Sentencia CIVIL Nº 9/2019, Audiencia Provincial de Girona, Sección 2, Rec 784/2018 de 10 de Enero de 2019

Encabezamiento

Sección nº 02 Civil de la Audiencia Provincial de Girona (UPSD AP Civil Sec.02)
Plaza Josep Maria Lidón Corbí, 1, pl. 5a - Girona - C.P.: 17001
TEL.: 972942368
FAX: 972942373
EMAIL:aps2.girona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 1707942120188086496
Recurso de apelación 784/2018 -2
Materia: Apelación civil
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Girona
Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 555/2018
Parte recurrente/Solicitante: RIOSTRA DOBLE, SLU
Procurador/a: Narcís Jucglà Serra
Abogado/a: XAVIER GISPERT CASSA
Parte recurrida: Salvadora
Procurador/a: Esther Sirvent Carbonell
Abogado/a: Maria Orriols Ferreres
SENTENCIA Nº 9/2019
Ilmos. Sres:
PRESIDENTE
D. JOSÉ ISIDRO REY HUIDOBRO
MAGISTRADOS
Dª. Maria Isabel Soler Navarro
D. JAUME MASFARRÉ COLL
Girona, 10 de enero de 2019

Antecedentes

PRIMERO. En fecha 8 de noviembre de 2018 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 555/2018 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Girona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. NARCÍS JUCGLÀ SERRA, en nombre y representación de RIOSTRA DOBLE, SLU contra Sentencia de 20 de julio de 2018 y en el que consta como parte apelada la Procuradora Dª. ESTHER SIRVENT CARBONELL, en nombre y representación de Dª. Salvadora .



SEGUNDO. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Que desestimando la demanda interpuesta por Riostra doble SLU debo absolver y absuelvo a Dña.

Salvadora de las pretensiones deducidas contra la misma en el presente procedimiento con imposición de las costas a la parte actora.'.



TERCERO. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 07/01/2019.



CUARTO. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Dª. Maria Isabel Soler Navarro.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación procesal de la entidad RIOSTRA DOBLE S.L.U. se interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Girona en fecha 20 de Julio de 2018 en los presentes autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho JPI con el nº 555/2018 a instancia de la ahora recurrente contra Dª Salvadora , los motivos del recurso son: Infracción del Art 29 de la LAU; Infracción de la Disposición transitoria segunda de la LAU de 1994; error en la valoración de la prueba que determina infracción del Art 22 de la L.EC.; La parte apelada solicita la confirmación de la sentencia apelada.



SEGUNDO.- En cuanto al primer motivo del recurso: Infracción del Art 29 de la LAU. La parte recurrente alega que contrariamente a lo que se indica en la sentencia entiende que si tiene legitimación activa y acción y derecho a reclamar todas las rentas y cantidades asimiladas anteriores a la adquisición de la propiedad de la finca y por lo tanto con independencia de la fecha en que se adjudicó la finca, y ello porque la anterior arrendadora una vez extinguido su derecho como arrendadora carece del derecho a reclamar las rentas adeudadas; que la demandada en su contestación a la demanda no ha impugnado la legitimación activa de la actora. Que la recurrente ha pagado todos los gastos reclamados en concepto de cantidades asimiladas a la renta tanto anteriores como posteriores a su adjudicación tal como ha acreditado documentalmente; que conforme a lo dispuesto en el Art 20 de la L.A.U el adquirente de la finca queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador entre los que está el derecho al cobro de las rentas y cantidades asimiladas.

La sentencia de Instancia acoge la falta de legitimación activa de la actora para reclamar las rentas anteriores a la adquisición de la finca arrendada que tuvo lugar en fecha 29 de Enero de 2018 mediante el auto de adjudicación.

Conforme a doctrina jurisprudencial consolidada la legitimación ad causam se determina en función de la relación existente entre una persona determinada y la situación jurídica en litigio, ya que consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina la aptitud para actuar en el mismo como parte ( Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 1993 y 28 de febrero de 2002 ; RJA 2027/1993 , y 3513/2002 ).

Asimismo como recoge la sentencia de la AP de Barcelona Sec.4 de fecha 18/12/2018 : 'según establece la STS de 15 de noviembre de 2011 : 'La sentencia de esta Sala núm. 1275/2006 de 13 diciembre , recoge lo señalado por la de 7 de julio de 2004 en el sentido de que 'es jurisprudencia reiterada la que permite apreciar de oficio la falta de legitimación activa incluso en casación ( sentencias de 4 de julio de 2001 , 31 de diciembre de 2001 , 15 de octubre de 2002 , 10 de octubre de 2002 y 20 de octubre de 2002 ). Y la sentencia de 15 de octubre de 2002 declara con una extensa relación de resoluciones de esta Sala [que] establecen la diferencia entre la legitimación 'ad procesum' y la legitimación 'ad causam' [para] expresar que la falta de esta última para promover un proceso, en cuanto afecta al orden público procesal, debe ser examinada de oficio, aunque no haya sido planteada en el período expositivo, ya que los efectos de las normas jurídicas no pueden quedar a voluntad de los particulares de modo que llegaran a ser aplicadas no dándose los supuestos queridos y previstos por el legislador para ello'.

Siendo el pago de la renta y cantidades asimiladas la contraprestación propia a la que tiene derecho el arrendador por razón de la cesión de uso que comporta el arrendamiento, el derecho a cobrar las rentas arrendaticias es un derecho de crédito personal que el arrendador tiene por su condición de parte del contrato mientras se mantenga como tal. En consecuencia, el único legitimado para reclamar las rentas será en cada momento quien ostente la condición de propietario arrendador, y extinguida esta condición será en, su caso el nuevo arrendador el legitimado, ya que el cambio traslativo del dominio que afecta únicamente al arrendador, pero subsistiendo el arrendamiento, da acción al mismo para reclamar las rentas desde el momento que ostenta la condición de propietario no antes, la misma sentencia del TS invocada por la parte apelante viene a ratificar tal criterio, ya que la misma lo que establece es que el antiguo arrendador carece de legitimación para reclamar el pago de rentas devengadas una vez extinguido su derecho como arrendador por haber sido enajenada la finca (en el caso, mediante ejecución hipotecaria), aunque el arrendatario permanezca en el uso de la vivienda, y es el nuevo propietario quien tiene derecho a percibir las rentas y no quien ya dejó de serlo.

El percibo de la renta corresponde en cada momento a quien resulta ser el propietario del bien arrendado con independencia de que se hubiera celebrado el contrato de arrendamiento por un propietario anterior. En el caso, la entrega del inmueble arrendado al nuevo propietario se produjo con el auto de adjudicación -que es equiparable a estos efectos a la escritura pública- equivalente a la entrega de la cosa en virtud de la tradición instrumental.

En consecuencia el recurrente solo está legitimado para reclamar las rentas a partir del momento en que ha devenido propietario que no es otro que la fecha del auto de adjudicación, no las anteriores cuya legitimación para reclamarlas corresponderá a la anterior propietario -arrendataria en caso de ser debidas.

Ya que como recoge la STS, citada por el recurrente 'En consecuencia carece de legitimación el antiguo arrendador para reclamar el pago de rentas devengadas una vez extinguido su derecho como tal arrendador por haber sido enajenada la finca, en este caso mediante ejecución hipotecaria; y ello aunque el arrendatario permanezca en el uso de la vivienda, pues en tal caso quien tendrá derecho a percibir las rentas será el nuevo propietario y no quien ya dejó de serlo. Así se desprende de la propia naturaleza del arrendamiento, contrato en el cual el pago de la renta constituye la contraprestación respecto de la cesión de uso efectuada por el propietario que, por tanto, renuncia a dicho uso -que en principio está unido al dominio- por precio. De ahí que el percibo de la renta corresponderá en cada momento a quien resulte ser el propietario del bien arrendado con independencia de que se hubiera celebrado el contrato de arrendamiento por un propietario anterior.' Procediendo en consecuencia desestimar este motivo del recurso.



TERCERO.- En cuanto al segundo motivo del recurso; Infracción de la Disposición transitoria segunda de la LAU de 1994; Alega el recurrente que la sentencia no tiene en cuenta en cuanto a la actualización de la renta que la misma resulta procedente en virtud de lo establecido de la Disposición transitoria segunda de la LAU de 1994, relativa a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9-5-1985, en cuanto que establece en su apartado 11, que el arrendador podrá actualizar la renta previo requerimiento fehaciente al arrendatario, que es precisamente lo efectuado por la actora, tal como consta acreditado, sin que exista pacto entre las partes que excluya esta previsión legal.

Y en cuanto a la posibilidad de exigir el pago del IBI,y del coste de los servicios y suministros, la misma resulta procedente en virtud de l Disposición Transitoria citada en cuanto en sus apartados 10.2 y 10.5 establece, que el arrendador podrá exigir al arrendatario el importe total del IBI de la vivienda arrendada y que podrá repercutir en el arrendatario el importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan, exceptuándose únicamente el supuesto en que por pacto expreso entre las partes todos estos gastos sean por cuenta del arrendador, el cual no existe, sin que la demandada se hay opuesto en tiempo y forma al requerimiento en tiempo y forma legal. Que la demandada ha aceptado en la contestación a la demanda el pago de las tasas de basura y alcantarillado por importe de 334,76 euros y no la del resto de los servicios y suministros resultando aplicable la doctrina de los actos propios. Que la doctrina jurisprudencial del TS establece que en cuanto a las causas de resolución de estos contratos, sigue siendo e aplicación el Art 114 de la L.AU DE 1964, y que si bien en su apartado 1º solo establece como causa de resolución el impago de la renta o de las cantidades asimiladas, el impago por el arrendatario del pago del IBI ha de considerarse como causa de resolución contemplada en el citado Artículo.

En cuanto a la actualización de la renta, la sentencia de Instancia después de fijar la misma en la cuantía de 189 euros con arreglo al convenio suscrito en fecha 27 de agosto de 2007 en que las partes solo hacen referencia a la obligación de pago de una renta de 189 euros sin cantidad adicional alguna y en que se pacta que la vivienda sea retornada en las mismas condiciones de alquiler, y que en la escritura de cancelación del derecho de retorno de 22 de octubre de 2010 se establece claramente que los propietarios entregan 'en les mateixes condicions de lloguer (189 euros mensuales) l#habitatge que en la mencionada escritura s#indicava' Y partiendo de que la parte actora efectuó una notificación a la demandada en fecha 8 de marzo y notificada a la misma en fecha 15 de marzo en que se le notifica que la misma ha adquirido la propiedad de la finca y que habrá de abonar la renta a aquella, pero sin indicación de cuenta alguna ni ningún otro medio para realizar el pago. Se le notifica también una actualización de la renta de 190,13 euros. No se le requiere de pago de renta alguna debida Y que posteriormente en fecha 14 de marzo de 2018 se requiere de pago a la demandada por un total de 5.161,23 euros, por ibi, tasas de basura, comunidad de propietarios y seguro IBI diversas anualidades, sin indicar tampoco la forma de realización del pago, requerimiento que fue entregado a la demandada en fecha 10 de abril de 2018 y que en fecha 12 de abril se presenta la demanda, solo cabe concluir lo resuelto en la sentencia de Instancia, no existe un requerimiento de pago de las rentas reclamadas, entre el requerimiento de pago de las cantidades asimiladas solo transcurren dos días y ni en la notificación del cambio de la propiedad ni en el requerimiento de pago de cantidades asimiladas se indica medio alguno de pago o cuenta donde pueda realizarse el mismo.

La sentencia de instancia recoge la normativa aplicable al supuesto presente dando aquí por reproducida para evitar reiteraciones innecesarias, y dado que la dicha normativa permite al arrendatario la posibilidad de oponerse a dicha actualización de la renta, y al no haberse efectuado en el caso presente un requerimiento previo de actualización en los términos de la DT2º de la L.AU 1994, genera una evidente indefensión a la arrendataria, como resuelve la sentencia de instancia y que debe ratificarse. En consecuencia la renta debe quedar fijada en la cuantía de 189,00 euros en tanto en cuanto no se lleve a cabo la actualización pretendida en legal forma.

En cuanto a las cantidades asimiladas respecto a las devengadas con anterioridad a la fecha de adquisición por la parte actora de la propiedad deberá estarse a lo resuelto en el Fundamento de Derecho Primero y ningún pronunciamiento cabe al respecto y en cuanto a las devengadas con posterioridad solo cabe ratificar lo resuelto en la sentencia de Instancia dado que en la demanda solo se reclaman las rentas posteriores y no las cantidades asimiladas que se devenguen después de su presentación, por lo que no cabe pronunciamiento al respecto, ya que en caso contrario se incurriría en incongruencia, como ya lo valora la sentencia de Instancia.

En cuanto a la invocación de los actos propios por haber aceptado la demandada el pago de la tasa 'escombraries y clavegueram', si bien es cierto sin embargo ello lo hace la demandada al estimar que la misma debe conceptuarse como de suministro y como tal suministro admite que si bien obligada a su pago con arreglo a lo pactado. Sin embargo las tasas que se reclaman en la demanda por dichos conceptos lo son de los ejercicios 2016 y 2017, respecto a las cuales se ha resuelto que la actora no está legitimada para su reclamación frente a la arrendataria al no ostentar la condición propietaria de la vivienda arrendada hasta el 29 de enero de 2019.



CUARTO.- En cuanto al tercer motivo del recurso error en la valoración de la prueba que determina infracción del Art 22 de la L.EC.; La parte recurrente mantiene que la sentencia de Instancia yerra en cuanto determina que la arrendataria solamente adeuda la cantidad de 1.323 euros en concepto de rentas arrendaticias de los meses de enero y julio de 2018 al no tener en cuenta que de la documentación acompañada se desprende que en cuanto a las rentas correspondientes a los meses de marzo de 2017 a abril de 2018 no han sido pagadas, tal como resulta del acta notarial de manifestaciones de la anterior arrendadora.

Que la arrendataria afirma haber pagado sin aportar recibo alguno de su pago, que la anterior arrendataria miente en su acta de manifestaciones que las mimas ya fueron pagadas en base a unos pretendidos whatsap cuya autenticidad ha sido impugnada por no acreditarse, ni su emisor ni su receptor ni la fecha ni envió de los mismos.

En relación a las rentas anteriores a la fecha de adquisición por el actor solo cabe remitirnos a lo señalado anteriormente en el Fundamento de Derecho Primero, en consecuencia ningún pronunciamiento cabe efectuar al respecto En cuanto a las rentas posteriores se alega, la arrendataria no ha enviado ningún giro postal a la arrendadora en pago de las rentas de los meses de abril y mayo de 2018 sino que lo hizo Vidal , sin mención del concepto por el que se efectuaba el giro, motivo por el cual no fue cobrado por la propietaria por motivos fiscales.

En cuanto a la enervación de la acción, las circunstancias concurrentes no permiten en este caso la enervación atendiendo a que como establece el Art 22 de la L.EC. la misma ha sido requerida de pago fehacientemente por la parte arrendadora con una antelación mínima de un mes.

Consta acreditado como ya lo valora la sentencia y así lo admite la parte actora que la demandada en fecha 30 de mayo de 2018 y a través del hijo de la demanda, realizo un giro de 378 euros equivalente a dos meses de renta a favor de la actora, y un segundo giro en fecha 30 de junio de 2018 por el mismo importe y la referencia a la renta de los meses de abril y mayo y que la misma parte actora admite en su recurso que no recogió, siendo totalmente insostenibles las alegaciones vertidas sobre los motivos por los cuales no lo recogió cuando no solo coincide el apellido de la actora que no podía desconocer sino que además son cotitulares de la cuenta en que se domiciliaba el pago de las rentas anteriormente, en consecuencia la única causa de no disponer de las rentas reclamadas solo puede atribuirse a la parte actora ya que la demandada ha llevado a cabo todas las actuaciones tendentes a su pago y solo ha sido la actuación de la actora que ha impedido su pago, no pudiendo en consecuencia estimarse ni que existiera un impago al momento de interponerse la demanda ni menos que la actora no pudiera, en su caso enervar la acción ya que no existía un requerimiento de pago fehaciente.

Cabe señalar que aparte de la consignación para apreciar la mora accipiendi cabe entender otros medios como dice la sentencia de la AP de Sede: Palmas de Gran Canaria (Las) Sección: 3, Nº de Recurso:482/1998 , Nº de Resolución: 50/2001, que dice 'Si bien es cierto que mientras no se produzca el hecho material, o el acto jurídico equivalente de la acción de entrega del dinero en tiempo, lugar y forma convenidos en el contrato a la persona acreedora, o la autoridad judicial ante quien se consigne aquél por la negativa del acreedor a recibirlo, no declare bien hecha la entrega, no queda librado del cumplimiento de su prestación el arrendatario, no es menos cierto que como reseñan las STS 4-7-1988 , 21-6-1947 y 15- 6-1987 (A-4469) la remisión de giros excluyen las consecuencias de la mora solvendi, ya que la oferta real tiene también un contenido positivo, aunque de menor alcance que la consignación, cual es la constitución del acreedor en mora, y si bien el giro postal o telegráfico no acredita por si solo el pago de la renta ni su aceptación por el arrendador, en cuanto aparece rehusado, como sucede en el presente caso, permite apreciar la mora accipiendi..' Que es lo acontecido en el caso presente en que fue rehusado por el recurrente sin causa alguna justificativa.

En cuanto a la vulneración del Art 22 de la L.EC., no se ha producido tal vulneración, que en el caso presente sería irrelevante dado que la acción de desahucio ha sido desestimada, si bien conforme a lo antes indicado, la actora si tenía derecho a enervar la acción ya que como se ha señalado anteriormente el requerimiento efectuado no era fehaciente en los términos señalados anteriormente, pero es que además en el supuesto presente lo que ha acontecido, como se ha señalado es que no procedía la acción de desahucio entablada por la parte actora.

No es correcto lo alegado por la parte recurrente de que la sentencia declara que la demandada adeuda la cuantía de 1.323 euros en concepto de rentas de los meses de enero y julio de 2018. lo que dice la sentencia es que solo procedería dicho pago correspondientes a los meses de renta de enero a julio a 2018, es decir el periodo a partir del cual el recurrente devine propietario y en consecuencia legitimado para reclamarlo y esto es lo que dice la sentencia y siendo como se ha señalado que si dichas rentas no obran en poder del recurrente ha sido por causa solo imputable al mismo, ya que, como se ha señalado no se aceptaron los giros postales y posteriormente a conocer la interposición de la demanda la demandada ha consignado todas las cuantías reclamadas incluidas las que estimaba no debidas 'ad cautelam', es evidente que la acción de desahucio no podía prosperar. No existe una conducta morosa de la demandada en el cumplimento de su obligación de pagar la renta, sino que lo que se aprceia en el caso presente es una 'mora accipiendi' Todo lo anteriormente expuesto conlleva a la desestimación del recurso confirmando la resolución recurrida.



QUINTO.- Al desestimarse el recurso de apelación las costas de esta alzada se impondrán a la parte apelante de conformidad con lo dispuesto en el Art 398 de la L.EC Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

QUE DESESTIMANDO, el recurso de apelación formulado por la representación procesal de RIOSTRA DOBLE SLU, contra la sentencia de fecha 20/07/2018, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 5 de Girona, en el Juicio Verbal n.º 555/2018, del que dimana el presente Rollo de apelación, CONFIRMAMOS ÍNTEGRAMENTE, dicha resolución, con imposición de las costas de esta alzada a la parte recurrente.

Esta resolución es susceptible de recurso extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.