual, cuando la superficie no estuviese individualizada se dividirá en proporción a la superficie de cada vivienda, se aprecia correcta la aplicación de la proporción de un 43,76% respecto del total edificio para la vivienda primero primera, por lo que procede aplicar la suma de 1.160,63 euros en concepto de IBI de los años 2011 y 2012.

A dicha cantidad hay que añadir la suma correspondiente a la tasa de basuras de 104,50 euros, en cada una de ambas anualidades, lo que hace un total de 1.369,63 euros.

Por todo lo anterior, procede condenar a la demandada a pagar al demandante la cantidad de 357 euros en concepto de 21 mensualidades de rentas, desde noviembre de 2011 hasta el mes de julio de 2013 ambos inclusive, y las que posteriormente se devenguen, más la cantidad de 1.369,63 euros, en concepto de IBI y tasa de basuras de los años 2011 y 2012, lo que hace un total de 1.726,63 euros.

QUINTO.- Las costas de la primera instancia deben imponerse a la parte demandada, conforme al artículo 394.1 de la L.E.C .

La estimación del recurso conlleva que no se efectúe en esta alzada especial imposición de costas, conforme dispone el artículo 398.2 LEC .

Fallo

Estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DON Carlos María contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 7 de MANRESA, en los autos de JUICIO VERBAL de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad acumulada al anterior, número 202/2013, debemos REVOCAR Y REVOCAMOSdicha sentencia, y en su lugar, estimando la demanda deducida por DON Carlos María contra DOÑA María Dolores , declaramos la resolución de contrato de arrendamiento relativo a la vivienda sita en la sita en la CALLE000 , número NUM000 , NUM001 piso, de SANT VICENS DE CASTELLET, condenando a la demandada a dejarla libre, vacua y expedita en el plazo legal, con apercibimiento de lanzamiento caso de no efectuarlo, y al pago de la cantidad de 1.726,63euros ,más las rentas que pudieran adeudarse hasta el momento de la devolución de la posesión, más el interés legal de dicha cantidad desde la fecha de la presentación de la demanda.

Todo ello, imponiendo a la parte demandada las costas de la primera instancia y sin hacer especial imposición de las costas de esta alzada.

Se decreta la devolución del depósito constituido por el apelante para recurrir.

Esta resolución es susceptible de recurso de extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.