Sentencia CIVIL Nº 9/2019, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25, Rec 487/2018 de 10 de Enero de 2019

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Vigesimoquinta
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 8 - 28035
Tfno.: 914933866
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2017/0214776
Recurso de Apelación 487/2018
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 87 de Madrid
Autos de Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) 1135/2017
APELANTE - DEMANDADO: D. Pablo
PROCURADOR D. MIGUEL LOZANO SANCHEZ
APELADO - DEMANDANTE: D. Ramón
PROCURADORA Dña. NOEMI JURADO LAPEÑA
SENTENCIA Nº 9/2019
TRIBUNAL QUE LO DICTA :
ILMOS SRES. MAGISTRADOS:
D. JOSÉ MARÍA GUGLIERI VÁZQUEZ
D. CARLOS LÓPEZ MUÑIZ CRIADO
D. GUILLERMO CORTÉS GARCÍA MORENO
En Madrid, a diez de enero de dos mil diecinueve.
La Sección Vigesimoquinta de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que
al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Juicio verbal (Desahucio
falta pago - 250.1.1) 1135/2017 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 87 de Madrid a instancia de
apelante - demandado D. Pablo , representado por el Procurador D. MIGUEL LOZANO SANCHEZ contra
D. Ramón apelado - demandante, representado por la Procuradora Dña. NOEMI JURADO LAPEÑA; todo
ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de
fecha 02/04/2018 .
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia
impugnada en cuanto se relacionan con la misma.
VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. GUILLERMO CORTÉS GARCÍA MORENO

Antecedentes

PRIMERO.- Por Juzgado de 1ª Instancia nº 87 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 02/04/2018 , cuyo fallo es el tenor siguiente: DEBO ESTIMAR Y ESTIMO parcialmente la demanda promovida por el Procurador Sra Jurado Lapeña en nombre y representación acreditada.

DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO la excepción de FALTA DE LEGITIMACIÓN ACTIVA formulada por el Procurador Sr Lozano Sánchez, en nombre y representación acreditada.

DEBO DECLARAR Y DECLARO resuelto por FALTA DE PAGO DE LAS RENTAS el contrato de arrendamiento suscrito el día 1 de mayo de 2 012 entre D Ramón y Dº Alexander y D Pablo .

DEBO CONDENAR Y CONDENO a D Pablo a que desaloje voluntariamente el inmueble sito en Madrid, CALLE000 n NUM000 , planta NUM001 , puerta NUM002 , objeto del presente procedimiento y conforme ya se le hace saber en esta Resolución, según las circunstancias objetivas concurrentes, con apercibimiento que, de no verificarlo, se continuará su lanzamiento a su costa, (salvo que proceda la prórroga debidamente justificada), en la fecha fijada por el SCNE, 25 de abril de 2 018 a partir de las 11,45 h de su mañana , sin necesidad que se presente demanda de ejecución, pues así se ha interesado la ejecución directa en el escrito de demanda.



SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte Apelante, que fue admitido, y dándose traslado a la parte contraria presentó en tiempo y forma escrito de oposición e impugnación al recurso interpuesto, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales y señalándose para deliberación, votación y fallo el día 20/12/2018

Fundamentos

PRIMERO.- La representación procesal de D. Pablo interpone recurso de apelacion frente a la setencia de instancia que declaraba resuelto el contrato de arrendamiento suscrito el día 1 de mayo de 2012, entre Ramón y Alexander , como arrendadores, y Pablo , como arrendatario, sobre la vivienda sita en la CALLE000 n.º NUM000 , planta NUM001 , puerta NUM002 , de Madrid, por falta de pago de la renta pactada, y acordaba el desahucio del arrendatario, alegando los siguientes motivos.

1º.- Falta de legitimación activa del demandante. Se alega que el demandante no ha acreditado ser titular del inmueble, ni cotitular, y teniendo en cuenta la situación de disputa que se desprende del juicio habido entre los herederos, el demandante no ha acreditado su condición de titular del inmueble, no siendo suficiente titulo de propiedad el cuaderno particional acompañado con la demanda.

Como recientemente señaló esta misma sección en Sentencia 358/2018 de 10 de octubre : ' Sobre esta primera cuestión hay que distinguir como premisa determinante de la acción ejercitada, la condición del actor: para instar un desahucio de la naturaleza del presente, la única condición que se exige al demandante es de ser arrendador de la finca, siendo el arrendamiento un acto de administración.

Todo el debate sobre quién sea el propietario de la finca arrendada, cuándo se debió y cómo acreditar el título de dominio, si era posible subsanar cualquier defecto documental y el momento procesal hábil para ello, carece de relevancia en cuanto a la apreciación de la legitimación activa .

En este sentido, la doctrina en orden a la exigencia legitimadora queda recogida, por ejemplo, en la S.A.P. de Madrid, Sección 21ª, de 5 de Junio de 2018 al establecer lo siguiente: 'De esta forma, respecto de la legitimación de la actora hoy apelante para interponer la presente demanda, debe señalarse que la condición precisa para instar un desahucio de la naturaleza del presente exige únicamente en el actor la condición de ser arrendador de la finca , siendo el arrendamiento un acto de administración ( SAP de A Coruña, Sección 2ª, de 28 de Enero de 2000 ). Igualmente, para la SAP de Santa Cruz de Tenerife, Sección 1ª, de 5 de Febrero de 2001 , debe de significarse que el arrendamiento no va necesariamente vinculado a la propiedad, al tratarse de un acto de administración y no de disposición. En este sentido, igualmente para la SAP de Madrid, Sección 11ª, de 6 de Julio de 1999 , respecto a la legitimación de la actora para el ejercicio de la acción resolutoria y de reclamación de rentas, que evidentemente ha de integrarse dentro del ámbito de la legitimación ' ad causam ', ha de indicarse que no es preciso acreditar la titularidad dominical, y menos la registral, sobre el inmueble arrendado, siendo buena muestra de lo expuesto la STS de 10 de abril de 1995 , que recopilando anteriores resoluciones del Alto Tribunal sobre el particular, indica que la STS de 3 de abril de 1963 afirma que el pleito sobre resolución del contrato de arrendamiento , no es un juicio de propiedad, ya que el derecho que se ejercita no es un derecho real, sino personal, como derivado del contrato que le dio vida, derecho de resolución que tiene el arrendador, sea o no propietario de lo arrendado. Y y en el mismo sentido la STS de 27 de noviembre de 1985 se refiere a la conocida doctrina legal que el locatario no puede negar legitimación 'ad causam' a la persona o entidad con la que celebró el contrato en su condición de arrendadora ( SSTS de 25 de octubre de 1962 y 4 de octubre de 1975 ), por lo que si tal cualidad viene conferida por el vínculo arrendaticio pactado prescindiendo de las cuestiones referentes al dominio ( SSTS de 8 de junio de 1957 y 30 de octubre de 1957 ), el arrendatario que se hallaba facultado y para arrendar viene legitimado también para promover el desahucio . Igualmente, para la SAP de Cádiz, Sección 6ª, de 23 de Enero de 1999 , con cita de la STS de 8 de octubre de 1985 , el contrato de arrendamiento debe desligarse del concepto de la propiedad, ya que aquél se trata de un acto de mera administración.

Efectivamente, mediante el arrendamiento queda establecida una relación estrictamente personal entre las partes contratantes, bastando la posesión de la finca (lo cual no puede identificarse con la tenencia material del inmueble), ya sea a título de dueño, de usufructuario o de cualquier otro, para gozar de la legitimación precisa en orden a promover el juicio de desahucio . Sabido es que la cesión de una cosa en arrendamiento no es acto de riguroso dominio y que no se incluye como tal en el artículo 348 del Código Civil , ni tal exigencia se presupone en los artículos de la ley procesal Civil, sino que por el contrario la cesión arrendaticia es un mero acto de administración, lo que no obsta, claro es, para que en la mayoría de los casos sea el mismo propietario el que concierta el contrato de locación. ' Expuesta la precedente doctrina decae la opuesta falta de legitimación activa, al resultar acreditado que el demadante es arrendador de la finca objeto del contrato, según contrato aportado con la demanda, condición admitida por la parte apelante.

2º.- Existe causa de suspensión del contrato, por inhabitabilidad de la vivienda arrendada, y por tanto no procede la resolución del contrato y condena al desalojo.

Se menciona por el recurrente sentencia n.º 169/2014, de 30 de mayo de 2014, de la sección 6ª de la Audiencia Provincial de Valencia , que justificó la falta de pago de la renta por el previo incumplimiento de la arrendadora, la cual no resulta aplicable al caso, pues en aquel la parte arrendataria abandonó la vivienda, lo que no ha ocurrido en el presente supuesto, por lo que no puede hablarse de suspensión del contrato. Asi el artículo 26 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos , establece: Habitabilidad de la vivienda . Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna.La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.' La suspensión del contrato que ahora pretende el apelante implica por tanto que el arrendatario ha optado por dicha suspensión, y no por desistir del contrato, cuando la vivienda no puede habitarse y el arrendatario ha abandonado la vivienda, lo cual no ha tenido lugar, pues ni se ejercitado en forma la opción de suspender el contrato, comunicandolo al arrendador, ni se ha abondanado la vivienda, por lo que no se ha producido la suspensión del contrato prevista en el referido artículo.

A mayor abundamiento el artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , dispone: ' Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación .' Por tanto las causas de oposición en el procedimiento de deshaucio pora falta de pago de la renta son únicamente las expresadas en dicho artículo, no siendo posible pretender ahora la suspensión del contrato, en cuanto esta no se ha realizado en forma y no se ha abandonado la vivienda.

Es preciso partir de que nos encontramos en un juicio verbal seguido por razón de la materia conforme a lo establecido en el art. 250.1.1 LEC , cuyo objeto se limita a la reclamación de las rentas y cantidades debidas. En consecuencia, no forma parte de la controversia en este proceso ni el estado de la vivvienda, ni a cuál de las partes resulta imputable y, en consecuencia, cuál de ellas ha de hacerse cargo de su reparación y, en su caso, de los perjuicios causados al otro contratante; [...] ni, por último si es o no atribuible a alguna de las partes un incumplimiento de sus obligaciones contractuales en orden a la efectiva realización de las reparaciones necesarias para la habitabilidad de la vivienda arrendada y los perjuicios que de tales alegados incumplimientos puedan derivarse, y por ello el tribunal no puede conocer ni pronunciarse sobre estas cuestiones, sin perjuicio de las acciones que puedan corresponder a ambas partes a este respecto. El único objeto del presente litigio radica en determinar si la arrendataria viene obligada al pago de las rentas y cantidades debidas correspondientes al período reclamado' ( SAP Barcelona 13ª 588/2013, 31.10 ).

Por tanto, si la vivienda no estuviera en condiciones de ser utilizado por causa imputable a la parte actora, el arrendatario no debería de haberse limitado a dejar de abonar por su cuenta y riesgo la renta, sino que debería de haber promovido la oportuna acción para pedir en su caso la suspensión del contrato de arrendamiento y del pago de las rentas. La Ley de Arrendamientos Urbanos concede al demandado los medios necesarios para exigir el cumplimiento de la obligación que tiene el arrendador de ejecutar las obras necesarias ( supuesto de suspensión del contrato o desistimiento previstos en el art. 26 LAU ) pero, en ningún caso, faculta para acudir a las vías de hecho, esto es, al impago de las rentas, sin más, siendo este impago determinante de la resolución del contrato de arrendamiento y el desalojo de los arrendatarios.



SEGUNDO .- Procede la desestimación del recurso con imposición de las costas de esta alzada al apelante de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 LEC .

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Pablo contra la sentencia de 2 de abril de 2018 del Juzgado de 1ª Instancia nº 87 de Madrid dictada en procedimiento 1135/2017 confirmamos dicha resolución con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Remítase testimonio de la presente resolución al Juzgado de procedencia para su conocimiento y efectos.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en BANCO DE SANTANDER, con el número de cuenta 3390-0000-00-0487-18, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe